"Muitas vezes o
comprador vê que um apartamento parecido com o seu agora está sendo vendido por
um preço mais barato em um 'saldão' e prefere distratar (cancelar)", afirma Paulo
Fabbriani, presidente da Fabbriani Investments, empresa especializada no
mercado imobiliário
Já são 4h30 da manhã, quase
toda a turma foi embora, mas os mais animados ainda estão no salão de festas. O
DJ coloca o som no volume máximo e toca músicas dançantes na tentativa de
manter o astral elevado entre os poucos presentes. Ainda que coisas memoráveis
possam acontecer antes de o dia clarear, geralmente o melhor da festa já ficou
para trás. Imaginou a cena? Pois 2014 está para o mercado imobiliário como as
últimas horas da madrugada estão para os baladeiros. O ciclo de forte alta dos
preços de imóveis que durou quase seis anos encontrou seu final e, à medida que
o tempo vai passando, as oportunidades e os grandes negócios ficam cada vez
mais escassos.
Os números demonstram que o
setor imobiliário foi um dos que mais sentiram o baque da desaceleração
generalizada da economia brasileira. De acordo com dados do Secovi-SR o
sindicato da habitação, nos oito primeiros meses deste ano houve uma queda de
48,8% em relação às vendas do mesmo período do ano passado, O economista-chefe
do Secovi-SP, Celso Petrucci, minimiza o resultado e diz que a base de
comparação contribui para essa redução tão acentuada.
Os sinais de que o mercado
desacelerou, no entanto, estão por toda a parte. Os compradores têm se
mostrado mais cautelosos e seletivos - o que tem impacto sobre os preços. Em
algumas capitais, os imóveis já sobem menos que a média dos preços. Em
Brasília, a situação é ainda pior. Os imóveis se desvalorizaram desde o começo
do ano, segundo o FipeZap. "Há cidades com excesso de oferta, onde os
preços já não sobem mais. No caso de Brasília, se nota até alguma queda"
diz o coordenador do FipeZap, Eduardo Zylberstajn.
Número de
distratos dispara
O número mais
preocupante, no entanto, é o das pessoas que desistiram de comprar um imóvel na
planta no meio do caminho, Em dezembro de 2012, o percentual de distratos nas
vendas dos imóveis era de 5,1%, segundo o Secovi-SR Em julho deste ano, já
representavam 17,9% de todos os negócios fechados.
Os distratos acontecem
quando o comprador de um imóvel na planta devolve a unidade para a construtora
antes de pegar as chaves e recebe de volta os valores já pagos descontados os
custos de comercialização e administração. A disparada dos distratos costuma
refletir dois cenários: a falta de capacidade de pagamento das parcelas restantes
ou o desinteresse do comprador de ficar com o imóvel frente às novas condições
de mercado. Fica a sensação de que, na dúvida, muitos investidores do mercado
imobiliário preferiram acionar o "stop loss". "Muitas vezes o
comprador vê que um apartamento parecido com o seu agora está sendo vendido por
um preço mais barato em um 'saldão' e prefere distratar", afirma Paulo
Fabbriani, presidente da Fabbriani Investments, empresa especializada no
mercado imobiliário.
Indicador preocupante
Com mais imóveis novos entrando no mercado nos últimos anos e uma demanda menos aquecida, também começa a demorar mais para que os lançamentos sejam vendidos. O indicador VSO (venda sobre ofertas), que mostra o percentual de unidades lançadas que tiveram um comprador, foi de 48,6% no acumulado do ano até agosto. Em agosto de 2013, o VSO acumulado havia sido de 67,4%. "Isso eleva o estoque das construtoras", afirma Cláudio Bernardes, presidente do Secovi-SR. O indicador é preocupante principalmente porque o mercado sentiu a queda nas vendas e lançou bem menos neste ano - o tamanho do ajuste na oferta, no entanto, parece ter sido insuficiente ante à redução da demanda.
Aluguéis também
em queda
O mercado de
aluguéis também foi pego em cheio pela desaceleração. Os contratos novos de
locação tiveram um reajuste de 3,52% em São Paulo nos últimos 12 meses
encerrados em setembro, segundo o Secovi-SP. No mesmo período, o IGP-M, índice
que corrige a maioria dos contratos, avançou 3,54%, Como comparação, em
setembro de 2013 os aluguéis haviam subido 9,9% em 12 meses, contra um IGPM-M
de apenas 4,4%, "Os reajustes da locação desaceleraram desde o início do
ano, reflexo das dificuldades que a economia brasileira atravessa" diz
Mark Turnbull, diretor de locação do Secovi-SR.
