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sexta-feira, 20 de outubro de 2017

Jornal Extra: Donos de imóveis quitados vão à Justiça contra nova dívida

O entendimento da Justiça é que, se havia previsão de resíduo, o mutuário deve suportar o pagamento, mas é possível questionar o índice de correção utilizado pela instituição financeira

Imagine o alívio de chegar ao fim do financiamento imobiliário depois de longos 20 anos pagando prestações mensais. Esse era o sentimento do engenheiro Armando Baptista Castanheira, de 50 anos, depois de duas décadas. Mas a alegria só durou até ele receber uma comunicação de que ainda devia ao banco um montante equivalente à metade do valor do imóvel. O pesadelo não parou por aí. Além de um saldo devedor de mais R$ 200 mil, a instituição financeira apresentou uma opção de parcelamento em apenas 60 meses, com parcelas de R$ 5 mil (o cálculo da mensalidade leva em consideração os juros do novo crédito).

Armando — que comprou um apartamento de dois quartos e 60 metros quadrados em Icaraí, Niterói — está entre os cerca de 45 mil consumidores, segundo dados da empresa de cobrança EMGEA, que assinaram contratos antigos de financiamento de imóveis pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH), sem a cláusula de garantia de cobertura pelo Fundo de Compensação de Variações Salariais (FCVS). Estes acordos tinham previsão de cobrança de um saldo residual, referente à atualização de taxas e encargos não pagos ao longo do financiamento. Os contratos foram firmados com a Caixa Econômica.

— Não tenho condições de pagar uma prestação de R$ 5 mil por mês. Antes de o financiamento acabar, eu pagava R$ 800. Contratei um perito para calcular o que realmente eu devo. Sei que o contrato tinha previsão de saldo residual, mas vou contestar o tamanho da dívida na Justiça — declarou Armando.

— O entendimento da Justiça é que, se havia previsão de resíduo, o mutuário deve suportar o pagamento, mas é possível questionar o índice de correção utilizado pela instituição financeira — disse a advogada Lizia Jacintho, presidente da Associação de Mutuários do Rio (AmuRio).

Caixa repassou a cobrança
A Caixa Econômica Federal informou que a empresa Emgea adquiriu contratos firmados no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e do Sistema Hipotecário (SH) até 1994, para efetuar as cobranças. A empresa informou que o saldo residual é o resultado do desequilíbrio entre o reajuste do saldo devedor pelos encargos contratuais e o aumento das prestações mensais. Ainda segundo a EMGEA, a companhia adota uma política de conciliação de cobrança. De acordo com especialistas, porém, um dos problemas do saldo residual é que o valor não respeita o limite máximo de comprometimento da renda mensal familiar com a prestação, que é de 30%.

O advogado e consultor financeiro Ronaldo Gotlib alerta que as ações são individuais, e que cada mutuário que receber uma cobrança dessa natureza deve recorrer à Justiça para discutir o caso.

— No passado, os contratos tinham mais de um indexador para as correções das mensalidades e do saldo devedor. Alguns tinham a previsão de reajuste da prestação de acordo com o valor do salário, mas a dívida (saldo devedor) era reajustada pelo rendimento da caderneta de poupança ou outro indicador — disse o advogado.

A possibilidade de ingressar com um processo na Justiça, no entanto, deve ser analisada com cuidado.

— Uma ação judicial tem custos para um mutuário que tem uma cobrança elevada a ser paga — concluiu Vinícius Zwarg, sócio do Baggio & Associados.

Em que as ações de questionamento de valores são baseadas?
Pelo Código de Defesa do Consumidor (CDC), se os valores se mostrarem excessivamente onerosos, essas cláusulas de atualização e correção podem ser consideradas nulas, por se presumir exagerada a vantagem por parte do fornecedor.

Como esse cálculo pode ser revisado?
Além do trabalho do perito especialista, o consumidor deve analisar as prestações que ele pagava antes, durante o financiamento, e o valor total do imóvel, comparando com o saldo residual que está sendo cobrado agora. Se o advogado analisar a natureza do contrato e as cláusulas de atualização na Justiça, há grandes chances de conseguir alterar isso no Judiciário. É preciso ainda levar em consideração e deixar claro essa vulnerabilidade do consumidor, na relação com a instituição financeira.

O fato de a Caixa ter repassado a cobrança para outra empresa altera o processo?
Não. O contrato foi feito com a Caixa e, nesses casos, ela será a parte acionada. A cobrança foi uma negociação do banco com outra instituição, mas o financiamento imobiliário é da Caixa.

Contratos
Os contratos com previsão de cobrança de saldo residual foram assinados entre 1988 e 1994, e os processos estão chegando à Justiça por causa do término dos financiamentos com prazos de 20 a 25 anos.

Jurisprudência
Em 2014, a Justiça Federal chegou a suspender a cobrança do saldo residual, mas, no mesmo ano, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) entendeu que a cobrança era lícita e havia previsão contratual para o pagamento do resíduo. Embora haja jurisprudência nesse sentido, especialistas recomendam a revisão dos valores, das taxas e dos índices usados no cálculo da instituição financeira.

Argumentos
Para o advogado Vinícius Zwarg, especialista em Direito Imobiliário e do Consumidor, no STJ, a interpretação foi legalista e com base nas cláusulas do contrato, o que pode dificultar o pedido do mutuário. Mas os argumentos em favor do consumidor podem ser ausência de transparência, erro de cálculo, cobrança acessória ou necessidade de readequação para reequilíbrio das bases de contrato.

