Total de acessos

Teste

quarta-feira, 4 de maio de 2016

Portal G1: Moody's avalia que mercado imobiliário seguirá fraco, com queda dos preços e aumento dos distratos

"Além disso, as companhias podem enfrentar impairments de ativos (depreciação) porque os preços dos imóveis estão caindo, enquanto o cancelamento de vendas está subindo", destaca a agência

O mercado imobiliário brasileiro permanecerá fraco à medida que a recessão afeta a confiança do consumidor e que os bancos se tornam bem mais seletivos na concessão de crédito, segundo a agência de classificação de risco Moody's.

Em relatório sobre o setor imobiliário brasileiro, a Moody's projeta queda de cerca de 10% nas receitas das construtoras 2016, mas margens brutas estáveis, uma vez que os estoques de unidades concluídas e não vendidas continua crescendo. "Além disso, as companhias podem enfrentar impairments de ativos (depreciação) porque os preços dos imóveis estão caindo, enquanto o cancelamento de vendas está subindo", destaca a agência.

Em meio à recessão e ao aumento do desemprego, a Moody's diz esperar aumento nos atrasos e nos calotes em financiamentos imobiliários nos próximos anos, apesar de as taxas de inadimplência terem se mantido estáveis em cerca de 2% nos últimos 5 anos.

A agência destaca ainda que os bancos terão de buscar novas fontes de captação para apoiar a concessão de empréstimos, uma vez que os depósitos em poupança estão caindo. Em fevereiro, as retiradas superaram os depósitos em R$ 6,63 bilhões, no que foi a maior saída líquida de valores para meses de fevereiro desde o início da série histórica, em 1995.

Na avaliação da Moody's, a Caixa é quem enfrenta a maior necessidade de considerar outras fontes de captação, uma vez que o valor de sua carteira de crédito imobiliário já excedeu o dos depósitos em poupança.

“Como os fracos fundamentos do mercado imobiliário persistem, há uma maior probabilidade de que as construtoras tenham que reestruturar suas dívidas ao longo dos próximos 18 meses”, afirma Cristiane Spercel, uma vice-presidente e analista sênior da Moody´s.

Crédito imobiliário em queda
O volume de empréstimos para aquisição e construção de imóveis no Brasil caiu 33% no ano passado, na comparação com 2014, segundo a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip). Para 2016, a projeção é de mais uma queda, da ordem de 20%.

Na tentativa de atenuar o forte desaquecimento do seto, o governo anunciou em fevereiro que o Conselho Curador do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) decidiu ampliar o orçamento destinado a investimentos em R$ 21,7 bilhões neste ano.

(Portal G1 - Economia - Notícia - 27/04/2016)

VEJA VÍDEOS SOBRE O ASSUNTO AQUI NO BLOG OU PELO LINK

terça-feira, 3 de maio de 2016

Estadão: O patamar mais baixo do mercado imobiliário

“É praticamente nada, esse resultado mostra que o mercado está parado aguardando uma modificação do cenário econômico” [...] Os custos de produzir continuam em alta, mas os preços pedidos de venda são estáveis ou cadentes, segundo o Índice Fipe-Zap

Em fevereiro, os lançamentos de imóveis residenciais em São Paulo chegaram ao ponto mais baixo desde 2004, quando foi iniciada pesquisa do sindicato da habitação (Secovi-SP). Apenas 171 imóveis residenciais novos foram oferecidos em fevereiro, redução de 80,4% em relação a igual mês do ano passado. Se o número de lançamentos se repetisse por 12 meses, apenas 2 mil imóveis seriam oferecidos, menos de 10% das 20,1 mil unidades de fato lançadas em 2015.

Os números excepcionalmente fracos foram registrados no auge da crise política que antecedeu a votação na Câmara dos Deputados da admissibilidade do impeachment da presidente da República. “É praticamente nada, esse resultado mostra que o mercado está parado aguardando uma modificação do cenário econômico”, disse o presidente do Secovi, Flávio Amary. “Não acredito que a gente tenha daqui para a frente um mês tão ruim como esse.”

O segmento da construção responde por parcela importante da taxa de investimento, que está em franco declínio. Trata-se de um segmento relevante para a economia, afetando o emprego, a demanda de insumos básicos como cimento, tijolo, madeira e cal e itens acabados como louças, azulejos, metais, tintas e vernizes e ainda serviços de arquitetura, jurídicos e de engenharia ou de intermediação.

Nos últimos 12 meses, até fevereiro, apenas 20.415 unidades foram vendidas na capital, das quais 836 no mês retrasado. O setor de habitação espera uma retomada da confiança, mesmo que isso não baste para uma reativação expressiva do mercado no curto prazo.

Os custos de produzir continuam em alta, mas os preços pedidos de venda são estáveis ou cadentes, segundo o Índice Fipe-Zap. Há, em especial, escassez de crédito e de compradores potenciais que adiam a aquisição do imóvel. Por isso, mesmo com a redução do número de lançamentos, os estoques ainda são elevados: da ordem de 26 mil unidades, na capital, e mais 14 mil unidades, nas demais cidades da Região Metropolitana de São Paulo.

A situação não é diversa no País, segundo pesquisa com empresas que atuam em âmbito nacional ouvidas pela Fipe e a Associação Brasileira das Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), indicando um alto estoque de 111,6 mil unidades.

(Estadão - Notícias - Geral - 26/04/2016)

VEJA VÍDEOS SOBRE O ASSUNTO AQUI NO BLOG OU PELO LINK

segunda-feira, 2 de maio de 2016

Portal Terra: Juro alto vai conter crédito imobiliário pelo menos até 2018

Além de enfraquecer a demanda, juros maiores têm assombrado construtoras e incorporadoras com o aumento dos distratos, quando os candidatos a mutuários desistem do contrato de financiamento

A expectativa de manutenção da Selic em dois dígitos pelo menos até 2020 deve segurar o ímpeto do financiamento imobiliário no Brasil nos próximos anos, tanto pelo menor volume de recursos da poupança quanto de instrumentos de mercado, segundo especialistas.

