Estadão: Colapso da bolha imobiliária brasileira preocupa BIS

A expansão de crédito, que levou o Brasil a um boom imobiliário, vai repetir o cenário de colapso registrado nos últimos anos nos EUA, Irlanda ou Espanha, segundo o Banco de Compensações Internacionais - BIS.

A entidade constata que os preços de imóveis no Brasil quase dobraram desde a crise do subprime. Casos como o do Rio de Janeiro, com mais de 100% de aumento, e de São Paulo, com incremento de 80%, são destacados pelo BIS, além da situação em Pequim e Xangai. Para a entidade, esses valores bateram recordes históricos.

Um dos impactos é a expansão desproporcional do setor da construção. "O aumento de preços das propriedades leva ao aumento rápido da construção. Esses desequilíbrios precisam ser resolvidos se essas economias querem ter um crescimento sustentável", alertou.

O BIS lembra que, na Europa, o colapso do setor imobiliário escancarou fraquezas estruturais de países. O banco lembra que, na Irlanda, o colapso do setor imobiliário elevou o desemprego de 8,6% em 1997 para 13% em 2007. Na Espanha, passou de 10% para 24%.

 

Endividamento

Outra preocupação decorrente desse cenário de expansão turbinada por crédito é o tamanho dívida doméstica de emergentes. "A porção do PIB que famílias e empresas no Brasil, China e Índia estão alocando para o serviço da dívida está em seu nível mais alto desde o fim dos anos 90", apontou.

"Medidas do custo do serviço da dívida sugerem que níveis altos de dívidas podem ser um problema", indicou o banco. "Nesses mercados emergentes, desequilíbrios parecem estar se construindo", diz. "Em vários casos, preços de imóveis e de outros ativos aumentaram, enquanto o endividamento privado e custos do serviço da dívida aumentaram bem acima da tendência."

Mais uma vez, a expansão de créditos está camuflando problemas. Segundo o BIS, as contas de vários países emergentes estão sendo falsamente fortalecidas por booms potencialmente insustentáveis de crédito e ativos.

O BIS não poderia ser mais claro: se a economia dos emergentes perder ainda mais fôlego, esses problemas se transformarão em crise. "Se os recentes sinais de desaceleração da economia persistiram, o horizonte fiscal para as economias emergentes poderia rapidamente escurecer."

(O Estado de S. Paulo - São Paulo/SP - NOTÍCIAS - P. B4 - 25/06/2012)

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Estadão: Alugar é melhor que financiar

Aproveitar um prazo muito longo de financiamento imobiliário não é vantajoso. Especialistas garantem que viver de aluguel por um período, para economizar e acumular mais recursos para elevar o valor da entrada na compra de um imóvel, é mais interessante do que assumir uma dívida de até 35 anos.

Em uma simulação feita pelo professor da Fundação Instituto de Pesquisas Contábeis, Atuariais e Financeiras (Fipecafi) Mario Rodriguez Amigo, é possível entender melhor a operação. 

Supondo que a pessoa tenha uma renda familiar de R$ 10 mil ao mês e entre em um financiamento com prazo de 20 anos, com juros de 9,5% ao ano para adquirir um imóvel de R$ 300 mil. Ele poderá assumir uma prestação de R$ 3, 5 mil (teto permitido para essa renda). Em até cinco anos, se ele pagar um aluguel de R$ 1,5 mil ao mês e aplicar a diferença entre esse valor e o que pagaria de prestação no financiamento ( R$ 2 mil), acumularia R$ 101.343,65, ou seja, 1/3 do valor do imóvel. No mesmo período, se ele optasse pelo financiamento, teria abatido apenas R$ 73.750 do valor principal, ou seja, do total do bem sem contar os juros.

Para o cálculo foi considerado um retorno de investimento líquido de impostos de 2% de juros real ao ano (aproximadamente 6% em termos nominais). No cálculo do aluguel foi utilizado um ajuste de 4% ao ano (inflação - TR). Já o financiamento foi feito pelo Sistema de Amortização de Constante (SAC). "O que interessa neste cálculo é observar o ganho ascendente do investimento nesse período de cinco anos, que possibilitou o acúmulo de 1/3 do valor do imóvel. O que aumenta de forma considerável o capital para dar entrada no imóvel", explica.

