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quarta-feira, 28 de setembro de 2011

Nova pesquisa CNI mostra crise até no otimismo do setor de construção

O otimismo dos empresários do setor de construção caiu para o menor nível desde que a pesquisa começou a ser realizada (janeiro de 2010), de acordo com a CNI (Confederação Nacional da Indústria). O indicador que mede a expectativa do setor para os próximos seis meses recuou 4 pontos em agosto.

A sondagem foi realizada com 417 empresas entre 1º e 19 de setembro.

O nível de atividade da construção civil continuou caindo entre julho e agosto, de acordo com a nova sondagem, divulgada há pouco, o que representa a terceira queda consecutiva.

O indicador registrado foi de 48,4 pontos, o que significa desaquecimento no setor (o nível de atividade varia de zero a 100, sendo que valores abaixo de 50 pontos podem mostrar crise econômica).

Além disso, o número de empregados na construção civil também diminuiu entre julho e agosto. Na sondagem da CNI, este índice ficou em 49,5 pontos, ou seja, abaixo dos 50 pontos.

 
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segunda-feira, 26 de setembro de 2011

Especialista afirma: Valorização dos imóveis é artificial e informação sobre o mercado é fabricada

A capital paulista (e o restante do País) já dá indícios de viver uma bolha imobiliária, situação semelhante à que começou a acontecer nos Estados Unidos em 2006. O alerta é de João da Rocha Lima Júnior, professor titular da Universidade de São Paulo (USP) e consultor de investimentos imobiliários.

 “Os preços de empreendimentos de renda média e de escritórios estão fora do eixo em São Paulo”, alertou, em entrevista à Rede Brasil Atual. O especialista participou da 11ª Conferência Internacional da Latin American Real Estate Society, realizada no mês de setembro, na capital paulista.

Para mensurar a “gordura” – ou o quanto a especulação influi – na ação de empreendedores, Lima Junior lança mão do conceito de preço "justo" ou "adequado". Para esse cálculo, são incluídos custos, riscos do negócio e margens de lucro. Com base no critério, ele apresentou cálculo para um empreendimento hipotético na Vila Mariana, zona sul da capital paulista, um dos bairros que mais vê crescer arranha-céus.
A planilha de preço final do empreendimento simulado fica 17% menor do que o indicador de preços de imóveis da Fundação Instituto de Pesquisas econômicas (Fipe), desenvolvido para o portal de imóveis Zap para o mesmo local. Essa parcela é o indicativo da tal bolha.

De acordo com Lima Júnior há "excesso de adrenalina" e até irracionalidade no mercado brasileiro. “O mercado de real estate (denominação internacional para mercado imobiliário) não deveria funcionar com adrenalina, deveria funcionar com Lexotan (medicamento contra ansiedade)”, brinca. "Imaginar que a alta do mercado e dos preços durará para sempre é ingênuo", analisa o especialista. 

Como exemplo, o consultor descreve uma situação comum vivida por quem visita estandes de lançamentos ou feiras imobiliárias. Os corretores usam campainhas para marcar contratos de venda assinados ou avisam a operação aos gritos. “A cada venda, tocam o sino. Você está sentado, tentando negociar, e alguém grita: 'Fechou o 39, tira da tabela'. E lhe vem à mente: 'Vou perder o imóvel, fecha o negócio logo'. É um indutor porque deixa a pessoa sob pressão”, descreve.

Para ele, uma bolha verde-amarela não seria de crédito, e sim de preço.

Também não faltaram críticas à ética e desinformação fabricada por empreendedores imobiliários.  “É preciso ter ética nos negócios imobiliários. Não há necessidade de o empreendedor, para ganhar mais, desinformar o mercado. Ele pode até ganhar mais se o mercado aceitar o preço que ele está propondo, mas não por um viés de desinformação”, dispara o pesquisador brasileiro. “A tendência do empreendedor é desinformar”, completa.

João Manuel Carvalho, professor e pesquisador da Universidade Técnica de Lisboa, vê a falta de boa informação no mercado imobiliário e restrições à produção de informação independente como uma das raízes de bolhas imobiliárias.


