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terça-feira, 31 de maio de 2016

Investimentos e Notícias: Consumidores desistem de procurar imóveis

O estudo também mostrou que 70% dos respondentes optaram por adiar a compra e 4% desistiram da compra do imóvel devido aos recentes acontecimentos na política do Brasil

O VivaReal, plataforma online que possibilita a comunicação entre imobiliárias, incorporadoras e corretores com consumidores, realizou uma pesquisa para entender como o cenário político do Brasil está afetando os consumidores no mercado imobiliário. A pesquisa foi realizada logo após a votação do processo de impeachment no Senado.

A pesquisa do VivaReal apontou que 39% dos consumidores que procuram imóveis tiveram suas decisões influenciadas pelas mudanças no governo. Entre eles, 74% decidiram parar de procurar imóveis.

“O momento político do Brasil ainda é de incerteza e isso influencia a decisão dos brasileiros que querem comprar um imóvel. As pesquisas mostram que o consumidor prefere observar o rumo do país antes de comprometer seu orçamento em um financiamento, por exemplo. Além disso o acesso ao crédito imobiliário está cada vez mais difícil”, comenta Lucas Vargas, Executivo Chefe de Operações do portal VivaReal.

O estudo também mostrou que 70% dos respondentes optaram por adiar a compra e 4% desistiram da compra do imóvel devido aos recentes acontecimentos na política do Brasil. Entre as pessoas que se sentiram impactadas pela mudança no atual governo, 37% pretendem usar o programa Minha Casa Minha Vida para comprar o imóvel.

(Portal Investimentos e Notícias - Finanças Pessoais - Imóveis - 30/05/2016)

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segunda-feira, 30 de maio de 2016

O Tempo: Empréstimos para imóveis despencam 56% no 1º quadrimestre

Em termos anuais, ou seja, comparativamente a abril de 2015, quando as condições de oferta e demanda de crédito se mostravam mais dinâmicas, houve queda de 67,7%”

O volume de empréstimos para aquisição e construção de imóveis com recursos da poupança registrou queda de 20,5% em abril ante março, totalizando R$ 3,5 bilhões, de acordo com a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip). O montante, conforme mostram os dados da entidade, voltou a cair em termos mensais, após reação positiva observada em março. No acumulado dos quatro primeiros meses do ano, foram financiados R$ 14,4 bilhões, retração de 56,7% ante igual intervalo do ano passado.

Na comparação com abril do ano passado, a cifra registrada no mês passado foi 62% menor, segundo a Abecip. Foram financiados 14,4 mil imóveis em abril nas modalidades de aquisição e construção. “O resultado mostrou-se mais alinhado com o observado em janeiro e fevereiro, e abaixo do realizado em março, em relação ao qual caiu 26,6%. Em termos anuais, ou seja, comparativamente a abril de 2015, quando as condições de oferta e demanda de crédito se mostravam mais dinâmicas, houve queda de 67,7%”, avaliou a Abecip, em nota.

De janeiro a abril, foram financiados 62,2 mil imóveis, queda de 59,6% em relação ao mesmo período de 2015, quando 154,1 mil unidades obtiveram financiamento bancário. De acordo com a Abecip, no acumulado de 12 meses encerrados em abril último, foram destinados R$ 56,7 bilhões à aquisição e construção de imóveis com recursos das cadernetas de poupança do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), queda de 49,3% em relação ao mesmo período do ano anterior. Em termos de unidades, o crédito imobiliário viabilizou a aquisição e a construção de 249,6 mil imóveis, com redução de 52,4%.

A Abecip destacou que os saques nas cadernetas de poupança continuaram superando os depósitos em abril e a captação líquida foi negativa em R$ 6,3 bilhões. “No atual cenário macroeconômico, com a taxa de juros básicos da economia em patamar elevado (14,25% ao ano), as cadernetas continuam pouco competitivas em termos de rendimento comparado ao das demais aplicações financeiras”, justificou a entidade. Por outro lado, caso a expectativa de queda de juros se confirme, o ritmo de perdas de recursos das cadernetas tende a se reduzir, talvez já no segundo semestre deste ano.

(O Tempo - Capa - Economia - 28/05/2016)

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quarta-feira, 25 de maio de 2016

Jornal Nacional: O lado perverso da crise na construção civil

“Aqui nós tivemos que demitir não só os funcionários de base, mas já os funcionários de nível médio, porque não há lançamentos, não há pedidos, não há concorrências”

O efeito da crise é rápido. Sem novas obras públicas, com poucos prédios sendo construídos pelo país, o setor da construção civil é um dos que mais viram empregos desaparecerem. Este é o último elo que se espalha pela cadeia da economia.

Só para erguer uma obra, 300 empresas fornecem equipamentos e materiais como esquadrias de alumínio. Elas são feitas numa fábrica, que já teve 170 funcionários, hoje tem 90.

“Aqui nós tivemos que demitir não só os funcionários de base, mas já os funcionários de nível médio, porque não há lançamentos, não há pedidos, não há concorrências”, afirma Raul Costa Júnior, presidente da Cosbiem.

A redução nos pedidos contamina o próximo elo da cadeia, o fornecedor de matéria-prima, como por exemplo, uma fábrica que produz o alumínio.

“Nós produzimos os perfis para a construção civil, basicamente para esquadrias, janelas, portas etc. Nós chegamos a ter 450 empregados, hoje nós temos em torno de 250 empregados”, diz Ricardo Carvalho, presidente da Companhia Brasileira de Alumínio.

