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segunda-feira, 31 de dezembro de 2012

Especialista denuncia perseguição por falar da Bolha Imobiliária

Prezado (a) leitor (a):

Neste último post do ano, apresentamos um texto (na verdade um desabafo) do Doutor em economia, Adolfo Sachsida, que desde 2008 vem alertando o mercado para a Bolha Imobiliária. Segundo o autor, o tema se tornou um "assunto de risco", tanto para a imprensa (pois envolve a constante ameaça de perda dos anunciantes do setor), bem como para quem tem a coragem de abordá-lo (segundo Sachsida, desde que passou a falar do assunto seus trabalhos de pesquisa vêm sendo desqualificados, e ele passou a ser tratado como "bandido" pela mídia).  

A leitura deste texto, escrito por um especialista, nos dá a devida dimensão do problema, bem como reforça o trabalho deste e de outros espaços dedicados ao assunto.

Ao Doutor Adolfo Sachsida, damos os parabéns, não só pela lucidez e competência técnica de suas análises mas, fundamentalmente, pela coragem em defender suas convicções e seu inalienável direito à Liberdade de Expressão.

Aos nossos leitores, desejamos um 2013 repleto de realizações, e esperamos que aprovem nosso novo formato.

Um grande abraço.

Observador


Bolha Imobiliária: Assunto de Risco - Adolfo Sachsida

O preço dos imóveis no Brasil deu um grande salto nos últimos anos. Em determinadas localidades o preço dos imóveis chegou a subir incríveis 130% em 3 anos (para uma inflação inferior a 20%). Em situações assim, seria de se esperar uma grande atenção da imprensa sobre este assunto.

Apesar da imprensa vincular notícias referentes a bolha imobiliária, essas veiculações ainda são poucas dada a magnitude do problema. Por que a imprensa não está dedicando mais atenção a esse assunto? Minha resposta: esse é um assunto de risco. Envolvendo inclusive a possibilidade de perda de anúncios por parte dos jornais.

Esse post relata minha experiência com entrevistas a respeito da bolha imobiliária. Desde 2008 estudo esse mercado, e desde essa época dou entrevistas sobre o assunto. Minha opiniao permanece a mesma, existem indícios de formação de uma bolha imobiliária no Brasil. Posso estar errado? Sim, claro que posso estar errado. Mas minha opinião é baseada em estudos e análises, não em levianismos ou ganhos pessoais.

O que mais chama atenção nas entrevistas que dou sobre a bolha imobiliária é a agressividade com que sou tratado. Parece que sou bandido. Em determinada entrevista tive que interromper o repórter e perguntar quem estava sendo entrevistado (dado que eu não tinha oportunidade de dar as respostas). Em outra entrevista, o jornalista me escreveu IN-OFF pedindo desculpas pela matéria que tinha saído e que aquilo não era culpa dele. Em outro jornal, a repórter me ligou dizendo que não podia mais fazer matérias comigo (pois havia a ameaça da retirada de anúncios do jornal caso este insistisse em tratar desse assunto). Conheço uma pessoa que foi ameaçada de receber processo judicial caso abrisse um curso sobre “Bolha Imobiliária”.

Outra curiosidade é como meu trabalho técnico é desqualificado por pessoas que no linguajar delas “não são doutores, mas tem a experiência da vida”. Não menos absurdo é o número de pessoas que criticam meu trabalho técnico sem ao menos serem capazes de entender o que está lá escrito. Em determinada entrevista perguntei a jornalista “Você entendeu a parte estatística do trabalho”, e ela respondeu “Eu não li”. 

Não sou o dono da verdade, talvez esteja errado. Talvez não haja bolha no mercado imobiliário. Mas, caso exista bolha, esconder esse assunto não vai ajudar em nada a resolver o problema. Caso não exista bolha, discutir tal assunto não fará mal algum.


VEJA VÍDEOS SOBRE O ASSUNTO AQUI NO BLOG OU PELO LINK

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37 comentários:

  1. Caros Leitores

    Não há mais como esconder o óbvio. Sejamos sensatos, mesmo no caso de não existir a tal bolha imobiliária, temos que levar em consideração que os problemas economicos causados pela falta de capacidade técnica do PT são frutos de excesso de carga tributaria, desindustriaização, falta de infraestrutura dentre outros tantos que demandariam, no minimo, alguns anos para serem resolvidos.

    Porém no curto prazo causarão grandes estragos na economia onde a dispensa de mão de obra é iminente com o agravante do endividamento recorde por parte da população.

    Diante disso, mesmo que a bolha não existisse seria prudente não entrar em dividas de longo prazo num ambiente economico tão instavel e incerto.

