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quarta-feira, 20 de fevereiro de 2013

A tragédia anunciada dos fundos imobiliários

Os fundos imobiliários Panamby (PABY11) e RSB 1 não vão pagar rendimentos no mês de fevereiro, segundo comunicado ao mercado da Brascan e da NSG Capital, responsáveis pela gestão dos fundos.

A Brascan, gestora do Pananby, disse que os rendimentos referentes ao mês de janeiro não serão pagos porque o fundo registrou despesas maiores do que as receitas no primeiro mês do ano, inviabilizando o pagamento de proventos. Já o responsável pela gestão de fundo imobiliário na NSG Capital não foi encontrado para comentar o assunto.
Só nesta semana, outros dois fundos imobiliários anunciaram problemas na distribuição de rendimentos referente a janeiro. O Europar (EURO11) informou que não pagará rendimentos e o Caixa TRX Logística Renda (CXTL11) disse que a distribuição será menor, ambos devido à inadimplência de locatários.
Além disso, no último dia 15, a gestora de recursos Rio Bravo destacou, em sua última carta aos cotistas, que os investidores devem fazer uma análise criteriosa antes de investir. “Aconselhamos nossos investidores a serem cada vez mais cautelosos em suas análises de investimento. Com o crescimento do mercado e a entrada de novos gestores, através de novos fundos, faz-se ainda mais essencial analisar cada fundo em particular, seus ativos, região-alvo e perspectiva de rentabilidade, tendo em vista que está cada vez mais difícil encontrar excelentes oportunidades, como nos últimos anos”.
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11 comentários:

  1. Antes de deixar meu comentário gostaria de dizer que acredito piamente na bolha imobiliária. ok? Sem pedradas! Agora vamos ao assunto.
    Meu pai(que também acredita na bolha) tem imóveis comerciais a 30 anos e as vezes acontece de inquilinos deixam de pagar o aluguel, por diversos motivos. Isso quando os imóveis estão vagos e não vem o aluguel, só contas pra pagar das despesas. A mesma coisa acontece com os FIIs, eles não são renda "fixa". E é o caso dos FIIs em questão.
    Assim como existem imóveis comerciais com péssima localização e inquilinos ruins, acontece o mesmo com FIIs. Sou investidor de FIIs a mais de 5 anos e conheço bem o mercado.Não é justo nivelar o mercado por essa notícia. Nem a matéria original leva o título de "trajédia anúnciada".
    Tem muita porcaria sendo lançada "sim" pra enganar iniciantes, e muita genta vai cair. Mas posso garantir que existem excelentes FIIs, administrados por gente competente e que vale a pena o investimento ( desde que se compre no valor correto). É um mercado pra quem estudou, estuda e conhece, assim como aconselha a matéria. Fica minha dica pra quem quiser se apofundar no assunto e diversificar carteira.
    Observador, um abraço !

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  2. Caro leitor:

    Compreendemos e respeitamos seu comentário, bem como concordamos com as suas colocações em relação à qualidade dos fundos.

    Porém, nosso objetivo é alertar pessoas que não têm (ou têm pouco) conhecimento do assunto (o que não é o seu caso), para que não sejam vítimas de mais um dos "modismos" lançados pelo mercado imobiliário.

    Quanto ao título da matéria, conforme já informamos em posts anteriores, quando entendemos ser pertinente, nos reservamos o direito de alterá-lo, mantendo sempre sua referência com a ideia principal do texto. Além disso, informamos a fonte para que os leitores, assim como você, possam fazer suas análises.

    Agradecemos pela sua contribuição, e fique à vontade para nos enviar críticas e sugestões.

    Um abraço,

    Observador

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  3. Isso aí que vcs estão falando é balela.

    Uma vez que se instaure a fase do "Despair" (desepero) vão todos pro buraco, fundos bons ou ruins, efeito manada geral.

    Na bolha americana até a GM que nem imovel fabrica quase foi pro buraco, vejam por vcs mesmos as quedas na petrobras, empresas Xs, a bolsa indo abaixo de 55 mil pontos e no ano passado os especialistas falavam que a bolsa ia atingir 200 mil pontos. Até o tesouro direto está dando perdas monumentais. Os mais alavancados serão os que mais vão cair: primeirissimo lugar para imóveis, veremos quedas de 80% e quedas pra valor ZERO, outros vão cair no negativo, valer menos que a divida atrelada a ele.