Essa corrente também funciona de forma positiva. Quando o canteiro de obras volta a se encher de operários, isso significa que outras empresas também estão contratando. A dúvida é quando esta imagem vai se tornar uma realidade mais frequente.

Só uma obra gera 6,5 mil assim gera empregos diretos e indiretos. Por isso, muitos especialistas e representantes do setor defendem que investimentos, principalmente em obras públicas, são um remédio de rápido efeito sobre o desemprego.

“É a base da pirâmide, emprego imediato para quem mais precisa de emprego”, diz o diretor da construtora, Milton Bigucci Junior.

(Portal G1 - Jornal Nacional - Notícia -  19/05/2016)

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terça-feira, 24 de maio de 2016

Portal G1: Atividade da construção piora em abril, confirma pesquisa CNI

"A utilização capacidade de operação na indústria da construção, que foi de 54% em abril, atingiu o piso da série histórica, iniciada em janeiro de 2012. Além disso, o valor está 12 pontos percentuais abaixo da média histórica"

O ritmo de queda na atividade e no emprego da indústria da construção se intensificou em abril, segundo pesquisa divulgada pela Confederação Nacional da Indústria (CNI) nesta sexta-feira (20). O levantamento foi feito entre 2 e 12 de maio com 607 empresas do setor.

De acordo com a pesquisa, o índice de nível de atividade da construção civil registrou 36,4 pontos no mês passado, contra 37,5 pontos em março, ao mesmo tempo em que o indicador de emprego somou 35,7 pontos no último mês, frente a 36,6 pontos em março.

Os indicadores variam de zero a 100 pontos. Quanto mais abaixo de 50 pontos, maior e mais disseminada é a retração na atividade e no emprego, informou a entidade.

Segundo a CNI, o nível de atividade em relação ao usual para o mês, cujo indicador registrou 26,4 pontos em abril, continua muito baixo. "A utilização capacidade de operação na indústria da construção, que foi de 54% em abril, atingiu o piso da série histórica, iniciada em janeiro de 2012. Além disso, o valor está 12 pontos percentuais abaixo da média histórica", informou.

A fraca atividade tem reduzido o percentual de utilização da capacidade de operação na indústria da construção, de acordo com a entidade. 

Expectativas
Segundo o levantamento, o índice de expectativa sobre o nível de atividade subiu de 39,7 pontos, em abril, para 40,6 pontos em maio e o indicador de expectativas sobre compra de insumos e matérias passou de 38,3 pontos para 39,7 pontos.

Já o índice de número de empregados ficou praticamente estável, foi de 38,2 pontos para 38,4 pontos no período e o índice de expectativa sobre novos empreendimento e serviços se manteve inalterado em 37,7 pontos.

A Confederação Nacional da Indústria informou que os índices variam no intervalo de zero a 100 pontos e explicou que somente valores acima de 50 pontos indicam expectativa de crescimento.

Os empresários do segmento continuam desencorajados a investir. O índice de intenção de investimento assinalou 23,2 pontos em maio, o menor valor da série histórica iniciada em novembro de 2013.

(Portal G1 - Economia - Notícia - 20/05/2016)

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segunda-feira, 23 de maio de 2016

Valor: Resultado líquido das incorporadoras piora

No primeiro trimestre, o setor registrou prejuízo líquido de R$ 696,6 milhões, ou seja, 188 vezes maior do que a perda líquida de 3,7 milhões do intervalo de janeiro a março do ano passado. A PDG Realty respondeu pelo maior prejuízo entre as incorporadoras, de R$ 410,5 milhões. A receita líquida do setor encolheu 29%

O volume de distratos ­ cancelamento de vendas ­ainda elevado e o aumento da dificuldade de repasse dos recebíveis dos clientes para os bancos tiveram impacto negativo nos balanços das incorporadoras de capital aberto no primeiro trimestre, principalmente nos resultados das empresas focadas no médio e no alto padrão. As incorporadoras geraram menos caixa do que esperavam ou tiveram consumo, e a receita, as margens e o resultado líquido do período pioraram.

No primeiro trimestre, o setor registrou prejuízo líquido de R$ 696,6 milhões, ou seja, 188 vezes maior do que a perda líquida de 3,7 milhões do intervalo de janeiro a março do ano passado. A PDG Realty respondeu pelo maior prejuízo entre as incorporadoras, de R$ 410,5 milhões. A receita líquida do setor encolheu 29%, para R$ 4,444 bilhão.

Foi um trimestre no qual, em conjunto, as incorporadoras listadas na BM&FBovespa tiveram vendas líquidas de R$ 2,581 bilhões, com retração de 24%. No cálculo desse indicador, não foram incluídas as vendas da Brookfield Incorporações.

A Cyrela, menos agressiva na concessão de descontos, sentiu impacto da queda de vendas na redução da receita líquida. As vendas da companhia caíram 28,4%, e a receita líquida ficou 21,7% menor, mas a margem bruta foi mantida em 34,8%. Já a EZTec continuou a ter a maior margem entre as incorporadoras de capital aberto, apesar da retração de 10,5 pontos percentuais no indicador, para 47%.

Um analista setorial compara que incorporadoras que oferecem descontos maiores, como a Even Construtora e Incorporadora, tiveram redução de margens. A margem bruta da Even caiu de 24,6% para 19,2%, mesmo com o aumento das vendas. O indicador de algumas incorporadoras, como PDG e Rossi Residencial ­ que têm mais pressa de vender produtos e oferecem abatimentos maiores ­ ficou negativo. PDG e Rossi tiveram margens negativas de 11,4% e 4,6%, respectivamente no trimestre.