    Mas como a bolha imobiliaria é fato consumado, vejo grandes estragos num horizonte proximo. Haverá muitos gritos e ranger de dentes.

    2013 vai ser o ano da verdade e quem estiver liquido vai nadar de braçada!

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  2. Fugindo do assunto veja que em breve os cidadãos que adquiriram estas casas a preços absurdos logo começaram a entrar na justiça já que adquiriram uma casa de 200 mil e logo ela vai valer 100 ou 50 mil . Esse assunto deve assustar aos bancos e imobiliárias que controlam a midia com certeza vai te muito processo para o judiciário . A partir de 2014 e 2015

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  3. Aqui na minha cidade Franca sp a um número gigantesco de prédios e casas a serem entregues entre o fim de 2013 e início 2014 depois de ler seus posts vo espera pra financiar veja q meu pai conseguiu financiamento de 115 000 e pasmem isso só da pra comprar casa de meio terreno na periferia veja bem periferia se puder visite o site anti nova ordem mundial com certeza seus conhecimentos e sua coragem serão muito úteis ..... Obrigado sleber

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  4. Amigos, sem maldade, mas o cara anuncia a bolha imobiliária desde 2008, estamos em 2013 e nada? O descrédito começa aí, apesar da humildade demonstrada pelo doutor. Também não sou contra a manifestação, mas acho exagero a insistência do blog no tema. Entendo que alguns imóveis, principalmente os novos, apresentam preços irreais, mas não será uma crise que irá corrigí-los, apenas uma acomodação natural mês a mês. Com a inflação oficial de 6%aa, economia praticamente a pleno emprego, renda real do trabalhador aumentando sem parar e juros baixos não há condições de redução superior a 30% dos preços de imóveis atuais (salvo exceções que sofram com liquidez). Assumo acomodação para casos extremos (queda no preço mesmo), mas no andar da caruagem não enxergo condições para estouro de bolha, e notícias como queda de 1, 3 ou 5% entendo como desconto para fechamento, e não desvalorização do imóvel. Abraço!

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    Respostas
    1. Sr. Diego, também sem maldade: Como NADA DE BOLHA? E as quedas sucessivas nas vendas e nos preços dos imóveis? E o desempenho das construtoras na bolsa? E o número cada vez maior de placas de vende-se e aluga-se, enquanto inúmeras imobiliárias estão fechando? E os descontos de 40% nos imóveis? QUEDA DE QUASE 50% NAS VENDAS (DADOS DO SECOVI) É ACOMODAÇÃO? Pouco mais de 48% da população economicamente ativa com carteira assinada é pleno emprego??? Renda real aumentando??? SEGUNDO O IBGE, 8,4 MILHÕES DE TRABALHADORES TIVERAM UMA PERDA REAL NA RENDA DE 24,6% ENTRE 2000 E 2010!!!

      E outra: Se não há bolha, se ela não estourou, porque tanto medo desta informação??? Por quê cercear a opinião de um simples economista??? Por que tamanha preocupação em gastar seu precioso tempo com espaços com este???

      Meu caro, até a bolha dos fundos imobiliários já estourou! Assim, acho bom procurar outra profissão, porque, para corretor, você é muito mal informado sobre o seu mercado, e pior ainda sobre macroeconomia.

      De qualquer forma, valeu pela tentativa!

      Feliz bolha em 2013!

      Fábio Martins

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    2. Pôxa, Fábio, vale escrachar, mas não vale humilhar! (rsrsrs) Coitado desse tal de Diego.

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    3. Muito válida a contestação, gostei mesmo! Primeiramente sou a favor da discussão do tema, já aleguei na msg anterior. Para seguir, desconto de 40% não significa queda de 40% no valor dos imóveis, é caso pontual e não considero como argumento, pois os valores nas regiões que acompanho não houve oscilação de -40% nos valores de imóveis.
      Não sou corretor, sou um investidor, que ao notar os 0,41%am pagos pela poupança tem direcionado uma parte do patrimônio à imóveis. Não desconsidero completamente a hipótese de bolha, por isso trabalho apenas com imóveis de baixo valor (os mais baratos possível) e no centro das cidades. Assim, acabo com uma relação aluguel/valor investido alta (ganhando inclusive da poupança), com o patrimônio tendendo a acompanhar a inflação (não espero valorização real) e com liquidez privilegiada, para algum surto de crise.
      Mas volto a afirmar, entendo a possibilidade de existir a bolha bem menor do que não existir. Concordo que existem imóveis caros, que não vão vender e baixarão os preços, mas bolha com imóveis em geral perdendo valor rapidamente não vejo, pelas condições apresentadas. Vou repassar:
      - renda real aumentando (se 8,4 milhões de trabalhadores tiveram perda real entre 2000 e 2010, o que houve com a outra parcela? Mais: uma média que considera os idos de 2000, cheio de crise até 2008 vale pouco na minha avaliação da atualidade, renda de 2010 pra frente certamente é outra história, apesar dessa apresentada não ser ruim.)
      - economia praticamente a pleno emprego (carteira assinada não é o medidor confiável de desemprego. A dificuldade ao acesso a mão-de-obra é generalizada, cartazes de contrata-se não são raros e indicam que quem realmente deseja ou precisa tem espaço)
      - inflação alta (está no teto do aceitável pelo BC)
      - juros baixos (no patamar mais baixo da história, e com promessas de mais reduções!)
      Já temi mais a possibilidade da bolha, mas com estas condições está cada vez mais distante de se confirmar esta possibilidade!

