Conforme prometemos em nosso último post, segue mais um excelente artigo do economista Luciano D'Agostini, onde ele comprova, a partir de informações e dados incontestáveis, que a bolha imobiliária já está formada, desmentindo, de forma categórica, a falácia da revista Exame da última semana.
A Bolha Imobiliária no Brasil está mais do que formada e entramos na fase Paradigma de Preços
Uma bolha monetária refere-se à falsa replicação de capitais sobre capitais através do sistema financeiro gerando, ao longo do tempo, inflação.
De maneira simples, uma bolha monetária ocorre da seguinte maneira: o Banco A empresta R$ 100,00 à um agente econômico B (famílias, indústrias, construtoras, países) com um adicional de juros. Logo o Banco A será credor de R$100,00 mais o juros acordados. O agente B, que se alavancou emprestando do Banco A, empresta ao agente C, embutindo o custo do capital no preço final do produto e ainda com a facilidade do crédito, ao longo do tempo, adiciona uma taxa de juros maior do que o empréstimo contraído inicialmente. Aqui, A e B são credores de R$100,00 (cada) mais os juros acordados, com os juros de A menor que os juros de B. Temos R$200,00 gerados para liquidação. O agente C empresta para o agente D os mesmíssimos R$ 100,00 a uma taxa de juros maior que o agente B, que concedeu a oferta de dinheiro. Em algum dos estágios, parte do capital financeirizado pelos juros sai do circuito estritamente financeiro e entra de modo inflado no capital produtivo (p.e. na “arte de edificar prédios”).
Todos os agentes são credores do mesmo capital. O problema reside no circuito moeda-juros que tem como resultado virtual mais moeda e, por fim, mais inflação. Resta saber, numa economia de crédito com restrição orçamentária (p.e: familiar) e sem formação de poupança, qual(is) será(ão) o(s) setor(es) contaminado(s). Formam-se fenômenos hiper-inflacionários e posteriormente, pela economia de crédito, fenômenos hiper-deflacionários de baixa, média ou alta magnitude. No exemplo, existe a “geração de moeda real” virtual a partir de R$ 100,00 verdadeiramente existentes. No contexto de crédito, o empréstimo sobre-posto ou chamado de alavancado, caso mal estruturado em qualquer estágio do processo, do agente A para o B, ou do B para o C, pode ser classificado como emprestar aos agentes econômicos que não tem condições técnicas para pagar em algum momento. Inicialmente, essa situação leva à sensação de crescimento patrimonial, aumentando o consumo em relação à renda realmente recebida (caso Brasil) e comprometendo maiores partes patrimoniais dos credores em investimento de risco (caso Brasil com os imóveis), sem garantia de liquidez, acarretando em uma espécie de inflação que chamamos de “inflação especulativa” ou em teoria monetária “Bolha de Preços”. O principal problema é quando algum agente do sistema, B, C ou D, inseridos nessa cadeia necessitam liquidar o empréstimo e/ou outros membros abaixo do seu crédito piramidal invertida não pagam o empréstimo.
Após anos de estudos, escrevi um texto simples, ainda em setembro/outubro de 2010 sem muita formalização numérica, afirmando que ”A bolha imobiliária no Brasil está formada“, na Revista Economia & Tecnologia da UFPR. Na ocasião, além de não ser publicado em edições anteriores, fora taxado de “louco” ou de “sem noção”.
Anos mais tarde, em 2012, afirmo aqui com mais tranquilidade, pelos indicadores monitorados ao longo do tempo que 2013/2014/2015 as probabilidades de estouro de bolha de preços (queda) no setor imobiliário de imóveis residenciais, comerciais e terrenos são grandes. A queda, na minha opinião, será de média magnitude, entre 15 a 35%.
Pois bem, resolvemos analisar mais indicadores no intuito de prever nos próximos escritos um possível estouro (ou não) da bolha imobiliária no Brasil (refiro-me ao quarto estágio), a saber: o aumento da renda per capta, o aumento dos preços dos imóveis e o aumento da renda per capta sobre o preço dos imóveis. O exercício consiste em comparar o Brasil com indicadores antecedentes da bolha imobiliária americana.
Inicialmente, verificamos qual foi a taxa de crescimento da renda per capta do Brasil em relação à taxa de crescimento da renda per capta nos Estados Unidos:
Fonte: Ipeadata, IMF.