Segundo o diretor financeiro e de relações com investidores da Rossi, Fernando Miziara de Mattos Cunha, a margem ainda estará pressionada nos próximos meses, devido aos descontos.

Mudança de foco
Algumas incorporadoras tradicionalmente focadas em projetos de padrões médio e alto têm apostado suas fichas em projetos com unidades de até R$ 400 mil, que se encaixam na linha pró-­cotista do FGTS. Na divulgação dos resultados, o presidente da Tecnisa, Meyer Nigri, informou que a companhia retomará lançamentos neste ano e que o foco serão projetos residenciais com valor unitário de até R$ 400 mil.

Na incorporação de projetos para as faixas de média e alta rendas, a melhora do desempenho operacional ainda depende de mais oferta de crédito e taxas de juros menores, além é claro, da redução das rescisões de vendas e do ritmo de repasses. Há quem espere que, no consolidado, o setor possa voltar a crescer em lançamentos em 2017 e também quem diga que a retomada possa levar dois anos.

Distratos
Até que as incorporadoras consigam reduzir estoques e distratos, o foco das atenções estará na venda de unidades prontas e em construção e na busca de geração de caixa. Os distratos ocorrem pela negação de crédito bancário e pelo cancelamento voluntário da compra pelo cliente devido à menor confiança na economia ou à insatisfação com promoções de preços que oferecem unidades semelhantes à sua por valores inferiores.

No primeiro trimestre, o aumento dos distratos foi uma das principais razões para que a divisão Gafisa, da companhia de mesmo nome, tivesse queda de 50% da receita líquida e piora da margem bruta de 28,9%, para 2%. Os distratos da Gafisa ocorreram, principalmente, em imóveis comerciais, cuja reversão de receita tem impacto maior.

De acordo com o co­presidente da Even Dany Muszkat, há expectativa de aumento nominal de distratos devido ao volume de entregas recordes da companhia no ano. A Even vai apresentar novos produtos ao mercado à medida que o desempenho das vendas de lançamentos e de estoques estiverem conforme suas previsões, segundo o executivo.

Sem crédito
A disponibilidade de crédito é um dos principais vetores para o setor imobiliário. Desde maio do ano passado, a oferta de financiamento habitacional vem sofrendo restrições, e houve elevações nas taxas de juros cobradas. De janeiro a abril, os saques líquidos da poupança ­ principal fonte de recursos do setor ­ somaram R$ 32,296 bilhões, pior desempenho para o período desde o início da série histórica do Banco Central em 1995.

Há expectativa, no mercado, que quando os juros caírem para o patamar de 11%, a poupança ficará mais competitiva em relação a outras aplicações, ao mesmo tempo em que valerá à pena para os bancos captarem recursos de outras fontes como certificados de recebíveis imobiliários (CRIs) e letras de crédito imobiliário (LCIs). Com isso, haveria mais crédito imobiliário disponível.

Além de restrições de recursos, os bancos têm levado mais tempo na análise dos repasses, o que prejudica a geração de caixa das incorporadoras. A Cyrela consumiu caixa de R$ 13 milhões no primeiro trimestre, com menor velocidade de repasse e menos entrada de recursos com venda de estoques prontos. O consumo de caixa da Rossi foi de R$ 55,5 milhões, com redução do ritmo de repasses e com custo a incorrer das obras ainda elevado.

(Valor Online - Empresas - 17/05/2016)

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sexta-feira, 20 de maio de 2016

Estadão: Aluguel acumula queda recorde em 12 meses

Para Raone Costa, economista da Fipe, proprietários de imóveis têm preferido alugá-los a vendê-los, o que aumenta a oferta e, consequentemente, reduz os preços. “Como o preço da venda também está em queda, ele prefere perder dinheiro na locação do que dar um desconto elevado na venda”

Os preços dos aluguéis caíram em abril, mantendo a tendência verificada nos últimos 12 meses. Nesse intervalo, em apenas um mês (fevereiro) o índice ficou estável e, nos demais, houve queda. No acumulado do período, a redução de preços chega a 4,80%, recorde negativo para a série do índice, iniciada em 2009 pela Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe).

Os dados são calculados mensalmente pelo Índice FipeZap, que acompanha o valor anunciado de locação em diversas cidades brasileiras, tendo como base preços anunciados para locações de novos aluguéis de imóveis na página do Zap Imóveis.

Levando-se em conta que a inflação do período ficou em 9,28%, entre abril de 2015 e abril deste ano, a queda real no valor das locações foi de 12,88%.

A rentabilidade com locações, de 4,6% em abril, também foi a mais baixa desde 2009.

Para Raone Costa, economista da Fipe, proprietários de imóveis têm preferido alugá-los a vendê-los, o que aumenta a oferta e, consequentemente, reduz os preços. “Como o preço da venda também está em queda, ele prefere perder dinheiro na locação do que dar um desconto elevado na venda”.

Conjuntura negativa
Costa lembra que, até início de 2014, tanto venda quanto locação de imóveis registravam crescimento forte, em razão da conjuntura macroeconômica favorável para o setor. Os juros estavam baixos, o desemprego atingia mínimas históricas e a renda crescia acima da inflação.

“Tudo conspirava para que os preços imobiliários subissem porque a demanda crescia bastante”, afirma Costa.

Atualmente, afirma o economista da Fipe, ocorre o oposto com todos esses indicadores, resultando numa demanda baixa por imóveis. Na opinião de Costa, não há sinais de mudanças nesse cenário no curto prazo. Já no longo prazo, é possível uma reversão, embora não seja possível prever a partir de quando isso ocorrerá, já que o País está no meio de um processo de ajuste econômico.