O vice-presidente da diretoria executiva do Instituto Brasileiro de Executivos de Finanças (Ibef), Luiz Calado, compartilha a opinião com Amigo. Segundo Calado, quem fez um financiamento imobiliário para pagar no prazo de 30 anos, autorizado a partir de 2009, por exemplo, pagou somente os juros até agora.

"Muitas pessoas costumam dizer que o valor gasto com o aluguel é um dinheiro jogado fora. Mas e os juros pagos no financiamento também não são?", acrescenta o dirigente.

http://economia.estadao.com.br/noticias/economia,alugar-e-fazer-caixa-pode-ser-bom-negocio,116398,0.htm

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Valor: Fim de festa para o mercado imobiliário

Os imóveis fizeram a festa de muitos nos últimos anos. Para o presidente do Secovi-SP, Claudio Bernardes, os imóveis ainda são uma opção ao investidor, mas não para retorno em curto prazo. Nichos até recentemente aquecidos tendem à queda, como o dos imóveis comerciais. "Se a economia não tiver comportamento adequado, pode ser que a oferta não seja absorvida", diz Bernardes. 

Não existe desconto, mas queda dos preços

O surgimento de ofertas estimuladas por descontos, promoções ou promessas de renda garantida por um certo período é um sinalizador de preços em queda. "Neste mercado não existe desconto, mas preço que caiu", analisa Luiz Roberto Calado, vice-presidente do Instituto Brasileiro de Executivos de Finanças (Ibef). "Em vez de revisar o preço, o vendedor oferece um benefício para manter o valor do imóvel". 

Outro forte indício de acomodação é a entrega de imóveis com unidades disponíveis, invalidando a atratividade de aquisição na planta para a venda na entrega das chaves - a incorporadora sempre terá melhores condições de oferta do que o investidor. "Se não for para ocupar o imóvel, não é o melhor momento para investir no mercado da produção da indústria imobiliária. Os preços estão muito elevados", diz Luiz Eduardo Pompeia, diretor da Empresa Brasileira de Estudos do Patrimônio (Embraesp). 

Para João da Rocha Lima Junior, coordenador do Núcleo de Real State da escola Politécnica da Universidade de São Paulo, a melhor opção é investir em um grande empreendimento, via fundo imobiliário, já que proprietários individuais de imóveis menores estão mais expostos a fatores incontroláveis como a deterioração do produto pela qualidade de ocupação dos vizinhos. "É mais razoável participar de uma comunidade financeira do que uma imobiliária, cujos interesses podem ser conflitantes", avalia.

(Valor Econômico - São Paulo/SP - SUPLEMENTOS - P. G3 - 18/06/2012)

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Exame: Crise imobiliária até na baixa renda

A euforia que pegou carona com o lançamento do programa do governo federal "Minha Casa, Minha Vida", no início de 2009, começou a dar lugar a uma dose extra de cautela, principalmente por parte das empresas que, na ocasião, rearranjaram suas operações e mix de produtos para ingressar na chamada baixa renda.

Entrada em regiões onde havia pouca escala, atuação com parceiros em projetos e, sobretudo, os elevados custos de construção compuseram um cenário mais dramático, que começou a ser revelado trimestre após trimestre.

"Produzir habitação popular não é uma coisa fácil. As margens são pequenas, os riscos são grandes e aprovar empreendimentos está cada vez mais difícil", disse o vice-presidente de Economia do SindusCon-SP, Eduardo Zaidan, para quem houve um "entusiasmo muito maior do que devia". "Quem não atuava no segmento sofreu um custo de aprendizado que não é pequeno", acrescentou.

No primeiro trimestre deste ano, os resultados das construtoras e incorporadoras que integram o Ibovespa ficaram abaixo do esperado por analistas. Os balanços também vieram com uma maior presença de imóveis nos segmentos de média e alta renda.

Se consideradas as cinco empresas com ações no índice, com exceção da MRV Engenharia -que praticamente atua apenas na baixa renda-, de 16 a 23 por cento dos lançamentos do período foram voltados ao segmento econômico. Há alguns anos, as empresas se orgulhavam ao dizer que teriam quase metade das operações voltadas a esse nicho.

O estoque de empreendimentos econômicos também aumentou no período, respondendo pela maior fatia em empresas como PDG Realty e Rossi Residencial, com 40 e 43,5 por cento do total, respectivamente.

"A pressão de custos de mão de obra é muito grande, e na baixa renda o percentual do custo é maior que na alta renda", afirmou o analista Guilherme Rocha, do Credit Suisse. "A atuação em baixa renda não é tão rentável como parecia antes... e, com o aumento de custo da mão de obra, essa rentabilidade hoje é menor."

