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sexta-feira, 29 de julho de 2011

Revista Exame: Especialista confirma bolha imobiliária e alerta "O alarme da bolha é estridente"

Para professor do Núcleo de Real Estate da Poli-USP, só a desinformação dos pequenos investidores pode explicar os preços que vêm sendo pagos

Em meio à falta de consenso entre especialistas, um dos poucos pontos de concordância é que o valor de venda das salinhas comerciais – que servem para abrigar escritórios de pequenas empresas ou consultórios, por exemplo – já passou dos limites. O que está acontecendo nesse mercado seria algo parecido com a bolha dos flats, que estourou na década de 1990 e gerou perdas a milhares de investidores.

Para o professor João da Rocha Lima Jr., do Núcleo de Real Estate da Poli-USP, os preços das salinhas comerciais só chegaram aos atuais patamares em cidades com São Paulo devido à desinformação das pessoas que estão investindo nesses imóveis. Leia abaixo um resumo de sua argumentação, extraída da carta trimestral do Núcleo de Real Estate da Poli-USP:

(...) Só há motivos para preocupação quando o preço dos imóveis sobe acima da estrutura de custos das construtoras. É isso que está acontecendo agora com imóveis residenciais e comerciais. No primeiro semestre, a demanda por imóveis residenciais caiu, os custos da construção cresceram de forma moderada (...)

Em um mercado com oferta e demanda equilibradas, o preço deveria ser suficiente para cobrir os custos de construção, dar uma margem de cobertura de incertezas (necessária no Brasil porque o preço de um imóvel novo costuma ser fechado anos antes da conclusão da obra) e garantir um retorno adequado ao risco do empreendedor. Mas não é isso que está acontecendo. As evidências são de que o preço dos imóveis residenciais está acima de seu valor justo. O problema é ainda maior no mercado de salinhas comerciais.

Em tese, há três explicações que poderiam levar o Brasil a uma bolha imobiliária: 

1) crédito irresponsável; 

2) forte presença de capital especulativo;

3) investidores desinformados. 

O segundo fator que poderia estar por trás de uma bolha também pode ser descartado. No Brasil, não há forte presença de capital especulativo. (...) A baixa velocidade das transações com imóveis pode comprometer o ponto de saída do especulador, fazendo com que o investidor agressivo possa perder os lucros antes de realizá-los.

Já investidor desinformado há em grandes quantidades no Brasil, especialmente no segmento dos pequenos imóveis de escritórios. Pipocam por aí lançamentos vendidos em sua totalidade com apoio em desinformação. O investidor é induzido a julgar o preço de venda por meio da sua comparação com valores irreais de locação que permitiriam a obtenção de retornos equivalentes a 10% ao ano com aluguéis.

Trata-se de uma fantasia corrente que embute uma série de vulnerabilidades. Considerando um preço de 8.778 reais por metro quadrado para uma salinha comercial e uma série de premissas otimistas (imóvel sem vacância, aluguéis reajustados pelo IGP-M todos os anos, edifício que permanece competitivo por duas décadas mesmo sem novos investimentos e ausência de custos com corretagem), é provável que o investidor obtenha uma taxa de retorno de 5% a 6% ao ano. Dessa forma, mesmo no melhor cenário, serão necessários ao menos 15 anos para a pessoa recuperar o capital investido.

As pessoas continuam comprando porque acham que imóveis, mesmo com suas restrições de liquidez, podem funcionar como ativos especulativos de curto prazo. O problema é que a compra é feita na planta. A renda mensal gerada pelo aluguel, portanto, só será recebida após a conclusão das obras, que em geral duram ao redor de três anos.

Em testes de estresse em que foram considerados cenários mais pessimistas (com eventuais períodos de vacância e despesas com imobiliárias, por exemplo), o retorno chega a cair para 3% a 4% ao ano. Se os cálculos forem feitos de uma forma realista, é provável que o investidor não recupere o dinheiro aplicado nem em 20 anos.

