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quinta-feira, 3 de setembro de 2015

Infomoney: Preços dos imóveis vão cair. Queda seria de 23%, diz FipeZap

Brasileiros têm muito mais a ganhar se deixarem o dinheiro aplicado em renda fixa recebendo juros de mais de 15% ao ano enquanto esperam que o ajuste dos preços às atuais condições econômicas torne a compra mais barata mais adiante

A disseminada crise econômica que assola o país finalmente engolfou o setor imobiliário. A equipe de economistas do FipeZAP, coordenada por Eduardo Zylberstajn, prevê, pela primeira vez, queda nominal dos preços dos imóveis nas principais cidades brasileiras nos próximos meses e calcula que o ajuste justo seria de 23% em relação ao preço do aluguel. No atual ambiente econômico, os preços dos imóveis – que subiram forte até 2013, tiveram um reajuste em linha com a inflação em 2014 e devem subir menos que o IPCA neste ano – agora tendem a começar a ter queda nominal. 

Os números atuais já apontam um cenário ruim para os proprietários de imóveis. Segundo o índice FipeZAP, os preços subiram 1,5% nos sete primeiros meses deste ano, contra uma inflação de quase 7% no período. Ou seja, houve uma queda real de mais de 5% no preço dos imóveis em 2015 até agora. Com o aumento do desemprego e a retração do crédito, a situação tende a piorar nos próximos meses. O FipeZAP acredita que as restrições de crédito criadas pela Caixa Econômica Federal a partir de maio – para imóveis usados, o banco agora só financia no máximo 50% do valor da propriedade – ainda não estão refletidas nos preços. Com o resgate líquido de recursos da poupança e com o aumento dos resgates do FGTS devido ao fechamento de postos de trabalho, os bancos ficarão ainda mais restritivos no financiamento imobiliário. Em breve, o volume de crédito para a compra de imóveis começará a cair, segundo o FipeZAP. E como os preços andam de mãos dadas com o crédito, o valor do imóveis também cederá. 

Mas quanto os imóveis tendem a cair nesse ciclo? A resposta exata ninguém conhece, mas o FipeZAP fez um cálculo considerando a relação histórica entre o retorno do aluguel e os juros reais da economia brasileira. Há uma clara correlação entre as duas coisas porque se os investidores ganham menos dinheiro investindo em títulos públicos, eles também aceitam ganhar menos dinheiro com o aluguel em relação ao valor da propriedade, e vice­versa. Por exemplo, em 2008 os juros pagos pelos títulos do governo federal eram equivalentes a IPCA + 8% ao ano e o retorno anual dos proprietários com o aluguel era equivalente a 8% do valor do imóvel. O problema é que, neste momento, o retorno anual do aluguel é de 4,7% do valor do imóvel e os juros dos títulos públicos são de IPCA + 7,7% ao ano. Essa grande diferença funciona como um incentivo para os proprietários dos imóveis colocarem suas propriedades à venda para depois investir o dinheiro em aplicações financeiras. O gráfico abaixo mostra a oscilação da rentabilidade do aluguel e dos títulos públicos desde 2008.  


“Para retomar a diferença média de 2008­-2013, os preços de venda devem se reduzir em média em 23% em relação ao preço de locação”, diz o Boletim FipeZAP. Mas isso quer dizer que os preços vão cair 23%? Não. Em primeiro lugar, porque os mercados não funcionam exatamente como as planilhas dos economistas. Mas o principal fator que deve ser levado em consideração é que deveria ocorrer uma correção de preços de 23% em relação ao valor do aluguel. Ou seja, o ajuste poderia ser menor se o aluguel subisse, por exemplo. Também é preciso levar em consideração que os juros não são estáticos e podem cair no futuro, reduzindo o ajuste potencial dos preços dos imóveis. 

Por último, o Boletim FipeZAP diz que os ajustes não se dão de forma abrupta. A instituição fez um exercício estatístico para tentar prever como devem se comportar os preços nos próximos meses levando em consideração fatores como os juros, o estoque de crédito, a evolução da oferta de lançamentos, a massa salarial, etc. Considerando os dados passados e extrapolando eles para o futuro, o FipeZAP prevê que os preços terão uma alta nominal de apenas 0,9% em 2015, continuarão em um ciclo de baixa e fecharão o período de 12 meses encerrado em junho de 2016 com uma acentuada queda de 4,8%. O gráfico a seguir mostra essa dinâmica (importante notar que o FipeZAP nem quis fazer previsões além de junho de 2016 dada a grande quantidade de variáveis envolvidas que são impossíveis de antecipar).
Então o investimento em imóveis neste momento é uma roubada? A equipe do FipeZAP não diz isso. Os economistas afirmam que neste ano os preços sobem forte em algumas regiões de São Paulo, Rio de Janeiro e Belo Horizonte e, por outro lado, caem forte em outros bairros. Portanto, não dá para cravar que todo mundo que comprar um imóvel agora vai perder dinheiro. Mas eu gostaria de acrescentar a opinião que daria se alguém pedisse a mim conselhos como planejador financeiro. Acredito que é enorme a chance de alguém interessado em comprar um imóvel se dar bem se esperar ao menos dois anos para fazer isso. Minha recomendação é colocar o dinheiro em aplicações de baixo risco, obter um retorno de mais de 15% ao ano e sacar o dinheiro em 2017 ou 2018 na expectativa de comprar um imóvel melhor que o que você poderia comprar hoje – e ainda por cima pagar menos por isso.

(Infomoney - Blogs - Infomoney Recomenda - 02/09/2015)

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quarta-feira, 2 de setembro de 2015

Exame: Efeito bolha - Em 2016 seu imóvel voltará ao preço de 2011

"A queda na atividade, a rápida deterioração do mercado de trabalho e a piora nas condições do financiamento alimentam as preocupações com a saúde e sustentabilidade do mercado imobiliário", afirma o relatório

O preço médio do metro quadrado dos imóveis brasileiros anunciados para venda deve registrar uma queda de 4,8% na variação acumulada nos últimos 12 meses.