A renda per capta nominal no Brasil em moeda local (real), ao longo de 11 anos, aumentou 2,8 vezes em relação a renda per capta de 2000 e estagnou de 2010 para 2011. Nos Estados Unidos, no mesmo período, aumentou 1,4 vezes (em dólares), com estagnação em 2007 (ocasião do estouro da bolha imobiliária) e uma retomada em meados de 2009.
Agora, vejamos o gráfico da evolução dos preços dos imóveis no Brasil e nos Estados Unidos, ao longo destes mesmos 11 anos. Tomamos como Proxys o Índice Shiller 20 dos preços dos imóveis nos Estados Unidos e no Brasil, pela falta de estatística dos imóveis residenciais em 10 anos, tomamos o Índice Geral do Mercado Imobiliário Comercial- IGMI-C, publicado pela FGV/Bovespa.
O estouro da bolha imobiliária dos Estados Unidos ocorreu em setembro de 2007. No Brasil vivemos em 2011 ainda um estágio de expansão de preços. Em especial, a partir do estouro da bolha imobiliária americana, os preços dos imóveis no Brasil, entre 2008-2011 aumentam à taxas de crescimento bem maiores do que no período 2000-2007. É o terceiro estágio da bolha de 4 possíveis. Lembrando ainda que nos Estados Unidos os preços dos imóveis cresceram mais rapidamente a partir de 2004 (estourou em 2007) e no Brasil o preço cresceu mais rapidamente a partir de 2008 (estamos no início de 2012).
Fonte: FED, Bovespa.
Como ilustração insiro abaixo um gráfico teórico, encontrado rotineiramente em livros de economia monetária contextualizando os 4 estágios de uma bolha de preços de ativos.
No Brasil, entre 2000-2008, pelo crescimento da renda per capta acima do crescimento do preço dos imóveis, a relação renda per capta sobre o preço dos imóveis aumentou, indicando a potencialidade do aumento de preços dos imóveis pelo fator renda (p.e. aumento da massa salarial). A partir de 2008 o indicador iniciou um processo de inversão, e a força de venda dos imóveis pela renda per capta do Brasil perdeu força. Certo, então que o indicador de “crédito” e não de renda per capta foi o principal causador da hiper-inflação imobiliária entre 2008-2011. Nos Estados Unidos a relação renda per capta sobre preço dos imóveis também indicavam desde meados de 2000 que a potencialidade do aumento dos preços dos imóveis não se daria pela parcial da renda. De 2000 a 2007, a taxa de crescimento da renda per capta americana aumentou, assim como a inflação dos imóveis. Porém, como a taxa de crescimento da renda aumentou menos do que o aumento dos preços dos imóveis, a relação caiu. Portanto, os preços dos imóveis nos Estados Unidos inflaram devido a forte expansão do “crédito” entre 2000 a 2006.
Fonte: elaboração Inva Capital a partir de dados do IMF, FED, Bovespa.
Como o preço dos imóveis nos Estados Unidos caiu muito pós 2007 e a renda per capta média aumentou levemente, a relação renda per capta dos EUA está novamente, em 2011, quase idêntico ao ano de 2000, onde o o primeiro estágio da bolha americana se formava. Portanto, para aqueles que querem comprar imóveis nos Estados Unidos agora na esperança de ganhar dinheiro entre o preço de compra versus o preço de venda, terá de esperar uma nova onda de crédito no setor imobiliário americano para auferir excelentes lucros, algo que não ocorrerá em 2012 e nem em 2013 pela crise financeira mundial. E o mesmo ocorrerá no Brasil. Portanto, comprar imóveis hoje para revender no prazo de 2 a 3 anos, tanto no Brasil como nos Estados Unidos, não é mais um excelente negócio como aqueles que fizeram isso em 2001/2006 nos Estados Unidos ou aqueles que fizeram isso no Brasil em 2007/2008 para revender até 2010/2011.
VEJA VÍDEOS SOBRE O ASSUNTO AQUI NO BLOG OU PELO LINK
http://www.youtube.com/results?search_query=verumspectator&aq=f
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Eu diria, olhando esse gráfico das fases, que estamos na fase "return to normal", que os donos de imobiliárias e demais "experts" chamam de "acomodação", vejamos o que vem a seguir...
ResponderExcluirPenso que a expressiva valorização dos imóveis não chegará até o evento "mágico" da copa.
Desemprego em baixa, pessoal comprando imóvel, passando a copa, o desemprego vai aumentar e calote irá começar, o banco vai tomar e leiloar. É ai q vou entrar!! Agora não é o momento de compra. As mobiliárias daqui de BH já estão matando cachorro a grito e é muita concorrencia entre eles! Quem comprar agora por um preço injusto e surreal vai perder dinheiro.
