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domingo, 21 de outubro de 2018

Portal Resumo Imobiliário: O mercado imobiliário no fundo do poço


Estima-se que aproximadamente 92% das construtoras brasileiras tenham pedido falência ou recuperação judicial. Outras, tentando apagar o resquício do passado, trocaram de nome numa última tentativa de sobreviver ao tsunami do distrato.  Milhares de engenheiros, arquitetos, administradores e funcionários de campo, perderam seus empregos para a maior crise que a construção civil já vivenciou

Inquestionavelmente, podemos afirmar, com expertise para tal, que a “década de ouro” do mercado imobiliário brasileiro (2005-2015), foi movida pela falta de experiência e amadorismo empresarial. A percepção dos espectadores que souberam apenas de certos acontecimentos do período está muito longe do que foi a realidade do setor. Nos últimos 15 anos, o jogo financeiro e econômico travado no mercado, criou situações amargas e decisões impensadas. Sem dúvida, qualquer mercado do País possui suas particularidades e histórias, mas o que aconteceu no setor imobiliário ultrapassa a compreensão de muitas pessoas.

O Sistema Financeiro de Habitação (SFH), o começo de tudo
O Sistema Financeiro da Habitação (SFH) foi criado em meados da década de 60, pela Lei nº 4.380, de 1964, no âmbito de uma reformulação geral do Sistema Financeiro Nacional. A primeira fase do SFH, que vai de sua criação até a segunda metade dos anos 70, foi o primeiro período áureo do Sistema. Os depósitos em caderneta de poupança cresceram, chegando a ocupar o primeiro lugar entre os haveres financeiros não monetários. Os recursos do FGTS também expandiram como resultado do aumento do nível de emprego e da massa salarial do país. Em seguida, surgiram as Sociedades de Crédito Imobiliário e as Associações de Poupança e Empréstimo, formando o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo – SBPE, integrado por instituições financeiras especializadas na concessão de financiamentos habitacionais, tendo como fontes de recursos os depósitos em caderneta de poupança e repasses dos recursos do FGTS.

O SBPE tornou-se um dos motores do SFH na década de 2000. Aproximadamente 75% dos financiamentos do País são movidos por recursos da caderneta. Exemplificando a importância do Sistema, de janeiro de 2005 a julho de 2016, a poupança já financiou 4.244.205 imóveis em todo o País, sendo a construção de 1.612.483, e a aquisição de 2.631.722.

Unidades em construção
Na mesma linha de financiamento, o interessado pode financiar a aquisição de terreno, bem como a sua construção, ou usar os recursos para construir, concluir, reformar ou ampliar um imóvel. A carta de crédito SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo) utiliza recursos da poupança para o financiamento da construção. Entre janeiro de 2005 e julho de 2018, o SBPE financiou a construção de 1.612.483 unidades no País.

Aquisição de unidades
Um dos principais motivos da atração pelos financiamentos através dos recursos da caderneta de poupança, foram o seu estímulo consumidor que fixava uma taxa de juros máxima de 12% ao ano nos contratos regidos pelo SFH, bem como uma política macroeconômica de incentivo de redução da taxa SELIC da última década, o que aumentou significativamente os depósitos na poupança devido a sua rentabilidade diferenciada. De janeiro de 2005 a julho de 2018, o SBPE financiou a aquisição de 2.631.722 unidades no País.

O pouso forçado do setor imobiliário
Desde janeiro de 2015, o agonizante setor imobiliário brasileiro luta pela sua sobrevivência. Após a manutenção de um mercado forte e robusto por quase uma década, o sistema foi obrigado a enfrentar diversos contratempos que levaram o mercado imobiliário à lona.

Em julho de 2018, o mercado imobiliário brasileiro se equiparou a dados de 2007. Comprovadamente, através dos dados fornecidos pela ABECIP e compilações realizadas pelo Resumo Imobiliário (vide gráficos incluídos nesta matéria), podemos concluir que a retração real foi de 11 anos: a maior crise da história do mercado imobiliário brasileiro.