"O ponto de equilíbrio no empréstimo imobiliário é em nível um pouco inferior ao atual, dados os níveis de juros", disse o presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) e diretor de crédito imobiliário do Santander Brasil, Gilberto Duarte.

No ano passado, o volume desembolsado pelos bancos para compra de imóveis pelo Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), maior fonte de recursos para o setor, caiu 33 por cento, a 75,6 bilhões de reais. A previsão da entidade é que esse montante caia para 60 bilhões de reais neste ano e recue para 50 bilhões em 2017. Isso significaria voltar a níveis anteriores a 2010.

Para Duarte, esse quadro reflete em parte os sucessivos resgates na poupança. Segundo o Banco Central, a caderneta teve saída líquida de 24 bilhões de reais no primeiro trimestre. Isso após resgates de 53,6 bilhões de reais em 2015.

Falta de competitividade
O movimento segue-se ao aumento da Selic desde 2013, que passou da mínima histórica de 7,25 por cento para os atuais 14,25 por cento ao ano. A Selic é uma referência de remuneração para títulos públicos pós-fixados. A poupança oferece 6 por cento ao ano, acrescida de TR.

Para o presidente da Abecip e diretor do Santander Brasil, a poupança só voltará a ser um investimento competitivo quando a Selic cair para próximo de 10 por cento ao ano. A leitura é que, mesmo com rentabilidade ainda menor, a poupança voltaria a atrair captações, dado que a rentabilidade é isenta de Imposto de Renda.

Pelas projeções mais recentes do mercado colhidas pelo Banco Central no Boletim Focus, a Selic começará um ciclo de queda ainda neste ano, chegando a dezembro em 13,75 por cento. Mas daí em diante, o ritmo de queda será muito suave, caindo para 11 por cento até o fim de 2019 e, para 10,5 por cento em 2020.

De acordo com Teotônio Rezende, diretor de habitação da Caixa Econômica Federal, maior concessora de empréstimo habitacional do país, o mesmo raciocínio vale para instrumentos de captação de recursos no mercado, que também precisariam oferecer rentabilidades atrativas.

"Enquanto a Selic não voltar a um dígito, o ritmo do mercado não volta a acelerar", disse Rezende.

A própria Caixa tem sido obrigada a lastrear parte dos empréstimos feitos para o setor em papéis de mercado, como as Letras de Crédito Imobiliário (LCI), que têm custo maior, o que tem pressionado suas margens operacionais.

Em relatório emitido na véspera, a agência de classificação de risco de crédito Fitch afirmou que a Caixa já viu suas despesas de provisionamento ultrapassarem o lucro operacional em 2015, o que provocou um prejuízo operacional.

Juros e distratos maiores
Além de enfraquecer a demanda, juros maiores têm assombrado construtoras e incorporadoras com o aumento dos distratos, quando os candidatos a mutuários desistem do contrato de financiamento.

Um levantamento da Abrainc, que representa incorporadoras, em conjunto com a Fipe, mostrou que o total de distratos no último trimestre de 2015 subiu cerca de 20 por cento sobre um ano antes, movimento motivado em parte por juros mais altos.

Segundo o sócio da construtora Plano & Plano, Rodrigo Luna, juros maiores podem comprometer inclusive as operações dentro do programa habitacional federal Minha Casa, Minha Vida. Mesmo financiado com recursos do FGTS, que tem custo de 3 por cento ao ano, a terceira fase do programa, lançado no mês passado, tem taxas de juros maiores para os tomadores.

"Isso vai dificultar o acesso ao programa e reduzir o número de contratações", afirmou Luna em evento nesta semana.

(Portal Terra - Economia -  15/04/2016)

VEJA VÍDEOS SOBRE O ASSUNTO AQUI NO BLOG OU PELO LINK

sexta-feira, 29 de abril de 2016

O Financista: Vendas de imóveis caem 13,2% no primeiro trimestre

Apesar de expressivo, o tombo de dois dígitos nas vendas já era esperado pelos analistas de mercado. “O cenário macroeconômico continua desafiador neste e no próximo ano” [...] “Dificilmente, veremos uma melhoria operacional nos próximos meses”

Sete das maiores incorporadoras do país já divulgaram suas prévias operacionais referentes ao primeiro trimestre. O quadro que revelam confirma que o mercado imobiliário está longe de reverter a crise em que se encontra desde o ano passado. No total, os lançamentos aumentaram 15,6% sobre o mesmo período do ano passado. As vendas contratadas, porém, caíram 13,2%.

Apesar de expressivo, o tombo de dois dígitos nas vendas já era esperado pelos analistas de mercado. “O cenário macroeconômico continua desafiador neste e no próximo ano”, afirma o estrategista-chefe da Guide Investimentos, Luiz Gustavo Pereira, para quem uma queda ao redor de 15% está dentro do esperado. “Dificilmente, veremos uma melhoria operacional nos próximos meses”, acrescenta.

Até o momento, as incorporadoras que divulgaram suas prévias são Eztec, Helbor, Cyrela, MRV, Gafisa, Even e Direcional. O acréscimo no volume de lançamentos foi influenciado sobretudo por duas empresas: a Even, que não havia lançado nenhum empreendimento nos primeiros três meses de 2015 e iniciou o ano com R$ 101 milhões; e a Direcional, que lançou também R$ 101 milhões, ante R$ 20 milhões no período comparado.

Foco na desova dos estoques
A maioria das incorporadoras, porém, preferiu segurar os lançamentos e priorizar a venda dos imóveis em estoque. “Desovar as unidades prontas é a estratégia mais acertada”, afirma Pereira, da Guide. Por um lado, isso garante a entrada de dinheiro no caixa das companhias. De outro, reduz custos com a manutenção dos imóveis vazios – como o pagamento de condomínios e impostos.