Essas são as projeções do mais recente Boletim FipeZap, relatório de análise do mercado imobiliário divulgado trimestralmente pela Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe) e pelo classificado de imóveis online Zap Imóveis.

A partir dessas expectativas, Eduardo Zylberstajn, coordenador do Índice FipeZap e economista da Fipe, afirma que no meio do ano que vem o preço médio dos imóveis deve retornar aos níveis apresentados no final de 2011.

Em queda
"Com a queda real de 5% neste ano, os preços retornaram ao patamar de 2013. Como nós esperamos uma queda nominal de 4,6% no meio de 2016, e a inflação para os próximos 12 meses está estimada em 5,65%, nesse intervalo teremos uma queda real de quase 10%. Assim, o Índice FipeZap vai devolver todo o ganho que teve de 2012 para cá até o meio de 2016, voltando aos níveis de 2011", explica Zylberstajn.

Enquanto a taxa de juros nominal mostra a variação absoluta dos preços, a taxa de juro real mostra a variação considerando o efeito da inflação. A queda real, portanto, é registrada quando a variação nos preços dos imóveis fica abaixo da alta generalizada de preços, medida por índices inflacionários, como o IPCA.

As projeções do Boletim FipeZap trabalham com a hipótese de que a relação entre as variáveis no passado se manterá no futuro. Por isso, trata-se de uma hipótese simplificada do cenário, já que mudanças estruturais podem ocorrer e modificar a tendência verificada.

Mercado em crise
Segundo o relatório, as projeções de alta tímida nos preços em 2015 e de queda nominal para 2016 se baseiam, principalmente, nas seguintes constatações: o crédito imobiliário está mais restrito; o volume de imóveis novos ofertados ainda não mostrou sinais de retração; a massa salarial está em queda; e os juros reais estão em alta. 

"A queda na atividade, a rápida deterioração do mercado de trabalho e a piora nas condições do financiamento alimentam as preocupações com a saúde e sustentabilidade do mercado imobiliário", afirma o relatório.

Os dados já fechados do Índice FipeZap, mostram que nos primeiros sete meses de 2015, o preço anunciado do metro quadrado subiu 1,5%, em média, nas 20 cidades que compõem o Índice FipeZap. Com uma inflação próxima a 7% no período (segundo o IPCA), o indicador mostra que houve uma queda real de 5% nos preços dos imóveis de janeiro a julho.

Motivos de sobra
O boletim ressalta que o aumento da taxa de desemprego da população já seria motivo suficiente para afetar o crescimento dos preços, mas com as restrições na concessão de crédito pelos bancos, essa tendência é amplificada. 

Dentre as restrições no crédito, destaca-se a redução no limite dos percentuais de financiamento dos imóveis usados pelo principal agente de crédito imobiliário do mercado, a Caixa Econômica Federal. Desde abril, o banco só concede financiamentos para imóveis usados para compradores que possuírem entradas de pelo menos 50% do valor do imóvel.

As restrições são fruto do menor volume de depósitos realizados na poupança, que é a principal fonte de recursos para os financiamentos imobiliários do país hoje. Assim, o boletim destaca também a necessidade de busca de outras fontes de recurso para os financiamentos.

Em matéria recentemente publicada por EXAME.com, especialistas afirmaram que a poupança deve alguns anos para voltar a ter o mesmo nível de depósitos registrado antes da crise, afinal, os investidores que precisaram sacar os recursos da caderneta para pagar dívidas ou arcar com despesas diante de uma demissão, não devem conseguir tão cedo poupar o mesmo volume de dinheiro. 

Entre janeiro e junho deste ano, a quantidade de saques da poupança superou a de depósitos em 38,541 bilhões de reais, o pior resultado já registrado para um primeiro semestre desde 1995, início da série histórica do Banco Central (BC).

(Exame.com - Seu Dinheiro - Notícias - 01/09/2015)

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terça-feira, 1 de setembro de 2015

Valor: Emprego na construção cai pela 17ª vez consecutiva

Em 12 meses, houve redução de 414,1 mil vagas, com retração de 11,67%

O nível de emprego na construção civil brasileira registrou queda de 1,29% em julho, na comparação com o mês anterior. Considerando a sazonalidade, o indicador caiu 0,87%. Essa é a 17ª queda mensal consecutiva e representa corte de 486,6 mil postos de trabalho. 

Em 12 meses, houve redução de 414,1 mil vagas, com retração de 11,67%. Os dados são da pesquisa de emprego do Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de São Paulo (SindusCon­-SP), em parceria com a Fundação Getúlio Vargas (FGV), e com base em informações do Ministério do Trabalho e Emprego. 

Os segmentos imobiliários apresentaram queda de 14,06%, já os de infraestrutura sofreram retração de 15,24%. Esses setores foram os que mais demitiram nos últimos 12 meses. O indicador de preparação de terreno surge na sequência, com declínio de 10,62%. O movimento tem sido observado em quase todos os estados, à exceção do Ceará. 

O número de trabalhadores com carteira assinada na construção era 3,134 milhões no final de julho. De janeiro a julho deste ano, foram cortados 184,6 mil empregos.

