A variação negativa do Índice FipeZap de Preços de Imóveis anunciada em Belo Horizonte nos últimos meses, reacendeu a discussão de uma possível bolha imobiliária. Não como aquela ocorrida nos Estados Unidos, mas por uma demanda especulativa. A queda tem sido mais forte nos apartamentos de um quarto, cuja desvalorização foi de 10,86% entre maio e julho.
Para Samy Dana, PhD em finanças e professor da Escola de Economia de São Paulo (EESP-FGV), há uma diferença entre a demanda real e a especulativa por imóveis. “O estouro da bolha está associado ao colapso da demanda especulativa. Vai ocorrer quando aqueles que compraram para vender depois com o objetivo de obter lucro perceberem que os preços atingiram patamares muito elevados, e que, por isso, sobrou pouca ou nenhuma margem para valorização”, defende. “Acredito que uma desvalorização de 40% nos imóveis seria razoável para recolocá-los no preço real, que está em descompasso com a realidade brasileira”, defende.

Samy acredita que a queda já seja maior do que a divulgada pelo FipeZap. “O índice é calculado com base nos preços de imóveis anunciados em um site, onde os anúncios são com preço cheio. Ele não capta os descontos e promoções das construtoras e tende a subestimar a magnitude da desaceleração do mercado imobiliário. Os pequenos aumentos de preços, aliados aos enormes descontos, podem manter as variações positivas do índice FipeZap, evitando o sentimento de pânico por mais algum tempo. Acredito que, por trás da variação mensal do FipeZap, existe uma história a ser contada e que é muito provável: a de que a demanda especulativa tenha começado a ‘cair na real’. Esse é apenas o começo de um longo caminho em direção a preços mais razoáveis”, avalia o professor.

Roberto Zac, do comitê técnico da pesquisa, diz que o índice acompanha mensalmente a variação no preço dos imóveis em seis capitais e no Distrito Federal. “Temos verificado, de forma geral, acomodação nos preços. Talvez, e é preciso analisar caso a caso, não seja o melhor momento para o investidor comprar.”

Para Samy Dana, o aumento da demanda real atrai também investidores que visam aos lucros futuros. A demanda especulativa se dá pela crença de que os preços estão constantemente em ascensão. “A cada dia, fica mais claro que os preços atingiram níveis insustentáveis e os investidores veem dificuldades para que eles subam ainda mais. Daqui pra frente, os preços devem cair até o nível de equilíbrio entre a oferta e a demanda real, formada por quem busca casa para viver e não apenas para quem quer revendê-la mais tarde por um preço superior ao que comprou”, esclarece.


Samy concorda que ainda não há um desaquecimento acentuado. Mas essa queda pode significar muito mais do que parece à primeira vista. “Investidores e construtoras resistem ao máximo em reduzir preço e margem de lucro. Imagine o que ocorreria se eles começassem a diminuir os preços anunciados? Isso não só poderia gerar pânico e o estouro da bolha, como também deixaria todos os que pagaram preços altos, inclusive muitos que ainda nem receberam o imóvel, furiosos”, afirma.

Ainda segundo ele, “uma forma interessante e viável de manter a crença de que o imóvel é sempre um bom negócio é deixar o preço no mesmo patamar anterior, ou seja, extremamente caro. E, ocasionalmente, até aumentar um pouquinho, digamos, 1%. Ao fazer isso, a construtora sabe que não terá compradores. Porém, para contornar essa situação, lança mão de tradicionais técnicas de marketing, como o desconto, feirões e promoções convidativas”, ressalta.

GORDURA
O professor do MBA em Gestão de Negócios Imobiliários e da Construção Civil da FGV/IBS, Edson Mendes, diz que o aumento do crédito aumentou a demanda por imóveis, mas que ela já chegou a um limite e existe uma gordura a ser queimada. “Certamente, não é o momento para o investidor comprar. Quem quer morar, deve negociar bastante o preço”, recomenda.

Para o diretor comercial da Gran Viver Urbanismo, Marco Túlio Silva, o mercado da construção civil em BH ainda tem que entregar 60% do que foi lançado nos últimos três anos. “Em função disso, é esperada uma acomodação dos preços para vender o que está no estoque. Isso deve durar de 12 a 24 meses.


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