O risco, segundo o estrategista da Guide, é que a redução dos lançamentos atrapalhe as incorporadoras, no momento em que o cenário econômico começar a melhorar e os compradores voltarem. Como a maturação de um empreendimento imobiliário demora, em média, dois ou três anos, as empresas precisarão se equilibrar entre vender o que já têm, e não deixar descoberta uma eventual retomada.

(O Financista - Notícias - Empresas - 25/04/2016)

VEJA VÍDEOS SOBRE O ASSUNTO AQUI NO BLOG OU PELO LINK

quinta-feira, 28 de abril de 2016

Portal CBN: Número de imóveis para aluguel dispara e derruba preços

"O mercado parou para a venda e acabou entrando para a locação. [...]" De acordo com especialistas, este cenário de desaquecimento do mercado de imóveis tende a se manter enquanto as incertezas políticas e econômicas persistirem. Com os preços em baixa, a melhor opção para os proprietários é colocar o imóvel para alugar. E para os inquilinos, com o aumento de oferta, é hora de pesquisar e negociar para garantir um bom desconto

Depois de anos de aluguéis em alta, os inquilinos do Rio estão com mais poder de negociação. O motivo é a crise econômica, que derrubou os preços dos imóveis e aumentou a oferta  para locação. De janeiro de 2012 a março deste ano, o número de apartamentos e casas para alugar na cidade subiu 213%. No mesmo período, o preço dos aluguéis avançou 9,13% no Rio, bem abaixo da inflação medida pelo IPCA, que acumulou 32%. E mesmo assim, há imóveis vazios: são 6.449, segundo o Sindicato da Habitação do Rio. Há três anos, eram apenas 2.181 disponíveis. A funcionária pública Iruaci Carvalho é dona de um apartamento em São Cristóvão, que está vazio há um ano. As ofertas que ela recebe para locação são bem abaixo do valor pretendido:

"Acontece que a maioria das pessoas estão inadimplentes. Tem esse detalhe muito importante e eu já disse "não vou alugar meu apartamento para quem está inadimplente". Então não adiantou abaixar o aluguel, a situação ficou a mesma coisa. Está lá o apartamento. Já recebi propostas bem menores, mas não vale a pena porque você vai alugar um apartamento que vale 1300 reais por 500 reais? Eu prefiro ficar com ele vazio".

Mas deixar o imóvel vazio tem o seu custo com contas e taxas de condomínio. Para evitar essa despesa, o aposentado Marcos Mendes resolveu baixar o valor do aluguel dos dois apartamentos que ele têm em Guadalupe. Para fechar negócio, o desconto para os inquilinos chegou a 15%.

"Eu acho que o melhor investimento é o imóvel. Ainda hoje, apesar da violência que estamos no Rio de Janeiro, ainda acho que é o melhor investimento. Devido ao mercado eu tive que demorar um pouquinho. Tive que reduzir um pouco o preço e alugar. E aí eu fiz muita propaganda e consegui alugar".

Mercado frio e parado
De acordo com o vice-presidente do Secovi-Rio, o mercado de vendas vem esfriando desde 2014 e, com isso, o aluguel é uma opção para tentar reaver o dinheiro aplicado. Leonardo Schneider diz que a negociação na hora da compra até pode existir, mas sem abrir mão da burocracia na hora de firmar a transação.

"O mercado parou para a venda e acabou entrando para a locação. O que está acontecendo hoje é que o proprietário talvez esteja mais consciente que ele precisa se flexibilizar para poder alugar aquele imóvel. Mas na documentação a gente nunca recomenda que tenha essa flexibilização. É importante que se tenha um fiador, ou seguro fiança e título de capitalização. É mais, por exemplo, em relação a preço, oferecer algo mais no imóvel, ou alguma coisa que possa se destacar da concorrência".

A produtora cultural Lisiane Mayão aproveitou que a vantagem está com o inquilino para renegociar o seu contrato de aluguel no início do ano. Moradora do bairro de Fátima, ela conseguiu um desconto na renovação de um apartamento de dois quartos.

"Como a gente sabia que o contrato iria acabar, e a gente não sabia se ela iria renovar, a gente deu uma pesquisada em outros lugares. E aí a gente começou a ver e teve essa noção de que as coisas estavam caindo. A gente até chegou a fazer uma obra aqui e não foi descontado e a gente sempre pagou em dia, então eu acho que isso fez a diferença".

De acordo com especialistas, este cenário de desaquecimento do mercado de imóveis tende a se manter enquanto as incertezas políticas e econômicas persistirem. Com os preços em baixa, a melhor opção para os proprietários é colocar o imóvel para alugar. E para os inquilinos, com o aumento de oferta, é hora de pesquisar e negociar para garantir um bom desconto.

(Portal CBN - Rio de Janeiro - 20/04/2016)

VEJA VÍDEOS SOBRE O ASSUNTO AQUI NO BLOG OU PELO LINK

quarta-feira, 27 de abril de 2016

Portal G1: Estoque de imóveis no Brasil sobe a 111,3 mil unidades

De acordo com o índice que considera dados de 19 empresas, no ritmo recente, seriam necessários cerca de 16,6 meses para vender a oferta total

O estoque de imóveis residenciais e comerciais disponíveis para venda no Brasil chegou a 111,3 mil unidades no fim de fevereiro, ante 107,4 mil um ano antes, de acordo com o indicador Abrainc-Fipe, divulgado na terça-feira (19).

Segundo o indicador divulgado pela Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias), o maior patamar de estoque desde que os dados começaram a ser coletados foi em março de 2014, chegando a 115,8 mil unidades. 

No trimestre de dezembro a fevereiro, foi vendido o equivalente a 18 por cento da oferta do período, queda de 4,3 pontos percentuais na comparação anual. De acordo com o índice que considera dados de 19 empresas, no ritmo recente, seriam necessários cerca de 16,6 meses para vender a oferta total.