(Valor Online - Brasil - 28/08/2015)

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segunda-feira, 31 de agosto de 2015

Infomoney: Investir em imóvel para alugar é "perda fixa", diz especialista

“Hoje, a renda de uma locação de um imóvel deixa liquido, após custos e impostos, por volta de 0,3% ao mês, isto é menos que a poupança (0,5% + TR). [...] “Em uma crise imobiliária, essa pessoa vai perder muito”, atesta. Muitos investidores ainda não levam em conta os gastos com manutenção do imóvel e ainda os impostos que envolvem transações imobiliárias

O investimento em um imóvel para alugar ou lucrar com sua valorização é uma das aplicações preferidas dos brasileiros que têm um dinheiro sobrando. No entanto, essa é a melhor aplicação que pode ser feita? Se o investidor acredita que o imóvel vai se valorizar bastante ao longo do tempo, sim. Caso, contrário, é difícil o aluguel ser uma boa opção, uma vez que a rentabilidade dele costuma ser bem mais fraca do que a de aplicações de renda fixa, de acordo com Bruno Setti, sócio da Criteria Investimentos.

“Hoje, a renda de uma locação de um imóvel deixa liquido, após custos e impostos, por volta de 0,3% ao mês, isto é menos que a poupança (0,5% + TR). Quando temos investimentos com baixo rendimento, como o aluguel 0,3% e a poupança 0,5% + TR, temos o que chamamos de juro real negativo”, explica o especialista. 

Perda fixa
Juro real é o que se lucra com os investimentos acima da inflação. O IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo) dos últimos doze meses ficou em 9,56%, acima dos rendimentos anuais do aluguel e da poupança, relata Bruno. “Se nosso rendimento rende menos que a inflação, significa que estamos tendo uma perda fixa do nosso poder de compra e não uma geração de renda fixa”, afirma.

Bruno ainda destaca que, comparando com um bom título de renda fixa, que pode trazer uma rentabilidade de 1% a 1,4%, a diferença no rendimento é de 400%. Entre os investimentos, ele destaca os CDB (Certificados de Depósito Bancário) como opção. “A renda em títulos privados e até mesmo públicos, é consideravelmente maior que a renda obtida pelo aluguel”, relata. 

Para Bruno, o investimento em imóveis é uma boa opção quando a renda fixa deixa menos lucro ao investidor, o que acontece quando a taxa básica de juros é menor. Investir em imóveis também é vantagem quando “encontramos um imóvel muito bem alugado com um rendimento líquido acima de 1% ao mês ou uma oportunidade única onde o proprietário teve que se desfazer do imóvel com pressa muito abaixo do preço de mercado, fora estes casos não faz sentido investir em um imóvel para rendimento e valorização frente aos investimentos em renda fixa privada”, aponta. 

Mesmo em relação à valorização, Eric Trevisani, planejador financeiro da Keter Investimentos, relata que muitos investidores não sabem avaliar bem o potencial de valorização de um imóvel. Além disso, o especialista também destaca que alocar excessivamente em um setor, como o de imóveis, pode acarretar problemas também. “Em uma crise imobiliária, essa pessoa vai perder muito”, atesta. Muitos investidores ainda não levam em conta os gastos com manutenção do imóvel e ainda os impostos que envolvem transações imobiliárias. 

(Infomoney - Onde Investir - Renda Fixa - Notícia - 27/08/2015)

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sexta-feira, 28 de agosto de 2015

Portal G1: Leilões de imóveis devolvidos por falta de pagamento disparam

“Faltou planejamento financeiro para a maioria das famílias brasileiras. Existe muito a cultura do imediatismo, a prestação cabe hoje no meu orçamento, eu consigo pagar ela hoje, e esquece que o contrato é de 20, 25, 30, até 35 anos [...]"

O momento parece bom para quem pretende comprar um imóvel, mas tem muita gente que comprou e teve que devolver, porque não conseguiu pagar como previsto. A Caixa Econômica Federal leiloou 66,8% a mais de imóveis de janeiro a agosto deste ano do que no mesmo período do ano passado. Foram 5334 imóveis em 2014 e 8897 em 2015.

Os preços em baixa, as promessas de desconto, tudo isso entusiasma quem procura um imóvel para comprar. O contador Daniel Patrício Chieste tentou comprar um apartamento, planejou pagar uma entrada de 10% e financiar o resto. Porém, as regras mudaram no meio das negociações, quando muitos bancos limitaram o financiamento a 80% do preço. O valor da entrada dobrou e Daniel desistiu. “O sonho tá adiado e futuramente vou comprar outro imóvel”, afirma.

Existem ainda os casos de pessoas que financiaram, começaram a quitar as prestações e, às vezes, até já moravam na casa nova, mas que, depois, por falta de pagamento, perderam o imóvel e o dinheiro que já haviam investido. Só em Minas Gerais, são 400 histórias como essa a cada mês.

Falta de planejamento e imediatismo
“Faltou planejamento financeiro para a maioria das famílias brasileiras. Existe muito a cultura do imediatismo, a prestação cabe hoje no meu orçamento, eu consigo pagar ela hoje, e esquece que o contrato é de 20, 25, 30, até 35 anos. Uma inadimplência superior a três meses faz com que o banco retome esse imóvel, absorva ele e venda para terceiros em leilão”, explica Silvio Saldanha, presidente da Associação de Mutuários e Moradores de MG.

Para não cair nessa, Silvio recomenda cautela: “É importante esse passo a passo, não sai do zero para 400, do 0 pro 500. Sai do zero para apartamento de 200. Entra nesse apartamento, vai pagando. Quitou? Inclusive ele serve como moeda de troca, muitos construtores hoje aceitam como moeda de troca na compra de um novo”.

A estudante Rafaela de Assis Carvalho Delazário mora com o marido e o filho, Cauã, em uma casa de dois quartos, mas o sonho da família é um lugar maior, com três quartos. Só que ela tem medo de dar um passo maior que as pernas e pretende ir aos poucos: “Não cabia no nosso orçamento. A gente não ia conseguir honrar com os pagamentos, aí a gente conseguiu achar uma casa que se enquadrasse no valor que a gente poderia pagar”.