“A mudança de governo pode impactar nas variáveis do mercado”, avalia o economista. “Além disso, o desemprego não vai subir para sempre, pois, com a maior oferta de mão de obra ficará mais barato a contratação”.

Nas nove cidades pesquisadas no mês passado pela Fipe, seis apresentaram variação negativa nos preços dos novos aluguéis no acumulado dos últimos 12 meses. A maior queda ocorreu no Rio de Janeiro (-9,95).

A pesquisa não mede a variação de preços de contratos de locação vigentes, que normalmente são reajustados automaticamente pelo IGP-M/FGV, ou por outro índice de correção.

No período de 12 meses a partir de abril de 2015, o IGP-M está em 10,63%.

(Estadão - Notícias - Seu Imóvel - 17/05/2016)

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quinta-feira, 19 de maio de 2016

DCI: Estoques e cancelamentos de vendas de imóveis crescem em março

Em março, os cancelamentos de vendas (distratos) chegaram a 4,4 mil unidades, alta de 14 por cento sobre o mesmo período um ano antes

O estoque de imóveis residenciais e comerciais disponíveis para venda e os cancelamentos de contratos de venda no setor cresceram no Brasil em março, informou a Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc).

No fim de março, havia 113.022 unidades imobiliárias disponíveis para compra, alta de 4,5 por cento sobre um ano antes e de 1,5 por cento sobre fevereiro, segundo levantamento da entidade, chegando ao pico desde maio de 2014.

Foram vendidas 9,5 mil unidades residenciais em março, queda de 22,1 por cento sobre um ano antes. As vendas equivaleram a 8,9 por cento das ofertas, queda de 2,1 pontos percentuais ante igual etapa de 2015. No primeiro trimestre do ano, foram vendidas 23.460 unidades, queda de 16 por cento sobre mesma etapa de 2015. Segundo o índice, no ritmo recente seriam necessários cerca de 11,2 meses para vender a oferta total.

Em março, os cancelamentos de vendas (distratos) chegaram a 4,4 mil unidades, alta de 14 por cento sobre o mesmo período um ano antes. No acumulado de 2016 até março, o total de unidades distratadas foi de 11,5 mil, 4,7 por cento menor aos distratos observados entre janeiro a março de 2015, de acordo com o indicador.

(DCI - Serviços - 17/05/2016)

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quarta-feira, 18 de maio de 2016

Portal Uol: Preços dos imóveis estão perto do piso, dizem construtoras

A perspectiva é um reflexo sombrio da atividade comercial na cidade [...] As construtoras vêm oferecendo descontos em meio ao excesso de novos apartamentos, alto nível de distratos e crédito mais restrito, disse Eric Alencar, diretor financeiro da Cyrela Brazil Realty SA Empreendimentos e Participações

Os preços dos imóveis na cidade de São Paulo, o maior mercado do Brasil, chegaram ao piso e deverão permanecer perto desse nível até o ano que vem, pelo menos, enquanto houver recessão, segundo duas das maiores empresas imobiliárias da cidade.

A perspectiva é um reflexo sombrio da atividade comercial na cidade, maior polo financeiro do país e terceiro maior colaborador com a produção econômica depois dos Estados de São Paulo e do Rio de Janeiro. A queda da atividade econômica no Brasil pegou o setor imobiliário em cheio, com dois anos consecutivos de contração, desemprego acima de 10% e inflação alta. A confiança do consumidor afundou e os bancos estão evitando oferecer crédito.

Descontos
As construtoras vêm oferecendo descontos em meio ao excesso de novos apartamentos, alto nível de distratos e crédito mais restrito, disse Eric Alencar, diretor financeiro da Cyrela Brazil Realty SA Empreendimentos e Participações.

"Os preços atualmente estão mais baixos que no passado e mais baixos do que estarão no futuro e isso representa uma oportunidade para os clientes", disse Alencar em teleconferência com jornalistas. Um terço das unidades da Cyrela está à venda na cidade de São Paulo, segundo a empresa.

A taxa de crescimento do preço médio do metro quadrado dos imóveis residenciais em São Paulo desacelerou fortemente nos últimos cinco anos, de uma taxa ano a ano de 26% em abril de 2011 para uma taxa de 0,8% no mês passado e valor de R$ 8.623 (US$ 2.463), segundo o índice FipeZap, que acompanha o preço anunciado das unidades à venda. São Paulo é a segunda cidade mais cara do Brasil em termos de propriedades. O Rio de Janeiro é a primeira.

Embora os preços das propriedades possivelmente não caiam mais, eles também não subirão, e com a inflação em cerca de 9% ao ano, os valores dos imóveis ficarão sob pressão até que a economia melhore, no ano que vem, disse Emílio Fugazza, diretor financeiro da Eztec Empreendimentos e Participações. A construtora, que mira clientes de alta renda, concentra mais de 90% de sua carteira na cidade.

"Nós chegamos ao pior momento dos preços no fim do ano passado", disse Fugazza, em entrevista. 

Queda chega a 85%
A Eztec reportou uma queda de 85% nas vendas contratadas no primeiro trimestre e anunciou seu primeiro novo projeto desde junho de 2015, a ser construído com a Cyrela no bairro de Moema, em São Paulo. Ambas as empresas disseram que continuam focadas na venda das unidades já prontas. A Eztec informou que vai esperar por melhores condições de mercado para tirar novos projetos do papel.