Entre dezembro e fevereiro, os cancelamentos de vendas (distratos) chegaram a 11 mil unidades, alta de 5,1% no mesmo período um ano antes. Mas no acumulado de 2016 (até fevereiro), o total de unidades distratadas foi de 5.305, 21,7% menor aos distratos observados entre janeiro e fevereiro de 2015, de acordo com o indicador.

Os lançamentos de imóveis entre dezembro e fevereiro chegaram a 16,8 mil unidades, recuo anual de 8,6%. No primeiro bimestre de 2016, os lançamentos subiram 11%. Já as vendas caíram 18,9% no trimestre ano a ano e recuaram 17% no acumulado do ano.

(Portal G1 - Economia - Notícias - 19/04/2016)

VEJA VÍDEOS SOBRE O ASSUNTO AQUI NO BLOG OU PELO LINK

terça-feira, 26 de abril de 2016

Infomoney: 10 motivos para os imóveis continuarem como o mico da vez

Com taxas de juros que permitem um retorno de cerca de 15% ao ano com aplicações financeiras de baixíssimo risco e com aluguéis que somados por um ano não chegam a representar 5% do valor do imóvel, as casas e as apartamentos se transformaram no mico do momento no mundo dos investimentos. [...] Se visitar estandes você vai reparar que as unidades que estão com preço de tabela de R$ 500.000, por exemplo, hoje são negociados por R$ 400.000 ou até R$ 350.000

Os preços dos imóveis ficaram abaixo da inflação nos últimos 12 meses, segundo o índice FipeZap. Nas 20 cidades pesquisadas, os preços só ficaram em linha com a inflação em Florianópolis – nos demais locais, ou ficou abaixo da inflação ou ocorreu queda nominal de preços. 

Com taxas de juros que permitem um retorno de cerca de 15% ao ano com aplicações financeiras de baixíssimo risco e com aluguéis que somados por um ano não chegam a representar 5% do valor do imóvel, as casas e as apartamentos se transformaram no mico do momento no mundo dos investimentos. Quem está tentando vender não encontra comprador a não ser que conceda generosos descontos. Nesse cenário, os estoques se acumulam, aumentando o poder de barganha dos compradores. 

A expectativa de que a presidente Dilma Rousseff sofra o impeachment gerou uma enorme euforia no mercado financeiro e levantou dúvidas se não poderia haver também no mercado imobiliário um rali no preço dos ativos. Tenho pesquisado bastante sobre o assunto, conversado com corretores e visitado estandes de empreendimentos à noite ou nos finais de semana. Também estive há duas semanas no Summit Imobiliário 2016, um evento que reuniu os principais empresários e representantes do setor em São Paulo. Minha conclusão é: não faltam motivos para os imóveis residenciais continuarem menos atrativos que outras opções de investimento. A seguir listo as 10 principais razões:

1 – Os juros do crédito imobiliário estão altos e podem subir mais
Cerca de dois terços dos financiamentos imobiliários no Brasil são feitos pela Caixa Econômica Federal. Em março o banco anunciou mais um aumento generalizado de juros para a compra de imóveis. Por exemplo, a tarifa para quem não tem conta na Caixa passou de 9,9% para 11,22% ao ano mais a TR (taxa referencial) para imóveis até R$ 750.000. Durante o Summit Imobiliário 2016, o diretor de habitação da Caixa, Teotônio Rezende, afirmou que o banco pode voltar a elevar os juros do financiamento imobiliário neste ano. Ele disse que não há previsão para o aumento – até porque o mercado tem aumentado as apostas na queda da taxa básica de juros da economia brasileira, a Selic, de junho em diante. Mesmo assim, no crédito imobiliário a Caixa não trabalha com essa perspectiva de redução dos juros. Com alta de juros fica menos provável que os preços dos imóveis voltem a subir.

2 – Os recursos da poupança estão esgotados
Se a Selic cair mesmo, por que o crédito imobiliário não poderia ficar mais barato? A explicação é que o custo de captação de dinheiro para essas linhas de crédito pode continuar em alta mesmo com a queda da Selic. O grande problema é que não há mais sobra de recursos da caderneta de poupança para emprestar para o setor. Isso é muito importante porque a poupança e o FGTS são praticamente as duas únicas fontes de financiamento realmente baratas do mercado imobiliário. Para cada R$ 1.000 que os brasileiros depositam na caderneta, R$ 650 só podem ser usados pelos bancos para financiar a compra de imóveis. Hoje o estoque total de crédito imobiliário gira em torno de R$ 1 trilhão. Segundo Gilberto Duarte, presidente da Abecip, 46% desse total vem da poupança, 31% do FGTS, 18% de LCI e 6% de CRI. O dinheiro da poupança é barato para o banco porque o poupador recebe atualmente cerca de 8% líquido ao ano enquanto o investidor que aplica em uma LCI pode conseguir até 13% ou 14% líquido ao ano. Só que praticamente todo o dinheiro da caderneta de poupança disponível para o crédito imobiliário já está emprestado, segundo Duarte. “Os bancos estão liberando o que têm, mas não há mais gordura na poupança.” E a caderneta continua sob forte pressão porque quanto mais altos são os juros, menor é o fluxo de investimentos na poupança. Em 2015, a caderneta teve resgates líquidos de R$ 53,6 bilhões. A fuga continuou no primeiro trimestre deste ano, quando R$ 24 bilhões saíram da poupança rumo a outros investimentos mais rentáveis. “Para que pare de haver fuga da poupança, seria preciso uma Selic abaixo de 10%. Acho que os juros vão cair, mas não acho que chegam em 10%”, afirmou Duarte. O resultado é uma forte contração dos empréstimos. Os bancos chegaram a liberar mais de R$ 100 bilhões por ano para o crédito imobiliário, mas ele acredita que, para ser sustentável, esse número caia para cerca de R$ 50 bilhões por ano nos próximos anos. Com redução do crédito passa a ser menos provável que os preços dos imóveis se recuperem.