(Portal G1 - Jornal Hoje - Notícia - 27/08/2015)

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quinta-feira, 27 de agosto de 2015

Infomoney: ESTOUROU! Brasil se aproxima de colapso imobiliário

O setor imobiliário, que responde por cerca de 10 por cento da economia do Brasil, está surgindo como uma das mais recentes vítimas de uma recessão que os analistas projetam que será a mais longa desde os anos 1930. [...] “Não existe empresa imobiliária que sobreviva sem vendas”, disse Bruno Mendonça Lima de Carvalho, chefe de renda fixa da Guide Investimentos SA, de São Paulo

Há pouco tempo, o mercado imobiliário do Brasil era um dos maiores símbolos do crescente poder econômico do país. 

Agora, o setor se tornou vítima de uma recessão cada vez mais profunda. A PDG Realty SA, que chegou a ser a maior construtora residencial em termos de receita, contratou o Rothschild na semana passada para ajudar a reestruturar R$ 5,8 bilhões (US$ 1,6 bilhão) em dívidas depois que suas vendas líquidas do segundo trimestre afundaram 88 por cento. No início deste mês, a Rossi Residencial SA, que tem R$ 2,5 bilhões em dívidas, também recorreu a assessores para “reestruturar operações e rever estratégias”. Desde 2010, a construtora perdeu 99 por cento de seu valor no mercado de ações. 

O setor imobiliário, que responde por cerca de 10 por cento da economia do Brasil, está surgindo como uma das mais recentes vítimas de uma recessão que os analistas projetam que será a mais longa desde os anos 1930. Para piorar as coisas, as taxas de juros são as mais altas em quase uma década, enquanto a inflação está subindo. 

Mercado não sobrevive sem vendas
“Não existe empresa imobiliária que sobreviva sem vendas”, disse Bruno Mendonça Lima de Carvalho, chefe de renda fixa da Guide Investimentos SA, de São Paulo. “Não é possível importar ou exportar apartamentos. O setor depende unicamente da atividade doméstica”. 

A assessoria de imprensa da PDG não respondeu aos e-­mails e a um telefonema em busca de comentário sobre a reestruturação da dívida. 

A construtora tentou ampliar as receitas reduzindo os preços, financiando até 20 por cento de algumas compras de imóveis e até mesmo oferecendo a recompra de apartamentos em caso de os bancos negarem o financiamento. Ainda assim, a empresa vendeu apenas 217 unidades no segundo trimestre em uma base líquida, contra 1.749 em 2014. 

Perspectiva negativa 
Na sexta-­feira, a Moody’s Investors Service reduziu a classificação da PDG em três níveis, para Caa3, citando a possibilidade de prejuízos significativos para os detentores de bonds e outros credores. Os credores com garantia poderão recuperar menos de 80 por cento em caso de calote, segundo a Moody’s, que manteve uma perspectiva negativa para a classificação. 

“A empresa está enfrentando pressões adicionais de liquidez devido a uma prolongada deterioração nas dinâmicas do setor, incluindo a lentidão nas vendas, a restrita disponibilidade de financiamento e a queda dos preços imobiliários”, disse a Moody’s. 

A Rossi, que tem sede em São Paulo, disse em resposta por e­mail que as vendas do segundo trimestre melhoraram e que o foco principal da empresa é reduzir dívidas. A dívida bruta caiu cerca de 30 por cento no período de 12 meses terminado em junho, disse a Rossi. 

As vendas de imóveis na maior economia da América Latina caíram 14 por cento no primeiro semestre de 2015, segundo dados do instituto nacional imobiliário. As construtoras reduziram os novos projetos em 20 por cento no período e o financiamento disponível encolheu em cerca de um quarto. 

Colapso do real 
Trata­-se de uma reversão em relação a apenas dois anos atrás, quando os preços dos imóveis em lugares como Rio de Janeiro e São Paulo haviam subido até 230 por cento porque os aumentos salariais, a valorização do real e os custos dos empréstimos em uma baixa recorde iniciaram uma onda de compras de residências. 

Os brasileiros se encontram em circunstâncias drasticamente diferentes hoje. A moeda perdeu 27 por cento de seu valor apenas em 2015, enquanto a taxa de desemprego atingiu o nível mais alto em cinco anos, de 7,5 por cento em julho. 

O Banco Central elevou sua taxa básica para 14,25 por cento em julho, tornando ainda mais caro o financiamento para compra de uma residência. 

“É uma questão de demanda e a demanda está realmente fraca”, disse Will Landers, que gerencia ações latino­-americanas na BlackRock, de Princeton, Nova Jersey, EUA. “Nós podemos ter atingido um pico nas taxas de juros, mas elas deverão seguir nesses níveis por um tempo. Os consumidores continuarão observando de fora porque os níveis de dívida ainda estão altos e o emprego irá piorar”.

(Infomoney - Bloomberg - Mercados - Notícia - 26/08/2015)

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quarta-feira, 26 de agosto de 2015

Valor: Em crise, construção civil fechou 700 mil vagas em um ano

A construção perdeu mais de 500 mil postos de trabalho entre o primeiro e o segundo trimestre deste ano, segundo dados da Pnad Contínua, divulgados nesta terça-­feira pelo IBGE. Nesse período, a atividade eliminou 6,7% dos trabalhadores. 

O prejuízo no mercado de trabalho da construção foi ainda maior na comparação anual. Entre abril e junho de 2014 e o mesmo período deste ano, o setor perdeu 8,6% das vagas, uma queda de quase 700 mil vagas. 

A indústria perdeu menos. No confronto anual, a queda foi de 0,3%, enquanto que entre o primeiro e o segundo trimestre o tombo foi de 1,1%, recuo de 141 mil postos de trabalho. 

Outro segmento que perdeu vagas entre 2014 e 1015 foi a agricultura, pecuária e pesca: o recuo no período foi de 2,1%, uma perda que atingiu 207 mil pessoas. 