      Abraço!

      Diego

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    4. Excelente comentario Diego.

      Só discordo da parte que voce diz ser investidor, pois estes já sairam do mercado. Só sobraram as sardinhas.

      Sem mais...hehe

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    5. Caro Diego, já que aprecia uma boa discussão, vou apresentar apenas duas contestações, pois as demais já se contradizem por si mesmas:

      Dizer que "carteira assinada não é o medidor confiável de emprego" é desconhecer completamente a legislação, a análise sociológica do tema e os indicadores utilizados para medir os níveis de emprego.

      Trabalho é qualquer atividade executada, remunerada ou não, enquanto emprego é um tipo de trabalho remunerado, de vínculo permanente e formal, prestado a uma organização ou pessoa.

      Assim, quem tem emprego trabalha, mas nem sempre quem trabalha tem emprego, pois este último exige carteira assinada (ou vínculo estatuário, no caso do funcionário público).

      Com relação à suposta escassez de mão de obra, ela ocorre somente para vagas de baixa escolaridade, baixa remuneração e baixo nível de especialização, pois esta camada da população vem sendo, em sua maioria, beneficiada pelos programas de transferência de renda do governo federal.

      Enfim, acreditar ou não no estouro da bolha, é um direito de cada um. Porém, ela estoura para todos!

      Valeu novamente pela tentativa!

      Fábio Martins

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    6. Muito bem, seus apontamentos levam a algo mais elaborado. A bolha nos EUA, por exemplo, esteve ligada a ligada a liberação de crédito sem o devido critério. Pois bem, no Brasil não vivemos esta realidade, pois a CEF (disparado o principal órgão concessor de crédito do país) apenas libera crédito lastreado em renda formal e limitando em 30% a destinação dela para parcelas. Ou seja, a teoria da bolha brasileira perde o principal sintoma, quando comparada a uma real.
      Ademais, pergunto sobre sua visão: qual o impacto da inflação sobre o valor dos imóveis? Pois não vi comentário seu a respeito. (vamos simplificar, favorece ou desfavorece)
      Outro item, os níveis de juros praticados atualmente. Na minha opinião essa queda ainda não foi completamente assimilada pelos rentabilizadores (em 1 ano a Selic baixou de 12,5 para 7,25). Acredito num efeito benéfico para os valores dos imóveis a médio prazo, mais uma força para amenizar a valorização vigorosa dos últimos anos.
      Entendi a sua questão sobre emprego e trabalho, mas isso não significa que contribua para sua melhoria, pois se há uma porção tão grande excluída da formalidade, com as oportunidades momentâneas (economia crescendo e oferta de vagas) a tendência é que o mercado imobiliário passe a incorporar mais consumidores.
      Sendo assim, acredito que estes fatores por si só amorteceram qualquer queda de valores de imóveis, descaracterizando uma possível bolha. Minha questão não é "imóveis estão baratos", minha questão é "não há bolha".
      Coloco as idéias exatamente para discussão, mas a prova da minha crença é que exponho meu patrimônio na idéia.

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    7. Meu caro, os juros estão baixíssimos. A inflação está pressionando. Muito em breve o governo vai subir os juros, que são insustentáveis, pra segurar a inflação. Ou segurar a fuga de dólares do país ao menor sinal de aumento das taxas de juros dos países desenvolvidos.

      Outra coisa, a respeito da concessão de crédito, jamais foi feita de forma tão irresponsável como está sendo feita hoje. Nego usa até a avó pra compor renda. Ou vai me dizer que um camarada com renda de 5K consegue financiar um imóvel de 300K?