ResponderExcluirMuito bom o artigo, que leva, no meu ver, à ideia de que uma bolha imobiliária, se tomarmos como base o caso dos EUA e aquele que pode ser o do Brasil, depende de que haja crédito, este que resulta no aumento do preço dos imóveis de modo desvencilhado do aumento da renda. Eu concordo inteiramente com esse raciocínio, pois, se não houver crédito, dificilmente se terá uma bolha. Desconsiderando o fator especulação, que tem um peso menor, entendo, poderíamos dizer, assim, que, para se falar de bolha, há de haver crédito. Contudo, acredito que o fato de haver crédito, por si só não leva, necessariamente, a que haverá uma bolha. Isso porque, se o crédito se mantém, se é concedido de modo a que possa ser honrado (e no Brasil, em geral, a sua liberação não se dá tão facilmente como em outros países), a bolha se mantém e deixa de ser bolha. No Brasil as pessoas não têm por hábito hipotecar os seus imóveis para pagar dívidas e, quando usam de crédito imobiliário, costumam, em geral, fazê-lo para financiar apenas um imóvel. Em momentos de crise, priorizam o pagamento da prestação do imóvel adquirido. Assim, esse fenômenos que está sendo chamado de bolha, advindo do aumento acentuado do preço dos imóveis pelo fato de que há mais dinheiro, advindo do crédito, disponível, o qual de fato existe e salta aos olhos de todos, não necessariamente deve ser tido como uma bolha (que remete à ideia de que que tende a estourar), mas pode corresponder a um aumento do preço dos imóveis em razão do fator crédito puro e simples, o qual, assim como diversos outros fatores (como a escassez de terrenos, déficit habitacional ou crescimento da economia), pode, de fato, levar a tal aumento. Ademais, há outros fatores, como déficit habitacional, acentuado pela mudança do perfil das famílias. Sobre o retorno de alugueis, de cerca de 0,4%, ser inferior ao de aplicações conservadoras, de cerca de 0,8%, e ser isso um fator que leva a que há uma bolha, tal raciocínio, no meu ver, está equivocado em se tratando do nosso caso concreto, isso pois não considera que, antes de chegar ao efetivo retorno de tais aplicações, deve-se corrigir o principal, o que, em se tratando do aluguel de imóveis não é necessário, haja vista que o principal, que já é o imóvel, se corrige no mercado, o que faz com que o 0,8% das aplicações representem de fato aproximadamente o mesmo que gera o aluguel de um imóvel. Por último, a respeito de se esgotarem os recursos necessários à concessão do crédito, mesmo tendo os consumidores a capacidade de tomar tais empréstimos, isso pode de fato fazer com que esse aumento do preço dos imóveis em razão do fator crédito, o que não necessariamente corresponde a uma bolha, venha a corresponder a uma bolha, já que esse elemento responsável pela alta não seria mantido. Não acredito, contudo, que o Poder Público o permitirá, sendo que, se resolver não adotar uma política nesse sentido, deixará para a implementar após 2014, passadas eleições e copa. Portanto, se é que teremos uma bolha, ela se apresentará, acredito, após 2014 e seus efeitos incidirão a partir de 2015 e 2016, sendo que, até lá, acredito que o mercado de imóveis não apresentará grandes altas, mas ficará estável. Isso é o que penso para o mercado de imóveis em geral, sendo que há situações específicas, como a de salas comerciais, podem fugir a esse comportamento geral que acredito que veremos. De tudo isso, posso estar errado, mas, por enquanto, a estratégia que acredito ser acertada para o mercado de imóveis, desconsiderando casos específicos, seria: manter o que tem, capitalizar-se para não depender de financiamento para pagar o que tem, preparar-se para vender, com tranquilidade, até 2014 ou 2015, parte do que tem e comprar apenas se se tratar de uma oportunidade ímpar em razão de circunstância específica.
ResponderExcluirAdorei seus gráficos de linhas coloridas, seu conhecimento da bolha imobiliária americana e fenomenal. Creio que podemos pedir à Igreja para acrescentar as matérias de seu blog na bíblia.
ResponderExcluirPoxa, tem como consertar o link dos gráficos? nao está mais aparecendo....
ResponderExcluirótimo artigo, só faltou os gráficos para entender 100%
abraços