(Valor Online - Brasil - 25/08/2015)

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terça-feira, 25 de agosto de 2015

Valor: As perspectivas (sombrias) para o crédito habitacional

O que se vê, já, é a retração, o encarecimento e a elitização do crédito habitacional no Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo. Tudo aponta para o aumento da pressão sobre o FGTS, que já sofreu ampliação do orçamento do Pró-Cotista para vir ao socorro da redução dos financiamentos pela poupança

De janeiro a julho deste ano a poupança apresentou sucessivas perdas de captação líquida, com redução do estoque de R$ 522,3 bilhões, em dezembro de 2014, para R$ 504,6 bilhões em julho de 2015. Isto indica a retração da oferta de crédito pelo SBPE, justamente porque a Caixa já se encontra muito alavancada e a regulamentação permite que os bancos privados apliquem apenas 38% (abril-15) dos recursos captados em poupança no financiamento habitacional nas condições do Sistema Financeiro da Habitação (SFH).

A alteração recente na regulamentação é pouco efetiva no sentido de ampliar a oferta de crédito pelo SFH e aponta para a piora nas suas condições. 

Os bancos privados nacionais não têm tanto apetite para o crédito habitacional e não pretendem ampliar a carteira; pelo contrário, a tendência é de redução. Na resolução 4410, ao elevar o compulsório em 4,5% (transferindo parte do antes obrigatoriamente encarteirado em títulos públicos) e, ao mesmo tempo, conceder redução desses 4,5% por meio da dedução de parte do saldo dos financiamentos habitacionais, o Banco Central dá aos bancos privados a escolha entre aumentar sua carteira de crédito habitacional ou comprar CRIs com lastro SFH para recompor o direcionamento. Estamos falando de cerca de R$ 11 bilhões. Caso não sejam utilizados de uma ou outra forma, o BC os recolhe a um custo bem mais barato que Selic.

O que se vê, já, é a retração, o encarecimento e a elitização do crédito habitacional no Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo. Tudo aponta para o aumento da pressão sobre o FGTS, que já sofreu ampliação do orçamento do Pró-Cotista para vir ao socorro da redução dos financiamentos pela poupança.

O FGTS também apresenta contradições e perdas de oportunidade. Ao longo da última década, restrito a rendas de até R$ 5,4 mil, o FGTS vinha expandindo o financiamento downmarket, permitindo o acesso a famílias antes excluídas. As aplicações em financiamento habitacional aumentaram de 29% dos ativos em dezembro de 2008 para 43% em dezembro de 2013. Ainda há, portanto, espaço para crescer sua carteira de crédito habitacional e para baixar as taxas de juros cobradas, dado o seu baixo custo de captação (3% a.a. +TR).

O conjunto de aplicações do Fundo - que compreende, além dos empréstimos, títulos públicos, aplicações financeiras e o FIFGTS - proporciona um mix de rentabilidade, cuja diferença em relação ao rendimento pago aos cotistas vem construindo um patrimônio líquido bilionário, de R$ 64,6 bi (dezembro de 2013), que, segundo matéria recente do Valor, saltou para R$ 77,5 bilhões em 2014 (graças ao lucro líquido de R$ 12,9 bilhões no ano). O acúmulo de PL não faz sentido em um Fundo com as características e o papel do FGTS.

A tendência do FGTS de investir crescentemente em Fundos Imobiliários, debêntures, CRIs e os empréstimos via FIFGTS, que envolvem maior risco que as aplicações em títulos públicos, só se justifica se oferecerem retorno que compense a elevação do risco. Maiores rentabilidades em parte das aplicações deveriam permitir empréstimos habitacionais a taxas de juros menores, mais próximas do custo de captação, e/ou a elevação da rentabilidade dos depósitos, já que a produção de lucro e o acúmulo de PL não devem constituir objetivos em si.

Ainda, a taxa de administração paga anualmente ao seu agente operador, a Caixa, de 1% dos ativos (R$ 3,5 bilhões em 2013), tampouco encontra justificativa neste que é um Fundo compulsório, de grande porte, com baixa exigência de rentabilidade e função social. Esta alta remuneração eleva as despesas operacionais, pressionando as margens e dificultando a concessão de crédito a taxas de juros menores.

A diversificação de aplicações sem a compensação do risco no retorno, a busca pela produção de margens elevadas e aumento de PL e, ainda, a alta remuneração do agente operador que detém monopólio sobre o Fundo são estratégias de gestão que precisam ser revistas e incorporadas na discussão sobre o aumento da rentabilidade para os trabalhadores. O debate centrado exclusivamente no dilema do custo dos financiamentos habitacionais, que não é tão baixo, a partir de 7,16% mais TR, está equivocado.

Não obstante, considerando a estrutura de distribuição de renda e conjuntura econômica atual, a discussão sobre a alteração da correção não pode negligenciar o papel potencial do FGTS para atender famílias que não conseguem financiamento a juros mais elevados. O FGTS é uma instituição da sociedade brasileira, criada com o duplo objetivo de instituir pecúlio para o trabalhador e fomentar a habitação social.

Esta análise indica, infelizmente, que a tendência é de exclusão das famílias que dependem de condições mais acessíveis de crédito para adquirir sua moradia. É hora de centrar os debates sobre o real uso que fazemos da oportunidade criada pelo SFH e suas fontes, que juntas somam quase R$ 1 trilhão, de forma a equacionar os problemas habitacionais do país, que ainda ostenta um déficit superior a 6 milhões de unidades. Voltar índice

(Valor Online - Opinião - 24/08/2015)

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segunda-feira, 24 de agosto de 2015

Correio do Estado: Mercado de luxo também sente a crise imobiliária

“É uma roda isso [mercado imobiliário]: se você tira um pedaço, vai travando tudo”, explica o presidente do Secovi-MS, Marcos Augusto Netto [...] Entre maio e junho, os profissionais do setor imobiliário enfrentaram queda estimada de até 70% nas vendas

Com o ritmo do mercado de imóveis desacelerado, até o segmento que atende clientes de alto padrão precisou aprender a incluir no vocabulário a palavra crise. Os profissionais do setor explicam que toda a cadeia de vendas é prejudicada quando uma parte é atingida.

