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segunda-feira, 16 de abril de 2012

Exame: Brasil vive Bolha Imobiliária

Professores da FGV afirmam que aluguéis frearão alta nos preços e que imóveis são maus investimentos atualmente.

Imóveis são atualmente péssimos investimentos, e o Brasil está assistindo à formação de uma bolha imobiliária. Estas são as afirmativas de dois dos mais respeitados e conceituados professores da FGV-SP. "Eu continuo achando que é uma bolha. Só não dá para saber quando ela vai estourar", diz William Eid Júnior, coordenador do Centro de Estudos e Finanças da FGV, e que sustenta essa posição há mais de um ano. Essa também é a opinião do professor Samy Dana, da Escola de Economia: "Atualmente, o retorno que os imóveis apresentam está muito inferior ao risco", diz.

De abril de 2011 a janeiro de 2012, o Índice FipeZap apresentou um longo ciclo de desaceleração nas altas dos preços.

Na opinião dos dois professores da FGV, os imóveis residenciais estão muito caros, principalmente nas grandes cidades como Rio e São Paulo. O retorno que eles podem dar em aluguéis, portanto, não seria satisfatório, ficando abaixo ou igualado ao retorno da poupança ou mesmo do CDI.

Os preços dos aluguéis esbarram na barreira da renda da população, não podendo subir acima do que as pessoas podem pagar. "Fala-se em déficit habitacional. Sim, mas só porque existe escassez de alimentos, por exemplo, não quer dizer que o preço da comida pode subir infinitamente", compara Samy Dana.

Ele explica que, quando o valor do imóvel e o valor dos aluguéis se distanciam demais significa que o imóvel está caro como investimento. Por meio dos dados do Índice FipeZap, o professor mostra que a alta dos aluguéis não vem acompanhando a alta do preço dos imóveis, o que está tornando a taxa de retorno do investimento cada vez menos atrativa. Desde janeiro de 2008, o preço de venda dos imóveis no Brasil elevou-se 129,5%, enquanto que os aluguéis tiveram alta de apenas 68,4%. A perda do aluguel frente aos preços foi, portanto, de 61,1%.

"Imóvel é um péssimo investimento agora. Nitidamente o preço está lá em cima. Comprar um imóvel para investir agora equivaleria a comprar na alta", diz William Eid. A conta do aluguel é a seguinte: para um investimento em um imóvel residencial ser mais rentável que a poupança, o retorno deve ser maior que o 0,5% ao mês mais TR que a caderneta paga. Lembrando que o rendimento com aluguel é somado à renda tributável do investidor e que a caderneta de poupança é isenta de IR. "Para um imóvel residencial, considerando o risco, o retorno teria que ser de, no mínimo, 0,7% ou 0,8% ao mês", diz Eid.

Ninguém aguenta pagar aluguel nesses níveis. De acordo com o Censo 2010, a renda mensal média de um brasileiro em idade economicamente ativa é de cerca de 1.200 reais - 2.400 reais.

Assim, os aluguéis não poderão mais se elevar, puxando os preços dos imóveis para baixo.

Alerta aos "investidores"
O professor Samy Dana lembra que quem investe em imóveis costuma argumentar que se os ganhos não vêm pelo aluguel, virão pela valorização do bem em si. Na opinião dele, porém, esse é o lado mais arriscado do investimento em imóveis, contrastando com a ilusão de segurança que os brasileiros geralmente têm ao saber que estão aplicando o dinheiro em um ativo físico. "Esse pensamento da valorização é o pensamento da bolha, em que as pessoas sempre pensam que o ativo pode valorizar mais, mesmo após uma alta estrondosa", diz Dana.

O professor desaconselha completamente o investimento em imóveis no atual momento. Ele exemplifica da seguinte forma: se o investidor compra um imóvel de 1.000.000 de reais - o que nos patamares de hoje não necessariamente é um imóvel de alto padrão - e o aluga por 5.000 reais mensais, seu retorno é de 0,5% ao mês. "É o mesmo retorno da poupança, mas com muito mais risco", observa.

Ambos os professores, que possuem imóveis próprios, acreditam que o momento pode ser bom para o investidor vender. Para quem quiser colocar um plano em prática, ele recomenda investir o dinheiro resultante da venda no Tesouro Direto. "Com o retorno do investimento é possível alugar um imóvel até melhor que o que foi vendido", diz o professor.

Contudo, para Dana, a compra de um imóvel próprio não deve ser encarada como investimento, mas sim como a realização de um sonho de consumo legítimo. "Isso passa também pela questão emocional. Se o sonho da pessoa é ter uma casa própria, tudo bem", diz.

         http://exame.abril.com.br/seu-dinheiro/imoveis/noticias/brasil-vive-bolha-imobiliaria-dizem-professores-da-fgv

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9 comentários:

  1. Só queria que alguém me explicasse. Para que serve o indíce FIPEZAP que só traz o valor médio do valor anunciado? Pergunto. E o valor de venda destes imóveis? Parece-me mais um índice especulativo.

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    1. Ésta é a resposta, é um índice criado para retro-alimentar o processo especulativo, induzindo os proprietários, inquilinos e futuros proprietários a aumentarem e até concordarem com esta "valorização".

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  2. Segue link de vídeo sobre o tema:

    http://youtu.be/tkKhI-Yk7C4

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  3. http://online.wsj.com/article/SB10001424052702304444604577338022220941212.html?mod=rss_americas_portugues vale apena ler.

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  4. caramba 200 mil acessos

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  5. Que tal esta notícia ad Construtora líder estar pedindo "falência" nesta ultima segunda-feira, 16-04-2012 ??

    http://www.hojeemdia.com.br/noticias/venda-ou-fus-o-s-o-as-opc-es-para-a-construtora-lider-1.434160

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  6. Como diz o Buffet, só quando a maré baixa, se fica sabendo quem estava nadando pelado...

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    1. Adorei o comentário....não conhecia, vai ter muita gente pelada por ai pelo visto...

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