  
Compra também é entrave
Se construir moradias voltadas ao segmento econômico não é tarefa fácil, para as famílias pertencentes à baixa renda comprar um imóvel também não é tão simples quanto pode parecer.

Um estudo recente do Banco Interamericano de Desenvolvimento (BID) mostrou que, em São Paulo, cerca de 60 por cento das famílias não têm condições de comprar um imóvel.

De fato, o valor dos imóveis que segundo algumas companhias integram a faixa mais baixa de renda chega a ser contraditório. No caso das seis empresas do setor dentro do Ibovespa, o preço médio dos empreendimentos classificados como segmento econômico variam de 108 mil a 200 mil reais.

Outros entraves para as famílias paulistanas não conseguirem comprar um imóvel, segundo o estudo do BID, são renda muito baixa, dificuldade para provar renda e altas taxas de juros.

http://exame.abril.com.br/negocios/empresas/industria/noticias/apos-euforia-setor-imobiliario-patina-na-baixa-renda-2?page=4&slug_name=apos-euforia-setor-imobiliario-patina-na-baixa-renda-2

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Estadão: Mercado imobiliário não para de cair

A venda de imóveis novos residenciais na cidade de São Paulo caiu 13,4% no mês de abril, na comparação com o mesmo mês de 2011, e teve retração de 9,7% em relação a março, aponta pesquisa do Secovi-SP. O recrudescimento da crise europeia e a perspectiva de que a economia brasileira cresça pouco vêm enfraquecendo o mercado, apesar do esforço do governo para cortar juros.

Ajuste ou crise?

O gerente do Departamento de Economia do Secovi-SP, Roberto Akazawa, observa que o mercado imobiliário na capital paulista passa hoje por um processo de ajuste. Essa mudança ganha contornos mais nítidos quando se observa o recuo no número de lançamentos, que é quase 24% menor que o registrado no mesmo mês de 2011. Só no primeiro quadrimestre deste ano, o recuo foi de 27,6% em relação ao mesmo período de 2011.

A redução do número de lançamentos significa que as vendas estão sendo feitas para desova de estoques antigos. Tanto é que, recentemente, várias construtoras e imobiliárias lançaram campanhas publicitárias relâmpago, com duração prevista de um fim de semana, nas quais eram oferecidos descontos generosos, chegando a 36% (informação divulgada pelo blog). "O período de euforia do mercado imobiliário vivido em 2010 passou, e hoje a perspectiva é de crescimento moderado", diz Akazawa.

(O Estado de S. Paulo - São Paulo/SP - NOTÍCIAS - P. B9 - 12/06/2012)

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Valor: Um setor em desconstrução

As empresas de construção civil estão sofrendo com as dores do crescimento. Animadas com as perspectivas de expansão da economia brasileira, as companhias se endividaram e correram para lançar projetos. Agora, várias enfrentam dificuldades para executar o que planejaram e se veem às voltas com estouros de orçamento. Segundo analistas, esses são alguns dos motivos que fazem com que as cotações de algumas ações do setor listadas no Índice Bovespa estejam próximas de suas mínimas históricas.

Levantamento feito pelo Valor mostra que, no começo do mês, quatro das seis ações que estão no índice se aproximaram de seus valores mínimos: Rossi Residencial, PDG Realty, Brookfield e Gafisa. Esta última, por exemplo, chegou ao piso em junho, cotada a R$ 2,40. Na máxima, em maio de 2008, chegou a valer R$ 18,29. "Algumas empresas estão com situações financeiras preocupantes, pois se perderam num crescimento forte das operações, e puxam o setor como um todo", diz o analista de construção da SLW Corretora, Erick Scott Hood.

Conforme os especialistas, as boas perspectivas da economia brasileira levaram empresas do setor a um excesso de empolgação nos idos de 2005 e 2006. "Elas cresceram demais, fizeram lançamentos demais e algumas acabaram perdendo a mão do negócio", continua Hood. Vale lembrar que muitas companhias chegaram à bolsa por volta de 2007 e foram naturalmente pressionadas pelos novos investidores a acelerar projetos que pudessem gerar resultados.

