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sexta-feira, 21 de novembro de 2014

Infomoney: Imóveis - A festa acabou

"Muitas vezes o comprador vê que um apartamento parecido com o seu agora está sendo vendido por um preço mais barato em um 'saldão' e prefere distratar (cancelar)", afirma Paulo Fabbriani, presidente da Fabbriani Investments, empresa espe­cializada no mercado imobiliário
Já são 4h30 da manhã, quase toda a turma foi embora, mas os mais animados ainda estão no salão de festas. O DJ coloca o som no volume máximo e toca músicas dançantes na tentativa de manter o astral elevado entre os poucos presentes. Ainda que coisas memoráveis possam acontecer antes de o dia clarear, geralmente o melhor da festa já ficou para trás. Imaginou a cena? Pois 2014 está para o mercado imobiliário como as últimas horas da madrugada estão para os baladeiros. O ciclo de forte alta dos preços de imóveis que durou quase seis anos encontrou seu final e, à medida que o tempo vai passando, as oportuni­dades e os grandes negócios ficam cada vez mais escassos.
Os números demonstram que o setor imobiliário foi um dos que mais sentiram o baque da desaceleração generalizada da economia brasileira. De acordo com dados do Secovi-SR o sindicato da habitação, nos oito primeiros meses deste ano houve uma queda de 48,8% em relação às vendas do mesmo período do ano passado, O economista-chefe do Secovi-SP, Celso Petrucci, minimiza o resultado e diz que a base de comparação contribui para essa redução tão acentuada.
Os sinais de que o mercado desacele­rou, no entanto, estão por toda a parte. Os compradores têm se mostrado mais cau­telosos e seletivos - o que tem impacto sobre os preços. Em algumas capitais, os imóveis já sobem menos que a média dos preços. Em Brasília, a situação é ainda pior. Os imóveis se desvalorizaram desde o começo do ano, segundo o FipeZap. "Há cidades com exces­so de oferta, onde os preços já não sobem mais. No caso de Brasília, se nota até algu­ma queda" diz o coordenador do FipeZap, Eduardo Zylberstajn.
Número de distratos dispara
O número mais preocupante, no entanto, é o das pessoas que desistiram de comprar um imóvel na planta no meio do caminho, Em dezembro de 2012, o percentual de distratos nas vendas dos imóveis era de 5,1%, segundo o Secovi-SR Em julho deste ano, já representavam 17,9% de todos os negócios fechados. 

Os distratos acontecem quando o comprador de um imóvel na planta devolve a unidade para a construtora antes de pegar as chaves e recebe de volta os valores já pagos descontados os custos de comercialização e administração. A disparada dos distratos costuma refletir dois cenários: a falta de capacidade de pagamento das parcelas restantes ou o desinteresse do comprador de ficar com o imóvel frente às novas con­dições de mercado. Fica a sensação de que, na dúvida, muitos investidores do mercado imobiliário preferiram acionar o "stop loss". "Muitas vezes o comprador vê que um apartamento parecido com o seu agora está sendo vendido por um preço mais barato em um 'saldão' e prefere distratar", afirma Paulo Fabbriani, presidente da Fabbriani Investments, empresa espe­cializada no mercado imobiliário.

Indicador preocupante
Com mais imóveis novos entrando no mercado nos últimos anos e uma deman­da menos aquecida, também começa a demorar mais para que os lançamentos sejam vendidos. O indicador VSO (venda sobre ofertas), que mostra o percentual de unidades lançadas que tiveram um comprador, foi de 48,6% no acumulado do ano até agosto. Em agosto de 2013, o VSO acumulado havia sido de 67,4%. "Isso eleva o estoque das construtoras", afirma Cláudio Bernardes, presidente do Secovi-SR. O indicador é preocupante principalmente porque o mercado sentiu a queda nas vendas e lançou bem menos neste ano - o tamanho do ajuste na ofer­ta, no entanto, parece ter sido insuficien­te ante à redução da demanda.
Aluguéis também em queda
O mercado de aluguéis também foi pego em cheio pela desaceleração. Os contratos novos de locação tiveram um reajuste de 3,52% em São Paulo nos últi­mos 12 meses encerrados em setembro, segundo o Secovi-SP. No mesmo período, o IGP-M, índice que corrige a maioria dos contratos, avançou 3,54%, Como compa­ração, em setembro de 2013 os aluguéis haviam subido 9,9% em 12 meses, contra um IGPM-M de apenas 4,4%, "Os reajus­tes da locação desaceleraram desde o início do ano, reflexo das dificuldades que a economia brasileira atravessa" diz Mark Turnbull, diretor de locação do Secovi-SR.

