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quinta-feira, 16 de outubro de 2014

Infomoney: Crise imobiliária derruba mercado comercial e de lançamentos

Parece que a crise no setor imobiliário chegou aos imóveis comerciais. Um estudo elaborado pelo grupo imobiliário Lopes mostrou que o número de empreendimentos lançados caiu 63,04% em apenas dois anos na cidade de São Paulo.

Em 2012, a capital paulista recebeu 46 empreendimentos novos, já este ano, os lançamentos caíram para 17. Em comparação a 2013, quando 39 prédios comerciais chegaram ao mercado imobiliário, a queda é de 56,41%.

Acompanhando a baixa nos lançamentos, o VGV (Valor Geral de Vendas) dos imóveis lançados caiu de R$ 3,3 bilhões para R$ 1,3 bilhão em dois anos. Já o total de unidades lançadas foi de 6,9 mil e 5,7 mil, em 2012 e 2013, para 2,5 mil.

Queda esperada
Segundo a Lopes, a queda nos lançamentos já era esperada no mercado, pois São Paulo está num período de absorção de unidades. “Há três anos, o mercado imobiliário recebeu uma grande oferta de salas comerciais que apresentaram um ritmo de vendas acelerado. Hoje, esses empreendimentos estão sendo entregues e passam por um momento de absorção das unidades que ainda não haviam sido comercializadas”, acrescenta o Diretor de Atendimento da Lopes, João Henrique.

Eternos culpados
Além disso, o carnaval tardio, Copa do Mundo e eleições também influenciaram diretamente as vendas deste ano. “Hoje, tanto imóveis residenciais quanto comerciais apresentam a mesma redução na velocidade de vendas”, conclui João Henrique.

(Infomoney - Imóveis - Notícia - 16/10/2014)

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terça-feira, 14 de outubro de 2014

O Globo: Mercado do Rio pisa no freio e registra descontos de até 20%

É um esfriamento natural, após o forte aquecimento que o mercado teve

Um ano de muitos eventos, preços atingindo o teto e crescimento da oferta de imóveis no mercado do Rio estão levando imobiliárias e construtoras a estarem mais abertas para negociar. E isso pode significar descontos de até 20% no preço final da compra, seja de novos ou usados. Para Rogério Quintanilha, gerente-geral de vendas da Apsa, o setor no Rio de Janeiro não se beneficiou tanto quanto esperava com a realização dos eventos esportivos, nem com a indústria de extração de óleo e gás.

O consumidor está aumentando o tempo de análise de compra. As Olimpíadas continuam movimentado a cidade em termos de renda, mas quem compra imóvel começa a ter uma visão de médio e longo prazos. Há uma percepção de aumento do desemprego, então, o endividamento extenso faz com que pessoas pensem mais. O processo eleitoral também afeta. Alguns esperam o resultado para decidir sobre a compra. O mercado veio com expectativa muito grande de aumento e estes valores ficaram muito acima da realidade. 

Agora, as negociações levam a redução de preços de até 20%.

Ano "atípico"
O presidente da Associação dos Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário (Ademi), João Paulo Matos, explica que, em seu ponto de vista, 2014 tem sido um ano atípico, por conta dos vários eventos que a capital recebe, o que resulta em um desaquecimento.

- O mercado veio crescendo muito forte nos anos anteriores e, agora, se deparou com vários eventos atípicos: carnaval em março, feriados em abril, Copa do Mundo e eleições. Tudo isso fez com que o mercado ficasse mais devagar. Claro, afeta o setor e pode levar as construtoras a darem descontos. Mas o setor vai voltar ao ritmo após as eleições — aposta Matos.

Queda? Não. Possibilidade maior de negociação e maior "flexibilidade"
Leonardo Schneider, vice-presidente do Sindicato da Habitação do Rio (Secovi Rio) e presidente da Apsa, concorda: diz que desaquecimento não significa queda de preços direta generalizada, mas, sim, uma possibilidade maior de negociação, que pode resultar nestes descontos:

- Chegamos a um patamar de preço máximo. Nos últimos 12 meses, percebe-se a acomodação. Os preços não caíram, mas há uma maior flexibilidade. Como tem mais ofertas que demanda no mercado, as pessoas estão analisando mais. As construtoras passaram a ter mais estoque e a fazer mais promoções com imóveis na planta. É a lei de oferta e demanda que regula o mercado.

Esfriamento natural
A acomodação já vem sendo observada nos últimos resultados do Índice FipeZap, que calcula o valor médio do metro quadrado anunciado de 16 cidades brasileiras. Segundo economista da Fipe, Bruno Oliva, as variações mensais do último FipeZap de Rio e São Paulo apresentam uma tendência de acomodação no país, que deve continuar. Oliva ressalta, entretanto, que os preços não vão cair de uma hora para outra:

- É um esfriamento natural, após o forte aquecimento que o mercado teve.

(O Globo - Economia - Imóveis - 14/10/2014)

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quarta-feira, 8 de outubro de 2014

Valor: Queda de até 70% nas vendas escancara estouro da bolha

"Alguns indicadores citam queda de até 70% [nas vendas]", afirma Rogério Santos, diretor da RealtON, outlet on-line de imóveis

Se não poderiam ser classificadas como uma "tempestade perfeita", as condições do mercado imobiliário em 2014 podem ter chegado perto. Até demais. Uma confluência rara de fatores tem levado a uma desaceleração do setor como um todo, com efeito ainda mais forte no segmento comercial. Superoferta de escritórios e espaços corporativos em grande parte das regiões, vacância alta, estagnação econômica, inflação em patamar alto, endividamento das famílias, menor crescimento da renda, cenário macroeconômico internacional desfavorável e eventos, como Copa do Mundo e eleições, tiraram o fôlego da demanda por propriedades neste ano.

"A gente está vendo uma conjuntura rara de um ciclo de baixa do mercado imobiliário [de lançamentos] que coincide com um ciclo de baixa da economia", avalia Viktor Andrade, sócio líder em transações imobiliárias na América do Sul da EY (antiga Ernst & Young). Segundo o consultor, os três cenários mostram uma queda dos preços no segmento comercial entre o fim de 2014 e ao longo de 2015. 