No mercado corporativo, o
cenário ruim é ainda mais latente, Em São Paulo, a taxa de vacância (imóveis
sem inquilinos) de escritórios de alto padrão chegou a 20,5%, segundo dados da
consultoria imobiliária Jones Lang La Salle. Isso quer dizer que, na média, a
cada 10 escritórios de alto padrão para locação, dois estão vazios em São
Paulo. Para se ter idéia de quão ruim são esses números, basta lembrar que o
mercado de escritórios chegou a registrar apenas 3,5% de taxa de vacância há
três anos e meio. A situação não tende a melhorar no curto prazo porque muitos
empreendimento que começaram a ser construídos nos últimos dois anos devem
chegar ao mercado nos próximos meses, pressionando ainda mais as taxas de
vacância.
Com mais imóveis sem
inquilino, os preços de locação dos escritórios caíram. "Hoje a mesa está virada para os locatários. 0 poder de barganha
está do lado deles", afirma Adriano Mantesso, gestor do BTG Pactuai
Corporate Office Fund, conhecido como BC Fund, o maior fundo imobiliário do
país.
Os reflexos do ciclo de
baixa dos imóveis também podem ser vistos na Bolsa, As ações das principais
incorporadoras com ações listadas acumulam seguidos anos de perdas. Apenas nos
10 primeiros meses de 2014 (até o dia 24), a desvalorização acumulada foi de
23%. Excluindo da amostra a Brookfield, que teve uma alta atípica devido à
oferta pública de re- compra para o fechamento de capital, a perda média supera
32%, Para analistas, empresas como a Rossi e a PDG precisarão de injeções de
capital dos sócios para conseguir arcar com as dívidas.
Bolha ou
"desaceleração"?
Entre janeiro de 2008 e o
início deste ano, o preço dos imóveis residenciais em São Paulo disparou quase
200%, No Rio de Janeiro, a alta foi de 242%, Não é de se estranhar que um
movimento tão acentuado levantasse a suspeita de bolha imobiliária, 0 argumento
dos que acreditam nela é que não houve um crescimento da renda da população que
justificasse tal valorização e que os preços estariam artificialmente inflados
pelos juros abaixo da Selic cobrados na maioria dos financiamentos
imobiliários e pelos subsídios à aquisição, como os do programa Minha Casa,
Minha Vida.
Os especialistas mais
incisivos chegaram até a colocar uma data para a bolha estourar: após a Copa
do Mundo, em julho. Mas o que realmente se viu durante e logo depois do evento
esportivo foi uma forte redução dos negócios. "O mercado desacelerou com
força durante a Copa e, nos meses seguintes, foi devagar. O pessoal da
imobiliária sentiu", diz o corretor de imóveis Francisco Sampaio, da
Leardi. A redução da atividade durante e após a Copa, no entanto, foi vista em
diversos setores da economia. No setor imobiliário, onde decisões de compra
são embasadas em muita pesquisa e comparação de preços, não era de se esperar
que acontecesse algo diferente. "Foi um ano atípico. Sabíamos que seria
assim, com Carnaval tardio, Copa, eleições. Mas a queda foi muito
abrupta", diz Bernardes.
Um dos que defendem que os
imóveis vivem uma bolha é o economista Adolfo Sachsida, pesquisador do Ipea.
Seus estudos seguem a linha de raciocínio do I Prêmio Nobel de Economia
Friedrich Hayek, um dos maiores defensores da Teoria Austríaca dos Ciclos
Econômicos. O raciocínio é que existe um bolha quando o crédito em algum setor
é estimulado artificialmente pelo Estado, "Quando o governo faz isso,
aquele setor vai enfrentar um boom de crescimento por conta dos estímulos.
Enquanto os incentivos continuarem, o crescimento do setor se mantém. Assim
que o crédito acaba, o setor para. As evidências que encontramos [no estudo
sobre a bolha] mostra que o governo brasileiro, por meio de uma política
monetária equivocada, está criando uma bolha no setor imobiliário,
direcionando crédito artificial ao setor", afirmou Sachsida em debate
sobre a bolha imobiliária realizado pelo InfoMoney.
O professor Robert
Schiller, outro Prêmio Nobel de Economia, também alertou para a possibilidade
de bolha no mercado imobiliário brasileiro no ano passado, Um dos maiores
especialistas em preços dos imóveis nos EUA, Shiller sempre repete que os
preços dos imóveis americanos subiram de acordo com a inflação nos últimos 120
anos - e que qualquer movimento atípico é momentâneo e será corrigido nos anos
seguintes. "Quando isso acontece de forma generalizada, pode-se dizer que
há uma bolha, Mas não acho que vivemos isso no mercado imobiliário brasileiro,
Nos últimos 10 anos, houve um forte aumento de renda e melhora das rendições
de financiamento. Isso naturalmente mente provoca um aumento dos preços, mas
não é o suficiente para configurar uma bolha", defende Zylberstajn. O próprio
Sachsida descarta uma queda abrupta dos preços como aconteceu na Europa e nos
EUA com a detonação da crise do subprime. "Confesso que não acho que os
preços vão cair, Minha visão é que eles vão ficar estagnados ou no máximo terão
uma queda bem leve."