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quarta-feira, 21 de setembro de 2011

Para enganar o mercado, BC adultera metodologia sobre endividamento habitacional

O Banco Central (BC) mudou a metodologia de cálculo do endividamento e do comprometimento de renda das famílias com dívidas no sistema financeiro nacional. Com isso, a taxa em julho, que seria de 26,9%, passa agora a ser de 21,1%. Economistas ressaltam que a aproximação do endividamento ao patamar de 30% começa a ser preocupante, mas, com a mudança, o Brasil se distancia mais desse nível.

Entre as mudanças de metodologia está a utilização da tabela SAC na dívida de imóveis no lugar da Price. Enquanto a amortização da SAC é constante, na Price, os abatimentos são reduzidos ao longo do tempo.

A quarta mudança diz respeito à massa salarial ampliada disponível. Até agora, o BC usava apenas como critério as rendas das famílias, mas passará a incorporar também os rendimentos financeiros. Além disso, no lugar de se usar o valor médio dos últimos 12 meses, agora se usa o do mês em questão, mas dessazonalizado.

 
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segunda-feira, 19 de setembro de 2011

Valor: A manobra contábil (e bilionária) da construção


É sabido que boa parte das companhias abertas não tem muito apreço pelas medidas contábeis na hora de divulgar seus resultados financeiros. A fixação de analistas e investidores pela geração de caixa diminuiu a importância que os gestores dessas empresas dão ao bom e velho lucro líquido, na mesma medida em que o Ebitda (sigla em inglês para lucro antes do resultado financeiro, de impostos sobre o lucro, depreciação e amortização) virou o principal foco da administração.

Mas o Ebitda, que não é uma medida contábil e já desconta muitas linhas "negativas" do resultado, também não atende mais ao gosto de um grupo crescente de companhias.

A medida preferida de resultado delas passou a ser, então, o Ebitda ajustado. Muitas nem dão "sobrenome" ao indicador, se limitando a colocar uma nota de rodapé para esclarecer que o Ebitda que aparece na tabela dos comunicados ao mercado tem suas peculiaridades.

Esses ajustes têm proporções que merecem a atenção dos investidores. Em um grupo de 15 companhias identificadas pelo Valor, o Ebitda ajustado foi 35% maior que o Ebitda "puro" apresentado pelas empresas no primeiro semestre deste ano. 

Sem o ajuste, ou seja, considerando apenas o que as letras da sigla Ebitda significam, a soma dos resultados ficou em R$ 5,22 bilhões. Após os acertos feitos pelas companhias para divulgação ao mercado, o montante aumenta em R$ 1,84 bilhão, para R$ 7,06 bilhões.

Na análise do lucro, a diferença percentual foi ainda maior, de 70%. O resultado líquido publicado somado de um grupo de sete companhias selecionadas foi de R$ 806 milhões no primeiro semestre de 2011. O lucro ajustado divulgado ao mercado somou R$ 1,37 bilhão, com uma diferença positiva de R$ 570 milhões.

Um dos casos que mais chamaram a atenção no primeiro semestre foi o da Camargo Corrêa Desenvolvimento Imobiliário (CCDI).

A CCDI reviu seus orçamentos de obras e verificou que o custo de construção de alguns empreendimentos foi maior do que o originalmente previsto. O impacto negativo registrado no segundo trimestre foi de R$ 90,1 milhões.

A empresa divulga o resultado oficial registrado com destaque logo na primeira página do seu comunicado ao mercado e acrescenta um dado que chama de pro forma, que desconta esse ajuste e efeitos extraordinários do período.

Nos demais identificados pelo Valor, o que ocorre é um ajuste sistemático, que se repete em todas ou quase todas as divulgações de resultado trimestral.

Embora os analistas setoriais especializados já estejam habituados aos ajustes, para o investidor comum é importante conhecer alguns deles.

No cálculo do Ebitda, despesas e receitas consideradas não recorrentes também são excluídas.

Entre as procuradas, mais duas construtoras: a Rossi - que não respondeu aos pedidos de entrevista - e a Viver (ex-Inpar), que não tinha porta- voz disponível para falar.


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quinta-feira, 15 de setembro de 2011

Crise no setor cancela Salão Imobiliário de SP



O Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP) informou ontem que cancelou a edição deste ano do Salão Imobiliário São Paulo (Sisp), que ocorre anualmente no Anhembi, em São Paulo.