Com isso, fica no mercado uma dúvida geral sobre a execução dos projetos das construtoras. "Os balanços do primeiro trimestre vieram bem abaixo das expectativas dos analistas e os investidores reagiram mal, punindo as ações em bolsa", comenta o analista de construção do banco HSBC, Felipe Rodrigues. "Há muitas dúvidas sobre se as empresas estão efetivamente conseguindo executar suas obras de maneira correta e há vários estouros de orçamento. A crise deixou de ser pontual para se transformar num risco setorial".

Essa deterioração de resultados acaba se refletindo numa piora na perspectiva do mercado em relação às empresas. "É difícil dizer se a queda das ações é exagerada. A piora reflete um momento vendedor grande", afirma Rodrigues.
O analista de construção da BES Securities, Eduardo Silveira, diz que os estouros de orçamento vistos entre janeiro e março fizeram com que os especialistas refizessem suas projeções e o setor passasse por um rebaixamento geral. "Depois dos balanços do primeiro trimestre, ficou claro que muitos números foram superestimados pelas empresas", afirma Silveira. "Um pouco dessa situação é culpa da expansão iniciada em 2007, quando companhias foram para segmentos que não conheciam."

Todos esses problemas são potencializados, lembra ele, pela pressão grande de venda que vem acontecendo na própria Bovespa, em função do mau momento internacional. Apenas em maio, o Ibovespa perdeu 11,9%, com saída relevante de capital externo. Em maio, o saldo estrangeiro foi negativo em R$ 2,338 bilhões. "O investidor estrangeiro tem fatias elevadas do segmento de construção. Além disso, o beta [medida de correlação com o índice] das empresas do setor é alto, o que faz com que elas oscilem mais."

Silveira lembra ainda que Rossi e Brookfield saíram do índice MSCI Brazil na carteira que começou a valer em em junho. Essa retirada provocou vendas mais fortes das ações na semana que antecedeu a entrada em vigor do novo portfólio.

Além dos aumentos de custos, as empresas de construção civil tiveram que lidar com outra situação desfavorável: uma demanda menor. "A procura desacelerou", diz Hood, da SLW. "No boom de vendas, prédios eram comercializados em no máximo dois dias. Agora, as empresas demoram para completar as vendas", acrescenta o analista.

O crescimento menor do PIB [Produto Interno Bruto] brasileiro também afeta negativamente o setor. "O PIB desacelerou de 7,5% em 2010 para 2,7% no ano passado. Se a economia cresce menos, o setor vai junto", afirma Hood.

Se os preços das construtoras caíram tanto em bolsa, será que já está barato, então? Os especialistas, em geral, ainda não se arriscam a dizer que o pior já passou. "Não dá para afirmar que as cotações atuais são o piso. Se as empresas tiverem que fazer novos ajustes de custos, as ações devem cair ainda mais", diz Silveira, da BES. Outro fator que pode piorar a situação é o cenário global. "Se a Europa piorar, haverá uma contaminação geral", afirma Rodrigues, do HSBC.

As empresas têm tentado sinalizar que haverá melhora gradativa nas margens na medida em que projetos lançados em 2007 e 2008 forem entregues. As que identificaram estouro de orçamento têm apontado que vêm tomando medidas para controlar melhor os custos e reduzindo a parcela de gestão de obras terceirizadas. Porém, os maus momentos vividos parecem ter deixado muitos analistas e investidores cautelosos.

Em análise recente em seu blog "O Estrategista", no site do Valor, o analista André Rocha observou que existe uma expectativa positiva de geração de caixa para 2012 por conta da finalização das obras iniciadas entre 2007 e 2008. Ele lembra, no entanto, que, se ocorrerem atrasos na entrega das chaves, essas perspectivas podem não se materializarem. Para Rocha, as incertezas acabam tornando o setor uma opção bastante arriscada para o investidor em bolsa.

Rodrigues, do HSBC, afirma que tem recomendação "underweight" (abaixo da média do mercado) para o segmento desde 2011, quando já tinha preocupações em relação a itens como inflação de mão de obra e espaço menor para ajuste de custos. A PDG era uma das preferidas, mas as margens recentes da empresa decepcionaram o analista.

(Valor Econômico - São Paulo/SP - EU & INVESTIMENTOS - P. D1 - 05/06/2012)

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Estadão: Índice FipZap acumula dois meses de queda

Depois de uma explosão de preços, o mercado imobiliário dá sinais mais claros que passa por um momento de crise. Em maio, o preço do metro quadrado de apartamentos novos medido pelo índice FipeZap teve a menor valorização desde o início da série histórica, em setembro de 2010. Em três das sete regiões pesquisadas pelo indicador, a variação teve recuo de 1,3%, sendo que São Paulo e Rio de Janeiro e Salvador acumulam dois meses seguidos de queda do valor dos apartamentos.

