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segunda-feira, 5 de janeiro de 2015

Estadão: 2015 será um ano de "pouca expressão" e de queda nos preços

Pesquisa da USP com empresários do setor mostra que 77% deles esperam lançar um número menor de unidades no ano em comparação com 2014; preço dos imóveis tende a acompanhar a inflação e até cair em algumas regiões

O mercado imobiliário nacional tende a sofrer nova retração em 2015, depois de enfrentar, ao longo de 2014, uma queda na velocidade das vendas e a postergação de lançamentos. O clima de incerteza sobre os rumos da economia e os estoques elevados exigirão das incorporadoras muita cautela na oferta de novos produtos, além de esforços adicionais para venda dos imóveis.

Segundo consulta realizada este mês pelo Núcleo de Real Estate da Universidade de São Paulo (USP), 77% dos empresários do setor acreditam que o número total de unidades lançadas em 2015 será menor do que em 2014, enquanto apenas 23% esperam crescimento. A pesquisa também mostra que 56% dos empresários estimam queda na velocidade de vendas e 33% contam com estabilidade. Só 11% acreditam em alta.

O esfriamento do mercado imobiliário reflete a expectativa de ajustes na política econômica, que podem resultar em alta das taxas de juros e em um possível corte de empregos. O cenário abala a confiança dos consumidores e tira a previsibilidade de empresários.

2015 será um ano de "pouca expressão" para o mercado imobiliário
"A probabilidade é de que o comportamento da economia seja frágil em 2015. Se isso acontecer, o mercado imobiliário terá um ano de pouca expressão", avalia João da Rocha Lima, coordenador do núcleo. "Esse cenário só se reverteria se a economia melhorasse e se os compradores de imóveis sentissem confiança de que o emprego e a renda não estão sob risco."

Segundo o diretor superintendente da Rossi Residencial, Leonardo Diniz, a incorporadora tem capacidade de lançar mais em 2015 do que em 2014, mas a oferta de novos projetos dependerá da velocidade de vendas nos próximos meses. "Se não fosse o cenário econômico incerto, eu diria que temos planos de lançar mais. Só que isso depende do mercado", diz o executivo.

Hoje, somente 7% das visitas ao estandes de venda são convertidas em vendas
Em um evento no Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi), o diretor presidente da Gafisa, Sandro Gamba, disse que, hoje em dia, apenas 7% das visitas aos estandes da companhia são convertidas em vendas. Em 2013, esse patamar estava em 15%. "O prazo para fechamento dos negócios está maior, então temos de trabalhar mais as vendas", afirma. De acordo com ele, a Gafisa tem trabalhado de 45 a 60 dias no pré-lançamento de seus projetos, com estandes montados para recolher nomes de interessados antes de iniciar oficialmente as vendas. O objetivo é evitar que os imóveis fiquem encalhados.

Excesso de distratos e aumento dos estoques
Outro fator negativo para as empresas foi o aumento dos estoques ao longo de 2014, situação ligada ao crescimento das rescisões de vendas. No momento da entrega das obras, muitos compradores não tiveram capacidade de assumir financiamento com os bancos, enquanto investidores decidiram devolver o imóvel, que já não se valoriza tanto.

"O cenário do setor é de um estoque muito grande de produtos acabados. As empresas terão de fazer a limpeza desses produtos e isso impacta a nossa capacidade de lançamento", diz o diretor presidente da Rodobens Negócios Imobiliários, Marcelo Borges. A companhia tem adiado a oferta de novos empreendimentos por causa da concorrência dos imóveis em estoque, que têm sido comercializados com descontos agressivos. Isso acontece porque as unidades prontas geram custos de condomínio e manutenção para as incorporadoras. "Isso vai prejudicar não só nossos lançamentos, mas o de todas as empresas", diz Borges.

Descontos vão continuar
Diante do esfriamento do setor, algumas companhias cogitam oferecer descontos aos consumidores, abrindo mão de margem para ganhar liquidez. A situação foi admitida por empresas como a PDG, Rossi, Tecnisa e Eztec. "Se o mercado melhorar, vamos aumentar um pouco o preço e ganhar margem. Se piorar, vamos diminuir um pouquinho", disse o diretor vice-presidente da incorporadora Eztec, Flávio Ernesto Zarzur, em reunião com investidores.

(O Estado São Paulo - São Paulo/SP - Economia - 30/12/2014 - Pág. B10)

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10 comentários:

  1. Não é pra menos....isso já é uma bola cantada a muito tempo, existe uma demanda reprimida por moradia que aliada a maior oferta de crédito em bancos como CEF e BB, fizeram dessa década um verdadeiro "Eldorado Imobiliário". Imóveis comprados na planta passaram a ser revendidos na entrega com 100% de retorno do valor inicial investido, durante a obra o investidor pagava parcelas razoáveis sem incidência de juros e com a alta demanda conseguia repassar o imóvel antes de assinar o financiamento, por um tempo isso até foi uma ótima opção. Mas a ganancia sem limites fez trabalhador perder seu poder de compra, quando imóveis que custariam R$ 200.000,00 passaram a ser vendidos a R$ 500.000,00. Resultado grandes micos imobiliários sem compradores, é claro que muitos investidores perderam e perdem até hoje a partir do momento que a construtora passa a vender imóveis prontos a preços digamos mais convidativos. Não concordo que exista uma bolha imobiliária até porque temos demanda, existem grandes micos imobiliários com valores fora da realidade, que vai causar prejuízo a muita gente se não ajustados a realidade do futuro comprador.

