Total de acessos

Teste

quarta-feira, 31 de agosto de 2011

Valor Econômico: O setor imobiliário e seus riscos

A análise do setor imobiliário no Brasil necessita de alguns cuidados. Entre as principais dificuldades, está o complexo método contábil do segmento, que faz com que a avaliação das empresas seja mais baseada em múltiplos, ao contrário de outros setores em que predomina o método do fluxo de caixa.

Além dos aspectos contábeis, o setor apresenta algumas peculiaridades em relação ao fundo de comércio das companhias. Além disso, as ações do setor são caracterizadas como cíclicas devido à dependência de crédito tanto para a aquisição do imóvel como para o financiamento da obra. Com o incremento dos juros, o setor vem apresentando fraco desempenho em 2011.

O setor adota a metodologia conhecida como “percentage of completion”. Dessa forma, a receita contábil somente é reconhecida de acordo com o andamento da obra e da venda. Nos demais setores, em regra, a receita é contabilizada no mesmo momento da venda. Assim, venda e receita contábil são praticamente sinônimos. O mesmo não se pode dizer no setor imobiliário. Desta forma, o múltiplo P/L 2011 de uma empresa do setor imobiliário não pode ser comparado com o P/L 2011 do Itaú ou do Bradesco, por exemplo.

Além dessa inconsistência na comparação intersetorial, o mesmo ocorre na análise intrasetorial. Companhias como MRV e Direcional, cujas operações são destinadas à baixa renda, apresentam um ciclo construtivo mais curto (em torno de 18 meses) do que o de empresas voltadas para a média e alta renda (entre 24 e 36 meses). Logo aquelas apresentam uma defasagem menor entre a venda e a receita contábil.

Tendo em vista essas dificuldades metodológicas, uma métrica  usada pelos analistas é calcular o P/L tomando por base as vendas contratadas nos últimos 12 meses. Assim, tenta-se mostrar o lucro esperado com base nas vendas mais recentes e não o contábil.

Uma outra preocupação do setor é relacionada à inflação de custos, especialmente mão de obra. Com isso, o custo total da obra aumenta, o que gera uma redução da margem operacional. MRV, Cyrela, CCDI, entre outras, já apresentaram “estouro em obras” e redução abrupta de suas margens. É importante ficar de olho nos resultados das companhias nos próximos trimestres para perceber se elas estão mantendo os custos de suas obras sob controle.

VEJA VÍDEOS SOBRE O ASSUNTO AQUI NO BLOG OU PELO LINK
 http://www.youtube.com/results?search_query=verumspectator&aq=f

8 comentários:

  1. É o que eu venho falando para todos:

    Nos últimos 5 anos o aumento foi por volta dos 500% (demanda reprimida, crédito fácil, especulação também, etc). Tem de baixar!!! Quase ninguém tem salário suficiente para pagar tão alto, por imóveis atualmente cada vez menores, com enorme redução de custo de construção. Muitos imóveis no Brasil hoje são construídos da mesma forma que na produção de carros populares, são realmente descartáveis e perecíveis!
    Eu não tenho dúvida que passado dois anos, 2 anos... os preços dos imóveis devem cair em torno de 40% a 50% em média. Este é o ajuste que eu espero para até o fim de 2013.

    Portanto, se estiverem pensando em investir em imóveis, tomem muito cuidado neste momento. Lembrem-se tudo é cíclico. Comprar imóvel para morar, desde que caiba dentro de um orçamento previamente planejado sempre é bom, mas não é hora de investir visando ter lucros, não neste momento, pois quem já fez isto já colheu ou está colhendo os frutos. Infelizmente para quem gostaria de investir, a safra já está no final!

    Um abraço a todos!

    Prof. (Dr.)João C. Jurgen
    HS Financial & Consulting Managnent

    ResponderExcluir
  2. Parabéns pela explicação Observador, matou à pau!

    Vale lembrar também que a desaceleração do setor (o que acontece no início de uma crise, antes da bolha estourar) proporciona deflação de custos, pois diminui o número do postos de trabalho e, consequentemente, o valor da mão de obra empregada. Materiais e serviços terceirizados também têm um reajuste para baixo (trabalhando com margem de lucro menores) visto que há diminuição da pressão compradora e aumento da oferta.

    Isso não quer dizer que não tenha bolha, a bolha é indiscutível. Mas com a estagnação forçada de preços (o que já corrigiria o valor dos imóveis por volta dos 5% no primeiro ano por meio da inflação) acrescida à adaptação financeira do setor, a bolha pode não ser essa coca-cola toda que a gente espera hein!? Vi comentários nos outros posts que a correção será na ordem de 50% e achei essa projeção exagerada. E olha que nem cogitamos aqui a possibilidade de intervenção política...

    Com a segunda e terceira parte de explicação do Observador, ficará mais fácil chegar numa projeção mais realista.