(Jornal Extra - Notícias - Economia - 15/10/2017)

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quinta-feira, 19 de outubro de 2017

Folha: Com recursos escassos, Caixa segura crédito imobiliário aprovado

O problema afeta ainda quem está vendendo o imóvel, como Theago Liddell, 32, que há três meses encontrou um comprador com crédito aprovado para seu apartamento em Sumaré (interior de SP), mas até hoje não foi chamado para assinar o contrato

Tomadores de empréstimo imobiliário pela Caixa Econômica Federal têm enfrentado atrasos na conclusão do financiamento, mesmo com a carta de crédito em mãos.

O Banco Central registrou 248 queixas sobre a Caixa no primeiro semestre do ano relativas a demora na liberação do financiamento, alta de 9% ante os seis meses anteriores e de 2,5% sobre igual período de 2016. "Hoje, um financiamento na Caixa pode levar até 90 dias. Em outros bancos, a média é 30", diz Fernando Freitas Carvalho, diretor da assessoria Crednow.

O paulistano Vinicius Teixeira, 29, deu entrada no financiamento no início de setembro. "Já assinamos a carta de crédito, mas sem o contrato não pego as chaves, e os valores na construtora são corrigidos mensalmente", diz. Ele registrou uma reclamação no SAC do banco, e a resposta oficial foi que "a assinatura do seu contrato ainda não foi possível por falta de dotação orçamentária".

Sem recursos
"Esse problema de recursos é comum no fim do ano, mas era resolvido em três dias. Agora, tenho processos há mais de 20 dias esperando assinatura", afirma Roberto Camilo, da RC Assessoria.

Mário Azevedo, 28, deu entrada no financiamento para uma casa em Natal (RN) em junho. Ele diz que o FGTS foi liberado, a carta de crédito, aprovada, e a assinatura do contrato, marcada para julho.

"Passou julho, chegou agosto, e o gerente disse que eu tinha que aguardar porque estavam sem dinheiro. Voltei em setembro, e não havia prazo. Agora, vem me dizer que faltou cumprir com certas obrigatoriedades. É constrangedor", afirma.

Nos últimos meses, a Caixa anunciou restrições ao crédito, como a redução do limite financiado para imóveis usados de até 70% para 50%.

Para José Augusto Viana Neto, presidente do Creci-SP (conselho dos corretores de SP), o governo "subestimou a recuperação da economia" ao planejar os repasses. "Um diretor do banco me disse que é tudo questão de orçamento. Em janeiro, deve normalizar. Até dezembro, é uma incógnita. Poderia haver suplementação, mas acho difícil porque a captação da poupança está baixa", diz Viana.

João da Rocha Lima Jr., do Núcleo de Real Estate da Poli-USP, explica que, com perdas na poupança, a Caixa toma recursos a taxas de mercado, para honrar contratos, mas empresta a taxas do Sistema Financeiro da Habitação, mais baratas. "O banco perde dinheiro, e acaba colocando novos contratos em espera."

O problema afeta ainda quem está vendendo o imóvel, como Theago Liddell, 32, que há três meses encontrou um comprador com crédito aprovado para seu apartamento em Sumaré (interior de SP), mas até hoje não foi chamado para assinar o contrato.

"Os documentos estão certos, mas dizem que está na fase de reserva de recursos. Já comprei outro imóvel e devo R$ 10 mil por atrasos", conta.

Outro lado
A Caixa explicou que, considerando o orçamento anual e as contratações, que o banco diz estarem 20% superiores a 2016, adotou "estratégia de execução mensal do orçamento" em todas as suas linhas de crédito imobiliário.

Afirmou ainda que o tempo médio para assinatura do contrato é de 30 dias e "o prazo se mantém”.

O banco não descartou aportes, se as contratações atingirem o total disponível.

(Folha de São Paulo - Mercado - 18/10/2017)

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quarta-feira, 18 de outubro de 2017

Hoje em Dia: Venda de imóveis para quem ganha até R$ 4.685 despenca

“Até junho de 2017, chegava a vender até quatro imóveis por mês. De agosto até agora, vendi só um”, afirma o construtor, que já demitiu 18 funcionários e está com um estoque de 70 imóveis

Com pouco dinheiro no bolso e obstáculos maiores para conseguir financiamento, o sonho da casa própria está mais distante para consumidores das classes média e baixa. Nem os clientes que se encaixam no programa Minha Casa, Minha Vida, que oferece subsídios, escapam da crise. Imobiliárias e construtores reclamam que esses tipos de contratos estão parados.

Segundo pesquisa da Câmara de Mercado Imobiliário de Minas Gerais (CMI/Secovi-MG), belo-horizontinos com renda até cinco salários compraram quase 15% menos no primeiro semestre, ante mesmo período do ano passado. Entre consumidores que ganham até 8,5 salários, a queda chegou a 10%. Enquanto isso, quem recebe acima de 10,5 salários mínimos manteve praticamente o mesmo nível de compra..

No geral, a venda de imóveis despencou 8,18% nos primeiros seis meses de 2017, em relação ao mesmo período do ano anterior. A retração das transações, que em todo 2016 atingiu o menor valor em seis anos, se soma às dificuldades que clientes estão enfrentando na hora de assinar, junto à Caixa Econômica Federal, financiamentos do Minha Casa, Minha Vida (MCMV). O maior problema está nas linhas 2 e 3, que contemplam imóveis com valor máximo de R$ 215 mil para pessoas com renda de até R$ 6,5 mil – menos de sete salários mínimos.

