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terça-feira, 23 de agosto de 2011

Bolha Imobiliária: O tiro saiu pela culatra


Uma parte dos imóveis novos que começam a ser entregues agora estão nas mãos de investidores que compraram na planta há dois, três anos, e que agora querem realizar suas vendas.  

Embora as entidades e construtoras evitem falar sobre esses compradores, sabe-se, nos bastidores do mercado, que há uma preocupação com aqueles investidores pouco capitalizados, que não têm dinheiro para quitar a dívida ou crédito para honrar o financiamento na entrega das chaves. São investidores que se empolgaram com a possibilidade de ganhos com o boom do setor, mas que não tinham capital e nem experiência de aplicação em imóveis, que são conhecidos pela pouca liquidez na hora da venda. Sem dinheiro, eles vão precisar vender rapidamente os imóveis e, em um cenário de grande oferta, vão depreciar os preços. 

É possível observar em Curitiba alguns empreendimentos em fase final de acabamento já com cinco, seis unidades com placas de venda. “Aquele que compra e não tem como honrar o financiamento não é investidor, é especulador. E isso não é saudável para o mercado. Conheço casos de construtoras que tiveram que retomar o imóvel de pessoas que não conseguiram pagar na entrega. 


VEJA VÍDEOS SOBRE O ASSUNTO AQUI NO BLOG OU PELO LINK
 http://www.youtube.com/results?search_query=verumspectator&aq=f

7 comentários:

  1. Resumo da ópera: os agionários vão arrebentar com o mercado, aguardem...

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  2. O pior é que, enquanto a bolha é vista por pessoas do mercado quando está sendo criada, a sociedade de maneira geral, só percebe quando ela estoura. Aí já é tarde...

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  3. O "Sr. Observador" só não diz que TODAS as construtoras seguram várias unidades para a venda na entrega do empreendimento, garantindo uma boa valorização. A verdade é que não há pressa para vender, mas que ocorra. Não existe bolha no Brasil, isso é alarmismo. Os mecanismos de garantia são claros e eficientes.

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  4. Prezado Leitor:

    Agradecemos pelo seu comentário, e respeitamos sua opinião. Porém, os números e o mercado dizem o contrário...

    Continue nos acompanhando.

    Um abraço.

    Observador

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  5. Concordo com o Observador. Basta comparar os preços de aluguéis e o preço dos respectivos imóveis. Exite este problema na área rural de soja, onde quem compra uma gleba poderá ter uma taxa média de retorno de 0,16% ao mês ou 50 anos para ter de volta o capital.
    Acho que é ser muito estúpido achar que o mercado tem mais para valorizar.

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  6. srs. Expliquem o seguinte:

    Imagine que vc tome 10.000 réis a 10% ao mês para pagar em 3 meses(parcelas fixas)
    Passado o 1° mês vc deve 11.000, e paga a primeira parcela, que é de 4021,15. Ficam então para pagar 11.000-4021,15= 6978,85. Passado mais um mês, corre juros( DE 10%) sobre O QUE VC FICOU DEVENDO(6978,85), então 7676,74. Este é o seu saldo devedor ao final do 2° mês. Vc paga mais uma parcela ( de 4021,15)com o seu suado dindim e fica então devendo 7676,74-4021,15=3655,49. Acabou? Não. No final do 3° mês falta a última parcela. Os 3655,49, no final do 3° mês, magicamente , corrigidos 10% dão (3655,49X1.1)…dão exatamente 4021,15 e acabou o suado empréstimo. Como chegamos ao valor da parcela 4021,15?? As calculadoras financeiras têm na barriga essas fórmulas sofisticadas derivadas com cálculo diferencial, com limites etc, etc,de mais de 150 anos atrás. Porque vc consegue pagar o empréstimo? porque vc paga mais que os juros contratado (10%). Se vc pagar menos o saldo devedor só cresce ( lembremos os antigos financiamentos imobiliários que todos tomavam susto ao pedir o saldo devedor). Vai agora a seguinte experiência: Alguém financia 200.000 reais para comprar uma casa, juros de 1% ao mês
    1) com prazo de 10 anos ( 120 meses): parcela será de 2869,42
    2) com prazo de 20 anos (240 meses): parcela será de 2202,17
    3) com prazo de 30 anos (360 meses) : parcela será de 2057,23
    4) com prazo de 50 anos (600 meses) : parcela será de 2005,12
    5) com prazo de 80 anos ( 960 meses): parcela será de 2000,01
    6) com prazo de 100 anos ( 1200 meses): parcela será de 2000,10
    7) com prazo de 500 anos ( 6000 meses): parcela será de 2000,00
    8) com prazo de 1000 anos ( 12.000 meses): parcela será de 2000,00
    9) com prazo de 10.000 anos ( 120.000 meses) : parcela será de 2000,00