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    1. Quero ver como se comportará o EPR (especialista de porra nenhuma) Ricardo Amorim, quando a primeira grande construtora falir!

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  4. A quebra de uma ação ou de uma cota de fundo pode levar à quebra de uma empresa?
    Fábio Portela dpo pequenoinvestidor.com.br
    com algumas adaptações

    Qual a relação de causalidade entre o preço de uma ação/cota e sua real situação financeira? O fato de o preço de uma ação/cota desabar no mercado pode ter algum efeito sobre a empresa e levá-la a quebrar? Alguns leitores têm me feito essa pergunta ao longo dos anos e, embora sempre tenha respondido de modo privado, acredito que, como esta pode ser uma dúvida generalizada, merece uma resposta mais pública.
    Preço é consequência da saúde de uma empresa, não sua causa

    Essa pergunta supõe uma relação de causalidade, segundo a qual os preços poderiam ser, de alguma forma, a causa dos fundamentos financeiros e operacionais de uma empresa. Mas a verdade é que a relação de causalidade é justamente a oposta: o preço não é causa dos resultados que uma empresa apresenta; os resultados da empresa é que, no longo prazo, podem levar os preços de uma ação a subir. No curto prazo, contudo, inexiste sequer qualquer relação de causalidade. Às vezes, o balanço trimestral de uma empresa apresenta resultados muito positivos, mas a cotação cai; e, às vezes, o balanço vem horroroso e a cotação sobe. Mas, no longo prazo, dificilmente uma empresa que apresenta um histórico de resultados positivo verá uma queda no valor da cotação.

    Assim, o fato de a cotação despencar em determinado período não tem muito efeito sobre a performance operacional de uma empresa. A grande verdade é que, uma vez que a empresa tenha lançado suas ações no mercado, o que acontece com elas pouco afeta sua atividade. O período em que os preços das ações mais afeta o que acontece com a empresa é o da Oferta Pública Inicial (os famosos IPO), quando a empresa vende, pela primeira vez, suas ações no mercado. Isso ocorre porque, se o mercado estiver otimista, o preço das ações será maior e a empresa obterá mais recursos para investir em suas atividades; se o mercado estiver pessimista, provavelmente ela não conseguirá auferir muitos ganhos. Como os IPO servem para a empresa se financiar de maneira mais barata, isso pode ter impacto em suas atividades – afinal, quanto mais dinheiro ela receber no processo, mais poderá utilizar em seu benefício.

    Mas, depois do IPO, as ações são negociadas entre particulares. Quem comprou as ações no IPO as negocia na bolsa de valores, e o preço do papel passa a ter pouca relação de causalidade com o que acontece com a empresa. Talvez a principal relação de causalidade, nesse momento, se estabeleça a partir da confiança do mercado na empresa. Uma instituição financeira pode se sentir pouco à vontade para emprestar dinheiro à empresa se verifica que os preços das ações estão despencando há muito tempo. Mas mesmo essa hipótese é improvável, pois normalmente essas transações são lastreadas sobre a situação financeira/operacional real, e não sobre o que ocorre no mercado.

    Observar a via de causalidade inversa é muito mais interessante. Uma empresa com forte histórico de rentabilidade apresentará mais lucro a cada ano e, com isso, também pagará paulatinamente mais dividendos. Com isso, trará maiores retornos ao acionista – o que, no longo prazo, implicará em maiores preços para a ação.

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  5. Antes de mais nada também quero deixar claro que acredito em bolha e não vejo a hora dela estourar para comprar meu AP para MORAR a preço justo.

    Mas acho muito alarmista essa história de colocar os FII's no bolo da bolha imobiliária. Concordo com o Anônimo daí de cima, de fato existem muitos criados somente para arrancar dinheiro de novatos, assim como existem empresas na bolsa com essas mesmas características, mas existe fundos sérios e bem administrados. Vamos pegar por exemplo um fundo que possui cotas de vários shoppings por aí - como a bolha o afeta? De maneira nenhuma, pois sua renda é decorrente dos aluguéis que as lojas pagam ao shopping e isso não tem relação com bolha alguma.