Prejuízo
O travamento nos financiamentos atinge em cheio empresários cujos negócios dependem dos programas da Caixa.

A imobiliária Deltalar, na região Norte de BH, amarga perdas semanais significativas com atrasos de financiamento de imóveis entre R$ 150 mil e 300 mil. “Não existe um banco do porte da Caixa ficar com um sistema de aprovação em processamento há mais de uma semana. É muito estranho”, diz Stefânia Leandro, sócia da Deltalar.

Questionadas pela reportagem, enquanto grandes empresas não relatam problemas com a Caixa, como é o caso da MRV, ou não se posicionam sobre o assunto – Direcional, Precon e Tenda –, as construtoras menores admitem que sofrem.

Cristiano Silveira, da Vale Construções, diz que já perdeu R$ 600 mil com o mercado ruim e a escassez de recursos. “Até junho de 2017, chegava a vender até quatro imóveis por mês. De agosto até agora, vendi só um”, afirma o construtor, que já demitiu 18 funcionários e está com um estoque de 70 imóveis.

“Estou com problemas para assinar imóveis finalizados em janeiro”, diz Gilvano Frizzera, da Mendes Azevedo. “Deixamos de empregar e fazer novos empreendimentos. Já diminuí o número de funcionários de 70, em janeiro, para 18”, lamenta.

Desde setembro, agentes e correspondentes imobiliários vêm reclamando que clientes não conseguem aprovar financiamentos e que têm sido informados extraoficialmente por gerentes da Caixa que há um contingenciamento de recursos. Porém, o banco diz que o problema é decorrente de uma readequação do sistema do Minha Casa, Minha Vida

Redução do teto de financiamento e suspensão de contratos 
Entre as medidas tomadas oficialmente nas últimas semanas, a Caixa reduziu, para imóveis usados, o teto do financiamento para 50% e ainda suspendeu os contratos com intervenientes quitantes, quando o imóvel está alienado ou hipotecado a outra instituição bancária com financiamento ativo em nome do vendedor.

Em nota, a Caixa informou que as medidas são uma maneira de “manter aquecida a indústria da construção civil do país, responsável por gerar emprego e renda em novos imóveis”. Segundo o banco, a contratação de crédito imobiliário em 2017 já está 20% superior ao mesmo período do ano passado, com mais de R$ 62 bilhões emprestados até o momento em todo o país.

O construtor Cristiano Silveira discorda dos números e reforça o travamento de financiamentos. Para ele, são poucos os estão sendo beneficiados com as medidas. “Em vez da Caixa, que é um parceiro de todos, querer ajudar o Brasil a crescer, ela está, ao meu ver, ajudando o país crescer só para alguns, para os grandes”, critica.

Segundo ele, os correspondentes imobiliários estão buscando financiamento em outros bancos por causa dos problemas recentes.

“Os correspondentes ficam logados no sistema da Caixa brigando para pegar uma verba e fechar um financiamento porque o dinheiro que estava previsto para cair para as agências não caiu”, diz Stefânia Leandro, da Deltalar.

Conjuntura
Para Bruno Xavier Barcelos Costa, diretor de Programas Habitacionais do Sindicato da Indústria da Construção Civil no Estado de Minas Gerais (Sinduscon-MG), o problema é geral e não deve ser atribuído apenas à Caixa.

“Realmente a dificuldade de crédito existe, tanto na Caixa quanto no Fundo de Garantia ao Tempo de Serviço (FGTS), que é o gestor do programa”, diz ele.

Xavier também não vê privilégios para certas empresas, mas acredita que quem trabalha com linha de crédito que financia imóveis na planta sai na frente. “Não tem briga. Tem que ter paciência porque tem falta de crédito e de dinheiro na praça”, diz.

(Portal Hoje em Dia - Primeiro Plano - 14/10/2017)

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terça-feira, 17 de outubro de 2017

Jornal Hoje: Imobiliárias sugerem descontos para driblar crise no setor

Mas se tem gente precisando vender de um lado, do outro tem gente com muita dificuldade em comprar. Os negócios imobiliários, que são de longo prazo e envolvem muito dinheiro, dependem de confiança e financiamento, duas coisas que andam difíceis

As dificuldades do mercado para quem compra e vende imóveis estão exigindo paciência de compradores e de vendedores na hora da negociação. Algumas imobiliárias estão convencendo os donos dos imóveis a baixar os preços e os descontos podem chegar a 30%.

A casa comprada há quatro anos para abrigar a família foi morada de um sonho realizado para Charlyton Feitosa: “Foi bom por conta do imóvel, do bairro. Agora, nesse momento, eu vou ter que me desfazer do meu sonho pra tentar seguir novos horizontes, melhorar e sair da crise”.

Há onze meses, Charlyton, que é empreiteiro, não pega uma grande obra: “Eu me descapitalizei e agora preciso vender meu imóvel pra tentar voltar pro mercado com capital próprio”.

Ruim pra todo mundo
Mas se tem gente precisando vender de um lado, do outro tem gente com muita dificuldade em comprar. Os negócios imobiliários, que são de longo prazo e envolvem muito dinheiro, dependem de confiança e financiamento, duas coisas que andam difíceis.