      Você também se esquece de que a imensa maioria dos "investidores" que compraram nos últimos 3 anos, compraram na planta, pagando a parcelinha da construtora. Quando chegar a hora das chaves, o camarada estará "comprado", e vai ter que conseguir financiar ou devolver o imóvel. E é aí que a oferta vai ser excessiva, o que causará redução de preços.

      O que sobe o preço é renda combinada com a demanda. Demanda já não há por falta de renda. Qual a conclusão? Encalhe e redução de preços.


      Sobre a bolha dos EUA, esqueça. Ela não se aplica aqui. Os motivos brasileiros são diferentes. O que inflou os preços no Brasil foi o governo com o minha casa minha dívida, o prolongamento do prazo de financiamento e os imóveis na planta.

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    8. Ficou faltando falar sobre o pleno emprego. Já teve a curiosidade de ler sobre a metodologia de apuração do desemprego pelo IBGE? São desconsiderados da conta cidadãos que se declaram subempregados, vendedores de sinais, camelôs, etc. e gente que não trabalha e afirma que já desistiu de procurar emprego rs

      Ou seja, o número é maquiado. O DIEESE, que adota outra metodologia, afirma que o desemprego está em 11%.

      Mas digamos que o número do IBGE está correto. 5,9%. Veja a quantidade de demissões e contratações que estão ocorrendo. Notadamente o mercado está demitindo pra contratar com salário menor.

      Quando deixarem de contratar para simplesmente extinguirem a vaga, a situação complica. Quando o governo não mais conseguir segurar o desemprego, a coisa desanda completamente. Se este fato se der na mesma época em que os na pRanta forem entregues, PLOC. FERROU! Se com renda baixa o mercado já está desaquecendo, sem renda a coisa estoura.

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    9. Desculpe me intrometer na discussão mas é que algo colocado pelo nosso amigo investidor Diego me chamou a atenção.

      Mais uma vez como todos os críticos do conceito de Bolha se valeu do argumento de que o crédito no Brasil é liberado de forma regrada. A partir deste ponto de vista vejo duas contradições em seus argumentos.

      Primeiro se você acredita que o crédito é liberado de forma tão regrada, você deve saber que para isso o indivíduo tem que comprovar renda, atente para palavra comprovar, para comprova-la você tem que estar em dia com o imposto de renda, seja através de declaração ou DECORE, ou no caso de algumas instituições deve ter os recebimentos comprovados pelo banco, soma-se a isso o fato de que a maior parte das instituições irá avaliar suas dívidas e patrimônio.

      Sendo assim alguém que credita a não existência de uma bolha ao fato crédito ser liberado de forma responsável no Brasil não pode considerar emprego informal como parcela integrante na aquisição de imóveis, mesmo se utilizando do argumento de que esses tentariam se aproveitar de "oportunidades momentâneas". Veja bem, qual a probabilidade de um individuo com emprego informal, que a grosso modo são atividades mal remuneradas, conseguir comprar adquirir um imóvel a vista. Considere ainda que uma pessoa que tenha altos rendimentos para arcar com o que é solicitado pelo mercado atual seria alvo fácil do imposto de renda, mas não é o que aparece em dados do IBGE ou da própria receita, pois simplesmente estes indivíduos não existem.

      Segundo, o fato de colocar que o crédito esta sendo liberado para pessoas com emprego informal já abre a possibilidade de estar sendo concedido a pessoas que não tem renda real para arcar com o financiamento. Isso porque se a instituição não sabe de onde vem estes valores e qual será a estabilidade dos mesmos, como pode liberar um crédito para ser pago em 30 a 35 anos? Isso por si só abriria uma possibilidade imensa para o crédito subprime.

      O que eu percebo é que o Diego, como todo individuo contrário a Bolha do setor, caí na mesma contradição já apresentada aqui algumas vezes. Eles colocam que o crédito no Brasil não é subprime como nos países que passaram por crise, aí colocamos que, de acordo com dados oficias, o valor solicitado esta descolado da realidade do brasileiro e por isso as vendas estagnaram o mercado esta em recessão. Somos então interpelados com o fato de que os dados estão errados e que existem muito mais pessoas com renda elevada do que dados oficiais e até mesmo não oficiais, só que estas pessoas não comprovam renda, e aí abre-se de novo a possibilidade para o crédito irresponsável.

      Finalizando, parece que aqueles que defendem a não existência de uma bolha não se decidem sobre quais argumentos são válidos ou reais, colocam pontos que se contradizem como verdades universais. Sinceramente esse tipo de discussão já esta ficando contraproducente, eles apresentam sempre os mesmos argumentos e sempre sem embasamento estatístico ou científico e nos temos o todo o trabalho de contra argumentar esse bando de bobagem vendida pelo mercado imobiliário.