Queda de 70% nas vendas
De fato, palavras como promoção e desconto frequentam cada vez mais os espaços publicitários de vendas de incorporadoras e imobiliárias. "Se levar em consideração os meses de maio a julho, o mercado quase parou. Alguns indicadores citam queda de até 70% [nas vendas]", afirma Rogério Santos, diretor da RealtON, outlet on-line de imóveis.

No segmento residencial, de acordo com dados do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP), de janeiro a agosto foram vendidos 11,6 mil imóveis novos na capital paulista, ou seja, uma queda de 48,8% sobre os 22,6 mil comercializados um ano antes. Mas no intervalo, houve meses, como junho, no qual o recuo alcançou 72% em relação ao mesmo período de 2013.

O índice Fipe/Zap de preços por m2 de imóveis residenciais anunciados já registra o impacto da conjuntura negativa sobre os valores de comercialização. 

"Bastante razoável"
O presidente do Secovi-SP, Claudio Bernardes, vê o ano como desafiador para o mercado imobiliário em geral. "O primeiro semestre não foi bom para o segmento comercial. Vai haver uma recuperação no segundo semestre, mas não o suficiente para recuperar as perdas na metade inicial do ano", afirma. O especialista considera, no entanto, o comportamento "bastante razoável levando em conta que a economia brasileira vai ter um desempenho muito fraco neste ano".

Queda dos preços
De acordo com o presidente do Zap Imóveis, Eduardo Schaeffer, a vacância em imóveis comerciais tem aumentado e, com isso, há uma pressão por uma estabilidade ou até mesmo queda de preços. "A gente vem observando um aumento de vacância de maneira mais expressiva nos últimos oito meses. Em um primeiro momento, essa situação começa a mostrar pressão nos valores de aluguéis comerciais em regiões mais valorizadas. Depois, o aluguel mais baixo acaba por se refletir em um preço por m2 menor", explica.

Dados da consultoria imobiliária Cushman & Wakefield (C&W) indicam tendência de crescimento na vacância no segmento de imóveis comerciais classe A no curto prazo. A taxa de unidades vazias subiu de 13,9% no primeiro trimestre para 14,5% no segundo. No entanto, para o vice-presidente da C&W, Marcelo da Costa Santos, trata-se de um ciclo natural do mercado. "Os preços têm de cair, a vacância aumenta e, depois [dessa queda], retomam-se os investimentos", diz.

Segundo Andrade, da EY, houve uma aposta no início do ciclo de um cenário que não se concretizou. "A gente tem pesquisas que mostram que 60% dos motivos pelos quais existe o atual excesso de oferta se relacionam à pressão por resultados sofrida pelos executivos das incorporadoras e ao excesso de otimismo no mercado brasileiro [na época]", diz.

A oferta de unidades acima da capacidade de absorção atual e o cenário macroeconômico adverso levaram as incorporadoras a pisar no freio em termos de novos projetos neste ano. De acordo com dados do Secovi-SP, de janeiro a agosto deste ano os lançamentos residenciais na cidade de São Paulo somaram 14,4 mil unidades, o que representa uma retração de 23% comparada às 18,7 mil lançadas no mesmo período de 2013.

(Valor Online - Finanças - São Paulo/SP - 08/10/2014)

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segunda-feira, 6 de outubro de 2014

Infomoney: Bolha? Construção tem pior resultado em 14 anos

O setor da construção civil deverá fechar 2014 com o pior resultado dos últimos 14 anos 

Diante do fraco desempenho da economia, término de empreendimentos da Copa do Mundo e dificuldade para aumentar os investimentos em infraestrutura, a previsão é que o Produto Interno Bruto (PIB) do setor de construção reverta o quadro de crescimento robusto dos últimos anos e caia 6,2%, segundo cálculos da consultoria GO Associados, apresentados no boletim da Associação Paulista de Empresários de Obras Públicas (Apeop).

No ano passado, a construção civil teve participação de 5,4% no PIB total do País e empregou mais de 2 milhões de trabalhadores. O melhor resultado ocorreu em 2010, quando o PIB do setor avançou 11,6%, influenciado, em especial, pelo boom imobiliário. De lá para cá, o crescimento das atividades
do setor foi um pouco mais modesto. Em 2013, avançou 1,6% e criou apenas 48 mil postos de trabalho (abaixo dos 95 mil de 2012), segundo o boletim da Apeop.

Em queda livre
No segundo trimestre deste ano, o nível de atividade do setor despencou 8,6% comparado a igual período de 2013. O sócio da GO Associados, Gesner Oliveira, responsável pela elaboração do boletim da Apeop, explica que o desempenho é resultado da combinação de uma série de fatores. Entre eles, o atraso e adiamento de obras de infraestrutura, elevação do endividamento das famílias e arrefecimento do mercado imobiliário.

Segundo o Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo (Secovi), de janeiro a julho deste ano as vendas de imóveis novos caíram 49% e o número de lançamento de novas unidades, 21,5%, comparado a igual período de 2013. "Tivemos um ano atípico, com carnaval tardio, Copa do Mundo e uma reviravolta nas
eleições. Esse cenário de incerteza causou uma freada no setor", afirmou Claudio Bernardes, presidente do Secovi-SP.

Ele projeta uma melhora no segundo semestre, mas não o suficiente para reverter o quadro negativo de 2014. A expectativa é que as vendas fechem o ano com recuo entre 20% e 25% e os lançamentos, entre 15% e 20%. Neste momento, avalia o executivo, é difícil traçar um panorama para 2015.
"Vamos ver o resultado das eleições e o enfoque que será dado ao setor. Podemos ter uma onda de otimismo ou de pessimismo."

Além do mercado imobiliário, os números do segundo semestre devem refletir o fim das obras da Copa do Mundo, como a construção dos estádios. Esses projetos foram concluídos e não entrou nada no lugar, já que o ritmo dos investimentos em novos projetos de infraestrutura está lento. 