    já viu que não desce mais né. Porque? Porque no 1° mês, os 200.000 renderão 1% e no final desse mês vc deverá 202000. Vc pagará a prestação de 2000 e ficará devendo 200.000. No final do 2° mês vc estará devendo 202000, paga a prestação e ficará devendo novamente 200.000 e assim indefinidamente, ou seja, vc não reduz o principal, só paga os juros. O que é o aluguel. è quando vc paga, fica um mês no imóvel e o devolve no fina inteirol, sem comprá-lo. Se vc tem um imóvel de 200.000 e recebe 2000 de aluguel ou se tem 200.000 no banco e lhe pagam 1% de juros ao mês, tanto faz, tudo igual. Chamam de renda perpétua porque vc sempre receberá um valor constante , sem que o montante emprestado ( ou o imóvel alugado) se altere. Preste atençao no seguinte: como se chega ao valor de um imóvel cujo aluguel é de 1200 reais e sabemos que os bancos ofertam uma taxa de juros de 1% ao mês? Assim: p/i ou 1200/0,01= 120.000. Se o valor do imóvel for inferior a 120.000 vc alugou bem, pois se vc colocasse o dinheiro no banco ganharia menos. Mas, se o valor do imóvel for , por exemplo, 200.000, o valor do aluguel deveria ser de , ao menos, 2000/mes. Caso contrário, é melhor colocar o dinheiro no banco, onde vão lhe pagar os 2000 por mês. Se vc alugar este imóvel por 1000 reais, estára tomando na cabeça em, pelo menos, tirando as perdas, depreciação, valorizao do imvoel, 500 reais/mês.

    Conclusão: Valor do imóvel: R$600.000,00
    taxa de juros POSSÍVEL DE SE OBTER COM ESSE DINHEIRO APLICADO : 0,7% ao mês.

    valor mínimo do aluguel 600.000 X 0,007= 4.200,00

    se for menor que isso, ponha a grana no banco e alugue o imóvel.

    problemas: valorização do imovel acima do juros que lhe pagam
    vantagem: se o valor do imovel dispenca, vc compra e ainda sobra uma grana
    etc

    final: apto de 150 metros quadrados de 750.000. è possível alugar por menos de R$6000,00 por mes? Acho que sim ( e olha que não pusemos o 1% ao mês, o que daria um aluguel de 7500/mes). Acho que alugamos esse apto fácil por uns 3000/ mês….comprar ou deicar no banco rendendo 7500 mensais, de onde vc tira os 3000 para pagar o aluguel….acho que há algo errado…aqui nestas continhas ou lá…lá..
    etc

    vi este raciocinio em outro blog, copiei e repeti aqui. duro rebatê-lo.
    até.

    rr

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  7. Duro de rebater? Usa o google pra tentar entender o quão simplista está sendo o seu raciocínio parceiro. O que você está falando está quase certo, você só esqueceu de algumas (muitas) pequenas coisas. 1% ao mês? Isso não existe em banco nenhum. Se você tá falando de poupança, entre no site do seu banco e veja quanto rende a poupança por mês (se for 1% ao mês, me fala que eu mudo pro seu banco). Se você está falando de fundo de investimento em renda fixa, aí sim você chega no 1% ao mês, mas você tem que pagar imposto de renda sobre o que rendeu. No fundo de renda fixa o imposto é variável e depende do tempo que você permanece no investimento, mas o mínimo que se pode pagar nesse caso é 15% sobre o lucro, o que te deixa a 0,85% de rendimento líquido (na melhor das hipóteses). Se você tiver falando de fundo de renda variável, você está louco, porque você estaria comparando investimentos diferentes. No fundo de renda variável você pode estar positivo em um mês e negativo no outro, depende da relação compra e venda das ações que fundo faz em cada mês. Fora, quando você põe o seu dinheiro no banco, você está suscetível a perdê-lo caso o banco venha a falir, pois o fundo garantidor de crédito só cobre até 70 mil reais por CPF. Você põe os 750mil da sua conta no banco Santos e quando ele fali você só pega 70 mil de volta. Se você compra um ap de 750mil, a única forma de você sair com 70mil na mão é se ele desvalorizar mais de 93%. Já viu isso em algum lugar? Nem barraca de camping desvaloriza isso parceiro. Não vou nem falar da taxa básica de juros (que está alta para conter a inflação devido a crises externas, mas a tendência é cair) que regula o teu rendimento na poupança e outras coisas que ainda influenciam na conta...

    Moral da história, mercado imobiliário é complexo pra burro, só não é mais do que mercado financeiro, então pára de fazer conta comparativa entre mercados como se tivesse contando laranja... Tá falando muita merda! Volta lá no blog que você viu isso e diz pro cidadão que ele é um fanfarrão.

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