A receita líquida caiu 35% no primeiro trimestre, enquanto o lucro líquido teve um declínio de 45%, para R$ 73,6 milhões, disse a empresa na semana passada. No período de dois anos que terminou em janeiro de 2016, a Eztec reduziu sua mão de obra em 40%, para 850 pessoas, disse Fugazza.

A Cyrela reportou uma queda de 28% nas vendas contratadas no trimestre e um declínio de 39% no lucro líquido, para R$ 61 milhões, segundo um comunicado da semana passada. Dos seis novos projetos que a empresa iniciou no primeiro trimestre, quatro ficam no Estado de São Paulo.

(Portal Uol - Notícias - Bloomberg - 17/05/2016)

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terça-feira, 17 de maio de 2016

Valor: Queda na venda de imóveis derruba compra de terrenos e provoca devoluções

Em cenário de menos lançamentos, demanda retraída e estoques pressionados por distratos, parte das áreas é devolvida, e empresas buscam renegociar preços. [...] "O ânimo está muito ruim, e ninguém quer colocar dinheiro em terrenos", diz o vice-presidente de incorporação e terrenos urbanos do Secovi-SP

A desaceleração das vendas de imóveis residenciais dos padrões médio e médio-alto tem se refletido na busca de renegociação de contratos de opções de compra de terrenos na cidade de São Paulo - maior mercado imobiliário do país - pelas incorporadoras. Nem sempre os proprietários de terrenos estão dispostos a rever os termos acordados anteriormente e a receber menos, e o mercado de compra de venda de áreas segue sem liquidez na capital paulista.

Condições de pagamento fechadas entre incorporadoras e proprietários de áreas quando o preço por metro quadrado de apartamentos estava mais elevado e havia mais demanda passaram a ser consideradas incompatíveis por incorporadoras nos últimos meses. Em cenário de menos lançamentos, demanda retraída e estoques pressionados por distratos, parte das áreas é devolvida, e empresas buscam renegociar preços.

Mudam, portanto, os parâmetros dos valores pagos por terrenos - principalmente nos casos de permuta física ou financeira -, segundo o sócio do escritório especializado em direito imobiliário Bicalho e Mollica Advogados, Rodrigo Bicalho. "Há uma tentativa de reequilíbrio do contrato pela redução da permuta financeira ou, quando há permuta física, da quantidade de metros quadrados ", conta o advogado.

Na região dos Jardins, por exemplo, a faixa média de permuta proposta por incorporadoras para empreendimentos de alto padrão caiu de 30% a 35% para o intervalo de 23% a 25%, de acordo com Ronny Lopes, sócio da Arquimóvel, empresa que representa incorporadoras na aquisição de área.

A aceitação das novas condições passa pela diminuição da expectativa dos proprietários de áreas, de acordo com o sócio do Bicalho e Mollica e, em alguns casos, vendedores preferem oferecer o terreno a outras incorporadoras, mas não conseguem propostas melhores.

O perfil dos proprietários - se estão endividados e se moram em casa situada no terreno - também influencia na decisão de acatar ou não à nova proposta. "Há os que não aceitam porque o novo preço não atinge a expectativa e os que se sentem enganados", conta Kallas, do Secovi-SP.

Além da menor demanda por imóveis e da dificuldade de lançamento de produtos ao preço médio dos últimos anos, o mercado de terrenos é impactado também por mudanças do Plano Diretor da cidade de São Paulo e da Lei do Zoneamento, como o aumento do custo da outorga onerosa - instrumento que possibilita a construção de área acima do permitido pelo coeficiente básico até o limite do coeficiente máximo de cada zona -, que tornam a produção mais cara, segundo o setor.

Cenário negativo
Se o terreno for pago em dinheiro, o valor para a incorporadora fechar a conta e obter a mesma rentabilidade, em relação a 2014, no desenvolvimento de empreendimentos de padrão semelhante, precisa ser 30% menor, segundo Lopes, da Arquimóvel.

Mas novas aquisições, em caixa, de terrenos para projetos com perfil das classes média e média-alta praticamente não têm ocorrido na capital paulista. "Acredito que, em 2016, nenhuma empresa tenha comprado área em dinheiro", afirma o sócio da Arquimóvel.

A EZTec, que costuma adquirir terrenos em dinheiro, negociou áreas na capital paulista, mas não fechou nada neste ano. "Neste momento, temos ativos para girar [lançamentos] se o mercado melhorar", diz o diretor financeiro e de relações com investidores da EZTec, Emilio Fugazza.

Entre 2007 - quando ocorreu a maior parte das aberturas de capital das incorporadoras - e meados de 2014, boa parte das compras de áreas era paga em caixa, segundo Kallas. "O ânimo está muito ruim, e ninguém quer colocar dinheiro em terrenos", diz o vice-presidente de incorporação e terrenos urbanos do Secovi-SP.

A demanda por novos terrenos se concentra em regiões consolidadas, nas quais não se espera dificuldade de venda de unidades e em que há poucas áreas disponíveis, segundo o sócio do Bicalho e Mollica. "Não vejo incorporadoras desbravando novos bairros", afirma.

Bota-fora
Nos últimos anos, algumas incorporadoras, principalmente as mais endividadas, têm atuado também na ponta vendedora do mercado de terrenos.

A Rossi Residencial, por exemplo, comercializou R$ 100 milhões em áreas em 2015 e estima chegar ao mesmo valor neste ano, segundo o diretor financeiro e de relações com investidores, Fernando Miziara de Mattos Cunha. Os valores incluem áreas em diversos mercados. No fim de março, a alavancagem da Rossi medida por dívida líquida sobre patrimônio líquido era de 157,8%.