De acordo com o Secovi-SP, o evento - onde as empresas expõem opções de imóveis diretamente aos consumidores - deverá ser retomado em 2012, mas com edições a cada dois anos.

O "argumento" utilizado pelo setor para o cancelamento é a escassez da oferta de imóveis para atender à demanda dos consumidores... alguém acredita???


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quarta-feira, 14 de setembro de 2011

Parte II: Armadilhas de um mercado em crise

O imóvel sonhado é perto de tudo - shopping, estação de metrô e grandes avenidas -, tem vista para o verde e, claro, o tamanho exato de seus móveis e de seu bolso.

Comuns em panfletos e campanhas publicitárias de lançamentos, promessas nem sempre cumpridas na realidade podem confundir o comprador desatento, mas servem de prova no caso de eventuais questionamentos na Justiça, dizem especialistas ouvidos pela Folha.

O deslize mais comum, aponta o advogado Marcelo Tapai, é usar o nome de região mais valorizada no empreendimento, mesmo que esteja longe da área.

O nome do bairro Tatuapé (zona leste), por exemplo, agrega valor a uma obra que, na verdade, fica no Carrão.

"Ninguém compra um imóvel exclusivamente pelo nome, mas isso atrai", explica.

Verde nas vistas das varandas em folhetos é outra prática comum, mesmo quando o entorno não tem parques ou arborização nas ruas.

O desenho da planta fora de escala também pega compradores incautos, alerta Paulo Grandiski, perito do Ibape-SP (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias). "[O panfleto mostra] um quarto com cama de casal e dois criados-mudos em uma largura de 1,6 m. A gente sabe que não cabe, mas e o comprador?", questiona.

ILUSTRAÇÃO

Para se resguardar juridicamente, as empresas usam a ressalva "imagens meramente ilustrativas".

A gerente jurídica do Instituto Brasileiro de Defesa do Consumidor, Maria Elisa Novais, contesta e diz que os anúncios devem ser precisos e, juridicamente, fazem parte do contrato.


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terça-feira, 13 de setembro de 2011

Folha: Armadilhas de um mercado em crise - Parte I

Panfletos ou sites da internet que prometem crédito fácil na compra de um imóvel devem ser vistos com reserva. Sem planejamento ou atenção, o prejuízo (e a dor de cabeça) pode ser grande.

É o caso da assistente Ivanilde Oliveira, 37. Em 2008, ela encontrou um lançamento em Cotia com imóveis a pequenas parcelas e análise de crédito em até 48 horas. Sem problemas com outros órgãos de proteção ao crédito, afirma, interessou-se e assinou o contrato, certa do financiamento. Mas a promessa não se cumpriu.

A busca pelo crédito para parcelar o valor do imóvel durou oito meses, após a última recusa do banco vinculado à construtora e o pagamento do sinal, no valor de R$ 10 mil. Desempregada, ela conta que buscou financiamento na Caixa Econômica Federal, mas não teve sucesso. Com a rescisão do contrato, a incorporadora lhe prometeu devolver apenas 70% do valor pago e, agora, ela está na Justiça pedindo, entre outras coisas, a restituição de mais 20%.

Problemas assim são muito comuns, afirma a advogada Kátia Millan, especialista em direito imobiliário do escritório Moreau & Balera.

Organizar as contas considerando os percalços futuros é fundamental, aconselha o advogado Marcelo Dornellas. "Quando você fala em financiamento imobiliário, você precisa de um planejamento de 20 anos. E tem gente que faz financiamento e não sabe o que vai acontecer no mês seguinte."

JURISPRUDÊNCIA

As decisões da Justiça costumam conceder à construtora um valor de 25% do contrato em casos de rescisão, afirma Dornellas, que fez um levantamento sobre o assunto.

"Nos tribunais estaduais, os juízes não possuem um padrão definido. Já vi um caso isolado em que o juiz concedeu 50% à construtora. Mas a orientação do STJ [Supremo Tribunal de Justiça] tem decidido em torno dos 25%, a não ser em casos específicos."

segunda-feira, 12 de setembro de 2011

Censura: Matérias sobre crise na construção são retiradas do ar


Na última quinta-feira (08/09), o portal de notícias do maior jornal mineiro publicou duas reportagens sobre a crise no setor imobiliário: Uma tratava da queda  nas vendas de imóveis em Belo Horizonte (onde ocorreram os mais abusivos e injustificáveis aumentos do país), outra falava da consequente queda nas vendas de materiais de construção.

