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domingo, 6 de janeiro de 2013

Os alertas da imprensa sobre a Bolha Imobiliária - Parte I

Em nosso último post de 2012, mostramos que falar da bolha imobiliária virou um "assunto de risco", tanto para imprensa quanto para os especialistas.

Assim, neste primeiro post de 2013, vamos apresentar a primeira de uma série de matérias que mostram como a imprensa especializada vem, à base de muito eufemismo e criatividade, alertando o mercado sobre a bolha imobiliária. 

Diz o ditado que "para bom entendedor, meia palavra basta", será?


Exame: Construção pode ter crescimento limitado por preço do imóvel

Alvo de um dos mais recentes movimentos do governo federal para impulsionar o desempenho do país, o setor imobiliário figura como uma das apostas da presidente Dilma Rousseff para colocar a economia de volta nos trilhos, mas o segmento pode ver nos preços elevados um fator limitador do crescimento em 2013.

"A principal questão gira em torno de preços e da dificuldade das famílias comprarem um imóvel que caiba no orçamento", afirmou a economista Ana Maria Castelo, da Fundação Getulio Vargas (FGV).
"A decisão de compra pode ser adiada com o consumidor à espera de estabilização (de preços), já que a inadimplência alta vem resultando em menor renda disponível", acrescentou a economista.
Embora o consumo no país tenha começado a se recuperar na segunda metade de 2012, após sofrer desaceleração generalizada desde o fim de 2011, a população se encontra diante de um cenário de alto endividamento e inadimplência em patamares elevados, resultando em maior cautela e numa inibição da demanda no mercado imobiliário.
Segundo dados da Confederação Nacional da Indústria (CNI) em parceria com o Ibope, 60% da população brasileira pretende reduzir o consumo porque teme uma retração da economia. Também conforme a CNI, 41% das pessoas possuem dívidas, sendo que 42% delas já alcançaram o limite de comprometimento do orçamento.
"Uma questão para a qual não está se dando importância é o nível de endividamento muito elevado da população", disse o presidente do sindicato da habitação na capital paulista, Secovi-SP, Cláudio Bernardes, para quem o desempenho do setor imobiliário está diretamente ligado ao crescimento da economia. "Se a economia vai bem, o mercado imobiliário vai bem também." 
Ainda que representantes do setor insistam em afirmar que os preços de imóveis não caem, as recentes medidas de incentivo divulgadas pelo governo podem contribuir para que eles parem de subir.
O governo divulgou no início de dezembro um pacote de medidas para a construção civil, que incluiu desoneração da folha de pagamento, redução de impostos e linha de capital de giro com taxas de juros mais baixas.
Tais medidas tendem a se refletir principalmente em menor pressão de custos para as construtoras, que vêm lutando para equacionar estouros de orçamento.
"As empresas, que repassavam o aperto de margens no preço, poderão praticar valores mais competitivos", disse o analista Wesley Bernabé, do BB Investimentos. Apesar de serem apontadas como positivas para o setor, as medidas apresentadas - e ainda não detalhadas - resultaram em incertezas entre agentes do setor que não conseguem dimensionar o real impacto para as empresas e para o mercado como um todo.
Umas das principais dúvidas envolve a desoneração em folha também para terceirizados, visto que muitas construtoras recorrem a essa opção para driblar problemas com a mão de obra.
"Muitos pontos ainda não estão claros, ainda falta um detalhamento. E o impacto (das medidas) não vai ser imediato", acrescentou Bernabé, lembrando que o setor opera em ciclos longos, de até 36 meses.
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10 comentários:

  1. Apesar da queda de preços estar sendo disfarçada pelos "descontos" e "preços mais competitivos", os mesmos players de mercado que juravam de pés juntos até 6 meses atras que o mercado imobiliario teria valorização de 30% pelos proximos 15 anos, agora vem a público defender que os imoveis não caem de preço.

    Vejamos:

    - Não é que os imoveis não caem de preço; Eles não podem cair, pois de outra desta forma as construtoras veriam seu patrimonio encolhido e suas dividas bilhonarias superando seu patrimonio, o que as colocaria em serias dificuldades em continuar financiando seus empreendimentos, refinanciando suas dividas e sustentando credibilidade aos acionistas na bolsa;

    - Outro ponto importante é que não há mais pessoas com renda suficiente e em numero significativo para continuar sustentando esse mercado nos atuais patamares de preços; Ninguem consegue manter uma empresa aberta, mesmo que seja uma lojinha de 1,99 (Dilma sabe disso), sem fazer negocios, girar mercadoria e ter fluxo de caixa.

    Portanto, caros colegas, sinto dizer, mas:

    "GAME OVER!"

    Apertem os cintos, turbulencias fortes à frente!