A Rodobens Negócios Imobiliários está vendendo os três terrenos que possui na cidade de São Paulo, segundo o diretor financeiro e de relações com investidores, Flávio Vidigal De Cápua. "Isso faz parte da estratégia corporativa de, neste momento de mercado mais retraído, concentrar a atuação onde marca é mais reconhecida", diz Cápua.

A comercialização de terrenos contribui para o reforço de caixa da Rodobens, ainda que sua alavancagem não seja elevada. No fim do trimestre, a companhia tinha alavancagem de 25,1%. A incorporadora também colocou à venda todo o banco de terrenos da Rodobens Malls e não deve mais operar no segmento de shopping centers.

A Tecnisa tem mais vendido do que comprado áreas, principalmente nos mercados fora de São Paulo. No momento, a empresa não está adquirindo áreas na capital, por considerar que os preços continuam elevados, de acordo com o presidente, Meyer Nigri. Quando for comprar terrenos na cidade de São Paulo, segundo Nigri, o foco será o segmento de baixa renda, e a empresa fará pagamento em permuta.

O presidente da Tecnisa conta que a incorporadora não revisou os termos das opções de compra que possui, mas, em um caso, adiou a decisão de exercê-la.

A estratégia da Even Construtora e Incorporadora não é vender terrenos, mas isso não significa que não possa comercializar alguma área, eventualmente, segundo o co-presidente Dany Muszkat, se considerar o preço "positivo".

(Valor Online - Empresas - 16/05/2016)

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segunda-feira, 16 de maio de 2016

Vídeo: Imóveis encalham com juro alto do crédito imobiliário da CEF

Juros altos espantam os clientes. Como as vendas estão em baixa e tem muita oferta no mercado, o preço dos imóveis acaba caindo

Quem quer comprar a casa própria pela linha de crédito com juros mais baixos da Caixa voltou a enfrentar dificuldades. O dinheiro para esse tipo de financiamento acabou.

A taxa de juros do pró-cotista para imóveis na faixa 2, entre R$ 180 mil e R$ 500 mil, de acordo com a região do país, variava de 7,85% a 8,85% ao ano. Agora, financiamento para essa faixa só com juros mais altos - entre 10,02 e 12,5% da linha de crédito atrelada à poupança – a SBPE.

Segundo a Caixa Econômica Federal, a linha de crédito pró-cotista era usada pra financiar 85% dos imóveis de até R$ 400 mil, com recursos do FGTS. O banco informou que a restrição ao financiamento começou no fim de abril, simplesmente porque o dinheiro para essa linha acabou.

Juros altos espantam os clientes. Como as vendas estão em baixa e tem muita oferta no mercado, o preço dos imóveis acaba caindo.


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sexta-feira, 13 de maio de 2016

Folha: Caixa esgota financiamento imobiliário de R$ 225 mil a R$ 500 mil

Apenas de janeiro a abril deste ano, a caderneta perdeu R$ 32,296 bilhões em aplicações, o que tem obrigado os bancos – incluindo a Caixa – a buscar outras fontes de recursos para o financiamento da casa própria

Dois meses após receber R$ 7 bilhões para financiar a compra da casa própria pela linha Pró-Cotista FGTS, uma das mais vantajosas do mercado, a Caixa não tem mais dinheiro para aprovar novos contratos para moradias entre R$ 225 mil em R$ 500 mil. A restrição começou no final de abril.

O banco público emprestou os R$ 2,92 bilhões liberados pelo Conselho Curador do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) no final de fevereiro para esse segmento. Restam ainda entre R$ 2 e R$ 3 bilhões na linha, mas os recursos precisam ser destinados a imóveis de até R$ 225 mil ou entre R$ 500 mil e R$ 750 mil.

A Caixa fez um pedido ao conselho para utilizar livremente o dinheiro que sobrou.

A linha Pró-Cotista só pode ser acessada por trabalhadores com pelo menos três anos de vínculo com o FGTS. Além disso, eles precisam estar trabalhando ou ter saldo na conta do FGTS de pelo menos 10% do valor do imóvel.

A taxa de juros é de 8,66% ao ano, bem abaixo dos contratos firmados com recursos da poupança, que hoje custam ao mutuário mais de 10% ao ano.

O Conselho Curador do FGTS liberou R$ 21,7 bilhões para o mercado imobiliário justamente para compensar a escassez de recursos da poupança.

Apenas de janeiro a abril deste ano, a caderneta perdeu R$ 32,296 bilhões em aplicações, o que tem obrigado os bancos – incluindo a Caixa – a buscar outras fontes de recursos para o financiamento da casa própria.

Tapa-buraco
Segundo funcionários de diferentes agências da Caixa em São Paulo, o dinheiro do FGTS foi utilizado para atender contratos que tinham sido aprovados desde outubro de 2015 e que estavam paralisados justamente por falta de dinheiro. "A suplementação chegou e foi embora muito rápido", disse o gerente de uma agência, que não quis se identificar.

"Quem quer manter a linha Pró-Cotista está ficando na fila na Caixa ou batendo na porta do Banco do Brasil", disse Daniela Akamine, sócia diretora da Akamines Negócios Imobiliários.

As reclamações cada vez mais frequentes de atrasos na concessão de empréstimos de contratos já aprovados levaram a Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH) a entrar, no final de abril, com uma ação coletiva na Justiça Federal de Minas Gerais pedindo indenização por perdas a mutuários.

O argumento é que muitos estão tendo que pagar multas por não terem respeitado o prazo em contratos com os vendedores de imóveis, justamente devido à demora na aprovação do financiamento pela Caixa.