Mas o que era para ser um simples exercício de informação de um veículo de comunicação, transformou-se num problema para o jornal que, em pouco tempo, retirou as duas reportagens do ar.

Porém, como já dissemos em postagens anteriores, em tempos de internet torna-se muito dificil publicar algo e depois omitir. Assim, publicamos aqui os respectivos links das reportagens para confirmação (abaixo). Ao leitor mais atento, basta acessar direto o link do jornal para verificar que ambas foram retiradas do ar, enquanto matérias mais antigas (mas convenientes) continuam disponíveis.

Queda nas vendas de imóveis em Belo Horizonte


Queda nas vendas de materias de construção

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sábado, 10 de setembro de 2011

Efeito Bolha: Construtoras derretem Bovespa

Na última sexta-feira (09/09), das oito maiores baixas da Bovespa, seis (isso mesmo, seis) eram ações de construtoras: Cyrela, Gafisa, PDG, Rossi, Brookfield e MRV.

Parece que a credibilidade de muitos "analistas" está correndo sérios riscos...

 
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sexta-feira, 9 de setembro de 2011

Aquecido? Dados oficiais mostram construção civil e administração de imóveis como vilões

O freio na economia já reduz abertura de vagas com carteira, provoca desaceleração da economia no segundo trimestre do ano, e atinge em cheio os empregos formais.

Estão sofrendo os impactos da crise o comércio varejista, a insdústria, a construção civil e até o setor de serviços, que vinha apresentando saldos bastante elevados, nas atividades relacionadas ao comércio e à administração de imóveis e aos serviços técnicos profissionais.

A conclusão é do Departamento de Pesquisas e Estudos Econômicos (Depec) do Bradesco, com base nos dados do Cadastro Geral de Empregados e Desempregados (Caged) do Ministério do Trabalho, já descontados os fatores sazonais (por exemplo, épocas de maior contratação como Páscoa, carnaval e fim de ano).

A projeção do Depec aponta para uma queda de 40% na geração de empregos sobre o início de 2011.

O economista-chefe da Confederação Nacional da Indústria (CNI), Flávio Castelo Branco, lembra que as pesquisas da entidade mostram recuos consecutivos na confiança dos empresários.

O relatório do banco mostrou que o PIB do segundo trimestre foi muito prejudicado pelo fraco desempenho da indústria e da construção civil, além de setores como serviços de comércio e administração de imóveis.


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quinta-feira, 8 de setembro de 2011

Efeito Bolha: Representantes do setor estão pessimistas e já falam em fracasso

Caso o cenário econômico brasileiro não sofra grandes alterações nos próximos meses, a queda de 32% nas vendas de imóveis na cidade de São Paulo, no primeiro semestre, pode significar uma desaceleração no ritmo dos lançamentos - o que impactaria o restante da cadeia produtiva.

"A construção não poderia continuar crescendo na mesma proporção com um Produto Interno Bruto (PIB) menor." Segundo o presidente do Sinduscon-SP, Sérgio Watanabe, o primeiro semestre se caracterizou pelo contracionismo (retração, em bom português) no mercado imobiliário.

A estimativa é que a indústria continue nesse ritmo nos próximos quatro a cinco anos.

Para José Carlos de Oliveira Lima, vice-presidente Federação das Indústrias do Estado de São Paulo (Fiesp) e também presidente do Sindicato Nacional da Indústria de Produtos de Cimento (Sinaprocim), essa acomodação (mais um eufemismo) é importante para sanar os gargalos da construção civil.

Minha Casa, Minha Vida

O programa Minha Casa, Minha Vida 2 deve sair do papel até o fim do ano. No entanto, se não forem feitos reajustes nos preços dos imóveis voltados para famílias até três salários mínimos, as chances de sucesso nas grandes cidades são mínimas, segundo Watanabe.

"Os índices de preços e os terrenos subiram, mas as faixas de preços não seguiram o mesmo caminho. O MCMV2 deve fracassar no município de São Paulo como aconteceu no primeiro programa", afirma.