“É uma roda isso [mercado imobiliário]: se você tira um pedaço, vai travando tudo”, explica o presidente do Secovi-MS, Marcos Augusto Netto. 

Queda de 70% nas vendas
Proprietário de imobiliária, Claudemir Neves acrescenta que o mercado de alto padrão não foi muito prejudicado pela crise financeira, mas que sofreu uma “pequena redução nas vendas”. Isso por que “às vezes esse tipo de cliente precisa vender um ou vários antigos para comprar um novo”. 

Entre maio e junho, os profissionais do setor imobiliário enfrentaram queda estimada de até 70% nas vendas (dependendo do segmento). A situação econômica do País e as restrições para liberação de financiamento de imóveis usados anunciadas pela Caixa Econômica Federal em maio são apontadas como principais fatores para a queda no movimento. 

(Correio do Estado - Cidades - 24/08/2015)

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sexta-feira, 21 de agosto de 2015

Folha: Incorporadoras têm queda nas vendas e aumento no prejuízo

E 12 delas registraram queda no lucro ou aumento no prejuízo no período. [...] A queda no desempenho é resultado da combinação de demanda desaquecida e o número ainda alto de distratos

Com menos crédito na praça e consumidores mais ressabiados com a economia, as incorporadoras amargaram perdas no segundo trimestre. Onze das 13 maiores companhias de capital aberto do país tiveram redução nas vendas líquidas, a diferença entre os contratos firmados e os cancelados, frente ao mesmo período de 2014. 

E 12 delas registraram queda no lucro ou aumento no prejuízo no período. 

A queda no desempenho é resultado da combinação de demanda desaquecida e o número ainda alto de distratos. 

"O fator mais relevante é a deterioração da confiança. Sem ter certeza se terá emprego e se a economia vai piorar, você não embarca numa operação que bloqueia sua poupança e lima 30% da sua renda mensal", diz João da Rocha Lima Júnior, diretor do Núcleo de Real Estate (setor imobiliário) da Poli­USP. 

Está difícil fechar negócio 
O alto índice de distratos começou a ser observado no ano passado. Segundo relatório da agência de risco Fitch, contratos no valor de R$ 6,8 bilhões foram rescindidos em 2014. No ano anterior, haviam sido 5,6 bilhões. 

Algumas incorporadoras sinalizam melhora neste quesito de março a junho ante o ano anterior. Mas, sem alta expressiva nos novos contratos, os cancelamentos seguiram minando os resultados. 

Na Direcional, o índice de rescisão caiu de 41% no segundo trimestre de 2014 para 30,4% no mesmo período deste ano. Com menos contratos firmados, o resultado mesmo assim piorou. E a empresa acredita que nos próximos meses os cancelamentos podem subir novamente. 

Diante disso, vem tentando acelerar a rescisão com quem não tem financiamento garantido. A ideia é revender as unidades para quem tenha condição de pagar. 

Na Brookfield, tal política fez com que o distratos superassem os novos negócios fechados em R$ 104 milhões. 

As incorporadoras que melhoraram os resultados, Rossi e Gafisa, compensaram a redução da procura com a queda nos cancelamentos.

A Rossi cortou pela metade as rescisões frente ao segundo trimestre do ano passado. A incorporadora fez um grande movimento em 2014 para cancelar contratos de consumidores em situação frágil e passou a dar descontos aos que ficaram para garantir o recebimento. 

Já a Gafisa foi beneficiada pelo desempenho da Tenda, sua divisão de imóveis populares. Após mudar sua política de vendas e cortar despesas em 2014, a empresa atraiu clientes com melhor capacidade de pagamento e voltou a lançar imóveis. 

Queda nos lançamentos e demissões
Cinco incorporadoras (Brookfield, Rossi, Tecnisa, João Fortes e PDG) decidiram não colocar nada novo no mercado, repetindo um movimento já visto no três primeiros meses do ano. 

Na região metropolitana de São Paulo, o número de novas unidades lançadas caiu 14% de janeiro a junho frente ao primeiro semestre de 2014, segundo o Secovi­-SP. 

Um dos efeitos da diminuição de obras são as demissões. Na PDG, por exemplo, quase 1.300 funcionários já foram cortados este ano. 

(Folha de São Paulo - Mercado - 18/08/2015)

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quinta-feira, 20 de agosto de 2015

Portal R7: Com a crise imobiliária, estoque chega a 99 mil unidades

Zylberstajn explica que seria estranho mostrar vendas e lançamentos em alta, pois não batem com a situação do País

O mercado imobiliário brasileiro acompanha o desaquecimento econômico do País e apresenta uma redução nos lançamentos e nas vendas de imóveis.

O Brasil tem um estoque de 99 mil imóveis, de acordo com dados divulgados nesta quarta-feira (19) pela Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias), em parceria com a Fipe (Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas).

O levantamento mostra que, neste ano, foram lançados em todo o País 26,5 mil unidades, uma queda de 20% na comparação com o mesmo período de 2014.

Já as vendas, neste mesmo período, tiveram uma queda de 14% em relação ao ano passado.

Vendas e lançamentos em alta não batem com a situação do País
Segundo o economista da Fipe Eduardo Zylberstajn, responsável pelo estudo, esses dados já mostram que as incorporadoras estão lançando menos do que estão vendendo, o que demonstra que o setor está fazendo um ajuste não somente no preço dos imóveis.

Zylberstajn explica que seria estranho mostrar vendas e lançamentos em alta, pois não batem com a situação do País.