Quedas "pontuais"
O presidente do Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de São Paulo (Sinduscon), José Romeu Ferraz Neto, afirma que o nível de emprego está estável, com quedas pontuais em algumas regiões. "Mas estimamos que vai ocorrer uma queda no nível de emprego até o fim deste ano."

"Houve uma deterioração do cenário macroeconômico, especialmente no curto prazo", diz o presidente da Apeop, Luciano Amadio. Segundo ele, uma sondagem feita no setor mostra que os empresários de obras públicas estão pessimistas com o comportamento da economia brasileira neste ano. Para 80%, o sentimento em relação à economia piorou ou piorou muito para os próximos três meses. 

Na opinião do presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (Cbic), José Carlos Martins, esse pessimismo reflete a reversão dos números do setor. "No começo do ano pensávamos que conseguiríamos crescer 2,5%. Mas aí a economia desaqueceu, as obras da Copa terminaram e o resultado foi piorando."

(Infomoney - Imóveis - Notícias - 06/10/2014)

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sexta-feira, 3 de outubro de 2014

Folha: Vendas de imóveis caíram 30% em agosto, diz Secovi-SP

As vendas de imóveis novos residenciais na cidade de São Paulo registraram uma queda de 30% em agosto, na comparação com o mesmo mês de 2013. Os dados foram divulgados nesta sexta-feira (3) pelo Secovi-SP, entidade que representa o setor imobiliário.

De acordo com a entidade, os negócios foram influenciados pelo processo eleitoral e pela incerteza do consumidor com os rumos da economia.

"Está claro que a demanda existe. Os principais problemas estão relacionados ao poder aquisitivo e à insegurança dos compradores em assumir um compromisso de tão longo prazo, como a aquisição de um imóvel", afirmou Emílio Kallas, vice-presidente de Incorporação e Terrenos Urbanos do Secovi-SP.

O VGV (valor global de vendas) de agosto somou R$ 984,2 milhões, uma queda de 40,9% diante do volume de R$ 1,66 bilhão apurado no mesmo mês de 2013.

Otimismo?
Mesmo com vendas tímidas, o presidente do sindicato, Claudio Bernardes, acredita que o movimento é de retomada. Ele lembra que as projeções sobre um desabamento de preços pós-Copa mostraram-se infundadas e reforça a expectativa de que o mercado deverá manter a recuperação até o final do ano.

De janeiro a agosto, houve queda de 48,8% nas vendas em relação aos imóveis vendidos nos primeiros oito meses do ano passado.

Os lançamentos residenciais acumulados de janeiro a agosto tiveram uma retração de 23% em relação ao mesmo período de 2013.

"Vale ressaltar que, no ano passado, o mercado se comportou muito acima das expectativas. Este resultado prejudica eventuais comparações entre este ano e 2013", disse o economista-chefe do Secovi, Celso Petrucci.

(Folha de São Paulo - Mercado - 03/10/2014)

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quinta-feira, 2 de outubro de 2014

Valor: Em crise, mercado imobiliário assume que queda vem desde 2011

"Hoje, apesar dos descontos, o cliente adia a compra à espera de uma oportunidade melhor. Já o empresário está mais conservador para lançar e não é por falta de projeto aprovado. Tudo isso leva a um movimento muito fraco do mercado"
A conta da desaceleração econômica chegou pesada a São Paulo. Maior mercado imobiliário do Brasil, a capital paulista viu a comercialização de residenciais novos despencar 48,3% de janeiro a junho, ante igual período do ano passado, pegando de surpresa um segmento que projetava desempenho no mínimo similar ao de 2013, quando as vendas subiram 23,6%. Ainda que seja esperada recuperação no segundo semestre - historicamente o período em que dois terços dos negócios são fechados -, o esfriamento da demanda já levou o Secovi-SP a rever para baixo suas projeções para o ano.
Baixo crescimento econômico, incertezas com o novo ciclo eleitoral, juros em alta que encarecem as parcelas do financiamento imobiliário e falta de confiança de um consumidor cuja renda já não cresce no mesmo ritmo do biênio 2010/2011, quando o mercado experimentou seu boom, explicam em parte a perda de fôlego na procura pelo novo apartamento. Uma situação que força as incorporadoras a apostar em ajustes, oferecendo descontos nos estoques para gerar caixa e represando lançamentos até que a demanda dê indícios de reaquecimento.
"Lançamos muito menos do que no ano passado", afirma Celso Petrucci, economista-chefe do Secovi-SP, que explica que o desempenho do PIB não é o único componente da engrenagem. No ano, até junho, os lançamentos residenciais na capital somam 11.360 unidades, queda de 18,8% sobre igual período de 2013. "Hoje, apesar dos descontos, o cliente adia a compra à espera de uma oportunidade melhor. Já o empresário está mais conservador para lançar e não é por falta de projeto aprovado. Tudo isso leva a um movimento muito fraco do mercado", afirma.
São Paulo apenas reflete o fraco desempenho do mercado imobiliário nacional. Segundo a Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário do Rio de Janeiro (Ademi), os lançamentos no segundo maior mercado nacional cresceram apenas 1% nos primeiros seis meses do ano, sobre igual período do ano passado.
O fenômeno se multiplica Brasil afora, a julgar pelos dados do Monitor da Construção Civil (MCC), elaborado pela consultoria Tendências. O apanhado traz índices como o de lançamentos imobiliários, que apura queda em todas as regiões pesquisadas este ano. "Enquanto o índice de junho de 2013 estava em 94,20, considerando a média mensal de 2009 como base 100, em junho deste ano chegou a 30,69. Na prática, isso significa que houve redução de cerca de dois terços nos lançamentos em um ano", diz Ernesto Guedes, diretor-executivo de projetos da consultoria.
"Não há encalhe", mas descontos continuam
Na visão do mercado, não há encalhe de imóveis e a tendência é da volta do ciclo de crescimento no curto e médio prazos. 