3 – O governo está reduzindo os programas habitacionais
Os programas habitacionais brasileiros são muito maiores do que foram no passado e os governos em breve não terão alternativa senão reduzi-los. O sócio-diretor da incorporadora Plano&Plano, Rodrigo Luna, disse, durante o Summit Imobiliário 2016, que nos últimos 72 anos os programas habitacionais permitiram a construção de 9 milhões de unidades residenciais. Só de 2009 para cá, período em que estiveram vigentes a primeira e a segunda fase do Minha Casa Minha Vida, foram construídos 4,157 milhões de imóveis por meio desse programa. Então o governo fez em sete anos praticamente o mesmo que havia feito nos 65 anos anteriores. Só que o governo enfrenta graves problemas nas contas públicas. A arrecadação federal teve queda real de 7% no primeiro trimestre deste ano em relação ao mesmo período do ano passado. A previsão para o déficit primário deste ano muda o tempo todo, mas os analistas acreditam que o rombo poderá encostar em R$ 150 bilhões. Para corrigir o problema, ou o governo corta despesas ou aumenta impostos. Como a sociedade não aguenta mais aumentos de impostos, o mais provável é que o governo continue a cortar todo tipo de gasto, incluindo os programas sociais. Isso já vem acontecendo. O MCMV já chegou a receber mais de R$ 20 bilhões em um ano, mas em 2016 deve ter apenas R$ 6,9 bilhões do Orçamento. A redução de programas habitacionais tira a sustentação para uma alta de preço dos imóveis.

4 – O FGTS também dá sinais de esgotamento
A principal fonte de recursos para o programa Minha Casa Minha Vida não é o Orçamento, mas, sim, o FGTS. Neste ano quase 90% do dinheiro para o programa habitacional virá do FGTS, que entrará com R$ 60,7 bilhões em recursos para o MCMV. Só que sobrou pouco espaço para ampliar o papel do FGTS. O fundo já chegou a desembolsar 100% dos subsídios ao programa e o Tesouro pagava o FGTS quando podia. Só que o Tribunal de Contas da União (TCU) considerou isso uma pedalada fiscal e condenou a prática. Antes o FGTS não era usado para financiar a faixa 1 do MCMV, que financia habitações populares para famílias com renda de até 3 salários mínimos. Agora o FGTS vai ser usado para financiar todos os imóveis, mas precisará ser indenizado caso haja inadimplência do comprador. Então a corda já está bem esticada no que diz respeito a usar o FGTS para custear o MCMV. Não há mais muito o que o governo possa fazer. Outro problema é que o FGTS deveria ser exclusivamente usado para habitação, saneamento e mobilidade urbana. Só que o dinheiro dos trabalhadores depositado no fundo hoje serve até mesmo de garantia para linhas de crédito consignado. Medidas como essa só tendem a antecipar o esgotamento da capacidade do FGTS de financiar o MCMV, reduzindo a sustentação dos preços.

5 – Os estoques de imóveis à venda estão muito altos
Marcos Lopes, diretor-presidente da Lopes, a maior imobiliária do Brasil, disse, durante o Summit Imobiliário 2016, que até existem compradores no mercado. “A diferença é que antes eu tinha que falar com 10 clientes para achar um comprador e agora eu tenho que falar com 100.” Ele explica que, nesse cenário de compradores sem confiança, as incorporadoras estão com dificuldade para lidar com os estoques. Apenas na cidade de São Paulo há pouco mais de 26.000 imóveis novos em busca de um comprador. De 2007 a 2013, os estoques permaneceram abaixo de 20.000 unidades, só ultrapassando esse limite de 2014 para cá. Ainda que as incorporadoras tenham promovido uma drástica redução nos lançamentos, os estoques não cedem. “Achamos que 2016 e 2017 ainda serão anos de redução de estoques. Pode começar a melhorar em 2018”, diz o presidente da Lopes.

6 – As devoluções dispararam
A principal dificuldade das incorporadoras em reduzir os estoques é a enorme quantidade de imóveis comprados na planta que está sendo devolvida. Segundo a agência de classificação de risco Fitch, os distratos (rompimento do contrato de compra de um imóvel) representaram 41% das vendas nos primeiros nove meses de 2015. Em alguns casos, a situação é ainda mais desesperadora. Incorporadora que tem ações em Bolsa e divulga resultados a cada trimestre, a Gafisa anunciou na semana passada que o índice de imóveis devolvidos representou impressionantes 72% das vendas brutas no primeiro trimestre deste ano. Você leu certo: os cancelamentos de compra representaram quase três quartos das vendas da incorporadora. Até 2012, o índice médio de distratos não chegava a 6%, segundo o Secovi-SP – ou seja, a situação atual é extremamente atípica. A legislação brasileira estabelece que o comprador pode devolver um imóvel à construtora até a entrega das chaves e receber de volta ao menos 75% do que já pagou – esse índice pode chegar a 100% em casos específicos. O que acontece é que muita gente está percebendo que pagou caríssimo por um imóvel lá atrás e está devolvendo a unidade à incorporadora. Para chegar a essa conclusão, basta olhar o preço de tabela dos empreendimentos à venda na cidade. O preço de tabela nada mais é que o preço de lançamento corrigido pelo INCC (Índice Nacional de Construção Civil) até aquele ponto da obra ou até a entrega das chaves. Se visitar estandes você vai reparar que as unidades que estão com preço de tabela de R$ 500.000, por exemplo, hoje são negociados por R$ 400.000 ou até R$ 350.000. Ou seja, também nos estandes das incorporadoras os reajustes de preços não chegam perto de recompor a inflação. E índices tão altos de distratos só agravam o problema.