No mercado corporativo, o cenário ruim é ainda mais latente, Em São Paulo, a taxa de vacância (imóveis sem inquilinos) de escritórios de alto padrão chegou a 20,5%, segundo dados da consultoria imobiliária Jones Lang La Salle. Isso quer dizer que, na média, a cada 10 escritórios de alto padrão para locação, dois estão vazios em São Paulo. Para se ter idéia de quão ruim são esses números, basta lem­brar que o mercado de escritórios chegou a registrar apenas 3,5% de taxa de va­cância há três anos e meio. A situação não tende a melhorar no curto prazo porque muitos empreendimento que começaram a ser construídos nos últimos dois anos devem chegar ao mercado nos próximos meses, pressionando ainda mais as taxas de vacância.
Com mais imóveis sem inquilino, os pre­ços de locação dos escritórios caíram. "Hoje a mesa está vira­da para os locatários. 0 poder de barganha está do lado deles", afirma Adriano Mantesso, gestor do BTG Pactuai Corporate Office Fund, conhecido como BC Fund, o maior fundo imobiliário do país.
Os reflexos do ciclo de baixa dos imó­veis também podem ser vistos na Bolsa, As ações das principais incorporadoras com ações listadas acumulam seguidos anos de perdas. Apenas nos 10 primeiros meses de 2014 (até o dia 24), a desvalori­zação acumulada foi de 23%. Excluindo da amostra a Brookfield, que teve uma alta atípica devido à oferta pública de re- compra para o fechamento de capital, a perda média supera 32%, Para analistas, empresas como a Rossi e a PDG precisa­rão de injeções de capital dos sócios para conseguir arcar com as dívidas.
Bolha ou "desaceleração"?
Entre janeiro de 2008 e o início deste ano, o preço dos imóveis residenciais em São Paulo disparou quase 200%, No Rio de Janeiro, a alta foi de 242%, Não é de se estranhar que um movimento tão acentuado levantasse a suspeita de bo­lha imobiliária, 0 argumento dos que acreditam nela é que não houve um crescimento da renda da população que justificasse tal valorização e que os pre­ços estariam artificialmente inflados pe­los juros abaixo da Selic cobrados na maioria dos financiamentos imobiliários e pelos subsídios à aquisição, como os do programa Minha Casa, Minha Vida.
Os especialistas mais incisivos chega­ram até a colocar uma data para a bolha estourar: após a Copa do Mundo, em julho. Mas o que realmente se viu durante e logo depois do evento esportivo foi uma forte redução dos negócios. "O mercado desacelerou com força durante a Copa e, nos meses seguintes, foi devagar. O pessoal da imobiliária sentiu", diz o cor­retor de imóveis Francisco Sampaio, da Leardi. A redução da atividade durante e após a Copa, no entanto, foi vista em di­versos setores da economia. No setor imo­biliário, onde decisões de compra são embasadas em muita pesquisa e comparação de preços, não era de se esperar que acon­tecesse algo diferente. "Foi um ano atípi­co. Sabíamos que seria assim, com Carna­val tardio, Copa, eleições. Mas a queda foi muito abrupta", diz Bernardes.
Um dos que defendem que os imóveis vivem uma bolha é o economista Adolfo Sachsida, pesquisador do Ipea. Seus es­tudos seguem a linha de raciocínio do I Prêmio Nobel de Economia Friedrich Hayek, um dos maiores defensores da Teo­ria Austríaca dos Ciclos Econômicos. O raciocínio é que existe um bolha quando o crédito em algum setor é estimulado artificialmente pelo Estado, "Quando o governo faz isso, aquele setor vai en­frentar um boom de crescimento por conta dos estímulos. Enquanto os incen­tivos continuarem, o crescimento do se­tor se mantém. Assim que o crédito aca­ba, o setor para. As evidências que encontramos [no estudo sobre a bolha] mostra que o governo brasileiro, por meio de uma política monetária equivo­cada, está criando uma bolha no setor imobiliário, direcionando crédito artifi­cial ao setor", afirmou Sachsida em de­bate sobre a bolha imobiliária realizado pelo InfoMoney.
O professor Robert Schiller, outro Prê­mio Nobel de Economia, também aler­tou para a possibilidade de bolha no mercado imobiliário brasileiro no ano passado, Um dos maiores especialistas em preços dos imóveis nos EUA, Shiller sempre repete que os preços dos imó­veis americanos subiram de acordo com a inflação nos últimos 120 anos - e que qualquer movimento atípico é momen­tâneo e será corrigido nos anos seguin­tes. "Quando isso acontece de forma generalizada, pode-se dizer que há uma bolha, Mas não acho que vivemos isso no mercado imobiliário brasileiro, Nos últimos 10 anos, houve um forte au­mento de renda e melhora das rendi­ções de financiamento. Isso naturalmente mente provoca um aumento dos preços, mas não é o suficiente para configurar uma bolha", defende Zylberstajn. O pró­prio Sachsida descarta uma queda abrupta dos preços como aconteceu na Europa e nos EUA com a detonação da crise do subprime. "Confesso que não acho que os preços vão cair, Minha visão é que eles vão ficar estagnados ou no máximo terão uma queda bem leve."
Bancos temem uma a explosão da Bolha Imobiliária
Discretos e cautelosos, os maiores bancos privados brasileiros têm sido bem mais restritivos na concessão de fi­nanciamentos desde 2013. De acordo com gerentes de agências ouvidos pelo InfoMoney, duas formas de reduzir o ris­co da carteira imobiliária que vêm sendo adotadas são a redução do limite do percentual do imóvel que será financiado e a exigência da comprovação de uma ren­da maior pelo comprador. Na média, os bancos têm liberado financiamentos equivalentes a menos da metade do va­lor atual dos imóveis - o que reforça a garantia das instituições financeiras caso o os preços despenquem com uma eventual explosão da bolha imobiliária.