    Até

    ResponderExcluir
  3. Olha, respeito a opinião de todos, mas acho extremamente precipitadas algumas conclusões apresentadas aqui.

    Os preços subiram? Sim, subiram bastante mas mesmo assim subiram bem menos que outras aplicações, se é que podemos dizer assim.Por exemplo, quem aplicou R$100.000 na bolsa em 2000, hoje tem no mínimo R$2.500.000,00.Agora me digam qual imóvel que passou de R$100.000 para mais de R$1.000.000,00?

    Vocês tem que entender o seguinte, os preços dos imóveis não tem acompanhar os preços dos salários, muito pelo contrário, eles são totalmente sem indexação.Infelizmente quem não tinha um imóvel, agora será obrigado a pagar um ágio ao investidor que comprou na planta a 2/3 anos.

    E outra, o crédito imobiliário no Brasil é ridiculamente baixo quando comparado com outros países, ou seja, menos de 10% do PIB.

    O que vai ocorrer, a taxa de aumento dos preços diminuirá, mas a tendência é realmente de alta no longo prazo.Na verdade, algumas bairros específicos/algumas cidades vão sofrer sim com alguma depreciação, isso é inevitável,mas quem está esperando a bolha estourar no país pode tirar o cavalo da chuva, bolha no Brasil não existe.

    Fora que isso varia muito de mercado para mercado, o mercado de alta renda por exemplo, sempre vai existir pessoas interessadas em mudar para um apartamento melhor, para um bairro melhor.E se vocês forem olhar, os bairros nobres das capitais, como Leblon/Ipanema no RJ, Lourdes/Funcionários em MG e Itaim/Jardins/VM e varios outros de SP, estão com pouquíssimos terrenos disponíveis, e cada vez mais gente deseja/pode morar nesses bairros, o que aquece o mercado.

    Qualquer dúvida podem postar aqui que respondo.

    ResponderExcluir
  4. Prezado Leitor:

    Agradecemos pela sua contribuição, e também respeitamos sua opinião.

    Quanto à negação de uma bolha imobiliária no Brasil, ocorreu da mesma forma nos EUA e Espanha (veja no blog "Bolha Espanhola"). Agora, a própria China (isto mesmo, a China), está também na iminência de uma bolha...quem viver, verá...

    Continue nos acompanhando.

    Um abraço.

    Observador

    ResponderExcluir
  5. Ao anônimo do segundo comentário...

    O que tem a ver você comparar a valorização da bolsa de valores com a valorização do mercado imobiliário? O mercado imobiliário só vai quebrar se bater a valorização da bolsa? A bolsa pode valorizar o que você quiser, mas dizer que 300% (em alguns casos) de valorização de imóveis em 10 anos não é exagero... é o quê então? E outra, essa história de quem botou R$ 100.000 no ano 2000 tá com R$ 2.500.000 agora é... Quem garante isso? É perfeitamente possível, mas com qual estratégia? Suporte e resistência? Médias móveis? Mercado futuro? Opções? Entrando na posição comprado? Vendido? Ou os dois? Pois que eu saiba, é meio difícil você colocar todo o seu dinheiro em ações de uma única empresa achando que ela vai valorizar esses 2500% que você tá falando. Depois que passa e você olha o gráfico, fica fácil, se eu tivesse colocado tudo que tinha em Gerdau tava rico... Mas você pode colocar tudo que você tem em uma ação e ela não valorizar nem os 300% do boom imobiliário, por exemplo.

    Resumo: Concordo com você em relação a "bolha" imobiliária, também acho precipitado, mas essa comparação que tu fez não justifica nada...

    ResponderExcluir
  6. É REALMENTE EXISTEM MUITOS DESESPERADOS QUE TENTAM ARGUMENTAR COM FATOS TEÓRICOS, UMA COISA QUE O MERCADO JÁ ESTÁ COLOCANDO NO DEVIDO LUGAR.
    APENAS LEMBREM-SE QUE NÓS NÃO SOMOS MAIS OTÁRIOS, E TEMOS A NET PARA NOS MANIFESTARMOS

    ResponderExcluir
  7. Concordo totalmente com o anônimo das 23:37h. O anônimo do segundo comentário deve ter se precipitado um pouco. Sou micro investidor e se houver uma fórmula para se ganhar tanto dinheiro assim também quero saber qual é.

    ResponderExcluir
  8. Hahahahaha

    Vou esperar essa "trolha" imobiliária explodir para depois então quando os preços estiverem num patamar bem mais real, digamos que pelo menos 50% menor do que o atual eu irei comprar algo depois de muita pesquisa é claro.

    Deixo os apressadinhos comprarem achando que vai valorizar ainda mais parcelando em 30 anos.

    Surreal, depois tem gente que ainda diz que não tem bolha, é só ver os preço, um barraco na favela de heliópolis da para comprar um imóvel em MIAMI !!!! Matéria exibida na exame.

    Quem comprou imóvel agora está com uma bomba relógio na mão.

    ResponderExcluir