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  2. REDUZIR UM POUQUINHO SIGNIFICA 70% NO MINIMO DE DESCONTO,E ACHO QUE NEM ASSIM VAI VENDER DEVIDO RESTRICAO DOS BANCOS,O DESEMPREGO INEVITAVEL,INFLACAO, PIB NAO EXISTE,DESINDUSTRIALIZACAO INDUSTRIAL,PETROLEO BAIXO NO MERCADO INTERNACIONAL, BOLHA AUTOMOTIVA,, CONSTRUTORAS ENDIVIDADAS,FAMILIAS ENDIVIDADAS,E AI VAI........

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  3. E IMOVEL E AUTOMOVEL, HOJE SAO CONSIDERADOS UMA DESPESA E NAO MAIS UM INVESTIMENTO.ESTA CHEGANDO NA LISTA DE DESCARTAVEIS COMO,FOGAO GELADEIRA,TV , ETC.

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  4. Pouquíssimos tem condições de arcar com o financiamento de um imóvel, os custos são muito altos, pra que comprar um imóvel no meio das favelas com criminalidade a solta ? Tomar um tiro de bala perdida ? Pior aqueles que são construídos onde Judas perdeu as botas, sem a menor infra, eu dispenso essas porcarias.


    A minha curiosidade é ver o estado dessas novas construções daqui a 10 anos, tudo é frágil e de péssima qualidade, tenho medo de morar dentro de um cubículo como estes anunciados.

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    1. Hoje em dia o financiamento está mais fácil a Caixa Econômica financia até 90% do imóvel, no caso de apartamentos adquiridos na planta boa parte são feitos através de crédito associativo, onde o comprador garante seu financiamento ainda durante a construção e segue pagando os juros de obras ou a taxa de evolução durante a obra. Pra conseguir um financiamento basta ter capacidade de pagamento comprovada e ter uma situação financeira saudável. Quanto a qualidade das construções é algo muito relativo, trabalhei em obras onde um apartamento poderia ser adquirido ma faixa dos R$ 200.000,00 na periferia e tive a oportunidade de trabalhar com apartamento similar (mesmo material, fornecedor, tipologia) que em uma área nobre chegava a custar R$ 450.000,00. O preço do imóvel em si não é garantia de qualidade, vai muito da equipe da obra é difícil ensinar um estagiário a olhar defeitos, precisar ter aquele sentimento de dono que nem todos tem....como engenheiro eu oriento, supervisiono, mas não dá ver tudo. Os imóveis estão encalhados sim, os plantões estão vazios o lugar precisa ser muito bom pra vender bem, a situação é algo que eu nunca vi desde que comecei a trabalhar em obra é um efeito cascata, não tem terrenos bem localizados o investimento pra se conseguir construir no centro expandido é alto, pra conseguir ter rentabilidade não dá pra construir imóvel popular e imóveis na periferia não tem grande liquidez, as coisas estão indo de mal a pior. Os preços irão baixar mais não muito do que se vê hoje, pra quem tiver possibilidade vale a pena comprar um imóvel novo como os estoques estão altos sempre cabe negociação, não compre na planta....vc terá um gasto muito maior hoje a construtora vende imóveis prontos com preços as vezes até mais interessantes do que na planta.

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    2. A Caixa econômica está bem seletiva ao conceder financiamento, pois o que ocorre é o famoso " financiamento junto as construtoras", até o término da obra não há nada vendido, é como se fosse um aluguel, se mais a frente próximo a assinatura com o banco o potencial comprador tiver alguma dívida como financiamento de carro e isso venha comprometer os 30% da renda bruta, não será concedido o crédito, da mesma maneira com a valorização do imóvel devido a correção do INCC, muito cuidado ao comprar na planta, pois se a caixa financiar até 150 mil a alguém e esta pessoa der 10 mil de entrada e for pagando a construtora, a probabilidade do financiamento não ser aprovado é grandiosa, pois a caixa é que faz a avaliação, a construtora apenas irá repassar o "saldo devedor teórico" que certamente chegará a 190 mil com a avaliação da CEF ou até mais, é jogar dinheiro fora, aí vem o distrato.

      Também não recomendo em hipótese nenhuma comprar imóvel na planta, praticamente o mesmo preço dos imóveis prontos e quando vem as correções ficam mais caros.

      Nunca entrei em nenhuma construção atualmente onde utilizassem bons materiais, até mesmo em áreas nobres, 1º linha passa longe de qualquer construtora, imóveis da linha econômica é algo terrível, por Deus, como aquilo é mal feito, tenho pena das pessoas que se sacrificam para adquirir esses imóveis.