Outros desistiram de contratos já firmados com construtoras.

"É um problema crônico, que vem piorando", disse Vinicius Costa, consultor jurídico da ABMH, que aguarda a Justiça responder se a ação terá alcance apenas em Minas Gerais ou em todo o país.

(Folha de São Paulo - Mercado - 10/05/2016)

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quinta-feira, 12 de maio de 2016

Estadão: Queda real dos preços de imóveis se acentua

Recessão econômica, alto desemprego e perda real de renda são os grandes responsáveis pelas dificuldades do mercado de imóveis. Mas há outros fatores. Já não existe o crédito farto a taxas competitivas oferecido pelo principal agente financiador (CEF), que reduziu empréstimos devido ao esgotamento dos recursos das cadernetas de poupança

Além de as informações recentes do mercado de imóveis mostrarem o baixo ritmo de atividade do setor, a queda do valor dos aluguéis e a oferta insatisfatória de crédito no segmento residencial, o Índice FipeZap divulgado revelou que os preços pedidos pelos imóveis em 20 cidades do País em nenhum caso superaram a inflação acumulada em 12 meses.

Em abril, para uma inflação oficial medida pelo IPCA de 9,28% em 12 meses, a alta nominal apurada no FipeZap foi de apenas 0,07%.

No primeiro quadrimestre, para uma inflação de 3,25%, os preços médios em São Paulo subiram apenas 0,2%, caíram 0,86% no Rio, aumentaram 0,77% em Belo Horizonte e cederam 0,26% no Distrito Federal. As quedas reais foram ainda mais acentuadas em Niterói, Santos e Recife. E as menos acentuadas foram registradas nas cidades de Florianópolis, Santo André e Goiânia.

Embora o Índice FipeZap não retrate com exatidão o comportamento do mercado, pois é construído com base em anúncios de venda e não nas operações efetivamente realizadas, ele indica as tendências dos preços de imóveis.

Num mercado desfavorável para o vendedor, é possível que os preços médios apurados sejam inferiores aos pedidos – R$ 7.619,00 o m² na média das cidades pesquisadas, entre o mínimo de R$ 3.544,00 em Contagem (MG) e o máximo de R$ 10.340,00 no Rio.

Recessão econômica, alto desemprego e perda real de renda são os grandes responsáveis pelas dificuldades do mercado de imóveis. Mas há outros fatores. Já não existe o crédito farto a taxas competitivas oferecido pelo principal agente financiador (CEF), que reduziu empréstimos devido ao esgotamento dos recursos das cadernetas de poupança. A atividade torna-se rarefeita num mercado que depende de crédito de longo prazo.

Os indicadores do FipeZap sugerem que o reequilíbrio do mercado vai demorar – provavelmente só ocorrerá em fins de 2017 ou em 2018.

(Estadão - Opinião - Notícias - 10/05/2016)

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quarta-feira, 11 de maio de 2016

Folha: 'Estamos vendendo abaixo do custo', afirma presidente da Tecnisa

Contribuição do leitor Beto Tatuapé e leitores anônimos

O que estamos passando hoje no Brasil no setor imobiliário é uma crise similar à crise do subprime, que teve nos Estados Unidos em 2008 e 2009. Similar por razões completamente diferentes mas com resultados praticamente idênticos. E estamos à beira de ter um problema sistêmico se o governo não agir com relação a esse assunto. [...] Quando você vê tabela de vendas, acha que os preços praticamente não caíram, mas a realidade das empresas, principalmente dependendo do volume de estoques, é muito diferente. Tem gente dando 30%, 50% de desconto

Uma das grandes vítimas da crise atual, o setor imobiliário pode estar diante de uma solução, se o governo de Michel Temer conseguir alcançar as condições para uma queda imediata de juros. A previsão é de Meyer Nigri, presidente da construtora Tecnisa.

No mês passado, o setor assinou um acordo com o governo com propostas referentes ao distrato -desistência da compra do imóvel após a assinatura do contrato-, que sairá mais caro para o comprador desistente. Segundo Nigri, porém, foi só paliativo.

Folha - O que essa provável saída de Dilma representa?
Meyer Nigri - Do jeito que estava não estava dando. A gente precisava de uma posição. Essa indefinição é o que mata. Estive em Brasília, conversei com pessoas importantes e voltei muito otimista. Estão sendo escolhidas pessoas competentes. Acho que a confiança no país vai mudar e que a velocidade da queda da taxa de juros vai ser bem rápida. As pessoas com que eu tenho conversado também estão otimistas. Mudou o clima.

Mesmo sabendo que esse governo Temer não está livre de Lava Jato?
Estamos considerando que ele consiga terminar o mandato dele. No Brasil, tudo pode mudar. Se amanhã aparece alguma coisa no TSE ou algo envolvendo o governo, aí muda tudo, claro.

E especificamente para o setor, que tanto sofreu na crise?
O setor depende de emprego, que está ficando mais crítico, de crédito, que está restrito, e o pior, que é confiança. Imagine alguém que vai comprar imóvel hoje. Assumir uma dívida de 30 anos com medo de perder o emprego e sem saber o que vai ser o futuro do país? Ele adia a compra e isso faz com que o mercado fique semi paralisado. Para o setor, uma definição política dá confiança e ajuda um pouco. Mas não quer dizer que resolve tudo. Tem outras coisas, precisa voltar emprego, crédito e taxa de juros.

Quando veremos a luz no fim do túnel no setor e na economia em geral?
Tudo vai depender da velocidade de implantação dos ajustes. Todo mundo já sabe que o governo precisa reduzir gastos, fazer reforma tributária, trabalhista, desburocratizar etc. Para a economia como um todo, só a confiança já dá vontade nas pessoas de voltar a investir.

