O valor recuou também em novembro, para R$ 0,32. Não foi propriamente uma surpresa, uma vez que já estava previsto o fim da garantia de retorno concedida por 48 meses contados a partir da posse do imóvel pelo fundo, que tem 30% do empreendimento. Esse rendimento representa, na verdade, o lucro real do negócio.
Em termos percentuais, levantamento da consultoria Fundo Imobiliário mostra que o retorno da carteira com dividendos (o "dividend yield") em 12 meses caiu de 13,5% até setembro, antes de a garantia de retorno terminar, para 5,34% até o mês passado. Como resultado, a cota amarga desvalorização em bolsa. Desde o pico mais recente, de cerca de R$ 93, alcançado em abril, a queda já ultrapassa os 22%, para R$ 72 - no lançamento, a cota foi vendida por R$ 100.
Outro exemplo é o Floripa Shopping, que possui 38% do centro de compras de mesmo nome, na capital de Santa Catarina. O shopping já foi finalizado, mas ainda conta com garantia de rentabilidade mínima de 0,88% ao mês sobre o valor de emissão (R$ 1 mil), oferecida pela Plenaventura Participações, até a distribuição de outubro de 2013.
O shopping enfrenta hoje uma vacância de 5%, considerando lojas vagas aguardando documentação e em reforma. E sua receita ainda está longe de ser suficiente para alcançar o valor mínimo de distribuição. Em novembro, para pagar um rendimento de R$ 8,80 por cota, o Floripa Shopping precisava gerar um lucro de R$ 442 mil, mas só obteve R$ 194,6 mil, segundo relatório do fundo. Assim, a rentabilidade real no mês ficou em 0,40% sobre o valor de emissão, praticamente metade do retorno mínimo oferecido.
Ainda no grupo dos que mostram perdas na bolsa está outro fundo com garantia de retorno. Trata-se do RB Capital General Sulacap. A carteira possui uma participação de 44% no Parque Shopping Sulacap, empreendimento ainda em construção no Rio. A inauguração do centro de compras está prevista para agosto de 2013 (inicialmente era maio).
Com a queda do juro, o rendimento distribuído pelo fundo em termos absolutos também diminuiu. Em novembro do ano passado, a carteira distribuiu cerca de R$ 0,75 por cota, valor que caiu para R$ 0,52 no mês passado. A cota, que valia R$ 89,2 há 12 meses, hoje está em R$ 82,5.
Rodolfo Amstalden, analista da Empiricus, alerta: a cota acumula perda motivada pela dificuldade de as receitas aumentarem a ponto de atenderem o piso de lucro de R$ 442 mil. "Àqueles que quiserem aproveitar a bela distribuição de proventos em 2013, recomendamos cuidado com a possível quebra estrutural no fluxo de caixa, dada a iminência do fim da mamata garantida".
André Freitas, responsável pela gestão dos fundos imobiliários da Credit Suisse Hedging-Griffo (CSHG), diz que o investidor precisa conhecer o ativo que serve de lastro para a carteira e avaliar se ele tem potencial para perpetuar a renda mínima que está sendo oferecida. "É preciso ter um cuidado ainda maior com os fundos de renda garantida para não correr o risco de principal. Se há queda no rendimento, a cota perde valor".
Ele lembra que o retorno garantido é um instrumento para viabilizar aquisições de empreendimentos que ainda não se estabilizaram, ou porque estão com aluguel defasado ou porque estão em fase de construção, diz Freitas. "O mecanismo é válido para capturar um ganho previsto para acontecer num futuro próximo". Segundo Michaluá, da RB, é importante avaliar a qualidade do ativo e a composição de sua receita para ter segurança de que o rendimento pode se manter no nível inicial ao longo do tempo.
Para Amstalden, da Empiricus, o setor que inspira mais cautela entre os fundos com renda garantida é o de shoppings. Além de ter de buscar um número muito maior de locatários para absorver o espaço relativamente a um prédio corporativo, que pode ser ocupado por alguns grandes inquilinos, os shoppings têm um período de maturação.
Tudo gira em torno das premissas usadas para estimar os valores do aluguel e aquisição dos imóveis, segundo os especialistas. Quanto menos conservadora, maior o risco de frustração. E isso não é restrito aos fundos com renda garantida. Outro caso emblemático envolve o fundo Hospital Nossa Senhora de Lourdes. Em outubro de 2011, o locatário enviou ao administrador da carteira proposta para reduzir o valor do aluguel em 33%, que foi rejeitada. O locatário fez nova tentativa, ao propor redução de 22%, também negada. O hospital chegou a atrasar o aluguel e desde o início deste ano paga parcela correspondente a 80% do valor vigente, amparada em decisão liminar enquanto tramita ação revisional de aluguel.
(Valor Econômico - São Paulo/SP - EU & INVESTIMENTOS - 13/12/2012 - Pág. D3)
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Situação no Rio de Janeiro não deixa mais dúvidas sobre crise imobiliária. Confira hoje na matéria do jornal Odia. Descontos são atrativos para compra de imóveis.
ResponderExcluirConstrutoras já não tem com esconder crise!!!
Confira hoje 27/12/12.
Daniel Vicente
Eu acho que aí é que está o pilar mais fraco de todo esse circo montado no mercado imobiliário nos últimos anos.
ResponderExcluirSe tem um setor não mais fraco, mas muito mais suscetível a mudanças bruscas é o setor de investimentos e acredito que caso vejamos uma fuga de capital no futuro, isso pode desestabilizar todo o setor.
Já imaginávamos que proprietários, imobiliárias, construtoras e até bancos tivessem muito mais cautela em se desfazer de seus imóveis, mas estes fundos que além de tudo tem forte participação internacional, precisam apenas de uma sinalização concreta de que o mercado entrou em crise para fugirem todos ao mesmo tempo.
Não sei, mas tenho a impressão que tudo esta acontecendo mais rápido do que pensávamos, parece-me que todos os fatores que apontam para uma crise se intensificarão nos últimos 3 meses. Todos os dias vemos uma notícia nova sobre o assunto e fica difícil encontrar hoje uma pessoa, que não esteja estritamente ligada ao mercado, que defenda a atual política de valores.