Não bastasse a lentidão da recuperação da economia, no mês passado a Caixa Econômica Federal passou a financiar só 50% do valor dos imóveis usados e suspendeu as chamadas operações com interveniente quitante, negociações envolvendo imóveis que ainda tinham prestações a pagar. Nos últimos 12 meses, a queda no número de financiamentos foi de 18% na comparação na comparação com mesmo período do ano passado.

“É ruim para o mercado porque o momento hoje é de retomada, os sinais de lançamentos, aumento das vendas. O mercado precisaria também do apoio do sistema financeiro, principalmente da Caixa, que detém dois terços do financiamento imobiliário. Então, é na contramão”, avalia Flávio Amary, presidente do Secovi-SP.

Para reduzir os estoques de imóveis à venda ou até para alugar tem imobiliária fazendo promoção. “Existe uma boa negociação, são descontos de até 30%, vão de 6% a 30%. Então, flexibilidade é a palavra de ordem aqui do mercado”, afirma Elaine Fouto, diretora de uma imobiliária.

Charlyton, por exemplo, tirou R$ 50 mil do preço final da casa: “Dá cerca de 8% do valor do imóvel. Vale porque eu preciso urgente do dinheiro para abrir uma franquia para minha esposa e investir na minha empreiteira. Tem obras pra sair, pra eu voltar ao mercado e quem sabe voltar a comprar o meu imóvel novamente, no futuro”.

(Portal G1 - Jornal Hoje - Notícia - 13/10/2017)

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segunda-feira, 16 de outubro de 2017

Portal DCI: Chance de quitar Fies com FGTS coloca construtoras em alerta

"Aguardamos o desenrolar desta história com muita cautela. Acredito que a desvirtuação dos recursos pode ter um impacto gigantesco no setor, já que mais da metade dos imóveis financiados hoje têm participação do fundo". [...] "Com essa perspectiva, é possível que tanto a venda de novos quanto secundários seja abalada e muitos clientes tenha que postergar a compra."

A possibilidade de usar o FGTS para quitar dívidas do Fundo de Financiamento Estudantil (FIES) foi vista com preocupação entre representantes do mercado imobiliários. Hoje, mais da metade dos imóveis financiados usam recursos do fundo, e o destino alternativo da verba poderia deixar ainda mais longe a retomada da construção civil.

"Aguardamos o desenrolar desta história com muita cautela. Acredito que a desvirtuação dos recursos pode ter um impacto gigantesco no setor, já que mais da metade dos imóveis financiados hoje têm participação do fundo", comentou o conselheiro do Sindicato da Construção do Espirito Santo (Sinduscon-ES), José Bolívar.

O especialista se refere ao fato de, na última semana, o relator da reforma do Fies, deputado Alex Canziani, ter aprovado a emenda apresentada pela deputada Leandre Dal Ponte (PV-PR) que possibilita o uso do FGTS para pagar dívidas do financiamento estudantil. Na ocasião, até o ministro da Educação, Mendonça Filho, manifestou apoio à proposta.

O relatório de Canziani foi favorável para aprovação da matéria. O documento foi lido na Comissão Mista que analisa a Medida Provisória 785/2017 na última terça-feira. Além de permitir o resgate do FGTS para pagamento do FIES, o relatório aumenta para R$ 3 bilhões o aporte de recursos do Tesouro Nacional ao programa de financiamento. A emenda apresentada pela deputada Leandre é uma entre as mais de 270 modificações sugeridas à MP.

"O Fies possibilitou que milhões de brasileiros melhorassem sua renda, com o acesso ao ensino superior, emprestando dinheiro público para que estas pessoas concluam uma faculdade. Nós sabemos que, por um lado, ainda existe dificuldade para o pagamento do financiamento. Por outro, existe a inadimplência. Então, essa ideia de utilizar o FGTS para o pagamento do FIES pode resolver os dois problemas", disse a deputada na Câmara.

Temor
"O setor da construção e o mercado imobiliário recebem com muita preocupação o desvio de recursos. Se tal iniciativa for adotada, o Brasil continuará com seus escandalosos índices de déficit habitacional e falta de saneamento, pois comprometerá a aplicação de recursos em habitação, saneamento, infraestrutura urbana, operações urbanas consorciadas e mobilidade urbana, que levam melhorias à qualidade de vida da população em todo o País", disse, por meio de nota, representantes da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC).

De acordo com estimativa da entidade, apenas nos últimos 10 anos, o FGTS foi o responsável por 52% das unidades habitacionais financiadas no Brasil, equivalente a quase 4 milhões de imóveis, de um total de aproximadamente 7 milhões comercializados.

"Abrir a possibilidade de saque do Fundo para o pagamento de dívidas do FIES é ir de encontro à indiscutível importância da manutenção da destinação dos recursos do FGTS para os quais ele foi concebido, que é o financiamento de longo prazo à habitação, saneamento e infraestrutura", detalhava a nota. "Não negamos a importância da educação, mas o segmento já possui forma própria de financiamento, estímulos fiscais e outras fontes de recursos."