Incorporadoras como a Rossi apostam em duas estratégias nesse momento de baixa. De um lado, campanhas de descontos, que podem chegar a 35%, para imóveis com entrega no curto prazo, visando monetizar o estoque. De outro, maior seletividade dos projetos que serão colocados na praça, diminuindo a velocidade de reposição em uma espécie de busca pelo reequilíbrio entre demanda e oferta. "Vemos o setor de forma cautelosa. O cliente está mais seletivo e perdeu um pouco o senso de urgência para a compra. Os investidores também estão mais reticentes. 
Esfriamento e preços em queda
2014 traz como tendência, ainda, a desaceleração nos preços do m² dos imóveis residenciais, constata o índice FipeZap. No acumulado de 12 meses até agosto, os imóveis anunciados em 16 cidades apresentaram desaceleração, fato que ocorreu pelo nono mês consecutivo. "Nos últimos meses vemos o aumento cada vez menor dos preços e é nítido que o momento é de esfriamento, tanto da demanda como da oferta", opina Eduardo Zylberstajn, coordenador do índice.

Mercado assume que queda vem desde 2011
Em mercados como São Paulo e Rio, a desaceleração já é notada desde meados de 2011. Um sinal, segundo Zylberstajn, de que o Brasil converge para variações de preços cada vez menores. Com isso, entende, começa a sair da pauta a discussão sobre uma possível bolha imobiliária no país. "Houve uma mudança de patamar nos preços. Tivemos quase três décadas de preços estagnados e eles subiram aqui como aconteceu no resto do mundo. A diferença é que o movimento demorou para acontecer no Brasil e foi muito rápido. Acredito que essa história de bolha está superada", avalia.
No segmento comercial, a tendência se repete: excesso de oferta, demanda arrefecida e descontos de preços dos alugueis, aponta pesquisa da Cushman & Wakefield. No mercado nacional, a retração nos preços pedidos para locação em edifícios de escritórios corporativos foi de 4% no segundo trimestre de 2014, ante o primeiro. A desvalorização em relação ao segundo trimestre de 2013 foi de 8,6%.
(Valor Econômico - Empresas - 29/09/2014)

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terça-feira, 30 de setembro de 2014

Folha: Mercado se mobiliza para queimar estoque de imóveis

Os lançamentos e as vendas de imóveis acumulam números negativos neste ano em São Paulo

Segundo dados do Secovi-SP, o volume de compra de imóveis do primeiro semestre de 2014 está 48,3% menor do que no mesmo período do ano passado. Já os lançamentos encolheram 18,8% na mesma comparação.

O reflexo do ritmo mais fraco de negócios e o principal causador da desaceleração dos lançamentos é a quantidade de imóveis em estoque.

Ainda segundo o Secovi-SP, a capital soma 21.145 imóveis lançados e ainda não vendidos. No fim do ano passado, eram 19.692.

As zonas leste e sul lideram na oferta e registram os maiores volumes de estoque - 5.562 e 7.218 unidades, respectivamente.

Os números mostram que até mesmo as regiões queridinhas da cidade estão sofrendo com o momento do mercado.

Ano "atípico"
"Este ano foi totalmente atípico. Praticamente emendamos o carnaval com a Copa do Mundo e agora temos as eleições", diz Fabio Sousa, diretor comercial da construtora Esser.

Para tentar amenizar o problema, construtoras e imobiliárias estão adotando descontos, bônus e condições diferenciadas de financiamento para atrair compradores para estes móveis parados.

Descontos de 40%
"Se olharmos para os preços dos lançamentos e das unidades em estoque, existe uma sobra' para dar desconto. Faz parte do negócio", diz Celso Amaral, diretor da empresa de monitoramento imobiliário Geoimovel.

A Esser fez, na primeira quinzena do mês, a primeira ação de descontos da história da empresa.

Ofereceu ao consumidor 800 unidades de todos os seus 25 empreendimentos com até 40% de desconto e conseguiu vender 250 unidades, o equivalente a um terço de todo o volume de estoque que a construtora tinha.

A imobiliária Lello promove uma ação de descontos até o final do mês. Cerca de 1.600 imóveis poderão ser comprados ou locados com até 30% de desconto.

As queimas de unidades podem ajudar o setor a ensaiar alguma melhora. 

(Folha de São Paulo - Mercado - 26/09/2014)

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segunda-feira, 29 de setembro de 2014

Folha: Especialista analisa os efeitos da bolha imobiliária

Contribuição do leitor Célio de Sousa

A situação parece não estar fácil para construtoras e imobiliárias. Com a economia prevendo um crescimento tímido do PIB para 2014 –de 0,52%, de acordo com o último Boletim Focus, anunciado em setembro pelo Banco Central– e a inflação beirando o limite da banda, o consumo de imóveis tem ficado em segundo plano, e os efeitos já começam a se espalhar.

A infinidade de leilões e saldões imobiliários que chegam a oferecer até 45% de desconto acrescidos de benefícios já demonstra o temor dos vendedores com a desaceleração da demanda, indicando um movimento de queda nos preços em um futuro próximo.

Contudo, o argumento de que a demanda permanece intocada vigora. A demanda pode até existir, mas isso não significa que as transações estão sendo efetuadas.

Queda de 48,9% nas vendas
Dados do Secovi-SP mostram queda de 48,9% nas vendas e alta de 2,31% do preço do metro quadrado na capital paulista até o mês de julho, contra 3,76% de inflação no mesmo período.

Ao que parece, os preços estão caindo, e esse fenômeno pode ter relação direta com a redução da demanda, que já não considera viável pagar preços alucinantes como os praticados até há pouco.

Contradição
O marketing, no entanto, permanece em alta. E o imóvel é sempre exaltado não somente como lar, mas também como um excelente investimento para a posteridade. Esse discurso, se mostra bastante contraditório: sendo o imóvel uma forma de aplicação tão vantajosa, por que, então, corretores e empresas estariam os oferecendo com desconto tão grandes?

Na verdade, os imóveis que outrora pareciam fontes de alta rentabilidade e baixo risco, hoje não se mostram tão interessantes.

