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segunda-feira, 31 de outubro de 2011

ISTO É Dinheiro: Péssima hora para comprar imóveis

O professor de finanças da Escola de Economia da FGV-SP Samy Dana afirma que há uma bolha imobiliária no Brasil, que a tendência é de queda nos preços, e é categórico em afirmar que "esta é uma péssima hora para comprar um imóvel".


Segundo ele, a alta não tem condições de se sustentar. "Tenho convicção de que há uma bolha imobiliária. Os preços estão absurdos.

Vale o investimento?
O analista explica que ao se comprar um imóvel como investimento deve-se pensar em sua taxa de retorno, conhecida também como taxa de aluguel, que pode ser expressa como o valor do aluguel sobre o preço do imóvel, por exemplo, se o imóvel tem o valor de R$ 200 mil e o aluguel vale R$ 800, a taxa de aluguel é de 800/200 mil = 0,40%.

"Essa taxa é, mesmo com o mercado extremamente aquecido, bastante baixa, como os dados simples e de fácil acesso podem mostrar. Ao entrar em sites de anúncios de imóveis, percebe-se que essa taxa de retorno alcança, para imóveis novos, valores próximos de 0,35% em bairros nobres de São Paulo", diz Dana.

"Considerando que o CDI, o ativo livre de risco brasileiro, remunerou 0,90% em setembro e a poupança, aplicação com o menor retorno no Brasil, paga 0,5% mais TR, por que um investidor racional investiria em um mercado com risco significativo e baixa liquidez, como o imobiliário, para conseguir um retorno menor ao de aplicações praticamente sem risco?", questiona o especialista.

Além disso, alerta Dana, na compra de um imóvel deve se considerar que se vai pagar mais 6% de escritura e gastos com reforma ou acabamento, no caso de imóveis comprados na planta. "Além disso, se comprar na planta, o tempo que o imóvel ficar parado é o mesmo que o dinheiro, que poderia estar investido, vai ficar parado também", observa.

O efeito Copa
A confirmação do Brasil como sede da Copa de 2014 também contribui para o aquecimento do mercado imobiliário. Mas, até que ponto essa alta será sustentável? "As pessoas esperam que haverá um milagre na Copa. Mas não vai. O Brasil ainda tem muitos problemas estruturais", diz.

"Acredito que os preços devem começar a cair em breve. O País parece um canteiro de obras e quando tudo isso estiver pronto, vai aumentar a oferta e os preços serão reduzidos", aposta.

 
VEJA VÍDEOS SOBRE O ASSUNTO AQUI NO BLOG OU PELO LINK
 http://www.youtube.com/results?search_query=verumspectator&aq=f

21 comentários:

  1. Eu gostaria de saber quando essa merda de bolha imobiliária vai estourar porque estou esperando a muito tempo isso acontecer e até agora nada! Os preços ainda estão exorbitantes, simplesmente não sei como então o mercado imobiliário está se sustentando tanto tempo sem vender nada, isso não é possível, alguém poderia explicar quanto tempo mais vai durar? Mais 1 ano, 2 anos quem sabe só em 2016 a bolha estoura!

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  2. Caro Leitor:

    Seu questionamento é extremamente pertinente, e reflete uma ansiedade de grande parte das pessoas que se recusaram a participar da farra que acontecia no mercado imobiliário até o final de 2010.

    Na verdade, a bolha não estoura de uma vez: isso se dá em fases. A primeira delas já está contecendo: o mercado está completamente parado, com as vendas caindo dia após dia.

    Então você pergunta: Mas e os preços, não vão baixar?

    A resposta é simples: No primeiro momento, não há queda nos preços, podendo, inclusive, ocorrer pequenos aumentos para ajudar na composição dos "índices oficiais", e passar uma falsa imagem de mercado aquecido.

    Ocorre que a maioria das construroras já estão trabalhando com descontos significativos, chegando, em alguns casos, a 30%, já na primeira negociação.

    Ou seja, em princípio, a estratégia é manter os preços altos e, no momento da negociação, conceder descontos e benefícios cada vez maiores.