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    10. Vou ser sucinto: se a vó compor renda com um neto, não poderá compor com outro, ou seja, a renda o comprometimento recai sobre renda real.
      Segundo, contar o apoio do mercado informal vendendo seu imóvel, acrescentando sua poupança e adquirindo outro ou se utilizando de algum parente que tenha renda formal para financiar no seu lugar é bem melhor do que não contar. Ou seja, vale o argumento de que a taxa de ocupação real colabora.
      Não vejo contradição entre a colaboração da demanda dos trabalhadores informais e a confiabilidade nos critérios de concessão atuais.

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    11. Prezado Diego,

      Sua informação é maldosamente incorreta e procura criar descrédito sobrfe um especialista

      O doutor Sachida vem falando em bolha imobiliaria desde 2012.

      Agora eu te devolvo a pergunta vc poderia me citar 1 especialista sério, um misero especialista que afirme não existir Bolha???

      Diz aí o nome de um só, mas não vale nome de dono de imobiliaria hein.

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    12. Bom eu não sei se você conhece como o crédito imobiliário é liberado, se já algum dia teve que passar por este processo, sinceramente me parece que não.

      Em relação ao neto financiar um imóvel junto com a vó, vamos combinar que é uma ideia no mínimo ridícula. Primeiro o banco não irá liberar o financiamento, nem a curto prazo e muito menos a longo, pois trata-se de uma pessoa com idade avançada sem condições de compor renda, algumas instituições até colocam idades limites. Segundo, o seguro para financiar um imóvel cresce de acordo com a idade do contratante, nesse caso obviamente seria muito alto. Terceiro, a vó não poderia ser casada, pois no caso de pessoas em união estável só podem compor a renda o marido e a esposa.

      Vou tentar te explicar porque existe uma contradição clara entre a renda relacionada ao trabalho informal e a confiabilidade nos critérios de concessão. Primeiro e principal, trabalhador informal dificilmente declara imposto de renda ou paga DECORE, por si só já teriam muito mais dificuldade em comprovar renda, segundo, o fato de o trabalho ser informal aumenta e muito a possibilidade desse ser de caráter provisório, mesmo que fique por anos, dificilmente o indivíduo ocupara uma função informal por 30 anos e se o fizer dificilmente não seria identificado pela receita federal, isso é claro considerando o valor de renda que é solicitado pelo mercado imobiliário, pois o camelo, vendedor de hot dog, não tem essa renda e não será identificado pela receita. Terceiro, no caso das instituições que liberam crédito pela comprovação de renda nos últimos 3 meses, como é o caso de alguns bancos brasileiros, estes desconsideram se esta é apenas provisória, se esta renda sera estável, quais os riscos envolvidos na atividade exercida pelo contratante e etc.

      Já o trabalho formal é completamente diferente nestes pontos, a declaração de renda é obrigatória, normalmente são profissões bem estabelecidas, com uma renda compatível com as exigências de mercado, com contratos pré-estabelecidos, geralmente atuando de forma legal, com operações financeiras que podem ser comprovadas e existe ainda a presença do fundo de garantia caso o trabalhador seja demitido.

      Sendo assim, o trabalhador informal brasileiro não deveria fazer demanda por aquisição de imóvel, caso fossem respeitadas as regras de concessão, que não são e posso dizer por experiência própria. Como são uma parcela importante do crédito imobiliário acredito que esta pretensa confiabilidade nos critérios de concessão, vendida pelo mercado é uma falácia.

      Se você é mesmo investidor deveria saber que as regras de concessão estão sendo desrespeitadas a torto e direito, até porque foi isso que beneficiou e muito os verdadeiros investidores.

      Vou te citar algumas situações de claro desrespeito a regras de concessão de crédito: quando o crédito é concedido a pessoas com renda informal pelos fatos citados acima, quando é liberado para pessoas com renda formal mas que possuem dívidas que impossibilitam o financiamento, quando é liberado para compra de imóveis extremamente supervalorizados (a instituição avalia o imóvel antes de conceder o crédito e na maioria das vezes sabe que este não vale o valor concedido), quando é liberado para pessoas que maquiam sua renda e despesas, quando é liberado para pessoas que se utilizam do chamado laranja para comprar imóvel, quando você paga um contador para lhe fornecer uma DECORE com a renda desejada.

      Existem ainda várias outras maneiras de conseguir crédito, umas mais sofisticadas que as outras, mas no final das contas o crédito subprime no Brasil é muito maior do que você imagina.