— Quando a confiança, tanto do consumidor como do empresário, está em baixa, há uma retração na demanda e um ajuste na oferta. No cenário de maior incerteza, há uma posição de cautela.

Ajuste como "adaptação"
O vice-presidente executivo da Abrainc, Renato Ventura, afirmou que a queda dos lançamentos já está acontecendo há mais de um ano e que as incorporadoras têm feito esse ajuste como adaptação, para enfrentar o momento mais difícil.

— Por outro lado, as vendas mostram uma resiliência maior. Há uma demanda que continua a existir. Vemos continuidade na demanda e ajustes no setor feitos com os lançamentos.

Outro dado apresentado no estudo da Abrainc/Fipe foram as entregas de imóveis, que refletem os imóveis lançados há cerca de três anos. Neste ano, foram entregues 62,1 mil imóveis, o que representa uma queda de 11% em relação ao ano passado.

Estoque
O levantamento mostra ainda que o País tem um estoque de 99 mil unidades disponíveis no mercado. Segundo a Fipe, se for mantido o ritmo de vendas do último trimestre, seriam necessários 13,2 meses para comercializar toda essa oferta. Já no mesmo período do ano passado, seriam necessários 11,8 meses para vender o estoque existente.

(Portal R7 - Economia - 19/08/2015)

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quarta-feira, 19 de agosto de 2015

O Tempo: Valor do aluguel comercial cai 40%, com direito a um ano grátis

Em março de 2015, o dono de um conjunto de lojas comerciais na avenida Barão Homem de Melo deu 12 meses de carência no aluguel para não ter que arcar com condomínio e IPTU

O aumento da oferta de imóveis em Belo Horizonte tem afetado os preços dos aluguéis, principalmente dos comerciais, ainda mais atingidos pela crise econômica no país. Essa constatação é unânime entre especialistas do mercado e locadores, que este ano estão mais abertos a negociação. A queda no valor do aluguel chega a 40%, segundo corretores de imóveis que atuam na capital. 

“Abriu-se uma temporada de pedidos de renegociação por parte dos inquilinos e os proprietários estão se rendendo”, garantiu o dono do IBH Negócios Imobiliários, Thiago Menezes.

“O impacto maior foi no imóvel comercial, já que neste momento de crise, quase ninguém está abrindo novos negócios”, avaliou o proprietário da Bontempo Imóveis, Sérgio Bontempo. O especialista explica que, recentemente, o locador de um conjunto de salas no bairro Santo Agostinho reduziu o aluguel de R$ 7.000 para R$ 4.500 para não perder o inquilino. “Os proprietários estão com mais disposição de manter do que perder a renda do aluguel. Quem não abre mão do valor está com as lojas paradas há pelo menos oito meses”, explicou.

Para o diretor de locação da Casa Mineira, Daniel Araújo, foi observada uma queda do preço médio do metro quadrado negociado de 10% a 15% em relação ao último ano no caso dos imóveis comerciais. “Houve um aumento da oferta, estimulada pelo alto volume de lançamentos nos últimos anos e a demanda que vem caindo pela situação econômica do país”, afirmou. A corretora Regina Caruso conta que os valores dos aluguéis sofreram em média uma redução de 20%. “Quem já aluga o imóvel prefere diminuir o preço a ter que arcar com custo de condomínio”, afirma Regina.

Dono de uma cobertura no bairro Fernão Dias, região Nordeste da capital, Luiz Antônio está sentindo a dificuldade em alugar o imóvel. Ele baixou o aluguel de R$ 2.800 para R$ 2.690. “Esse valor já inclui até o IPTU”, ressalta. Para quem depende da renda do aluguel, a situação é mais crítica, como relatou a proprietária de um imóvel no bairro Santa Mônica, que preferiu não se identificar. “Mesmo reduzindo o preço da casa para fazer negócio com mais rapidez, ainda não consegui alugar”, lamentou.

Um ano de aluguel "de graça"
Em março de 2015, o dono de um conjunto de lojas comerciais na avenida Barão Homem de Melo deu 12 meses de carência no aluguel para não ter que arcar com condomínio e IPTU.

(O Tempo - Capa - Economia - 14/08/2015)

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terça-feira, 18 de agosto de 2015

Valor - Do lucro ao prejuízo: há quem diga que o pior ainda não chegou

Há quem diga até que o pior momento para o setor ainda não chegou, pois a demanda por imóveis depende dos indicadores de emprego e renda e da taxa de juros [...] O diretor superintendente da Rossi, Leonardo Diniz, divulgou que as margens continuarão pressionadas, no curto prazo, pelos descontos para acelerar as vendas. Os abatimentos são "mais agressivos", de acordo com Diniz, em unidades prontas ou quase concluídas [...] Há quem avalie que, para melhorar o equilíbrio entre oferta e demanda, é preciso um ajuste de preços médios do setor

As incorporadoras de capital aberto tiveram prejuízo líquido de R$ 262,19 milhões no segundo trimestre, ante o lucro líquido de R$ 483,58 milhões obtido um ano atrás. Com menos lançamentos e vendas, a receita líquida caiu 16,9%, para R$ 6,32 bilhões. O setor lançou, em conjunto R$ 3,2 bilhões e vendeu R$ 4 bilhões, com retrações de 38% e 21%, respectivamente, na comparação anual.

A concentração de boa parte da comercialização em unidades prontas fez com que a receita fosse superior à venda do período. 

O pior momento ainda não chegou
No primeiro semestre, os lançamentos somaram R$ 4,94 bilhões, o correspondente à metade de um ano antes, enquanto as vendas encolheram 27%, para R$ 7,43 bilhões. Das 17 incorporadoras listadas em bolsa, sete não fizeram nenhum lançamento até junho ­ Tecnisa, Rossi Residencial, Viver, Brookfield Incorporações, CR2, JHSF e João Fortes. Foram considerados somente os dados da divisão de incorporação da JHSF. 