A única explicação para que o mercado continue aquecido é que há um grande número de investidores desinformados. Quando os prédios de escritórios em construção previstos para serem entregues no segundo semestre de 2012 chegarem ao mercado, os aluguéis provavelmente atingirão níveis mais baixos, provocando uma sensível desvalorização desses imóveis. O alarme de bolha é estridente.

VEJA VÍDEOS SOBRE O ASSUNTO AQUI NO BLOG OU PELO LINK
 http://www.youtube.com/results?search_query=verumspectator&aq=f

6 comentários:

  1. É parece mesmo que muitos investidores ainda acreditam em Papai Noel e Saci Pererê!!!!!!!
    Bancarão os otários, como aqueles que quando entram em Bolsa o fazem na alta e vendem na baixa

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  2. Já estorou tudo!!! Cartão de crédito, financiamento de carros, juros, bolha imobiliária,inflação, etc!!
    E logo vem o calote dos E.U.A.!!!
    Esperem para ver!!!
    GASTEM O QUE NÃO TEM, E,
    VERÃO O RESULTADO!!
    SEJAM ECONOMICOS, SENÃO..........

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  3. A BOLHA IMOBILIÁRIA É TÃO REAL QUE OS PRÓPRIOS CORRETORES DE IMÓVEIS JÁ TOCAM NO ASSUNTO, A MAIORIA LÓGICO, TENTANDO CONFUNDIR OS CLIENTES E VEREM SE SÃO OU NÃO OTÁRIOS.
    INFELIZMENTE EXISTEM OTÁRIOS EM PROFUSÃO NO NOSSO PAIS, QUE QUEREM SER ESPERTOS , MAS................

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  4. Não é uma tese, apenas um prognóstico, até que se confirme.
    O parlamento americano vem como num tubo de ensaio manipulando o mercado a fim de atingir seu objetivo. Quer mostrar para alguns países que pode não pagar suas dividas e com isso desestimula seus credores, tais qual China, Japão e Brasil que são os maiores, a não se endividar para manutenção do câmbio; deixando assim que o dólar derreta frente as moedas nacionais.
    Isso é o meio que encontraram para voltar a exportar seus bens de consumo e de capital, conseguindo dessa forma incrementar receita e aumentando seu superávit , sem reduzir custos, imaginem o que aconteceria se em meio a crise o governo parasse de investir em obras publicas, seria o caos. Essa receita só pode ser gerada caso o pais volte a exportar em proporção absurda e para isso o governo utilizará todos os mecanismos necessários. Como não pode mais cortar impostos, para incentivar a industria e a exportação se não ele mesmo estaria encrencado, vai tentar de todas as formas manipular as outras economias.
    O que não seria ruim para o Brasil, se foi durante a crise que as taxas de juros caíram e o PIB teve o maior percentual de crescimento. Haveria caixa para investir em educação, infra-estrutura e saúde pois pagaríamos menos juros, o pais começaria a incentivar micro e pequenos empresários com taxas de juros menores e redução de impostos para ficarmos competitivos e pelo menos produzir para o consumo doméstico.

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  5. Sinais tÍpicos de BOLHA IMOBILIÁRIA NO BRASIL:
    - VENDAS COMEÇAM A DESPENCAR
    - É MAIS VANTAGEM ALUGAR QUE COMPRAR
    - IMÓVEIS MAIORES E COM PREÇOS MAIORES ENCALHADOS
    - MASSA DE RECURSOS DISPONÍVEL PARA IMÓVEIS NÃO ACOMPANHOU ALTA DOS PREÇOS
    = CORRETORES E IMOBILIÁRIAS JÁ COMEÇAM A USAR A EXPRESSÃO BOLHA
    - BRASILEIROS COMPRAM MUITOS IMÓVEIS EM MIAMI

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  6. O esperto da matéria deveria é ter calculado o quanto ele já perdeu em dinheiro por não ter investido desde que começou essa besteira de bolha rsrs No Brasil é assim mesmo: quem sabe faz. Quem não sabe ensina...

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