Depois da euforia de 2005, 2006 e 2007, quando 20 empresas do setor captaram 12 bilhões de reais em ofertas de ações na Bovespa e lançaram imóveis a toque de caixa, veio a ressaca.
Não é à toa que os investimentos do bilionário americano Sam Zell são acompanhados de perto. Em 2006, ele vendeu por 39 bilhões de dólares sua empresa de imóveis comerciais, a Equity Properties. Foi o maior negócio da história do mercado imobiliário dos Estados Unidos - que, como se sabe, entrou em colapso meses depois.
No Brasil, Zell também aprontou das suas. Em maio de 2010, ele começou a se desfazer de ações da Gafisa, quarta maior incorporadora do país, da qual era sócio desde 2005 (matéria divulgada pelo blog). Quando decidiu vender suas ações, executivos que trabalham para Zell repetiram que ele não estava vendo nada de errado com a incorporadora: a venda fazia parte do ciclo natural de investimentos.
É impossível saber se a razão foi mesmo essa - ou se Zell estava farejando problemas na operação da Gafisa. O fato é que o investidor americano, mais uma vez, pulou do barco na hora certa. Certíssima, aliás. Nos últimos dois anos, as ações da empresa perderam quase 70% de seu valor na Bovespa.
Somente nos últimos seis meses, a queda foi de 35%. Aquela que foi uma das mais brilhantes estrelas da onda de aberturas de capital iniciada em 2004 é, hoje, uma companhia vista com desconfiança pelos investidores.
Numa reunião com investidores no fim de novembro, Alceu Duilio Calciolari, presidente da Gafisa há cerca de sete meses, deu uma declaração que surpreendeu os interlocutores: ele admitiu não ter a dimensão real dos problemas da empresa.
Os executivos da companhia estão analisando a situação financeira de milhares de clientes de baixa renda que podem não ter como pagar pelos imóveis. Também estão revisando obras com problemas, que podem ser canceladas. "Esse mapeamento é um processo longo, que só vai terminar em 2012", disse Duilio, como é mais conhecido, a EXAME.
Calote
Até que a amplitude do problema seja inteiramente conhecida, a Gafisa vem tomando algumas medidas emergenciais para administrar o caixa. Uma delas é negociar o pagamento feito a fornecedores. Segundo EXAME apurou, as notas com valor superior a 100 000 reais que venceram em novembro e dezembro só serão pagas nos próximos meses.
"Essa informação logo se espalhou e deixou os fornecedores assustados. Desde 2004, a empresa não fazia uma renegociação desse porte", diz um ex-diretor da Gafisa que trabalha, hoje, na concorrência. Companhias como Gerdau e Votorantim reduziram o limite de crédito da incorporadora (procuradas, as empresas não comentaram).
Duilio diz que esse tipo de prática é normal e faz parte da "correria para atingir as metas do ano". Além disso, a Gafisa demitiu 200 pessoas do escritório central, 10% de seu quadro de funcionários, na última semana de novembro.
Como ninguém parece saber ao certo o que vem por aí, é natural que a desconfiança em torno da companhia cresça. Com dificuldade para obter crédito de longo prazo, a Gafisa recorreu recentemente ao financiamento mais caro do mercado de dívida corporativa, a nota promissória.
É como um cheque especial: fácil de usar, mas com um custo alto. No início de dezembro, a incorporadora fechou a captação de 230 milhões de reais, para ser pagos em um ano, com taxas de juro que variaram de 125% a 126% do CDI, ou algo como 14% ao ano - a média do setor, para financiamentos de prazos até mais longos, fica em torno de 115% do CDI.
A Gafisa enfrenta problemas comuns à maioria das incorporadoras. Depois da euforia de 2005, 2006 e 2007, quando 20 empresas do setor captaram 12 bilhões de reais em ofertas de ações na Bovespa e lançaram imóveis a toque de caixa, veio a ressaca.
"É como se a Tenda fosse um tumor maligno dentro da Gafisa", diz um executivo que deixou a empresa em 2011. "Os problemas trazidos por ela contaminam o grupo." Quem era alocado para trabalhar com os empreendimentos da Tenda costumava ver isso como punição, já que sabia que a chance de conseguir cumprir metas e receber bônus era mínima.
Daqui para a frente, só serão feitos lançamentos para clientes de baixa renda que tenham sido aprovados previamente pela Caixa Econômica Federal, com a garantia de que os compradores serão financiados pelo banco.
"Prefiro demorar mais para lançar a voltar a ter essas dificuldades. É fácil esses clientes perderem a capacidade de pagamento ao longo da construção", diz Duilio.
A Gafisa perdeu mais da metade de seu valor de mercado em 2011.