7 – O preço do aluguel está em queda livre e deve continuar caindo
Os preços dos aluguéis vêm sofrendo bastante com a queda da renda e do emprego. Segundo a última pesquisa FipeZap, os aluguéis ficaram 4,4% mais baratos nos últimos 12 meses. Considerando que o principal indexador para os aluguéis é o IGP-M e que esse índice apontou inflação de 11,56% nos últimos 12 meses, houve uma retração real de 16% no valor dos aluguéis em apenas um ano. Mesmo após uma correção tão forte, o mercado não deve se recuperar em breve. Em relatório, o analista do banco JPMorgan Marcelo Motta estima que os preços do aluguel ainda sofrerão uma correção real de 5% a 10% devido à fragilidade da economia brasileira. A queda do aluguel afasta os investidores do mercado imobiliário porque diminui a atratividade dessa opção, reduzindo ainda mais a demanda.

8 – A confiança do consumidor é a menor da história
O brasileiro compra em média apenas 1,8 imóvel ao longo da vida. Como o valor de uma residência é muito elevado, essa é uma compra que não deve ser feita por impulso. Em tese, o consumidor reflete bastante antes de fechar negócio é só assina um contrato quando está seguro que terá dinheiro para pagar a aquisição. O índice de confiança dos consumidores, portanto, é uma variável relevante na hora de avaliar se os preços dos imóveis podem ou não voltar a subir. E desde o final do ano passado a confiança do consumidor é a menor da série histórica iniciada em 2005, quando a Fundação Getulio Vargas começou a pesquisar esse indicador.

9 – O desemprego disparou
Já ouvi analistas do mercado imobiliário dizendo que o impeachment da presidente Dilma poderia dar uma injeção de confiança nos consumidores capaz de levar a um aumento das vendas e ao reaquecimento dos preços. É lógico que a solução da crise política é importante, mas não acredito nessa tese devido ao aumento do desemprego e à redução da renda. Segundo o Ministério do Trabalho, o Brasil eliminou 1,853 milhão de empregos nos últimos 12 meses. O resultado é desastroso. Nos piores anos deste século, o Brasil criava pouco mais de 500.000 postos de trabalho a cada 12 meses. A situação atual não tem precedente histórico. Já a renda dos trabalhadores é 3,9% menor que há 12 meses, segundo o IBGE, completando dois anos seguidos em queda. Quem mora em São Paulo gasta em média 14 anos de sua renda para comprar um imóvel – e, mesmo com os possíveis descontos que se possa encontrar, esse número não está diminuindo porque a renda passou a cair. Então pouco deve adiantar um aumento da confiança na economia se os trabalhadores não têm dinheiro suficiente no bolso para comprar um imóvel.

10 – Só o mercado imobiliário não passou por uma forte correção
Os imóveis são os únicos ativos que não concluíram um processo acentuado de correção nos últimos anos. O Ibovespa, principal índice de ações da Bolsa paulista, chegou a 73.516 pontos em 2008, quando atingiu seu recorde histórico. Hoje o índice está próximo a 53.000 pontos – o que representa uma queda de 28% em relação à máxima histórica. O dólar chegou a bater em R$ 1,55 em 2011 e agora está cotado a R$ 3,57, uma alta de 130%. Os juros reais dos títulos públicos caíram para 3,50% ao ano em 2013, mas agora voltaram para cerca de 6,30% mais o IPCA – vale lembrar que quanto maiores são os juros, menor é o valor de mercado de um título de renda fixa. Se o valor de todas as aplicações financeiras despencou nos últimos anos, faz algum sentido os imóveis terem se mantido em alta (ainda que abaixo da inflação) mesmo em períodos desastrosos para a economia brasileira como os últimos 12 meses? E já que os imóveis não caíram enquanto a economia se deteriorava fortemente, faz algum sentido os preços subirem apenas se houver uma leve melhorara nas expectativas? Eu acredito que não.

(Infomoney - Blogs - Infomoney Recomenda - 25/04/2016)

VEJA VÍDEOS SOBRE O ASSUNTO AQUI NO BLOG OU PELO LINK

segunda-feira, 25 de abril de 2016

Veja: Imóveis têm desconto de 30%, condomínio pago e vale-supermercado

Em março, a empresa [Even] chegou a pôr no mercado unidades com desconto de até 50% para unidades em vários de seus empreendimentos. [...] “Aceita-se imóvel como parte da entrada, as parcelas não são corrigidas até a entrega das chaves ou oferecem-se desde ar-condicionado, passando por móveis embutidos ou cozinha equipada, até um ano de condomínio pago ou de compras de supermercado”

Até alguns anos atrás, no auge da “bolha imobiliária”, os paulistanos interessados em adquirir um apartamento novo passavam maus bocados para adequar seus planos ao aumento constante de preço. O consumidor fazia as contas para encaixar a aquisição no orçamento, mas era forçado a jogar fora o cálculo pouco tempo depois, pois o cenário já havia mudado.

A atual crise econômica e a consequente retração nas vendas alteraram bastante esse panorama. Nos últimos tempos, um cenário de drástica redução no ritmo de inauguração de empreendimentos tem beneficiado os compradores. A mais recente Pesquisa do Mercado Imobiliário do Sindicato da Habitação (Secovi-SP) representa um bom termômetro do momento do setor. De um ano para cá, o total de unidades novas oferecidas no mercado na capital paulista foi de 21 200, a menor quantidade desde 2004.

As construtoras brecaram o andamento das obras porque estão com estoque alto na cidade: há cerca de 26 000 imóveis ainda sem proprietários. Por isso, o esforço atual está concentrado em comercializar o que já se encontra disponível na praça. 