Para o especialista em mercado imobiliário e consultor do Secovi-MG, Laures Ramalho, a possibilidade de desvio dos recursos irá impactar, justamente, a fatia da população mais vulnerável. "Potencialmente, o mesmo brasileiro que usa o Fies pode tentar financiar um imóvel pelo Minha Casa Minha Vida. Dessa forma, se ele usar o recurso para quitar a universidade, não vai conseguir compor o valor necessário para obter financiamento", comentou ele, acrescentando que o novo teto de financiamento da Caixa Econômica Federal para imóveis usados - agora 50% do valor do imóvel - também mina as chances do consumidor em potencial.

"Com essa perspectiva, é possível que tanto a venda de novos quanto secundários seja abalada e muitos clientes tenha que postergar a compra."

(Portal DCI - Serviços - 09/10/2017)

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quarta-feira, 11 de outubro de 2017

Estadão: Pelas ruas de São Paulo, lojas vazias formam os escombros da crise

Além do corte no valor do aluguel para tentar conseguir inquilino – que em alguns casos chega a 50% do valor inicialmente pedido -, os proprietários estão usando outras estratégias. [...] atualmente os donos de imóveis oferecem carência para o novo inquilino

Dois anos e meio de crise já deixaram marcas profundas nos imóveis vagos na maior metrópole do País. Um ano atrás, quem percorria os principais corredores comerciais de São Paulo encontrava inúmeras casas e lojas com placas de “aluga-se” ou “vende-se”. Hoje, muitos desses imóveis continuam vagos. Pior: eles apresentam avançado estado de degradação.

Além da falta de manutenção, agravada pelos visíveis sinais da longa espera por um novo inquilino ou comprador, muitos imóveis encalhados estão pichados, com vidros quebrados e cercados por tapumes, na tentativa de preservar o que resta das suas estruturas. Há até proprietários que permitem a ocupação de um morador de rua para evitar novas invasões.

Não há dados consolidados a respeito de quantos imóveis comerciais estão vagos hoje em São Paulo. Mas estimativas da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (AABIC), que reúne cem administradoras, indicam que entre 30% e 35% dos imóveis comerciais de rua estão desocupados na cidade. “Essa taxa de vacância é o triplo da registrada em períodos normais, quando a economia crescia”, diz o presidente da entidade, Rubens Carmo Elias Filho.

Falta de inquilinos e degradação
O grande número de imóveis vagos por um longo período abriu espaço para a degradação das casas. Faz um ano, por exemplo, que um imóvel de 400 metros quadrados (m²) que fica na Avenida Rebouças, importante corredor comercial da cidade, está vazio. “O último inquilino foi um buffet”, conta Carlos Alberto Papa, proprietário. Logo que ficou vago, ele pedia um aluguel de R$ 15 mil. Mas o tempo foi passando e o imóvel foi invadido. “Entraram e quebraram tudo”, conta Papa. A saída para preservar a casa foi cercá-la com tapumes e permitir que um morador de rua se instalasse no local. “Deixa ele lá, ele me protege”, justifica o proprietário.

Para conseguir alugar, Papa baixou o aluguel pedido para R$ 12 mil e está disposto a dar uma carência por conta da necessidade de reforma.

Na Rua Estados Unidos, nos Jardins, outro endereço nobre de São Paulo, a história se repete. Desde setembro do ano passado, um imóvel de 230 m², onde funcionava um pet shop, está vazio. Segundo a imobiliária responsável pela locação, a casa foi invadida: roubaram a fiação, o relógio da luz e até os tijolos. A saída encontrada para proteger o imóvel de novas invasões foi colocar um zelador morando dentro da casa e permitir que um morador de rua fizesse da varanda, protegida por tapumes, o seu dormitório. De acordo com a imobiliária, mesmo com o corte no aluguel pedido, de R$ 16 mil para R$ 14 mil, não apareceram interessados.

Os sinais de degradação atingem também áreas comerciais menos nobres. Quem passa pela Rua Solon, esquina com a Rua Visconde de Taunay, no Bom Retiro, se assusta ao se deparar com um galpão com 230 m² todo pichado. Há ainda faixas, resquícios de uma grande liquidação feita pelo último inquilino, que vendia peças de vestuário por R$ 5. Segundo a imobiliária responsável pela locação, faz quase um ano que o imóvel está vazio. De lá para cá, houve oito consultas de empresários do ramo de confecção, mas nenhuma visita ou proposta firme.

Descontos de 50% e carência
Nem a maior flexibilidade dos proprietários para negociar preço tem ajudado a destravar as locações. Nilton Freitas, corretor da Local Imóveis, conta que faz seis meses que tenta uma nova locação para um imóvel de 900 m² localizado na Avenida Antarctica. Inicialmente, o aluguel pedido era de R$ 22 mil. Agora já recuou para R$ 18 mil. “Estamos bastante flexíveis, mas não chegou o cliente certo”, justifica o corretor. Ele explica que, apesar de o imóvel ter sinais de degradação por fora, a parte interna, segundo ele, está bem conservada.

Já não é isso que se vê no imóvel que fica a menos de um quilômetro dali, na Avenida Sumaré, esquina com a Rua doutor Homem de Melo, em Perdizes. Ali, os sinais do tempo deixaram marcas impressionantes de degradação. Os vizinhos não lembram a última vez que o prédio foi ocupado. Procurado pela reportagem, o corretor não quis fornecer informações.

Além do corte no valor do aluguel para tentar conseguir inquilino – que em alguns casos chega a 50% do valor inicialmente pedido -, os proprietários estão usando outras estratégias. Flávio Prando, vice-presidente de Intermediação Imobiliária do Secovi-SP, diz que atualmente os donos de imóveis oferecem carência para o novo inquilino.