      A minha orientação é aplicar o dinheiro e deixei que os rendimentos pague o seu aluguel ou parte dele, comprar imóvel representa uma grande dívida de mais de 35 anos as vezes, no aluguel e com o dinheiro aplicado você pode negociar o valor e até mesmo pagar menos, mudar para outra localidade, não ficará preso, hoje em dia é a melhor alternativa.

      Só como exemplo, um imóvel na pavuna, rio de janeiro, custa 160 mil Reais, dando 50 mil de entrada a prestação fica por volta de 1000 Reais mais o condomínio que é por volta de 250 Reais, 1250, porém o aluguel nesse bairro é muito barato, um imóvel do lado deste empreendimento pode ser alugado por 600 Reais e condomínio custa 100 Reais, só com os 50 mil aplicados na poupança é praticamente 40% do aluguel, o cara poupando fica livre essas dívidas, pode negociar o valor do aluguel e não se torna escravo.


      Quem não tem dinheiro vivo, mas possui apenas FGTS eu recomendo investir em títulos do governo brasileiro, o risco é baixo e o retorno é bem considerável.

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    3. Não recomendo imóveis para INVESTIMENTO no momento existem opções com menor risco, os imóveis passam por adequação de preço, devido ao excesso de estoque as construtoras oferecer descontos significativos e muitas vezes vendendo a preços mais atrativos do que no lançamento o investidor acaba sem ter para que vender e amargando o prejuízo. O excesso de estoque também reflete no valor dos alugueis, o investidor que pretende alugar acaba tendo dificuldade de manter seu imóvel ocupado e arcando com o custo de condomínio. Já para aqueles que pretendem comprar para sair do aluguel, esse é um bom momento o financiamento pra quem dispõe de renda, ficou bem mais fácil de adquirir até 90% do valor pode ser financiado com prazo de liquidação de até 35 anos.
      Hoje existe no mercado a modalidade de crédito associativo exclusivo para imóveis comprados na planta, nesta modalidade o interessado passa a ter a posse de seu apartamento antes mesmo dele ficar pronto e a garantia da conclusão da obra é dada pela instituição financeira. O problema é que o financiamento nesta modalidade é feito com intermediação da construtora, por isso é preciso estar atento já que entre a assinatura da promessa de compra e venda e o contrato de financiamento, o preço do imóvel vai sendo reajustado pelo INCC o que pode virar um verdadeiro pesadelo, fazendo com que o comprador tenha dificuldade em obter financiamento. Há casos e casos, assinei meu contrato com a CEF um mês depois de ter assinado com a construtora, mas conheço casos em que a pessoa ficou 2 anos aguardando....
      Quanto a qualidade é algo relativo, em termos de materiais a qualidade não muda muito de apartamento de R$ 200.000 pra um apartamento de R$ 500.000,00, o concreto, o bloco, argamassa, gesso, forro são os mesmos, muda alguma coisa nos revestimentos cerâmicos e esquadrias...as vezes nem isso. O que manda no preço do imóvel é a localização.
      Recomendo comprar imóvel para quem quer sair do aluguel e tem segurança de que terá capacidade de assumir o financiamento, essa é a hora de comprar pois toda essa facilidade de crédito pode mudar de uma hora pra outra com a nova equipe econômica. Outra coisa imóvel pronto nesse momento é a melhor opção sai mais barato pagar o condomínio sem utilizar do que pagar a Taxa de Evolução de Obra, fique atento a isso.
      Pra quem está esperando o imóvel ficar mais barato, nem tudo é o que se divulga na mídia vai ficar mais barato mas ninguém joga dinheiro no lixo, imóvel nunca foi barato nem mesmo em tempos de crise análise as oportunidade e negocie bastante.

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    4. Cara, já teve opções bem interessantes em termos de valores, onde eu moro os apartamentos custavam 60 mil, hoje depois de 5 anos estão custando entre 240 a 290 mil ( 2 e 3 qts ). Eu moro dedido a ser um imóvel de um ente da minha família, não pago aluguel, mas jamais compraria por aqui, o estacionamento é de parqueamento, os vizinhos são de baixo nível e o imóvel é abafado e não tem varanda, apesar de ser bem grande para os padrões de hj, 2 qts com 70m².

      Eu já entrei nesses imóveis novos, como alguém consegue morar naquilo ? 45 m² é inabitável para uma família de 3 pessoas, não comprem esses imóveis novos, é comprar uma frustração, não se iluda com o decorado, a realidade é outra.

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  5. http://exame.abril.com.br/videos/seu-dinheiro-na-tv/devo-esperar-um-preco-melhor-para-vender-meu-imovel

    Para o Site postar.

    Abs!

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  6. http://g1.globo.com/economia/seu-dinheiro/noticia/2015/01/preco-dos-imoveis-tem-menor-alta-anual-ja-registrada-diz-fipezap.html

    Quero vê-la sorrir, quero vê-la dançar, quero ver o seu corpo suar sem parar.

    O choro dos Corvos é livre.

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