    Ass: CHARLES

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  2. Excelente comentário, Charles. Também acho que as maiores âncoras para a queda dos preços sejam as próprias construtoras, indistintamente. Em princípio elas não deveriam temer tanto as quedas de preços, uma vez que isso acionaria novamente o mercado e é de produzir e vender imóveis que elas vivem. O lucro corresponde à margem multiplicada pela quantidade vendida. Uma margem elevada, porém com uma quantidade vendida muito baixa não deve ser a melhor combinação para maximizar o lucro. Melhor uma margem menor que um mercado congelado. Entretanto, tem um complicômetro aqui: como elas tem um ativo enorme na forma de terrenos e imoveis em construção, vendidos na planta ou não, uma queda generalizada de preços pode ser muito perigosa. Assim, elas naturalmente resistem à queda, e isso é uma questão de sobrevivência. Resultado: o numero de negócios se reduz, como parece ser o caso que estamos vivendo nesse momento, o que é um sinal claro para quem acompanha qualquer mercado. O mercado passa a aguardar alguma novidade para começar a se mover novamente. O tempo ajuda as empresas a se livrarem dos estoques problemáticos. Ao final, as que conseguirem sair dessa posição de excesso de estoques poderão ajustar seus novos lançamentos aos valores que o mercado está disposto a pagar e voltar a girar. Vão sobreviver as que completarem a transição antes. Aquelas que, ao final, ficarem com o mico, podem quebrar. É um processo Darwiniano. Uma possibilidade remota seria a entrada de novos players, i.e., novas construtoras que não tivessem esse problema e poderiam entrar no mercado e precipitar o fim do jogo. Me parece que o jogo em andamento é "ganhar tempo e se livrar dos estoques". Enquanto isso, todos torcem para que alguma novidade redirecione o mercado. Se nada acontecer, passado o tempo de ajuste os preços tem que cair para a realidade. Até lá, dá-lhe desconto.

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  3. Correção: O tempo ajuda as empresas a se livrar (*) dos estoques problemáticos.

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  4. Acredito que o fator exposto pelo Charles,de que os imóveis não podem cair de preço pois isso encolheria seu patrimônio e tornaria a dívida já bilionária destas muito maior, é a principal explicação para manutenção dos patamares do mercado atual. Isso foi amplamente debatido na crise espanhola, na qual bancos, construtoras, imobiliárias e fundos, não só mantiveram os valores de imóveis, como ainda aplicaram aumentos sobre o valor na tentativa de maquiar seus balanços e agora após anos de crise instaurada os imóveis começam a ter quedas reais nos valores.

    Eu penso que no Brasil não será diferente, veremos uma tentativa desesperada de manutenção dos preços e até aumentos, não para tentar vender uma unidade e angariar margens de lucro maiores, mas sim uma dissimulação para esconder prejuízos e continuar a receber investimentos e incentivos.

    Como já coloquei aqui antes, eu acredito que a menor preocupação do mercado imobiliário seja vender o imóvel ao consumidor final.

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  5. Complementando o excelente comentario do Charles

    O que eu estou vendo são os investidores acionarem o planoB, alugar o imovel a espera de que o mercado vá reagir num futuro distante.

    Pois bem, a onda de imoveis novos colocados para aluguel está sobreofertando o mercado e derrubando os valores pedidos em anuncios. Acompanhando o mercado é possível encontrar gente disposta a dar descontos de até 50% só pra se livrar do condominio e IPTU, (que alias vence agora. Um amigo me contou que viu uma oferta de 100% de desconto, só rpa se livrar do condominio de mais de mil reais.

    Quanto a esperança dos investidores numa reviravolta do mercado poderiamos citar que na Espanha, irlanda, japão, EUA, e outros, estão esperando há anos pelo milagre, mas infelizmente os preços mesmo que parem de cair, jamais voltarão ao patamar anterior devido a uma sociedade traumatizada pelo colapso.

    Quem tem dinheiro, melhor deixar na poupança, rende pouco mas vc não corre o risco de perder 50% do principal.

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  6. O momento para os investidores é de agonia.

    Haja vista que os próprios corretores não falam mais em valorização e sim em estabilização. Digo isso por ter ido visitar um imóvel este fim de semana na Zona Norte de São Paulo e quando perguntei a corretora se o mercado continuaria a valorizar ou iria estabilizar, ela de pronto me respondeu que iria estabilizar.

    Para um corretor aceitar esse fato é porque está passando por momentos agonizantes.

    Para negociação os preços já despencaram basta aguardar que em breve veremos o FIPEzap reduzir ou cair no descrédito. Em BSB começou a cair e já apresenta sinais de fadiga por parte dos proprietáios.

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    Respostas
    1. o fipezap é uma piada, não só os preços, mas TUDO o que está lá.

      Vc vai na maior boa vontade pesquisar lá, escolher a sua casinha, o seu lar, e aí descobre que 80% dos anuncios ou é falso, ou endereço errado, ou endereço de imobiliaria.


      Voltei a usar o velho e bom jornal

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    2. Sou corretora e o primeiro lugar que se viu a bolha foi em Natal RN os imóveis estão despencando, apartamentos que antes eram vendidos por 380.000 hoje vc acha por 200.000 e olha vai abaixar, sou de sp morei lá por 3 anos e tenho certeza que este ano de 2013 vai ser difícil não só para Natal como para todo o resto do Brasil.

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    3. Prezada corretora, tbm trabalhocom imoveis e obras há mais de 20 anos e nunca vi uma situação similar no país. Pessoas com a cabeça no lugar pararam de adquirir imovel nos ultimos 5 anos e passaram a apenas vender. Exceto os "especuladores na planta" ninguem teve lucros nesse período, o mercado é uma grande ilusão e sai caro participar da brincadeira. Os ajustes de preço são bem vindos para nós todos, compradores, vendedores e intermediadores. Alguns especuladores vão / já estão perdendo muito dinheiro. Azar!

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  7. Aqui em Taguatinga/DF tá cheio de casas em bons setores para vender. Numa única rua encontro às vezes 10 casas para vender. O preço ainda está alto. Tudo parado...haja renda...

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