Isto é, eles isentam o locador do aluguel por alguns meses para que o novo empreendimento comece a andar e o locador consiga “criar” o ponto. “Hoje não é raro o proprietário dar carência de seis meses para o inquilino se capitalizar.” Prando diz que há expectativa de melhora do mercado de locação comercial para o ano que vem, mas não de forma significativa.

Círculo vicioso
O tempo maior gasto hoje para locar um imóvel e os efeitos negativos sobre o estado de conservação – já que muitos proprietários, sem a renda do aluguel não têm condições de fazer a manutenção básica -, levam a um círculo vicioso, na análise do arquiteto e urbanista Rogério Batagliesi, membro do Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU-SP). Ele explica que, por conta da falta de manutenção e degradação dos imóveis vagos, com o passar do tempo fica cada vez mais difícil recolocá-los no mercado.

Questionada sobre os imóveis degradados, a Prefeitura disse, por meio de nota, que “a Secretaria das Prefeituras Regionais informa que de acordo com a Lei nº15.442, os responsáveis por imóveis, edificados ou não, vizinho a vias públicas, são obrigados a mantê-los limpos, capinados e drenados, respondendo, em qualquer situação, pelo uso como depósito de lixo, detritos ou resíduos. A pena pela falta de limpeza é de R$ 4 por metro quadrado”.

(Estadão - Economia & Negócios - Notícias - Geral - 09/10/2017)

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terça-feira, 10 de outubro de 2017

Portal G1: Construção Civil se retrai e segura recuperação da economia na "pior crise que o setor já teve"

“Essa é a pior crise que o setor já teve. Nessa, a queda foi abrupta", arma José Carlos Martins, presidente da CBIC Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC)."Uma coisa é você estar caminhando e tropeçar. Outra, é você estar correndo e tropeçar. O tombo é muito maior”

A construção civil ainda está em retração em 2017 e seu desempenho segura a recuperação da economia brasileira. Um levantamento do Sindicato Nacional da Indústria da Construção Pesada (Sinicon) em parceria com a LCA Consultores mostra que a construção é o componente do Produto Interno Bruto (PIB) com a queda mais intensa entre todos os setores em 2017.

No 1º semestre, o PIB da construção caiu 6,6%, frente ao 1º semestre de 2016, puxando para baixo o resultado geral da indústria (-1,6%) e do PIB total, que acumulou variação zero nessa base de comparação. Veja tabela abaixo:

Os dados mostram que a construção caiu mais do que a média da economia nos últimos 3 anos e tem sentido a crise de forma mais profunda. Desde o 2ºtrimestre de 2013, a queda acumulada é de 14,3%, segundo o IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística), enquanto que o PIB total recuou 5,5% nos últimos 4 anos. Neste período, quase 1 milhão dos 2,7 milhões de vagas formais que deixaram de existir no país foram na construção.

No segundo semestre, o emprego no setor ensaia uma leve recuperação e teve a segunda alta mensal em agosto, com a criação de 1.017 novos postos de trabalho com carteira assinada no mês. No acumulado do ano, a construção civil fechou 30.330 vagas, de acordo com dados do Ministério do Trabalho.

"A economia brasileira está melhorando, mas a construção que é um setor que tem um impacto enorme não está. O PIB da construção já caiu 3 anos seguidos e continua caindo", resume Petrônio Lerche Vieira, diretor-executivo do Sinicon.

O economista do Ibre/FGV, Júlio Mereb, projeta que a construção civil fechará 2017 com queda de 5,7% ante uma alta de 0,8% do PIB do Brasil.

"Realmente, esse deve ser o último setor da indústria a se recuperar e o desempenho ruim da construção é um dos principais fatores a ainda frear a recuperação do investimento no curto prazo", afirma.

Além de ser um setor intensivo em mão de obra, a retomada mais lenta da construção civil preocupa porque ela responde por cerca de 50% dos investimentos da economia. No 2º trimestre, a taxa de investimentos no país foi de 15,5%, segundo o IBGE, a menor para o segundo trimestre da série histórica iniciada em 1996.

O fraco desempenho da construção civil nos últimos anos é reflexo do encolhimento das construtoras envolvidas na operação Lava Jato, da forte queda nos investimentos públicos e do esfriamento do mercado imobiliário, além da própria crise econômica, disseram os especialistas consultados pelo G1.

'Mão de obra dizimada'
Ao todo, há 2,21 milhões de pessoas trabalhando em vagas com carteira assinada na construção, um número ainda muito aquém dos 3,21 milhões registrados em agosto de 2013.

“A mão de obra do setor foi dizimada. Enquanto a economia perdeu 5% dos empregos com carteira, a construção perdeu 35%. É um número estupidamente maior”, arma Petrônio Lerche Vieira, diretor-executivo do Sinicon.

Na esquina das ruas Barão de Itapetininga e Dom José de Barros, no Centro de São Paulo, desempregados da construção civil se reúnem diariamente à procura de uma oferta de trabalho. No local, as histórias se repetem.

São pedreiros, marceneiros e ajudantes gerais que armam já ter trabalhado em grandes canteiros de obras e que atualmente sofrem para encontrar "bicos".