Os preços subiram tanto que mesmo o retorno obtido tornou-se financeiramente desinteressante, ainda mais em um momento econômico delicado como o atual.

Apesar da valorização no passado recente, esses bens têm diversos custos de manutenção, sendo o aluguel a maior fonte de rendimentos no curto e no médio prazos.

Por isso, para comparar os ganhos oferecidos por um imóvel frente a outras aplicações, deve-se analisar a taxa de aluguel do mercado.

Atualmente, a média da taxa de aluguel no estado de São Paulo fica entre 0,3% e 0,5% ao mês do valor total da casa ou apartamento, enquanto os títulos do tesouro, CDB e outras modalidades de baixo risco remuneram perto de 0,7% líquido ao mês.

Mesmo para quem pretende comprar para morar, o pagamento de aluguel ainda é mais interessante, já que a taxa de financiamento do imóvel fica próxima a 1% ao mês.

Nessas condições, pode-se considerar um capital de R$ 500 mil a ser aplicado em uma ferramenta de baixo risco (como o Tesouro), ou na compra de um imóvel.

O Tesouro Direto oferecerá R$ 3.500 de rendimento mensal liquido, enquanto o aluguel ficará próximo a R$ 2.500, sem levar em conta os custos para manter o imóvel.

Para quem está pensando em investir, o mercado imobiliário não se mostra como uma opção interessante.

Os preços passaram dos limites formando uma bolha que, apesar de estar desinflando, ainda está acima do razoável.

(Folha de São Paulo - Mercado - 26/09/2014)

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quinta-feira, 25 de setembro de 2014

Exame: Confiança da construção tem pior resultado da série

O Índice de Confiança da Construção (ICST) recuou 12,3% no trimestre encerrado em setembro, na comparação com o mesmo período do ano anterior, marcando o pior resultado da série em meio à redução de trabalhadores no setor.
O ICST atingiu 101,6 pontos no trimestre até setembro, contra 115,9 pontos no mesmo período de 2013.
Em agosto, o índice havia recuado 9,9 por cento na mesma base de comparação.
"Pela primeira vez tem-se mais empresas assinalando redução de trabalhadores do que aumento, o que deve repercutir no mercado de trabalho nos próximos meses", destacou a coordenadora de Projetos da Construção da FGV/IBRE, Ana Castelo.
A piora do ICST aconteceu principalmente por conta das avaliações do estado atual dos negócios, com o Índice da Situação Atual (ISA-CST) caindo 9,7 por cento no trimestre até setembro sobre o ano anterior, após recuo de 5,5 por cento em agosto.
Já o Índice de Expectativas (IE-CST) perdeu 14,5 por cento em setembro na mesma base de comparação, contra queda de 13,5 por cento no mês anterior.
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quarta-feira, 17 de setembro de 2014

Estouro da bolha: Excesso de oferta trava aluguel comercial

Contribuição do leitor Ederson

“Os preços dos imóveis estão caindo. Há promoções para atrair locatários, renegociações para manter os clientes.” Sebastião Clemente, da RC Nunes Assessoria Imobiliária

A balança do mercado de aluguel de imóveis comerciais pendeu para o lado dos inquilinos. E a razão disso é o aumento da oferta de salas, lojas, casas, galpões e andares corridos, que tem elevado o poder de barganha de quem procura um imóvel para alugar. Essa é a constatação das imobiliárias, que assistem a um fenômeno alavancado pela explosão imobiliária de meados da década passada e que resultou em uma oferta maior do que a procura.
 
Segundo o presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/MG e diretor da Caixa Imobiliária, Kênio de Souza Pereira, houve uma euforia no cenário econômico na época dos lançamentos dos empreendimentos que não se reflete atualmente.
 
“No Brasil existe uma tendência de se projetar um empreendimento dentro de um determinado cenário e, na hora da conclusão, a situação é totalmente diferente. Vivemos em um país em que a economia muda em três anos. Era esperado um aquecimento da economia, mas estamos em um processo de desaquecimento. Tivemos dois trimestres de crescimento negativo e agora a projeção do PIB é zero. E no contexto dos aluguéis, a menor demanda por imóveis conjugada com a maior oferta desestimula o preço”, explica Pereira.
 
Para o proprietário da Multimóveis, Paulo Roberto Gomes, o cenário futuro não é tão promissor e o volume de novos imóveis lançados nos últimos três anos dificilmente será absorvido em médio prazo. “Hoje há mais imóveis comerciais para alugar do que empreendedores para abrir negócios. Ou seja, o setor imobiliário tem feito uma dança das cadeiras ao reverso, em que há mais cadeiras do que gente para se sentar”, afirma.
 
Canto da sereia
A oferta de imóveis comerciais cresceu 54% entre julho de 2014 e julho de 2013, de acordo com o balanço do Ipead. Alguns tipos de imóveis tiveram um aumento de oferta de 166%, como o caso dos andares corridos, que em julho de 2013 somavam 240 unidades em oferta. Hoje, esse número é de 640 e os especialistas acreditam que vai sobrar imóvel vazio.
 
“Há seis anos, havia uma demanda muito tímida por esse tipo de imóvel. No entanto, as construtoras iniciaram um processo de valorização dos andares corridos e captaram investidores que embarcaram nessa tendência com a promessa de bom retorno. O problema é que são imóveis de aluguéis caros, e com o agravante do IPTU muito alto, além do condomínio”, pontua Gomes.
 
De acordo com Kênio de Souza Pereira, havia uma expectativa de um aquecimento da economia que levaria à abertura de empresas, que demandariam imóveis de grande porte com andares corridos. “Em 2012 foram lançados muitos empreendimentos diante da expectativa de crescimento da economia brasileira, o que acabou não acontecendo. Diante disso, muitas construtoras habilmente passaram a segurar as entregas para não desvalorizar os imóveis. Mas não há como saber quantos ainda estão para ser entregues”, explica.
 
"Os preços dos imóveis estão caindo"
Pelas ruas de Belo Horizonte, não faltam faixas com ofertas de imóveis comerciais para alugar. Proprietários e imobiliárias têm feito um esforço para atrair locatários, analisa o corretor Sebastião Clemente, da RC Nunes Assessoria Imobiliária. “Os preços dos imóveis estão caindo. Há promoções para atrair locatários, renegociações para manter os clientes”, comenta.
 