Atualmente, o setor trabalha com números de 2007 tanto para unidades construídas, quanto às adquiridas através de recursos da poupança (SBPE). No início de 2015, o mercado caiu em depressão ainda não restabelecida. Diversos fatores levaram ao desaquecimento, entre eles podemos citar:

A bolha dos distratos
O começo disso tudo foi a sede insaciável de ganhar, ganhar de novo e voltar ganhar. Nosso mercado foi construído nas fundações amadoras de vendas na planta, que, aliás, são deveras ousadas e imponderadas. Analisando o negócio imobiliário, a venda de imóveis na planta é uma realização puramente brasileira. Outros mercados podem até oferecer tal modalidade, porém em número muito restrito.

No mundo, é comum o incorporador obter o financiamento de todo o dinheiro necessário para se construir um empreendimento, e somente após sua conclusão, efetuar a venda de suas unidades autônomas. No Brasil, os bancos realizam a análise do empreendimento através da quantidade de unidades vendidas, capacidade de pagamento da incorporadora e da viabilidade do próprio investimento.

Em suma, a operação perfeita de uma incorporação seria o repasse de todos os clientes que optaram em financiar o saldo devedor às instituições financeiras, e em contrapartida, a incorporadora receberia o valor a vista dos bancos abrindo caminho para novos negócios e/ou quitação de dívidas, e assim por diante.

Na prática, o mercado brasileiro cresceu em torno do modelo de venda na planta, sem sequer cogitar em regras que o protegeriam em caso de pânico generalizado; afinal nada poderia dar errado…

Com o advento da crise, aumento do desemprego e a incerteza do cenário econômico, o setor seguiu para o “crack” do padrão de vendas da última década. Veio à tona a bolha dos distratos (termo criado pelo site Resumo Imobiliário na matéria de 28 de abril de 2016).

Todos os compradores que investiram anos atrás, e vinham pagando parte do valor do imóvel durante a construção, simplesmente desistiram do negócio imobiliário. A fragilidade era tanta que uma leve gripe tornou-se uma pandemia, em poucos meses. Milhares de adquirentes que incentivaram o crescimento do setor livraram-se de seu ônus, deixando-os com os incorporadores.

O problema é que, após a rescisão contratual, o empréstimo tomado junto ao banco continuava em nome do incorporador. Logo, quando o comprador desistia da compra antes do repasse ao banco, o incorporador assumia integralmente o valor que fora absorvido junto à instituição financeira para a construção daquela unidade. Enquanto o adquirente acionava a clausula de relação de consumo e demandava 100% do que foi pago até aquele momento, o incorporador ficava altamente imobilizado, e devedor de quantias milionárias. O resultado foi devastador. Após uma década de alegrias e negócios mirabolantes, o mercado imobiliário entrou numa queda sem precedentes. Antes poderoso, o setor tornou-se carente de si próprio.

Estima-se que aproximadamente 92% das construtoras brasileiras tenham pedido falência ou recuperação judicial. Outras, tentando apagar o resquício do passado, trocaram de nome numa última tentativa de sobreviver ao tsunami do distrato.  Milhares de engenheiros, arquitetos, administradores e funcionários de campo, perderam seus empregos para a maior crise que a construção civil já vivenciou.

Linhas de financiamento
Há dois anos, o Brasil passou pela maior escassez de crédito de sua história. A política não sustentável de consumo de crédito levou o Brasil a uma parada brusca na concessão de financiamentos imobiliários. Seguindo os preceitos mais primitivos e extrativistas, e sem a menor precaução, consumimos os recursos da poupança (SFH) e do FGTS (Minha Casa Minha Vida, FGTS Pró-Cotista e SFH). Nas últimas décadas, o incentivo governamental à formação de novos meios de financiamento foi desprezível, criando, assim, uma forte dependência da caderneta e do Fundo de Garantia como garantidores da Pátria. Em 2015/16, chegamos a um ponto tão grave que linhas do SFH sofreram adaptações antes de um possível colapso da caderneta de poupança, o FGTS Pró-Cotista foi interrompido em diversas categorias devido a carência de recursos e má estruturação, e o Minha Casa Minha Vida tornou-se um coadjuvante pobre por falta de recursos do Tesouro Nacional.