"Sempre quando eu saía de um emprego, antes de eu receber a rescisão, já me mandava para outro, agora está complicado. Não está aparecendo nada. Só promessa”, diz Francisco Aparecido Siqueira Silva, de 44 anos, desempregado há 2 anos.

José Eduardo de Araújo, de 63 anos, desempregado há 5 meses, diz que em outros tempos andava pela cidade à procura de vaga nos canteiros de obra."Não existe mais. Você anda em todo lugar tem canteiro de obras, e grandes, mas tudo parado", observa.

A baixa escolaridade e qualificação da mão de obra do setor dificulta a recolocação profissional. Segundo o Sinicon, 50% não têm o ensino médio completo e 53% têm entre 30 e 49 anos.

O pedreiro Santino Borges, de 47 anos, desempregado há 3 meses, diz que os trabalhos que conseguiu nos últimos anos foi como ajudante de limpeza."Obra fracassou, não tem mais serviço mesmo, é muito difícil", afirma.

Obras paradas
A crise fiscal levou o governo federal e os estados e municípios a colocar o pé no freio nos investimentos (veja números no gráfico abaixo). O Banco Nacional de Desenvolvimento Econômico e Social (BNDES) também emprestou menos. Os desembolsos do banco para projetos de infraestrutura diminuíram pela metade, de R$ 38,8 bilhões em 2015 para R$ 19,5 bilhões em 2016.

As grandes construtoras brasileiras enfrentam uma grave crise econômica. Grupos como Odebrecht, Camargo Corrêa e Andrade Gutierrez encolheram de 2014 para cá. E outras construtoras que vinham em expansão, como UTC e Galvão Engenharia, pediram recuperação judicial.

Há mais de 8,2 mil obras paralisadas em todo o Brasil, segundo um estudo de setembro da Confederação Nacional de Municípios (CNM). Outras 11,2 mil deveriam estar em andamento, mas não foram sequer iniciadas por atraso no repasse de recursos previstos no orçamento da União.

Imóveis encalhados
Além das obras de infraestrutura, o mercado imobiliário é outro segmento da construção civil que ainda sofre com a crise. O número de imóveis novos ofertados no país começou a cair em 2017. O estoque, no entanto, continua elevado e acima da média do período pré-crise.

Levantamento da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) mostra que a oferta total média disponível em 2017 está em 119.823 unidades, ante 116.308 em 2016.

 “Essa é a pior crise que o setor já teve. Nessa, a queda foi abrupta", arma José Carlos Martins, presidente da CBIC Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC)."Uma coisa é você estar caminhando e tropeçar. Outra, é você estar correndo e tropeçar. O tombo é muito maior”.

Ele explica que a atual crise chegou também após um ciclo de grande aquecimento do mercado, que teve nos últimos anos um "boom" de lançamentos imobiliários.

No mercado imobiliário, a expectativa é que a recuperação comece um pouco antes, uma vez que a atividade é menos dependente de investimento público e de projetos de concessão ou licitação. A retomada dos lançamentos, entretanto, continua sendo limitada pelo excesso de oferta, demanda ainda fraca e preços em queda.

“Por mais que o mercado imobiliário tenha começado a dar uma recuperada, ainda é ínfimo ao que foi há algum tempo atrás. Nos últimos 2 anos, tivemos menos lançamentos do que vendas. Ou seja, mesmo que as vendas tenham caído, os lançamentos caíram muito mais", disse José Carlos Martins, presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC).

Nos últimos meses, os indicadores de vendas e crédito imobiliário começaram a apontar para uma recuperação, mas o mercado imobiliário ainda segue distante dos patamares pré-crise. O crédito imobiliário com recursos da poupança, por exemplo, encolheu de um patamar R$ 112,9 bilhões em 2014 para uma previsão de R$ 45 bilhões em 2017.

(Portal G1 - Economia - Notícia - 08/10/2017)

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segunda-feira, 9 de outubro de 2017

Valor: Violência afeta ainda mais o já combalido setor imobiliário do Rio

Para se ter uma ideia do tombo vivido pelo mercado imobiliário carioca, levantamento mostra que o número de unidades residenciais lançadas na cidade caiu de 15.859 em 2012 para menos da metade disso, ou 7.329 no ano passado. Os números do primeiro semestre de 2017 mostram um aprofundamento da crise

As recentes cenas de violência e de Exército nas ruas vistas no Rio de Janeiro nas últimas semanas podem atrasar ainda mais a recuperação de um mercado imobiliário carioca que enfrenta forte período de desaquecimento. A visão de especialistas do setor é de que, por enquanto, essa baixa do mercado tem ligação maior com a crise econômica do Estado do que com a violência desencadeada desde a derrocada dos projetos das Unidades de Polícia Pacificadora (UPPs). Mas o receio é que esses conflitos recentes possam afastar ainda mais o ponto de recuperação.

Para se ter uma ideia do tombo vivido pelo mercado imobiliário carioca, levantamento feito pela Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário do Rio de Janeiro (Ademi-RJ) mostra que o número de unidades residenciais lançadas na cidade caiu de 15.859 em 2012 para menos da metade disso, ou 7.329 no ano passado. Os números do primeiro semestre de 2017 mostram um aprofundamento da crise. Entre janeiro e junho foram lançadas apenas 1.989 unidades residenciais na segunda maior cidade do país. Na Zona Sul, área mais nobre, foram só 58 unidades lançadas nos primeiros seis meses deste ano, contra 268 em todo o ano passado.