Farlei Antônio da Silva, da Prolar, alerta para o fato de que há um ano não se via placas com ofertas de locação. “Hoje não se anda mais de dois quarteirões sem se deparar com um enxurrada de cartazes e faixas. A concorrência aumentou. 

(Jornal Hoje em Dia - Notícias - 14/09/2014)

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terça-feira, 16 de setembro de 2014

Estadão: Venda de imóveis em julho cai 56% em relação a 2013

Contribuição do leitor Célio de Sousa

A venda de imóveis residenciais novos na cidade de São Paulo apresentou queda de 31,3% na comparação com o mês de junho. Já em relação a julho de 2013, o recuo foi de 56%. 

Os dados constam na Pesquisa Secovi-SP do Mercado Imobiliário Residencial, realizada mensalmente pelo departamento de Economia e Estatística do sindicato.

Em valores comercializados, o montante em julho teve queda de 31,5% em relação ao mês anterior. Ante julho de 2013, o recuo chegou a 59%.

Lançamentos em queda livre 
O Secovi também divulgou que a Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp) registrou em julho um decréscimo de 59,7% nos lançamentos, comparado a junho.

"Tradicionalmente fraco"
Em nota enviada à imprensa, o economista-chefe do Sindicato, Celso Petrucci, destacou que julho é tradicionalmente um mês de movimento fraco para o mercado imobiliário. "E ainda foi impactado pelos baixos índices de confiança do consumidor e dos empresários, além das incertezas quanto ao futuro da economia e em relação ao próximo governo", comentou Petrucci.

(Estadão - Notícias - Geral - 15/09/2014)

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segunda-feira, 15 de setembro de 2014

Estadão: Incorporadoras têm R$ 29 bi em imóveis encalhados

Contribuição do leitor Célio de Sousa

Após vários anos de euforia do mercado imobiliário, as incorporadoras passam por uma fase de dificuldade nas vendas, tendo que aumentar os esforços para liquidar os estoques de imóveis 

Entre junho de 2013 e junho de 2014, o estoque subiu 16%, considerando dados de oito das maiores incorporadoras do País (Cyrela, PDG, Gafisa/Tenda, MRV, Rossi, Direcional, Eztec e Even). 

Nesse período, o valor de mercado das unidades não vendidas passou de R$ 25,1 bilhões para R$ 29 bilhões, de acordo com apuração do Broadcast, serviço em tempo real da Agência Estado, a partir de levantamento do banco JPMorgan.

O estoque mais alto reflete a queda na velocidade de comercialização das unidades, impactada pelo ambiente ruim da economia brasileira, com inflação alta, crédito mais restrito e menor confiança dos consumidores.

Além disso, a situação foi agravada pelos cancelamentos de vendas. Os chamados “distratos” acontecem principalmente no fim das obras, quando o cliente que adquiriu o imóvel na planta é repassado para o banco, onde obterá financiamento para quitar a dívida com a incorporadora. No entanto, muitos compradores não conseguiram o crédito, porque os bancos estão mais rígidos na concessão, ou porque a dívida ficou alta demais após as correções contratuais, superando a capacidade de pagamento dos consumidores.

Situação vai se complicar ainda mais
De acordo com o analista de construção civil do JPMorgan, Marcelo Motta, a tendência é de alta nos estoques nos próximos meses. “Ainda estamos num momento em que as empresas estão com dificuldades para vender”, afirmou. “E os distratos vêm crescendo pelo que vimos na apresentação dos balanços das companhias.”

Conforme apurou o Broadcast, empresários do setor têm redobrado a cautela ao lançar novos empreendimentos, já contando com a concorrência de um “estoque oculto”. Como há muitas obras prestes a serem concluídas, a expectativa é de que cerca de 10% a 15% das unidades já vendidas acabem voltando para os estoques no curto prazo, em função de prováveis distratos quando o cliente for repassado para os bancos.

A pressão para as empresas agilizarem as vendas é agravada pelo alto volume de imóveis prontos. O levantamento do JPMorgan mostra que, do estoque total, 13,7% são apartamentos prontos e 35,7% serão finalizados até o fim de 2015.

Imóvel encalhado, prejuízo dobrado
O problema é que, quando as unidades são concluídas, passam a gerar gastos de manutenção e condomínio, corroendo a lucratividade das incorporadoras.

O coordenador do Núcleo de Mercado Imobiliário da Universidade de São Paulo (USP), João da Rocha Lima, considera 13,7% um patamar alto. “Não é razoável que haja um desenquadramento de vendas e estoques prontos desse tamanho. Isso é danoso para as empresas.” Na sua opinião, o equilíbrio entre oferta e demanda deve ser restabelecido apenas no ano que vem. 

Além das campanhas para vendas de estoques prontos, as incorporadoras estão lançando menos para evitar que mais unidades fiquem encalhadas. Por outro lado, se o ritmo de lançamentos for muito lento vai prejudicar as companhias, porque os investimentos na compra dos terrenos e no desenvolvimento dos projetos já foram feitos.

A diretora geral de atendimento da imobiliária Lopes, Mirella Parpinelle, concorda que o mercado está mais difícil, mas pondera que a situação não é “desesperadora”. No mês passado, a Lopes realizou uma promoção com empreendimentos de 16 incorporadoras e ofertas com até 34% de desconto. “Isso serve para acelerar a decisão de compra dos clientes”, disse Mirella.

(Estadão - Notícias - Seu Imóvel - 12/09/2014)

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quinta-feira, 11 de setembro de 2014

Demora de até sete anos para locação faz aluguel comercial despencar

Os empresários Avelino e Fabrício Lana, donos do Boi Vitória, no Bairro Cruzeiro, Região Centro-Sul de Belo Horizonte, alugaram nessa segunda-feira o imóvel de número 4.374 na Avenida Afonso Pena, no mesmo bairro, para onde o restaurante será transferido até o fim de novembro. O prédio de dois pavimentos (271 metros quadrado cada) que abrigará o novo estabelecimento foi construído num importante ponto comercial da capital, mas o proprietário estava à procura de locatários há sete anos. Dezenas de outros imóveis comerciais erguidos em endereços nobres também enfrentam, há alguns anos, o desafio de serem ocupados.