    Porém, essa estratégia funciona por muito pouco tempo, até que a ponta (imobiliárias e corretores), por um a questão de sobrevivência, forçará os preços para baixo, começando pelos usados. Além disso, há aqueles que se endividaram para investir em imóveis e, não tendo condições de honrar seus financiamentos - e vendo os preços em queda - forçarão os preços do imóveis novos também para baixo.

    Obrigado pela participação, e continue nos acompanhando.

    Um abraço,

    Observador

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    Respostas
    1. É exatamente o meu pensamento e como sou investidor a reportagem acima confirmou tudo e mais eu acredito que no máximo até maio do ano que vem vai ter muita gente chamando urubu de meu loro!!

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  3. Ótima resposta, observador.

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  4. Investidor atento:

    Preços baixos e volumes altos: a festa vai começar.

    Preços altos e volumes baixos: a festa está acabando, a cerveja tá quente e só tem mulher feia.

    Em que fase está o mercado imobiliário "aquecido"?

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  5. A roda gira até parar.

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  6. boa resposta observador
    Nos EUA levou + de 2 anos desde a queda nas vendas até a queda nos preços

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  7. Observador,
    Ótima resposta!

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  8. Tem a fase 2: oferecem brindes (Vide MRV que "dá" uma moto para quem compra um apto);

    fase 3: queda pequena nos preços fazendo com que a demanda se mantenha (tem uns apressados que acharão um ótimo negócio);

    fase 4: queda constante nos preços e nas vendas;

    fase 5: desespero por parte dos vendedores , pois há aumento na oferta e queda na demanda........

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  9. Caro Observador,
    excelente blog. O nosso blog (brazilianbubble.com) posta materias e opinioes similares, mas apenas em ingles. Queremos indicar algumas boas noticias recentes sobre a bolha imobiliaria brasileira que nao foram citadas aqui (colocamos tb o link em portugues):
    - http://www.brazilianbubble.com/2011/11/some-more-data-on-brazils-real-estate.html
    - http://www.brazilianbubble.com/2011/10/and-brazil-real-estate-bubble-keeps.html
    Como alguem acima disse, nos EUA os precos atingiram o pico em 2006 mas soh comecaram a cair em 2008, e continuaram a cair em 2009, 2010 e ainda nao vimos o "bottom" por aqui. Eu acho que os precos comecarao a cair no Brasil em 2012, mas cairao com mais forca em 2013 e 2014.
    Se gostar do nosso blog, nao custa nada mencionar! :) Abc!

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  10. À equipe do Brazilian Bubble:

    Agradecemos pelo elogio. O blog de vocês também é excelente, com destaque ainda para a parte visual (as bolhas com a bandeira do Brasil ficaram ótimas).

    Ficamos felizes em saber que há outros trabalhos do gênero, até mesmo fora do País.

    A partir de hoje,o Brazilian Bubble será mais um parceiro do nosso blog. Sintam-se à vontade para enviar sugestões, críticas e/ou comentários.

    Parabéns pelo trabalho!

    Um abraço,

    Observador

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  11. fui eu que disse que demora 2 anos depois do pico pros preços caírem, aprendi no blog bolhaimobiliaria.com.br.

    Tbm consulto diariamente vcs 2, leitura obrigatória pra quem quer comprar, vender ou alugar sem se deixar iludir por gente cooptada

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  12. Prezado observador de mercado,
    Na minha opinião, o mercado poderá esfriar um pouco em alguns períodos sazonais do ano, porem os preços dificilmente cairão porque os terrenos nas grandes metrópoles, estão escassos o que os torna caros, as novas incorporações embutem em seus orçamentos os custos de construção (aumento dos custos de matérias e a falta de MO especializada no setor), e as construtoras dificilmente abrem mão do lucro nos seus empreendimentos, e o mercado mesmo frio continua comprador (pouco produto bom para muita demanda).
    O meu conselho para seus leitores e eventuais compradores é de que sempre façam muita conta (simulações, planilhas etc.) para não levarem surpresas desagradáveis na frente; se compram para investir façam a conta do retorno sobre o investimento, se for para compra para moradia, cuidado no comprometimento da renda, que é no meio do caminho entre as parcelas e as intermediarias muita gente fica pela estrada e o prejuízo é certo.
    Parabéns pelo blog .
    Abs.
    Jorge.

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  13. Prezado Jorge:

    Agradecemos pela contribuição.