Além da alteração de diversas linhas de financiamento, a escassez também se mostrou rigorosa nas análises de crédito realizadas por instituições financeiras. Aqueles que usavam o sistema notaram que ser aprovado junto a um banco tornou-se uma tarefa árdua. Com menos crédito para emprestar, extraoficialmente, os bancos realizavam um filtro em suas análises aceitando somente os clientes que lhes fossem oportuno, ou postergando suas decisões de aceite ou recusa até que uma das partes (comprador ou vendedor) desistissem do negócio. Assinar um contrato de financiamento tinha se tornado uma vitória digna de medalha de ouro.

A “industrialização” da incorporação imobiliária
Após tantos anos no mercado, entendo que as construtoras que abriram capital na Bolsa de Valores cometeram uma falha que custou a sua sobrevivência. Obviamente, construção civil não se enquadra ao Fordismo. O nosso sistema de produção não possui linha de montagem, muito menos fabricação em massa. A abertura de capital em busca de maior alavancagem (ou seja mais dinheiro), rotulou a industrialização do mercado imobiliário. Há época, lembro-me ter criado um lema para qualificar a operação dessas empresas: “Lançar, e muito, é preciso”. De fato, a valorização das ações de uma companhia está ligada à quantidade de negócios desenvolvidos por ela, bem como aos bônus que seus executivos recebiam anualmente. Quanto mais se produzia, mais se valorizava. Por isso víamos lançamentos diários em todo o Brasil. Não importava mais a localização, tipologia, ou estudos básicos de mercado, pois o importante era lançar. Os resultados foram empreendimentos mal estruturados, preços invendáveis e condições débeis que detonaram as finanças de todas as construtoras de capital aberto.

A construção imobiliária demanda muita cautela. Não se cresce nesse mercado ofertando milhares de unidades sem os devidos estudos. O bom empresário deve saber acelerar seus negócios, bem como desacelerá-lo, para que não haja uma interrupção brusca em seus planos. Cada empreendimento precisa de uma vida própria, um carinho pessoal para que seus números sejam saudáveis tanto para a companhia quanto para o cliente. Estou certo que o novo mercado irá interromper o ciclo frenético e impaciente de ações em Bolsas de Valores e retornará ao velho e bom jeito de empreender, isto é, empresas menores e enxutas.

Aprendendo com os erros
O mercado imobiliário brasileiro começa a experimentar uma nova fase. Acabou um nicho de mercado de dependia de lançamentos semanais e vendas relâmpago. Retornaram os “velhos investidores”, cujo preceito primordial de compra é custo benefício. O espetáculo não faz mais uma venda. O cliente não aceita mais essa situação.

Prepare-se culturalmente para o novo mercado imobiliário. Repense e reveja seus conceitos. Não existe fórmula milagrosa, basta reconhecer os erros do passado e adaptar-se às condições atuais.

Dentre todos os fatos históricos, podemos dizer com clareza que o mercado sempre persistiu, apesar dos inegáveis percalços. Por ora, nos cabe apenas enterrar os ossos dos velhos tempos, e formatar novos padrões de empreender. Esqueçamos o que passou, e pensemos em uma fase. É fato que momentos difíceis sempre foram enfrentados e dificuldades superadas, entretanto a única e salutar conclusão que tomamos dos acontecimentos passados é que “o mercado imobiliário não acaba, ele apenas se adapta a cada dia”.

(Portal Resumo Imobiliário - Artigos - Opinião Resumo Imobiliário)

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20 comentários:

  1. "92% das construtoras brasileiras em pedido falência ou recuperação judicial"
    Será que é culpa do zapzap também?


    PS: o fundo é mais embaixo, não comprem nada ainda sem descontos de 40% pelo menos

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  2. "maior crise que a construção civil já vivenciou"

    E ainda não acabou, serão anos, talvez década para o setor imob se ajustar após 13 anos de distorção promovida pelo maior partido corrupto da história do planeta.

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  3. (empresas) "tentando apagar o resquício do passado, trocaram de nome numa última tentativa de sobreviver ao tsunami do distrato".