Descontos
Os descontos das incorporadoras chegavam, no começo de abril, a 30% sobre o preço dos imóveis “O que está ocorrendo é um ajuste, necessário diante da alta dos últimos anos, motivada pelo aumento do crédito imobiliário”, explica o diretor de vendas da Lello Imóveis, Igor Freire. Com esse quadro, os especialistas no mercado recomendam ao consumidor barganhar o máximo possível. “O momento é de pechinchar, sempre cabe uma contraoferta, e as empresas a estão aceitando”, afirma o presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis de São Paulo (Creci-SP), José Augusto Viana Neto. Alguns paulistanos têm aproveitado a onda.

Com 50% menos lançamentos em relação a 2015, a imobiliária Lopes passou a promover campanhas nas quais várias incorporadoras ofertam seu estoque e com descontos cada vez mais atraentes. Há ainda quem aposte em feirões, como a Even, que oferece condições especiais e abatimentos a partir de 10%. Em março, a empresa chegou a pôr no mercado unidades com desconto de até 50% para unidades em vários de seus empreendimentos. 

Fazendo qualquer negócio
Em outros negócios, as estratégias de promoção variam. “Aceita-se imóvel como parte da entrada, as parcelas não são corrigidas até a entrega das chaves ou oferecem-se desde ar-condicionado, passando por móveis embutidos ou cozinha equipada, até um ano de condomínio pago ou de compras de supermercado”, exemplifica Bruno Vivanco, vice-presidente comercial da Abyara Brasil Brokers, a maior lançadora de imóveis do mercado. Nesse cenário, imóveis prontos e semiprontos — muitos fruto de desistência de antigos compradores — são as estrelas. 

Nos estoques mais antigos, a queda pode chegar a 25%. “Por vezes, é possível negociar reduções maiores. Tudo depende da localização e da quantidade de apartamentos disponíveis no empreendimento”, afirma Marcelo Molari, CEO da empresa de monitoramento imobiliário Geoimovel. Para os especialistas, o momento é favorável sobretudo para quem tem como bancar a entrada à vista ou dispõe de garantia de estabilidade no emprego. “Estamos diante de uma das maiores janelas de oportunidades da para os compradores”, entende Rogério Santos, CEO da ponta de estoque de imóveis RealtOn.

(Veja São Paulo - Especial Imobiliário - 21/04/2016)

VEJA VÍDEOS SOBRE O ASSUNTO AQUI NO BLOG OU PELO LINK

sexta-feira, 22 de abril de 2016

Artigo: Distratos, a grande ameaça à sobrevivência do mercado imobiliário

A dissolução do negócio acontece em duas situações. A primeira quando o comprador não consegue a aprovação total ou parcial de crédito junto aos bancos ou por que perdeu o emprego. Na segunda, simplesmente pede o distrato por entender que o imóvel não valorizou na proporção que imaginava

O tema tratado no 1º Fórum ACIGABC (Associação dos Construtores, Imobiliárias e Administradoras do Grande ABC) de Direito Imobiliário reflete o principal problema que o mercado imobiliário enfrenta na atualidade, que é a questão dos distratos.

Como todos sabem, vivemos uma grave crise política e econômica que impacta fortemente nos pilares principais que o mercado imobiliário depende para se desenvolver que são emprego, renda e crédito, além da confiança tanto do empreendedor quanto do público consumidor e isso reduziu drasticamente a demanda por imóveis.

O que realmente tem nos preocupado não é o baixo volume de vendas, mas sim um fator até então imponderável, que passamos a enfrentar diariamente em nossas empresas em grande intensidade a partir do ano de 2014, que são os altos números de distratos.

Quando uma construtora oferta uma unidade no mercado, ela não está vendendo uma “opção de compra”, ela não está vendendo um “papel”, mas sim algo que demandará uma série de esforços, tempo e recursos humanos e financeiros para ser concretizado.

Para que um empreendimento se viabilize é fundamental que tenha um lançamento bem sucedido em termos de vendas, pois é a partir destas que as empresas montam seu fluxo de caixa para desenvolver as obras para contrair financiamento para produção junto aos bancos, que exigem uma quantidade mínima de vendas e de obras para que iniciem o aporte de recursos.

É justamente aí que reside o problema!
As empresas investem fortemente no lançamento, atingem o volume necessário de vendas superam todas as dificuldades para concluir o empreendimento e quando  finalmente vão concretizar o faturamento se veem surpreendidas pelo alto número de distratos, e ao invés de faturar, acabam tendo que devolver os recursos para os clientes desistentes, a unidade volta para o estoque e a empresa tem grande dificuldade em revender a unidade, que uma vez concluída, requer que o novo cliente tenha que dar a entrada  do imóvel em um prazo reduzido, o que acaba por restringir o acesso para  grande parte do público consumidor.

Isso é extremamente preocupante pois afeta gravemente o fluxo de caixa das empresas que tem uma série de compromissos assumidos contando com uma receita que não se efetivou, gerando um grande passivo, comprometendo seus resultados e até mesmo a operacionalização e conclusão de suas obras, colocando em risco toda a cadeia imobiliária.

A dissolução do negócio acontece em duas situações. A primeira quando o comprador não consegue a aprovação total ou parcial de crédito junto aos bancos ou por que perdeu o emprego. Na segunda, simplesmente pede o distrato por entender que o imóvel não valorizou na proporção que imaginava.

No caso da primeira situação, normalmente as construtoras tem se mostrado bastante abertas a ajudar o cliente oferecendo financiamento direto ou remanejando-o para outro empreendimento de valor menor ou com a data de entrega mais distante de modo que o mesmo possa ganhar “fôlego”. Em alguns casos em que as obras ainda não estão concluídas, no caso de o cliente perder o emprego, as construtoras tem até mesmo oferecido carência de alguns meses no pagamento das parcelas para que o cliente se recoloque no mercado de trabalho;

Já na segunda situação, onde visivelmente há a “especulação” por parte do cliente as construtoras têm sido mais rígidas e só tem aceitado o distrato nos  termos previstos em contrato, que normalmente prevê a retenção de 20 a 30 % dos valores pagos e devolução na mesma condição em foram pagos à construtora. Nesse caso nem sempre é possível o acordo, indo parar várias vezes no judiciário.