    Continue nos acompanhando e, sempre que possível, faça suas críticas e sugestões.

    Um abraço,

    Observador

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  14. Muito obrigada pela resposta porque ultimamente venho me sentindo uma verdadeira otária diante dos preços e você esclareceu bem a minha dúvida!

    parabéns pelo blog!

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  15. Gostaria muito que os preços de imóveis estivem em queda como vocês pregam.
    Alguns dizem que os preços não cairão. Dizem que no máximo se estabilizarão, com valorização pouco acima inflação.
    Ainda é cedo para comprar um imóvel?
    Sera que no segundo semestre de 2012 já teremos uma queda significativa?

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  16. Fui para os EUA em 1993 e retornei em 2004 - nestes 11 anos comprei 8 imoveis no Brasil sendo 4 aptos de 2 quartos em BH, 1 apto de 3 quartos, um lote 360m2 e uma casa onde moro onde tem uma loja alugada e minha oficina de consetor de motos. Consegui segurar ate o fim de 2009 e nao resisti e vendi os 4 aptos de 2 quartos em BH e o dinheiro esta investido. Recebo aluguel de um apto de 3 quartos e da loja.
    Sera que seguro mais um pouco e continuo alugando este apto de 3 quartos ou o coloco a venda?

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  17. Amigos, eu trabalho no mercado imobiliário e a meta que a empresa me passa como Gerente de Vendas é: Vender e bater a meta em todos os empreendimentos. E assim eu faço. Todavia, sou muito honesto com meus clientes e sempre falo qual empreendimento está com preço alto, qual está com preço justo para consumidor final e quais são hoje, os raros lançamentos com preço oportuno para investimento.

    Realmente não existem muitas opções e é por isso que o investidor precisa estar assistido por um consultor honesto e que realmente lhe mostre o melhor caminho.

    Bolha? Pode ser. Para mim é mais euforia de poucos que realmente estão querendo "enfiar" nos compradores, um preço absurdo. Isso JÁ ESTÁ caindo. Para vocês terem idéia, eu estou negociando, dentre vários lançamentos, dois que faço questão de comparar:

    1) Bairro considerado de Baixa Renda, 58m², 2 Qts, 1 VG e 150 apartamentos no mesmo prédio por $290k

    2) Bairro bom de região residencial, 73m², 3 Qts, Suíte, Varanda, 2 VG e 90 apartamentos no prédio por $285k.

    A diferença está no corretor que só pensa no curto prazo e não considera o relacionamento com o cliente, para lhe oferecer as melhores oportunidades.

    Em toda profissão tem profissional bom e ruim. O mercado não está ruim para investimento, basta ter um bom corretor.

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  18. Como posso pagar $200 k num ap de 50 m2 se tenho uma renda de R$ 2500,00? E quem ganha menos?
    Mesmo que eu queira não posso, a menos que eu tenha uns 80 k p entrada, e aí quem vai pagar a conta? Já sei vou chamar meu irmão, minha irmã e vamos pagar juntos, mas só tem dois quartos e quando eles casarem e prestação do carro e o condomínio, e taxa do minha casa mnha vida só vai até ap de 170 k, deixa pra lá vou morar na favela se não tiver outra opção.

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  19. ESTA DE PARABENS ESTE COMENTARIO , A REALIDADE DISTO TUDO JA ESTA ACONTECENDO , SAIU NO ESTADAO DESTE DOMINGO : (CONSTRUTORA FAZ SALDÃO DE APARTAMENTOS COM DESCONTOS DE 35%) CHEGA DE ESPECULAÇÃO E ALUGUEIS CAROS , PASSOU DA HORA DESTE CENARIO MUDAR E ESTA MUDANDO , QUEM COMPROU VAI SE ARREPENDER AMARGAMENTE , AGORA CHEGOU A HORA DE QUEM SOUBE TER PACIENCIA ESPERANDO A "GRANDE QUEDA DE PREÇOS "

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  20. sugiro dar uma olhadinha no quickimovel. lá, os corretores que vão atrás do imóvel pra você, e de graça ainda :P www.quickimovel.com.br
    tem um video tb explicando como funciona http://www.youtube.com/watch?v=PlT8s9YCNOI

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