Bancos temem uma
a explosão da Bolha Imobiliária
Discretos e
cautelosos, os maiores bancos privados brasileiros têm sido bem mais
restritivos na concessão de financiamentos desde 2013. De acordo com gerentes
de agências ouvidos pelo InfoMoney, duas formas de reduzir o risco da carteira
imobiliária que vêm sendo adotadas são a redução do limite do percentual do
imóvel que será financiado e a exigência da comprovação de uma renda maior
pelo comprador. Na média, os bancos têm liberado financiamentos equivalentes a
menos da metade do valor atual dos imóveis - o que reforça a garantia das
instituições financeiras caso o os preços despenquem com uma eventual explosão
da bolha imobiliária.
Mesmo que não haja um
consenso sobre bolha, todos os especialistas ouvidos pelo InfoMoney concordam
que não dá para esperar que os imóveis se valorizem como no passado recente,
"Cada vez mais é preciso analisar bem o que está comprando e avaliar as
expectativas de valorização. Não se pode tomar como parâmetro a valorização dos
últimos anos. Elas não se sustentam mais",diz Cláudio Hermolin,
vice-presidente da I Ademi-RJ (Associação dos Dirigentes das Empresas do
Mercado Imobiliário).
“Bacia das
almas”
"Outlet",
"saldão", "liquidação". As frases que os brasileiros nos
acostumamos a ver nas vitrines dos shoppings para atrair consumidores agora
também viraram lugar comum em anúncios publicitários de imóveis. A única
diferença é que os produtos oferecidos com desconto valem centenas de milhares
de reais, ou às vezes até alguns milhões. São imóveis vendidos em várias
cidades do país com descontos que podem chegar a R$ 560 mil, segundos os
anúncios divulgados com estardalhaço recentemente. PDG, CCDi e Rossi foram
algumas das grandes incorporadoras que aderiram aos saldões com o objetivo de
desovar o estoque e fazer caixa para ter fôlego para terminar outros
empreendimentos e arcar com dívidas. "Quando as empresas ficam com muitos
imóveis remanescentes, elas passam e ter menos liquidez [dinheiro em caixa].
Além disso, precisam pagar condomínio, faxineira e outras despesas do imóvel. O
que elas fazem? Calculam todo esse custo, trazem o valor presente e dão um
desconto para vender agora e colocar dinheiro no caixa", explica
Bernardes, do Secovi.
(Infomoney - Edição Especial Bloomberg Business Week -13/11/2014)
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Eu vendi meu apto no topo. Mas, comprei outro maior também no topo, of course. Negócios realizados em 2012.
ResponderExcluirSem problemas, visto que a entrada que dei correspondeu a 72% do valor do imóvel.
Só não quito o restante, porque o dinheiro aplicado (SELIC) rende mais que os juros do financiamento (9,78%).
Agora, se eu tivesse que comprar um apto sem ter um imóvel quitado para vender e dar de entrada, jamais que eu teria condições de comprar o imóvel que comprei.
Esses preços estão loucos, no entanto, sai ganhando porque um imóvel de menor valor (o que vendi) valorizou mais do que os de maior valor (o que comprei).
Praticamente um Long and Short Imobiliário.
Excluir"Bolha"! Há anos o mesmo blá blá blá. Comprei e estou muito satisfeito. Quem estiver achando que irá comprar cobertura por preço de 2 quartos, espera, mas espera sentado, porque vaaaaaaaaaai demoraaaaaaar.
ResponderExcluirDá pra perceber uma certa tensão, uma falta de confiança no que você escreve...nem você mesmo acredita, não é mesmo? Quando lê matérias como esta, fica pensando em como vai poder desmenti-las, em como ter um argumento convincente para seus raros clientes (que devem falar em bolha o tempo todo, e você não aguenta mais) ...então, você resolve simular um despretensioso comentário, como se fosse um comprador comum, quando na verdade você é corretor, construtor ou investidor neófito, que quis pagar de megainvestidor, e agora está vendo a bolha estourando, seus prejuízos aumentando, seu "investimento" despencando de preço, e você pagando financiamento com preço bolhudo...Hum...aí você acha que utilizando mentiras tão pueris quanto seu texto, essas frases de efeito (que você deve ter aprendido num daqueles treinamentos idiotas para vendedores desesperados), todos que lerem seu comentário vão acreditar em você e desqualificar este blog e todos os seus posts, que são compilados dos principais veículos de comunicação do país...Agora, se você realmente acredita no que escreve, deve ser daqueles pais que a filha adolescente sai pra balada, depois liga de madrugada dizendo que vai dormir na casa da "amiga", e você acredita...até mais!
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