14 quedas em 15 meses

Resultado: donos de construções cujos inquilinos deixaram os imóveis em razão de reajustes agora reduzem o preço do aluguel. Esse cenário ajuda a entender a última pesquisa da Câmara do Mercado Imobiliário (CMI/Secovi), divulgada em julho. O estudo mostrou que a variação do aluguel de pontos comerciais desacelerou no acumulado dos últimos 12 meses pela sexta vez consecutiva. Nos últimos 15 meses, ocorreram 14 quedas.

Foi a primeira vez, pelo menos desde julho de 2012, que a variação do aluguel num acumulado de 12 meses ficou abaixo do IPCA. “Estamos caminhando para um equilíbrio. A tendência é de estabilidade. (O indicador da CMI/Secovi) deve ficar (nos próximos meses) um pouco acima ou um pouco abaixo da inflação”, acredita Cássia Ximenes, vice-presidente da entidade. A queda forçou donos de imóveis desocupados a reverem os valores pedidos para o aluguel de seus imóveis.

Ganância e prejuízo
É o caso do que ocorre com o antigo local onde funcionou o Rei dos Brinquedos, na Praça Coronel Benjamin Guimarães, mais conhecida como ABC, na esquina das avenidas Afonso Pena e Getúlio Vargas, no Funcionários. “De R$ 20 mil para R$ 15 mil mensais”, informou um corretor da imobiliária contratada pelo dono. O imóvel, um prédio de dois pavimentos (100 metros quadrado), está desocupado desde junho de 2012, quando o Rei dos Brinquedos encerrou as atividades no local em razão do reajuste do aluguel. 

O antigo proprietário da loja desembolsava, à época, R$ 4 mil mensais e enfrentou, durante 17 anos, um processo judicial contra o aumento do valor do contrato. Em sentença, o juiz que analisou a pendência e determinou que a cifra subisse para R$ 9 mil. Sem recurso para manter a atividade no local, o dono entregou o ponto. O imóvel, contudo, ainda não foi ocupado. O mesmo ocorre com outra construção erguida num ponto tradicional da cidade. Trata-se do casarão de dois andares na esquina das ruas Marília de Dirceu e Antônio Aleixo, no Bairro de Lourdes.

Lá funcionou, por 12 anos, o antiquário San Martin. Os sócios da loja pagavam pouco mais de R$ 8 mil de aluguel. Quando o contrato venceu, conta dona Ana, sócia do antiquário, os donos pediram um reajuste para R$ 35 mil. “Ofereci R$ 13 mil e eles não aceitaram.” Ela e o sócio, César Augusto Santana, alugaram outro imóvel no mesmo quarteirão. Já o antigo imóvel, de 500 metros quadrados, está vazio. Os donos agora pedem R$ 20 mil mensais.

Parte da mureta do imóvel é usada por seu José Abreu, um senhor de 90 anos que foi dono, por duas décadas e meia, de antiquário na região. “Fechei a loja há quatro anos porque as vendas não davam para pagar o aluguel, que era de R$ 3,5 mil, e o dono da construção pediu para ser aumentado para R$ 4,5 mil.” O jornal não conseguiu contato com os proprietários do imóvel. Na imobiliária responsável pela construção, não havia corretores disponíveis para comentar o assunto.

Parte do imóvel foi tomada pela poeira, como ocorreu com o número 4.374 na Avenida Afonso Pena, onde Avelino e Fabrício vão montar o Boi Vitória. “A primeira vez que fizemos contato com o proprietário foi há seis anos”, disse Avelino, que informou que não poderia revelar o valor do aluguel.

Excesso de imóveis encalhados

Outro motivo da redução no valor dos aluguéis comerciais se deve ao aumento de oferta de unidades entre julho do exercício passado e o mesmo mês desse ano. O total de lojas de frente ofertadas na Região Centro-Sul da cidade, por exemplo, subiu de 135 unidades para 181 nesse período – alta de 34%.


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quarta-feira, 10 de setembro de 2014

Portal Uol: Construtoras aplicam golpe em quem desiste do imóvel

Contribuição do leitor Célio de Sousa

Depois que foram anunciados os números de clientes que desistem da compra de imóveis comprados na planta, as construtoras se apressaram em encontrar culpados para o problema: desta vez, a culpa é dos bancos.

Segundo as empresas, que viram os distratos crescerem cerca de 30% no último ano, as restrições mais firmes impostas pelos bancos à concessão de crédito têm feito com que compradores não consigam financiar o imóvel e precisem desistir da compra.

Isso geralmente ocorre no momento da entrega, quando o imóvel está pronto para ser habitado. Nesse tipo de negociação o cliente, normalmente, paga diretamente à vendedora cerca de 20% ou 30% do valor do negócio durante a obra. O restante, que é maior parte, é quitado quando a construção é finalizada, por meio de financiamento bancário.

Se o comprador não conseguir a obtenção do crédito no banco, não tem muita saída e em muitos casos, desiste da compra. O cliente precisa devolver o imóvel que sequer chegou a receber (apenas pagou até então) e a construtora deveria lhe devolver os valores que recebeu. Mas não é bem assim que acontece.

É nesse momento, de maior apreensão do comprador, que mais um golpe é aplicado contra ele. Os contratos de promessa de compra e venda de imóveis na planta trazem diversas ilegalidades e armadilhas para os compradores, e uma delas é justamente a parte que trata das rescisões.