Mesmo que não haja um consenso so­bre bolha, todos os especialistas ouvi­dos pelo InfoMoney concordam que não dá para esperar que os imóveis se valori­zem como no passado recente, "Cada vez mais é preciso analisar bem o que está comprando e avaliar as expectativas de valorização. Não se pode tomar como parâmetro a valorização dos últimos anos. Elas não se sustentam mais",diz Cláudio Hermolin, vice-presidente da I Ademi-RJ (Associação dos Dirigentes das Empresas do Mercado Imobiliário).

“Bacia das almas”
"Outlet", "saldão", "liquidação". As frases que os brasileiros nos acostumamos a ver nas vitrines dos shoppings para atrair consumidores agora também viraram lugar comum em anúncios publicitários de imóveis. A única diferença é que os produtos oferecidos com desconto valem centenas de milhares de reais, ou às vezes até alguns milhões. São imóveis vendidos em várias cidades do país com descontos que podem chegar a R$ 560 mil, segundos os anúncios divulgados com estardalhaço recentemente. PDG, CCDi e Rossi foram algumas das grandes incorporadoras que aderiram aos saldões com o objetivo de desovar o estoque e fazer caixa para ter fôlego para terminar outros empreendimentos e arcar com dívidas. "Quando as empresas ficam com muitos imóveis remanescentes, elas passam e ter menos liquidez [dinheiro em caixa]. Além disso, precisam pagar condomínio, faxineira e outras despesas do imóvel. O que elas fazem? Calculam todo esse custo, trazem o valor presente e dão um desconto para vender agora e colocar dinheiro no caixa", explica Bernardes, do Secovi. 

(Infomoney - Edição Especial Bloomberg Business Week -13/11/2014)

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4 comentários:

  1. Eu vendi meu apto no topo. Mas, comprei outro maior também no topo, of course. Negócios realizados em 2012.
    Sem problemas, visto que a entrada que dei correspondeu a 72% do valor do imóvel.
    Só não quito o restante, porque o dinheiro aplicado (SELIC) rende mais que os juros do financiamento (9,78%).

    Agora, se eu tivesse que comprar um apto sem ter um imóvel quitado para vender e dar de entrada, jamais que eu teria condições de comprar o imóvel que comprei.
    Esses preços estão loucos, no entanto, sai ganhando porque um imóvel de menor valor (o que vendi) valorizou mais do que os de maior valor (o que comprei).

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    1. Praticamente um Long and Short Imobiliário.

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  2. "Bolha"! Há anos o mesmo blá blá blá. Comprei e estou muito satisfeito. Quem estiver achando que irá comprar cobertura por preço de 2 quartos, espera, mas espera sentado, porque vaaaaaaaaaai demoraaaaaaar.

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    1. Dá pra perceber uma certa tensão, uma falta de confiança no que você escreve...nem você mesmo acredita, não é mesmo? Quando lê matérias como esta, fica pensando em como vai poder desmenti-las, em como ter um argumento convincente para seus raros clientes (que devem falar em bolha o tempo todo, e você não aguenta mais) ...então, você resolve simular um despretensioso comentário, como se fosse um comprador comum, quando na verdade você é corretor, construtor ou investidor neófito, que quis pagar de megainvestidor, e agora está vendo a bolha estourando, seus prejuízos aumentando, seu "investimento" despencando de preço, e você pagando financiamento com preço bolhudo...Hum...aí você acha que utilizando mentiras tão pueris quanto seu texto, essas frases de efeito (que você deve ter aprendido num daqueles treinamentos idiotas para vendedores desesperados), todos que lerem seu comentário vão acreditar em você e desqualificar este blog e todos os seus posts, que são compilados dos principais veículos de comunicação do país...Agora, se você realmente acredita no que escreve, deve ser daqueles pais que a filha adolescente sai pra balada, depois liga de madrugada dizendo que vai dormir na casa da "amiga", e você acredita...até mais!

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