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    13. Anônimo, vamos esclarecer novamente: o informal só participa da demanda com poupança própria ou formalizando seu crédito a partir de alguém de confiança com capacidade de pagamento comprovada. Como antecipei, considero melhor contar com a pressão deste consumidor informal do que não contar. Inclusive a não-concessão de crédito a estes perfis é motivo de credibilidade a qualidade do crédito imobiliário brasileiro.
      Sobre composição de renda, passa por critério gerencial. É certo que vai encarecer, pois o seguro será contabilizado pelo participante mais velho, mas não deixa de ser uma forma de viabilizar a aquisição. E vai bloquear a renda dos participantes em composições futuras, reforçando a credibilidade dos critérios de concessão.
      Quem se baseia em liberação desregrada de crédito e bagunça no tema para defender a existência de bolha está bem por fora. A concessão do segundo crédito é ainda mais burocrática, reduzindo o risco do que era comum nos EUA, um indivíduo com até 10 operações imobiliárias em seu nome!
      Que imóvel está caro, concordo que a maioria sim. Discordo apenas de que haverá qualquer crise de cunho imobiliário. Os preços se manterão por um tempo, com oscilações negativas nos pólos exacerbados, mas a vida continuará normal, sem pânico.

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    14. Sem maldade, quero comprar e ofereço 50% ou menos do que pedem, e se todas as pessoas de juízo que estiverem dispostas a comprar fizerem o mesmo, a bolha vai estourar de vez! Você acredita na teoria do preço infinito, então compra mais a preços altos!

      Meu dinheiro não é capim, sei que os imóveis não valem o preço que está sendo pedido, então é isso ou nada disso!

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    15. Bom Diego, não me baseio na teoria de bolha no setor imobiliário apenas pelo fato da concessão de crédito subprime, assim como praticamente todos este site o faz. O que tentei te explicar é que existe sim crédito podre em todas as instituições financeiras do Brasil, como ficou comprovado pela tranferência de devedores de bancos particulares para bancos públicos recentemente.

      Acredito ainda que este crédito subprime faz parte do processo de bolha, realmente o crédito imobiliário no brasil não chega aos 60% a 80% do PIB como aconteceu nos EUA e e Europa, mas também náo é 6% como coloca a SECOVI e afins, no entanto considere que a distribuição de renda no Brasil é péssima e até por isso um número muito menor de pessoas tem condição de contrair crédito para compra de imóvel o que por si só impossibilita de chegarmaos aos 60% a 80% citados.

      Além do mais, o fato de termos ou não um crédito subprime pouco influi na dinâmica de mercado atual, o que acontece e é o primordial componente da Bolha Brasileira é a existência de um enorme descolamento da renda do brasileiro em relação aos valores solicitados pelo mercado imobiliário e independente se teremos uma crise financeira ou não, os preços teram de cair para alcançar a capacidade de pagamento do brasileiro.

      Agora se você também acredita que ainda exista um número expressivo de pessoas com poder aquisitivo, assim como você acredita que todo o crédito é fornecido de forma limpa e adequada, é simples, me apresente um estudo, estimativa, pesquisa, que aponte a demanda com capacidade de arcar com o custo de imóveis no Brasil.

      Se você é investidor acredito que deva ter estes dados, pois acho pouco provável que alguém invista qualquer valor em algo sem uma perspectiva de mercado.

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  5. Nos EUA o motivo do estouro da bolha foram os financiamentos concedidos a pessoas que apresentavam alto potencial de risco devido a seu perfil de mal pagador. Contudo alguns especialistas e vendedores alegaram "DURANTE TODO O PROCESSO" que a afamada BOLHA não existia, que os preços subiam devido a procura.

    Esse episódio como é de conhecimento mundial foi conhecido como Estouro da Bolha Imobiliária, e as alegações erronêas e falha na interpretação dos sinanis culminou em muita choradeira, perda de bens, fechamento e fusões de Instituições Financeiras sendo que uma era centenária e muitas outras com 6 ou 7 décadas de vida.

    Enfim na Europa houve Bolha Imobiliária e essa estourou.

    No Brasil a Bolha já passou por diversas fases e atualmente se encontra em sua última fase, ou seja os possíveis interessados em adquirir imóveis estão conscientes e aguardando os preços caírem.

    Conclusão não adianta alimentar esperanças de haverá acomodações os preços estão despencando mesmo.