    Esses evento da matéria em particular não tem relação com a bolha, na minha opinião. Tem a ver com o risco do negócio - todo negócio tem risco - e vez ou outra alguém vai deixar de pagar, como citou o primeiro anônimo aí em cima. Esse risco é naturalmente compensado pelo mercado que cobra um rendimento um pouco maior - o mercado não é bobo e quer receber mais para correr mais riscos. Obviamente quem diversifica bem seus investimentos está menos exposto a esse tipo de risco.

    Por isso acho necessário ter cautela ao colocar todas as notícis ruins relacionadas a imóveis no assunto "bolha imobiliária", pois nem sempre é isso. De fato existem muitos novatos caindo no conto do vigário e muitas construtoras que se deram mal por se arriscar demais, mas isso não quer dizer que todo investidor imobiliário é otário e nem que todas as construtoras são vilãs e vão quebrar.

    E que venha o estouro.

    Pobre Paulista.

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    1. Pobre Paulista (me fez lembrar os bons tempos da banda Ira!), como assim a bolha não afeta os fundos imobiliários, especialmente os shoppings? Para contrapor sua afirmação, basta seguir o seguinte raciocínio: Em Belo Horizonte, onde moro, é cada dia maior o número de pontos comerciais fechados com faixas e placas de "aluga-se" ou "passa-se o ponto", tudo em função da especulação imobiliária. E não estou falando daquelas lojas que abrem e fecham todos os dias no Brasil, falo de lojas tradicionais, que já estavam há 20, 30 anos (ou mais) no mesmo ponto, e que em função de reajustes surreais nos aluguéis de 200, 300 e até 400%, tiveram que fechar as portas ou migrar para pontos menos nobres. E a justificativa dos especuladores é sempre a mesma: valorização imobiliária e Copa do Mundo!
      Pois bem, com esses aumentos absurdos, aqueles que se arriscaram a continuar nos pontos, com receio de perder a clientela, não estão conseguindo honrar seus compromissos (pois com um "pibinho" desses, não há economia que se sustente), ficando inadimplentes até com o aluguel.

      Assim, se isso vem acontecendo no comércio de rua, por quê não iria acontecer nos shoppings? Para confirmar o que estou dizendo, segue o link de uma matéria da InfoMoney sobre o assunto, de outubro de 2012, chamada "Preço de locação contribui para alta taxa de vacância em Alphaville" (http://economia.uol.com.br/ultimas-noticias/infomoney/2012/10/08/preco-de-locacao-contribui-para-alta-taxa-de-vacancia-em-alphaville.jhtm).

      Ora, se a inadimplência e a taxa de vacância vem aumentando em função do preço de locação é sinal de que há um "grande desiquilíbrio" entre o que os fundos projetaram e prometeram aos seus investidores, e o que o mercado pode pagar, o que em bom "economês" significa BOLHA IMOBILIÁRIA TAMBÉM NOS FUNDOS IMOBILIÁRIOS.

      Ao mesmo tempo, concordo que mesmo num cenário arriscado para investimentos no setor imobiliário, sempre podem aparecer aqueles "negócios de ocasião", e por isso é bom ficar atento.

      Gostei do seu comentário (achei muito bem escrito), e agradeço por me fazer lembrar dos bons tempos do rock nacional...

      Filipe Guerra

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  6. Balela, a manada não segue os bons argumentos
    a manada não segue argumentos ruis
    a manada segue a manada

    quando a boiada estourar vai rolar perdas pra todo mundo, alguns mais (imoveis) outros menos (ações e fundos)

    Só gostaria de lembrar que o tal FII não é igual um fundo de renda fica que tem liquidez de dia+1.
    No FII a liquidez depende de outra sardinha querer comprar de vc pelo preço que dizem que vale.

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    1. É isso aí, FII é RENDA VARIÁVEL sendo vendida como se fosse renda fixa. Se o fundo não pagar dividendos e a maré piorar, vai ter um verdadeiro CRASH.

      As pessoas estão comprando cotas desses fundos sem sequer ler os riscos no prospecto.

      Alguns incluem até mesmo a necessidade de se aportar mais dinheiro no fundo pelo atual cotista para reparar perdas, no caso de algum evento extraordinário.

      Fiquem de olho! Não existe almoço grátis!

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  7. Eu acho que tem muita gente enforcada inventando arugmentos criativos pra não dizer que está perdendo dinheiro

    A torcida da alta eterna está caindo na real. Caindo pra baixo, é sempre bom enfatizar isso, vai que eles não entenderam ainda.

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