"Você tem hoje um aumento no número de unidades entregues, que são aquelas que começaram a ser construídas no auge do boom, há dois ou três anos, e isso pode trazer alguma pressão dos preços", afirma Eduardo Zylberstajn, pesquisador e coordenador do FipeZap. O descasamento entre a demanda e a oferta deve ser olhada com atenção neste ano, afirma Zylberstajn. 

O índice leva em conta os preços anunciados, desconsiderando os descontos praticados na venda (que já ultrapassam 36%).

http://economia.estadao.com.br/noticias/economa%20brasl,preco-de-imovel-tem-menor-alta-em-quase-tres-anos-aponta-fipezap,115017,0.htm

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Valor: CGU comprova fraude no FGTS para salvar construtoras

Além de questões de conflitos de interesse na gestão de recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), a auditoria da Controladoria Geral da União (CGU) detectou que o fundo comprou debêntures de incorporadoras para financiar projetos fora do perfil de habitações de baixa renda, conforme mandam as regras.

Nos relatórios, a CGU lista alguns dos empreendimentos que estariam desenquadrados do perfil de financiamento do FGTS, que deveria bancar obras de até R$ 500 mil a unidade (apartamento). Um deles é o London Green, da Gafisa, na Barra da Tijuca, bairro nobre do Rio de Janeiro. Os apartamentos extrapolam o preço que podem ter para serem financiados. Outro citado é o Beach Class, em Fortaleza, da Moura Dubeux, que conta com spa, piano bar, ofurô e jacuzzi no térreo.

Problemas de desapropriação de terrenos, atrasos nos projetos e obras de má qualidade são outros levantados pela CGU. A auditoria listou cinco empreendimentos da Tenda (empresa que hoje pertence à Gafisa) com essas características em São Paulo e Belo Horizonte. Em dois prédios faltava licença ambiental, enquanto em outro empreendimento a auditoria encontrou a obra abandonada por problemas com a prefeitura de São Paulo.

Na parte do FGTS, a CGU apontou que o fundo vinha pagando à Caixa Econômica Federal taxas pela estruturação das operações de debêntures de 1% ao ano sobre o valor da emissão. Para a auditoria, a responsável por esse pagamento deveria ser a empresa que captou recursos com a venda das debêntures e não o FGTS. "A taxa de acompanhamento encarece toda a operação", diz o texto da CGU. "A Caixa já é devidamente remunerada na operacionalização do FGTS."

Já a remuneração do fundo, segundo a auditoria, poderia ser aumentada. A CGU diz que os papéis das empresas adquiridos pelo FGTS são de "baixa rentabilidade" quando comparadas às taxas praticadas no mercado.

As taxas pagas pelas incorporadoras equivalem à Taxa Referencial (TR) mais 8% a 10,75% ao ano, o que equivale de 8,15% a 10,91% ao ano a preços de hoje. É uma taxa inferior àquela que as construtoras pagam em emissões de debêntures vendidas em operações tradicionais do mercado de capitais. As construtoras alegam que as taxas de retorno dos papéis vendidos ao fundo seguem os custos dos financiamentos tradicionais concedidos pelo FGTS à habitação.

Outro ponto que chamou a atenção da CGU foi o fato de a Caixa ter ficado com uma representatividade maior que a projetada no conselho curador do FGTS. O banco cedeu o funcionário Paulo Eduardo Cabral Furtado para o Ministério do Trabalho e Emprego, que, por sua vez, o colocou na secretaria-executiva do conselho curador. Pelo fato de a Caixa ser parte interessada no FGTS, já que recebe recursos pela prestação de serviços de gestão do fundo, a CGU considera que o banco deveria se ater à cadeira que já possui no conselho. Hoje, Furtado é conselheiro suplente do presidente do conselho curador.

Procurado pela reportagem, o Ministério do Trabalho e Emprego, que detém a presidência do órgão, informou que não se manifestaria neste momento pelo fato de o novo ministro, Carlos Daudt Brizola, ainda estar se informando sobre o assunto. (CM)

http://www.valor.com.br/brasil/2667396/fora-da-regra-dinheiro-financiou-imoveis-de-alto-padrao

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