O desempenho operacional das incorporadoras listadas em bolsa continuará fraco neste semestre e em 2016, na avaliação do mercado, com recuperação somente no médio prazo. Há quem diga até que o pior momento para o setor ainda não chegou, pois a demanda por imóveis depende dos indicadores de emprego e renda e da taxa de juros. É esperada ainda defasagem entre o momento em que a economia melhorar e a retomada maciça dos lançamentos, pois as incorporadoras precisarão reforçar bancos de terrenos e aprovar projetos. 

Redução de 75,6% nos lançamentos
A Cyrela, maior incorporadora de capital aberto do país, divulgou que seus lançamentos, neste ano, serão menores do que em 2014. Conforme o diretor financeiro, Eric Alencar, o foco estará na venda de estoques em 2015 e no próximo ano. Os estoques prontos da Cyrela tendem a continuar crescendo, segundo Alencar. Independentemente de o cenário melhorar ou piorar, a Cyrela tem de vender estoques, de acordo com o executivo. "Temos que fazer o que é certo em qualquer cenário", disse Alencar. 

A Tecnisa pode encerrar 2015 sem apresentar nenhum novo projeto, o que dependerá das condições de mercado, conforme o diretor financeiro e de relações com investidores da companhia, Vasco Barcellos. Conforme o Valor apurou, a PDG não deve lançar mais nada, neste ano, além dos R$ 23 milhões do primeiro trimestre. 

A Even reduziu seus lançamentos em 75,6% no primeiro semestre e também foca a venda de estoques. Mas "é provável", conforme o diretor financeiro e de relações com investidores da Even, Dany Muszkat, que a companhia faça algum lançamento no terceiro trimestre. Na divisão Gafisa, "haverá momentos para lançamentos no segundo semestre, mas a postura é de cautela", de acordo com o diretor financeiro e de relações com investidores, André Bergstein. 

Médio e alto padrão em crise
Analistas ressaltam que incorporadoras voltadas aos padrões médio e alto sentirão, na totalidade do segundo semestre, as restrições de crédito imobiliário anunciadas em maio pela Caixa Econômica Federal. Isso tende a gerar novos distratos e a pressionar ainda mais os estoques. Os bancos privados estão abocanhando apenas uma fatia que deixou de ser atendida pela Caixa e também elevaram as taxas de juros e reduziram a parcela financiada. 

Para diminuir o impacto das restrições de crédito, incorporadoras têm oferecido financiamento direto aos clientes. Entre as empresas que proporcionam a modalidade estão Cyrela, EZTec, Gafisa, Tecnisa, Even, Helbor e JHSF. A Cyrela, por exemplo, tem linha de financiamento direto de até 80% do valor do imóvel, pelo prazo máximo de 200 meses, além de adotar medidas como apresentar o cliente a outros bancos quando o crédito é negado por uma instituição. 

Descontos e facilidades
As incorporadoras mantêm apostas também em descontos e facilidades de pagamento para incentivar a compra de imóveis. O diretor superintendente da Rossi, Leonardo Diniz, divulgou que as margens continuarão pressionadas, no curto prazo, pelos descontos para acelerar as vendas. Os abatimentos são "mais agressivos", de acordo com Diniz, em unidades prontas ou quase concluídas.

Há quem avalie que, para melhorar o equilíbrio entre oferta e demanda, é preciso um ajuste de preços médios do setor. 

Para baixar estoques, as empresas têm lançado mão ainda de medidas criativas. Até abril de 2016, quem comprar uma unidade da Even pode acumular pontos no programa de fidelidade da Multiplus, controlada pela TAM. Neste mês, o comprador ganha 100 mil pontos ao adquirir qualquer imóvel em São Paulo e, se visitar um projeto da empresa, mas comprar unidade de concorrente, tem 20 mil pontos. A parceria oferece pontos aos corretores a cada venda e aos colaboradores que indicam clientes. A campanha é complementar aos descontos oferecidos. 

Os abatimentos pressionam as margens das companhias, mas contribuem para geração de caixa e para reduzir a alavancagem do setor medida pela relação entre dívida líquida e patrimônio líquido. Ainda assim, houve quem elevasse sua alavancagem no segundo trimestre na comparação com um ano antes, caso da Rossi, cujo indicador passou de 91,8% para 106,4%. Já PDG e Tecnisa obtiveram melhora do indicador, mas continuam com patamar elevado. Na PDG, o índice caiu de 130,9% para 110,4% e, na Tecnisa, passou de 131,8% para 113%. 

Dívidas e demissões
A PDG anunciou início do processo de reestruturação de suas dívidas. A empresa contratou o Rothschild para assessorá­la na readequação do perfil da dívida, no reforço do capital de giro e fortalecimento da estrutura de capital. 

Ainda não está claro qual será o novo tamanho do setor de incorporação. Empresas continuam a cortar pessoal para adequar as respectivas estruturas às novas necessidades de lançamentos e reduzir despesas gerais e administrativas. A Rossi demitiu 200 funcionários no primeiro semestre, o correspondente a 20% do quadro administrativo e readequou as áreas de escritório ocupadas. 

A PDG Realty cortou 23% do quadro de funcionários no segundo trimestre ante o primeiro trimestre e continuará a ajustar sua estrutura conforme a necessidade da operação. Desde 2014, a Tecnisa vem fazendo cortes de pessoal ­ a maior parte concentrada no fim do ano e início de 2015 ­ e novas demissões irão ocorrer. 

No segundo trimestre, a Gafisa fez cortes de pessoal, mas o patamar não foi informado. A estrutura continuará a ser ajustada. A folha de pagamento da EZTec foi reduzida em 35% desde início do ano passado, período em que o número de canteiros de obras ativos caiu de 33 para 24.

(Valor Online - Empresas - 18/08/2015)

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