    Vou relatar episódio ocorrido a 15 dias atrás.
    No prédio em que resido havia um apartamento a venda a cerda de 8 meses, sendo que sua garagem estava alugada para mim, a 15 dias atrás o dono do apartamento me solicitou a garagem pessoalmente e ao conversarmos me falou o valor da venda e quando perguntei o porquê dos 40% abaixo do mercado esse simplesmente me explicou da seguinte forma:
    comecei baixando 10% evoluí para 15% não havendo procura fui radical e baixei 30% da linha praticada pelo mercado e me foi oferecido valor "X", que está 40% abaixo do mercado e aceitei, entretando não ficarei pagando condomínio e vendendo por um preço que não aparecem compradores.

    Um abraço a todos e FELIZ 2013.

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    1. E olha que isso aí é só o começo! Já tô até imaginando o carnaval 2013 "Olha a bolha estourando aí gente!!!!!

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    2. Vou te dizer, deve ter vendido por um valor muito inflacionado.

      Se você mora em São Paulo ou Rio de Janeiro é comum vermos imóveis que se valorizaram 3 a 4 vezes o seu valor, portanto se vendeu só com 40% de desconto, vendeu muito bem para ele e muito mal para o trouxa que comprou.

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    3. Concordo, ainda conseguiu vender bem o imóvel, esse imóvel foi vendido em SP.
      Contudo mostra que há consceiência de que os preços são irreais e para passar adiante o 'bolhudo' o preço deve ser reduzido.

      Lembrando que 40% de desconto em um imóvel que se valorizou 200% significa desconto de 120%, de certo que os 80% restantes o comprador teve de absorver.

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    4. Eu só não sei se foi consciência que os preços são irreais ou desespero para conseguir dinheiro.

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  6. O mercado teve um overshoot e isso requer um ajuste dos preços para baixo. O baixo numero de negócios mostra isso. Os proprietários obviamente relutam em aceitar esse fato, que implica em um sentimento de redução de riqueza - como se alguém pudesse vender o imovel e ficar sem nenhum para morar. Os investidores e construtoras é que tem mais a perder, pois tem estoques e uma desvalorização implica em perda real de patrimonio. As construtoras, em especial, além dos estoques temem pelas unidades em construção "vendidas" mas que, diante de uma desvalorização, podem ser devolvidas se os compradores não acharem o negócio viável. Em resumo, todos estão com medo, daí a agressividade. Essa é uma das fases de uma bolha, como não? Se continuar descendo vão ter que aceitar e aí viriam as proximas fases, que podem jogar o mercado na lona.

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    1. Parabéns, excelente comentário!

      Fábio Martins

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    2. Corretíssimo!

      Na frente de minha janela, com visão total, existe uma construção com 25 andares. Vinha num ritmo alucinante a cerca de um mês, com visíveis dezenas de operários e muitas máquinas. Hoje se vejo uma meia dúzia é muito, na verdade cheguei a ver, ao mesmo tempo, dois no máximo (mas acho que deve ter mais). Virou mais um esqueleto em ritmo de tartaruga com sono.
      Certamente querem adiar ao máximo a entrega dos apartamentos, fingindo que estão construindo.

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    3. Cactus

      Devem estar esperando o cimento secar...hehe

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  7. CAro Diego,

    A bolha imobiliaria comecou a ser discutida AMPLAMENTE pela midia dos Estados Unidos em 2004. Alguns especialistas sugerem que o comeco da bolha imobiliaria nos EUA comecou em 2000, sendo que a mesma apenas "estourou" em 2007/08.

    Existe uma defasagem de tempo entre a formacao da bolha e seu estouro. O que eu afirmo em meu blog eh que desde 2008 existem indicicios de descolamento do preco dos imoveis. Contudo, EM ABSOLUTAMENTE TODAS as entrevistas que dei fui bem claro: a bolha so iria estourar depois de um bom tempo. Ou seja, em 2008 eu nao dizia que a bolha iria estou em breve.

    Quando a bolha vai estourar? Ninguem tem essa resposta. Minha analise sugere que a bolha imobiliaria brasileira ira estourar quando os EUA aumentaram a taxa de juros deles. Isso forcara o Brasil a aumentar a taxa de juros daqui, e levara a serios problemas no mercado imobiliario brasileiro. Eu nao sei quando isso ira acontecer, ms tenho um palpite: 2015.

    Cordialmente,
    Adolfo Sachsida

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    1. Prezado Sachida

      A bolha já estourou, ja atingimos o auge.
      Os preços só caem faz meses, seja por desconto, seja queda nos indices, contudo vc deve ter em mente que a bolha se move no tempo mas tbm no espaço.

      Enquanto nos bairros nobres de SP, Rio Bh e Brasilia e Salvador os preços estão perdendo para a inflação+juros há meses, nas periferias o preço ainda consegue subir num ultimo e derradeiro folego.