Toda essa confusão acontece por não existirem regras claras na lei de incorporações no tocante a distratos, o que dá margem para interpretações diversas.

Esse cenário ameaça seriamente a viabilidade do mercado imobiliário pois traz grande insegurança aos empreendedores que não sentem seguros se as vendas são realmente sustentáveis.

Um efeito colateral disso é a maior rigidez dos bancos na concessão de financiamento a produção pois sabem que as construtoras dependem quase que exclusivamente da concretização da receita de vendas para fazer a quitação dos empréstimos concedidos para financiamento das obras.

(Portal Administradores - Artigos - Negócios - 15/04/2016)

VEJA VÍDEOS SOBRE O ASSUNTO AQUI NO BLOG OU PELO LINK

quarta-feira, 20 de abril de 2016

Portal IG: Preço de locação de imóveis tem queda acumulada de 12,63%

Todas as onze cidades acompanhadas no índice mostraram resultados inferiores à inflação nesse período, sendo que Rio de Janeiro, São Paulo, Salvador, Porto Alegre, Santos e Distrito Federal exibiram queda nominal de preços

O Índice FipeZap de preços de imóveis anunciados no País registrou uma queda nominal nos preços de locação em 10 dos últimos 12 meses, com o acumulado de -4,43%. Se for considerada a inflação medida pelo IPCA para o mesmo período, que atingiu 9,39%, entre março de 2015 e março de 2016, houve queda real de 12,63% nos preços de locação. Ainda segundo a pesquisa, houve queda dos valores anunciados entre fevereiro e março deste ano.

Todas as onze cidades acompanhadas no índice mostraram resultados inferiores à inflação nesse período, sendo que Rio de Janeiro, São Paulo, Salvador, Porto Alegre, Santos e Distrito Federal exibiram queda nominal de preços. 

Com os preços médios anunciados, as cidades do Rio de Janeiro, São Paulo e Distrito Federal são as que tiveram maiores taxas por metro quadrado em março deste ano. Das 11 avaliadas, Curitiba, São Bernardo do Campo e Belo Horizonte são mais baratas.

O índice revelou também que o retorno médio de rentabilidade de locação de imóvel no Brasil em 2016 foi de 4,6%. As cidades com maior taxa foram Santos, Salvador e Recife. Já aquelas com menor rentabilidade de aluguel foram Curitiba, Belo Horizonte e Rio de Janeiro. A comparação de preço de locação com o preço de venda dos imóveis dá essa medida de rentabilidade, avaliando se é interessante ao investidor alugar ou vender o imóvel.

(Portal IG - Brasil Econômico - 19/04/2016)

VEJA VÍDEOS SOBRE O ASSUNTO AQUI NO BLOG OU PELO LINK

terça-feira, 19 de abril de 2016

IstoÉ Dinheiro: Lançamento de imóveis em SP é o menor desde 2004

"É praticamente nada, esse resultado mostra que o mercado está parado aguardando uma modificação do cenário econômico. Não acredito que a gente tenha daqui para frente um mês tão ruim como esse"

Em meio às incertezas na economia e política, as construtoras e incorporadoras colocaram ainda mais o pé no freio no mês de fevereiro. Na cidade de São Paulo, apenas 171 unidades residenciais foram lançadas no período, o menor número já registrado em um mês desde 2004, quando começa a série histórica do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP).

"É praticamente nada, esse resultado mostra que o mercado está parado aguardando uma modificação do cenário econômico. Não acredito que a gente tenha daqui para frente um mês tão ruim como esse", afirma Flavio Amary, presidente do Secovi-SP.

As vendas atingiram 836 unidades, uma queda de 12% em relação a janeiro, mas um avanço de 14,2% na comparação com fevereiro de 2015. "Essa alta se deve muito mais a um esforço de vendas a condições mais vantajosas do que a um aumento da procura pelos consumidores", afirma Amary.

Apesar do avanço nas vendas em relação a fevereiro do ano passado, não dá para dizer que o mercado imobiliário está operando em um ritmo mais rápido do que nos anos anteriores. Nos últimos 12 meses, foram vendidas 20.465 unidades, o que representa 21,7% de queda em relação aos 12 meses anteriores. No mesmo intervalo, o volume de lançamentos atingiu 21,2 mil unidades, uma retração de 37,3%.

Essa combinação entre baixo número de lançamentos e tentativa de destravar as vendas por meio de descontos fez com que caísse levemente o estoque de imóveis disponíveis. Em fevereiro, a capital paulista uma oferta de 26.083 unidades, abaixo da média de 27 mil dos 12 últimos meses.

Ciclo de descontos
O forte ajuste do mercado imobiliário ainda não tem data para acabar. Mas Amary, presidente do Secovi-SP, aponta as perspectivas para o médio e longo prazo.

Se houver retomada da confiança dos consumidores e empresas, ele acredita que esse ciclo de descontos no mercado imobiliário, principalmente nas compras à vista, pode se encerrar.

Números negativos
O retrato de São Paulo, principal mercado imobiliário, é uma amostra do que acontece nas demais regiões do País. Dados de 19 incorporadoras de abrangência nacional, levantados pela Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe) e a Associação Brasileira das Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), mostram que, no trimestre encerrado em janeiro, houve recuo de quase 15% nos lançamentos na comparação com o mesmo período do ano anterior, para 19,4 mil unidades.

Já as vendas apresentaram retração de 16,6% e atingiram 24,3 mil imóveis. O estoque - a oferta final de imóveis - atingiu 111,6 mil unidades. As informações são do jornal O Estado de S. Paulo.

(IstoÉ Dinheiro - Notícias - Economia - 18/04/2016)

VEJA VÍDEOS SOBRE O ASSUNTO AQUI NO BLOG OU PELO LINK