Para o nosso setor, depende ainda de emprego e crédito. Também ainda existe um excesso de oferta. Vai depender da velocidade com que forem implantadas as medidas para que esse excesso de oferta seja consumido. Se eu tivesse que dar um chute, para o nosso setor começaria a ficar bom em um a dois anos.

Aí já dá para voltar a fazer lançamentos?
Depende da cidade. O Brasil é grande. Tem lugares em que os estoques estão muito altos. São Paulo não está tão alto, mas pode ser que venham muitos lançamentos agora que teve muita aprovação com a mudança do Plano Diretor. Muita gente correu para aprovar projetos. Então é difícil precisar porque depende de quantos lançamentos virão a mercado.

O mercado imobiliário é muito atrelado a taxa de juros. À medida que a taxa de juros começa a cair, melhora muito. Se as taxas de juros realmente começarem a cair muito rápido, o mercado tende a se recuperar rápido também e aí pode voltar a ter lançamentos.

A tomada de decisão sobre lançamentos tem considerado aspectos políticos?
O mercado trabalha assim: você faz a conta de quanto custa o seu produto, põe uma margem de lucro mínima, vê o preço de mercado e vê se é compatível. O que está ocorrendo hoje é que a gente vê na concorrência e às vezes dentro da empresa é que estamos vendendo abaixo do custo. Então por que lançar uma coisa por um valor se nós mesmos e a concorrência estamos vendendo o mesmo produto por menos? Ou seja, a gente já tem certeza que será fracasso o lançamento porque tem certeza que não vai conseguir vender pelo preço que seria justo, que daria margem de lucro mínima.

Como será neste ano?
A gente tem algumas coisas. Depende do segmento. Estamos tentando focar unidades de até R$ 400 mil, que têm tido boa velocidade de venda. Dependendo da região, é possível lançar algumas coisas nesse segmento, em que o comprador faz uma conta um pouco diferente. Ele calcula a prestação e vê se cabe no bolso. Ele não faz muita conta de política, de juros, de quem vai ser o ministro da Fazenda. E como às vezes ele paga aluguel, entre pagar aluguel e prestação, ele se esforça e paga a prestação.

Como o aumento dos distratos tem pressionado os preços?
É uma bola de neve. O estoque está alto e o cliente que comprou pede distrato, quer desistir. Aí o estoque fica ainda mais alto. Então você é obrigado a dar um desconto para realizar a venda. Com isso, os preços caem. Aí aquele comprador que não ia distratar pensa: 'bom, já que o preço despencou, então eu também vou distratar'. Aí os preços caem mais ainda. Fica uma coisa sem fim.

O que estamos passando hoje no Brasil no setor imobiliário é uma crise similar à crise do subprime, que teve nos Estados Unidos em 2008 e 2009. Similar por razões completamente diferentes mas com resultados praticamente idênticos. E estamos à beira de ter um problema sistêmico se o governo não agir com relação a esse assunto.

E esse recente acordo assinado pelo setor com o governo, que definiu novas regras para os contratos de compra de imóveis na planta, buscando suprimir abusos de incorporadores e vantagens indevidas dos compradores?
Esse acordo é um paliativo. Não é um bom acordo para nós, mas acordo é assim, cada parte cede um pouco. Ele vale para o Rio de Janeiro. Mas acreditamos que os outros Estados também devem acompanhar. Isso é um regulamento de distrato, o que nós precisamos encontrar é um novo tipo de negócio em que não exista o distrato.

O ideal seria ter um regulamento que acabe com os distratos, não regulamentar quanto devolve. O ideal seria não ter.

Os preços devem voltar a subir quando?
Tem lugares em que a gente não precisa dar desconto porque tem procura e tem outros em que precisamos dar 50% de desconto para vender. Os índices que medem as variações de preços não captam os descontos, ou seja, os preços efetivamente praticados. Quando você vê tabela de vendas, acha que os preços praticamente não caíram, mas a realidade das empresas, principalmente dependendo do volume de estoques, é muito diferente. Tem gente dando 30%, 50% de desconto.

Os descontos já estão no limite?
Nosso mercado é cíclico, de altos e baixos. Neste momento, ele está no ponto mais baixo que eu já vi. Então, para quem tem intenção de comprar, é ótimo momento, se for nas empresas e negociar bem. É muito pouco provável que os preços venham mais para baixo porque a maioria das empresas não está lançando ou está lançando muito pouco. Quando o estoque acabar, a realidade será outra. O preço de lançamento será custo mais margem de lucro.

Quais são as soluções para o mercado?
Regulamentar o distrato porque a lei não é clara do quanto você tem que devolver. O principal é mudarmos o modelo do negócio e trabalhar com o Minha Casa, Minha Vida, com o repasse do financiamento na planta. Com isso, o cliente já assume o financiamento na largada. Fica bom para nós porque não tem o distrato e para o cliente que também já garante a taxa de juros que vai pagar, já está definido, não tem alteração. E para o banco também é uma garantia porque ele tem certeza de que o cliente está lá. Porque hoje o banco exige um percentual de vendas para ir liberando o dinheiro, só que quando chega a hora do repasse, muitas vezes caem as vendas, tem o distrato e o banco também está com a dívida para receber e não recebe porque não tem mais o cliente. Os três lados saem ganhando. É uma coisa mais saudável para o balanço das empresas.

(Folha de São Paulo - Mercado - 10/05/2016)

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