      O que vc coloca com estouro em, talvez, 2015, seria a fase de desespero e corrida às vendas quando os imoveis deverão voltar ao patamar sustentavel. Onde? Ninguém sabe, mas pra voltar a niveis comaptiveis com a renda em alguns casos seria necessario queda de 80%.

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  8. Acho engraçado é que sempre que um comentarista economico vai comentar sobre bolha eles fazem comparação com o EUA. Comparar poder de compra e pagamento do EUA com o Brasil??? a Bolha no EUA estourou por causa do credito facil e quando caiu os preços os compradores NÃO QUERIAM PAGAR PELO PREÇO ALTO (NÃO PAGOU PORQUE NÃO QUIS)....aqui no Brasil não é porque não quer pagar pelo preço alto e sim porque não tem poder de pagar as contas. Tem banco emprestando dinheiro por 30 anos sem saber que o cliente ja esta atolado no cartão de credito, ja esta pagando carro zero e outros bens de consumo. Então cada pais estoura sua bolha de uma forma diferente, esse negocio de comparar EUA com Brasil é blá, blá, blá..... e ainda tem uns comentarista da globo que compara a bolha com o PIB do EUA e Brasil... gente, compara PIB do EUA com o Brasil???...é muita arrogancia.

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    1. Estava a pouco no Bradesco conversando com minha gerente. Dei uma puxada na lingua dela e ouvi o que era de se esperar !!! Nos termos dela " O povo tá desesperado ".É dívida no cartão, no cheque especial, carnê do carro, prestaçao da casa , IPTU e etc e que eu nem imaginava a situaçao que tá rolando . É feia prá mais de metro.Antes o banco premiava quem captasse o cliente e hoje é quem recupera o credito. Completando perguntei sobre os financiamentos imobiliarios e palavras dela " terrivel" o que tem de inadimplente não é brincadeira, não estão dando conta de pagar e o volume será muito alto de imoveis no leilao este ano. Fim de papo.

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  9. copiei do blog do Sachida
    Anônimo Anônimo disse...

    Prezado
    Sachida

    Estudo mercado imobiliario a 20 anos e tenho extensos negocios na área

    Posso te afirmar com toda a certeza, a bolha estourou em meados deste ano que se finda, porém as quedas de preços estão maquiados como descontos de até 40%, uma queda muito forte, pra vc ter uma idéia no auge do despair americano caiu 18% no yoy.

    Em 2013 temos um cenário com todas as condições tenebrosas

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  10. Companheiros do blog, estamos acompanhando na mídia notícias em que comprovam a desaceleração do mercado imobiliário. Jornal Hoje da globo como coloquei em outro tópico como exemplo, Jornal Odia e etc.
    Agora abro o jornal Odia ontem e me vem uma matéria dizendo que o preço do metro quadrado aumentou 15 %, só podem
    Estar de brincadeira com a nossa cara. Como pode eu ter um produto que não está vendendo e vou colocar mais caro. Começo a desacreditar nas matérias dos jornais, é muito provável uma influência das contrutoras e imobiliárias nessas matérias.
    É só acompanharmos os preços dos imóveis anunciados em classificados para comprovarmos o que estou falando, nada se vende e os preços só caem. Vejam a matéria mentirosa no jornal odia de hoje.
    Daniel Vicente

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    1. Anônimo, infelizmente, essa realidade já atingiu a maioria dos grandes veículos. Quem diria que o Estadão, famoso por sua independência e isenção, também se transformaria num mero "anunciante" do setor imobiliário. Quem hoje navega pelo link "imóveis" do Estadão (www.estadao.com.br), vai encontrar notícias fabricadas, completamente descoladas da realidade. Além disso, por uma exigência dos anunciantes, eles não estão mais permitindo comentários nas notícias sobre o mercado imobiliário, para evitar os questionamentos e protestos dos leitores. Enfim, salvo alguns poucos veículos, jornalistas e especialistas realmente independentes, o resto todo consta da "folha de pagamento" dos Secovis e Sinduscons. Mas não há porque desanimar, pois a mentira tem perna curta, e se até o governo federal já está recorrendo a "manobras contábeis" para fechar as contas, o que dirá do setor de construção.

      Fábio Martins

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  11. Eles ainda falam que é o momento oportuno para os proprietários venderem, é brincadeira, só pode.

    Quem será o doido que irá comprar com esses preços.“ Quem comprou comprou e quem vendeu vendeu já era."

    Daniel Vicente

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  12. Senhores, cuidado com o fanatismo, antes de mais nada.

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