    "Milhares de engenheiros, arquitetos, administradores e funcionários de campo, perderam seus empregos"


    E digo mais: a sobreoferta de imóveis, o estoque imobiliario que se pode observar em sites de anuncios como o fingezap e outros são da ordem de milhão de unidades, talvez milhões

    O shadow inventory é da ordem de bilhões de reais, quer dizer, os passivos imob nas mãos de bancos, financeiras e investidores, sem qualquer garantia concreta, sem liquidez, amargando inadimplencia recorde

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  4. Ouvi falar que uma mansão na Venezuela custa 15 mil reais...
    Ainda assim acho arriscado comprar.
    O fundo do poço no BR será parecido com isso, independente de quem for eleito, o ajuste nos preços é necessário e inevitável.

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  5. Na prática, o mercado brasileiro cresceu em torno do modelo de venda na planta, sem sequer cogitar em regras que o protegeriam em caso de pânico generalizado; afinal nada poderia dar errado…(!!!)

    rzrzrz como diria certo animador de piscina

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  6. O Fim chegou...tragédia anunciada.Irão comer seus tijolos..nem bolha existe mais, e falência bananense na certa, inclusive alguns bancos.Pode vir confisco por ai...

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  7. Preços de Miami aqui na Banânia,desemprego e baixa renda, etc 2019 melhora mas somente se abaixarem preços a 800,00 o m2 acabado viu !!!.Aceitem que dói menos viu !!!

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  8. o Marco Antonio vila denunciou o plano de governo do andrade, na pagina 13 tá lá abertura para um eventual confisco da poupança, e não pensem que imovel é solução, eles planejam confiscar imóvel também. Numa ditadura soçialista, o direito privado é nulo de pleno.


    Se o outro ganhar, serão dias difíceis, não se enganem, porém no caminho certo, e se tudo for bem, daqui uma década poderemos sonhar com uma casa melhor.

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  9. -"A bolha dos distratos"

    -"O começo disso tudo foi a sede insaciável de ganhar, ganhar de novo e voltar ganhar".

    -"Nosso mercado foi construído nas fundações AMADORAS de vendas na planta"

    - ..."que, aliás, são deveras ousadas e imponderadas ... a venda de imóveis na planta é uma realização puramente brasileira". JABUTICABA

    sem comentários.

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  10. Em 2030 os preços serão os mesmos de hoje, senão menores, agora que proprietário, investitrouxas e construtoras estão começando a cair na realidade. Não existe mercado para construir imóveis até 2030. ACORDEM. Infelizmente fico com pena da enorme massa de mao de obra que está e continuará desempregada, a menos que o próximo governador/presidente invista em obras gigantes de infraestrutura.

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    1. sem infra estrutura o país não pode crescer, é só a economia melhorar um pouquinho já começa a faltar luz, porto, estrada, água

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  11. Vencemos mais uma batalha, virão outras tão difíceis quanto, mas unidos nosso dinheiro voltará a ter valor, a pilantragem vai cair, caixa preta do BNDES, Caixa e BB serão abertas, as engrenagens da bolha imobiliaria serão dissecadas. Coitado do otário que investiu numa ilusão, pois bem, por falta de aviso que não foi. RECEBA
    e Arda!

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  12. Primeira fase da batalha cumprida:
    Derrubar no voto a organização criminosa responsável pela maior bolha imobiliára do planeta em todos os tempos.


    Agora é pendurar a faixa no homi, que o vice dele é o melhor seguro de vida que existe

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  13. Apesar da grande maioria, senão todos os comentários serem desanimadores o que vejo hoje no mercado são sinais de recuperação. quando o imóvel é bom e bem situado está girando fácil. Para investidores acho que estamos no momento ideal de compra.

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    1. Concordo plenamente com você.

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    2. um investidor profissional só fala em momento ideal de compra quando quer vender.

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    3. kkkk, não cola mais
      senta que essa naba é sua

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  14. Aqui em Florianópolis existem lançamentos de apartamentos de 70m2 pela 'bagatela' de 650 mil reais. Trabalhador não ganha pra pagar isso. Rico não é idiota para comprar gaiolas a preço de ouro. Estou aqui pensando qual seria o público alvo desses imbecis imobiliários. Vão vender isso pra quem? Ilusão do setor não tem limites. Preço real disso é 270 mil.

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  15. Próximo ato: "A Bolha dos Condomínios!" Quem vai pagar essa conta?

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