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terça-feira, 6 de setembro de 2011

Estadão: Em queda livre, mercado imobiliário oferece descontos

Depois do período de intensa movimentação registrado em 2010, o mercado imobiliário passa por uma fase na qual o consumidor encontra condições mais favoráveis para comprar um imóvel novo e negociar um desconto.

 

"No ano passado, quem precisava comprar era obrigado a fechar negócio rapidamente, porque em dois meses se vendia um empreendimento. Neste ano, com o mesmo número de lançamentos do ano passado, mas com ritmo de venda menor, as pessoas vão ter mais tempo para escolher o imóvel", diz o presidente do Sindicato da Habitação, João Crestana.

Esse ritmo já influencia os números do setor. Balanço divulgado no início da semana pelo sindicato mostra que as vendas acumuladas de janeiro a junho deste ano na capital somaram 11.680 unidades: queda de 31,3% em comparação a igual período de 2010.

Neste cenário, o consumidor deve pesquisar e tentar negociar um desconto, que pode girar em torno 10%, segundo estimativa de Luiz Paulo Pompéia, diretor da Empresa Brasileira de Estudos do Patrimônio (Embraesp). Ele afirma ainda que essa negociação negociação vale para todos os tipos de imóveis e em qualquer região.

Segundo o economista chefe do Secovi, Celso Petrucci, "sempre é possível negociar, e essa negociação tem de ser vantajosa para as duas partes", ressalta Petrucci.

O presidente do Conselho Regional dos Corretores de Imóveis de São Paulo (Creci-SP), José Augusto Viana Neto, diz que existem duas situações nas quais é possível ao futuro proprietário negociar um abatimento no preço. Nos imóveis vendidos na planta, cujo investimento é considerado de risco, e também naqueles cujo Habite-se (auto de conclusão da obra edificada em conformidade com os projetos aprovados) ultrapassou seis meses. "Neste caso, o imóvel é novo, mas não é lançamento e o consumidor consegue pechinchar", afirma Viana Neto.

Nota do blog: Se o próprio mercado já admite descontos de 10%, em breve chegaremos a patamares entre 30 e 40%. Então, faça valer o seu dinheiro...

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segunda-feira, 5 de setembro de 2011

À base de eufemismos, setor de construção assume crise

O ritmo galopante da alta dos preços de imóveis, observado em várias cidades do país nos últimos anos, está com os dias contados. A persistência da crise econômica mundial, que deve reduzir a expansão do país, e o elevado nível de endividamento das famílias estão contendo os reajustes e derrubando o valor do metro quadrado em áreas até então supervalorizadas. O motivo é um só: os consumidores estão tendo dificuldades para encaixar o valor das prestações em um orçamento já apertado.

Dados da Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe) da Universidade de São Paulo (USP) mostram que, de janeiro a julho deste ano, a desvalorização de casas e apartamentos foi de 17%.

No DF, tanto as áreas de classe média quanto as destinadas a públicos de alta renda, há valores em queda. Em outubro do ano passado, o metro quadrado de um apartamento em Taguatinga custava, em média, R$ 4.104. Em julho de 2011, havia caído para R$ 3.565, ou seja, um recuo de 13%.

Tal movimento já era esperado, admite o presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), Paulo Safady Simão. No seu entender, nos grandes centros urbanos, onde a corrida por imóveis foi mais acentuada, os preços do metro quadro já atingiram o teto. "O momento, agora, é de acomodação", diz.

Desaceleração

Para Eduardo Aroreira, diretor-financeiro da Apex Engenharia e da Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário do Distrito Federal (Ademi-DF), o que se verá, daqui por diante, é um sistema mais sadio, no qual as famílias serão mais criteriosas na hora de comprar a casa ou o apartamento dos sonhos.

Porém, com os consumidores mais arredios, a desaceleração nas vendas foi evidente. Praticamente todas as construtoras e incorporadoras com ações listadas em bolsas de valores mostraram isso nos balanços do segundo trimestre do ano. Em teleconferência com os investidores, o presidente da PDG Realty, Zeca Grabowsky, reconheceu o ímpeto menor dos brasileiros em irem às compras de imóveis: "A velocidade das vendas pode diminuir nos próximos trimestres (...)."

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