"Se pensarmos em terrenos, em São Conrado não tem nada de novo que esteja sendo feito. Tijuca e Vila Isabel, que têm comunidades com índices altos de violência, o volume de construções é diminuto", frisa Roberto Lira, consultor técnico do Sindicato da Indústria da Construção Civil no Estado do Rio de Janeiro (Sinduscon-RJ).

Mercado carioca não é diferente do resto do Brasil
Segundo ele, o atual momento do mercado carioca "não é diferente do resto do Brasil, mas com uma condição específica por causa da situação econômica do Estado". Lira ressalta que a história de conflagração na cidade "é antiga", inclusive com períodos de turbulência iguais ou piores que o atual. "O construtor já está acostumado e foge de terrenos em áreas mais conflagradas. Já há um histórico que faz o incorporador se vacinar conta essas regiões", diz Lira. "Mas a cidade ainda tem alguns oásis de relativa tranquilidade que, se bem trabalhados, podem ser bem vendidos, como Barra da Tijuca [na Zona Oeste] e Leblon [na Zona Sul]", acrescenta.

Cláudio Hermolin, presidente da Ademi-RJ, lembra que o mercado imobiliário trabalha com um produto de alto valor agregado e que demanda um alto comprometimento da renda. Logo, para tomar a decisão de investir em um imóvel, o comprador "precisa enxergar um horizonte propício". "Quando você vê o Estado do Rio como está, falido e com falta de recursos para investir, não se enxerga um horizonte que crie condições para as pessoas adquirirem um imóvel na cidade", diz Hermolin, lembrando que a segurança é um item fundamental na decisão de compra de imóvel na capital fluminense.

O presidente da Ademi-RJ destaca que Estados com uma melhor situação econômica já estão com um mercado novamente aquecido depois do tombo geral provocado nos últimos anos de recessão. Ele cita São Paulo e as cidades do interior paulista como sinônimo dessa retomada e coloca o Rio no extremo oposto, em uma crise econômica não resolvida, com o requinte de salários atrasados e até um desalinhamento entre a Secretaria de Segurança Pública do Estado e o Ministério da Defesa sobre a atuação das tropas federais. "Em um momento como esse, com a escalada da violência e das incertezas econômicas e políticas, o mercado entra em estado de alerta. E a saída da inércia de alerta para um momento de euforia leva tempo", explica, ponderando que o mercado imobiliário demora a mudar de rumo caso não receba sinais consistentes de melhoria no cenário econômico.

"Para o mercado imobiliário [no Rio], 2017 já acabou. Os lançamentos são pontuais. Comparados ao passado, os números são irrisórios. Agora o mercado passa a olhar para 2018 e precisa de um horizonte de melhora. Qual o plano para depois da saída do Exército e da Força Nacional? O mercado precisa enxergar uma saída", diz Hermolin.

(Valor Online - Empresas - 06/10/2017)

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sexta-feira, 6 de outubro de 2017

Portal Resimob: O comprometimento da renda para o financiamento imobiliário na Caixa

Contribuição do leitor e especialista em mercado imobiliário Luiz Paulo Júnior

A partir de 25 de setembro de 2017, a Caixa Econômica impôs novas regras para o financiamento imobiliário. Veja abaixo o resumo das alterações efetuadas pelo agente financeiro:



Principais alterações
Alteração nas cotas de financiamento de imóveis usados
A partir de 25/09/2017 haverá alteração nas cotas de financiamento de imóveis usados com cota máxima de 50%.

Contratações
Será permitida a contratação com as regras anteriores desde que a aprovação do crédito  seja feita até o dia 22/09/2017. A assinatura dos contratos não poderão ocorrer após o dia 25 de setembro de 2017.

Contratações com interveniente quitante
Serão suspensas contratações com interveniente quitante de outras IFs e construtoras, sem regra e exceções.

Reserva orçamentária
A distribuição dos recursos passou a ser mensal; a partir de 02/10/2017 a depender do saldo disponível no mês.

Prazo da reserva orçamentária
Redução do prazo de validade da reserva orçamentária de 20 dias para 10 dias para todas as operações, ou seja, após 10 dias uma nova reserva deverá ser efetuada.

Prazo para aprovação de crédito
Redução do prazo de validade das aprovações do crédito habitacional de 180 dias para 90 dias.

Imóveis adjudicados
Manutenção da cota de 80% para os imóveis adjudicados.

Comprometimento de Renda
Na análise da capacidade de pagamento para fins de liberação de financiamento imobiliário, em geral,  as instituições financeiras limitam que a parcela inicial no máximo a 30% da renda. A Caixa, por exemplo, permite composição de renda com familiares, cônjuges, entre outros,  desde que não haja restrições cadastrais e que os mesmo façam parte do contrato de financiamento.

Para facilitar o entendimento das novas regras da Caixa, o Resumo Imobiliário disponibilizou tabelas que mostram a renda necessária para a tomada do crédito junto ao banco para a compra de imóveis até R$ 1.500.000,00.

Levou-se em consideração o pagamento através de tabela SAC (Sistema de amortização constante), prazo de 420 meses, taxa de juro anual de 11% e financiamento de 80%.

A renda obtida é aproximada e pode apresentar pequenas variações na hora da contratação devido à inclusão de tarifas e seguros.

(Portal Resimob - Condições de Financiamento - Notícias - 01/10/2017)

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