Em regra geral, estão nos contratos que o negócio é irrevogável e irretratável – o que é ilegal - e dizem que em caso de inadimplência do comprador, o contrato se desfaz por culpa deste e as empresas reterão entre 70% ou 80% dos valores pagos. Dizem ainda que reterão todo tipo de taxa e despesas e que devolverão o pouco que sobrar em parcelas, o que também é ilegal. Por fim, ameaçam o cliente, afirmando que a falta de pagamento e não aceitação dos termos propostos para desistência do imóvel implicará em medidas administrativas, como protestos e negativação do nome.

Aqui vale uma alerta muito importante: os compradores jamais devem ceder às ameaças e receberem valores que julgarem incorretos. O Tribunal de Justiça de São Paulo tem o assunto sumulado - resolve sempre da mesma forma essas questões -, decidindo que os compradores de imóveis na planta, mesmo inadimplentes, têm o direito de desistir da compra e rescindir o contrato, recebendo de volta os valores pagos corrigidos e em única parcela - podendo as empresas reter entre de 10% a 15% dos valores recebidos a título de verbas de administração.

A diferença é enorme entre a retenção de 70% a 80% pretendida pelas empresas e aquela assegurada pela lei e pela justiça. E por que a situação chega nesse ponto?

Em muitos casos, pela falta de transparência no momento da venda dos imóveis. O cliente visita o stand da empresa e invariavelmente haverá um "sensacional" plano de pagamentos que torna viável a realização do sonho.

Independente do valor do imóvel e de quanto ganha o candidato a comprador, a magia das contas colocadas à sua frente o fazem acreditar que o negócio é possível e não oferece riscos. Convencido das vantagens da compra, pontos importantes são omitidos pelos vendedores, e pouco ou nenhum critério é adotado para avaliar a capacidade financeira do comprador.

Anúncios com parcelas menores do que o aluguel, e a venda sem consulta ao SCPC ou sem comprovação de renda se multiplicam por todos os cantos e induzem os compradores nessa situação a entrarem no problema. Simulações de pagamentos irreais completam o quadro das enganações praticadas.

Importante salientar que durante as obras é possível que não haja restrições a compradores que tenham problema de crédito, pois as parcelas são pagas diretamente à construtora. Esta não corre nenhum risco, pois o imóvel não está pronto nem será entregue sem que a empresa receba 100% do valor total quando o imóvel estiver pronto.

Para que receba a totalidade, é preciso que o cliente obtenha um financiamento imobiliário e isso exigirá que apresente idoneidade financeira, sem restrições cadastrais, bem como renda suficiente para fazer frente aos pagamentos das parcelas.

No momento da venda, um bem treinado vendedor apresenta ao cliente uma simulação irreal, apresentando projeções com valores daquele instante, sem nenhuma projeção. Por exemplo, um imóvel de R$ 300 mil, com R$ 20 mil de entrada e 36 parcelas mensais de R$ 1.000, o saldo a financiar seria de R$ 244 mil, correto? Errado! Isso porque o saldo devedor depois da entrada, R$ 280 mil, é corrigido mensalmente, e sempre sobre o valor total, pelo INCC (Índice Nacional da Construção Civil) cuja média é de 0,7% ao mês. Logo no primeiro mês o débito passa a ser de cerca de R$ 282 mil, e pagando-se R$ 1.000 o débito fica maior do que no início.

Neste exemplo, isso aconteceria durante 36 meses. No momento de financiar o imóvel, o cliente perceberá que pagou para empresa mais de R$ 60 mil e que seu débito a financiar é de mais de R$ 311 mil, ou seja, uma diferença a maior de cerca de R$ 67 mil.

Se no momento da compra a simulação do vendedor não levou em conta essa variação, o salário do cliente não será mais suficiente para que o banco aprove o crédito. Outro ponto a considerar é que o sistema financeiro é todo interrelacionado e empréstimos pessoais, CDC, empréstimos consignados ou carros financiados implicam em diminuição da capacidade financeira e reduzem o valor total que o cliente pode financiar, o que também não é dito na hora da venda.

Por isso, o desejo de vender de muitas empresas se sobrepõe ao dever legal de informar de maneira clara. Por agirem desta forma, provocam um problema futuro absolutamente previsível, que é a devolução dos imóveis comprados na planta.

Culpar terceiros é a forma como as construtoras justificam sua ineficiência ou tentam legitimar as ilegalidades que praticam. Até São Pedro já foi culpado. Excesso de chuvas, falta de mão de obra e dificuldades para compra de materiais estão entre as desculpas. O poder público, excesso de burocracia, demora para obtenção de licenças e alteração legislativas também são muletas que apoiam a incompetência. Agora os bancos. Quem será o próximo culpado?

(Portal Uol - Notícias - Opinião - 09/09/2014)

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terça-feira, 9 de setembro de 2014

Exame: Matéria fala em deterioração dos fundamentos da construção

Os papéis das empresas do setor de construção ainda vão levar algum tempo para se recuperar na bolsa, refletindo o longo processo de reestruturação das companhias e a deterioração dos fundamentos do setor
Boa parte das incorporadoras está com endividamento alto e lucratividade baixa devido aos erros nos projetos do passado, que só estão ficando prontos agora. Para os próximos meses, o desafio estará, portanto, em reduzir o volume dos estoques e gerar caixa.
A tarefa não será fácil, pois o mercado imobiliário está mais fraco neste ano. Há uma vasta oferta de imóveis e saldões promocionais, o que acirra a competição entre as empresas. Além disso, o ambiente econômico está mais desafiador, com baixo crescimento do Produto Interno Bruto (PIB) e queda na confiança de consumidores, o que tem adiado a decisão de compra de imóveis.
Esse desaquecimento pode ser visto nos dados da última pesquisa FipeZap. O mês de agosto foi o nono consecutivo de queda, que se iniciou em dezembro.
"Ajustes"
"Estamos em meio a um processo de ajuste macroeconômico, com possível piora do nível de emprego e do índice de inadimplência. Podemos esperar mais ajustes, dadas as dificuldades pelas quais o país está passando", avalia Jorge Simino, diretor de Investimentos e Patrimônio da Fundação Cesp. "O setor tende a se recuperar, mas vai demorar, não diria que é para já", completou.
(Revista Exame - Mercados - Notícias - 08/09/2014)
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