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domingo, 24 de março de 2013

Especialista fala em "longo e tenebroso inverno" no mercado imobiliário

Sempre existiu no Brasil um impulso a favor da aquisição de imóveis, relacionado ao sonho da casa própria e à crença de que representam segurança financeira. 

Sabendo disso, instituições saíram no lucro oferecendo crédito imobiliário em larga escala, com financiamentos caros e prolongados.

A concessão de empréstimos era bastante rigorosa. As instituições financeiras, preocupadas com a inadimplência, exigiam incontáveis pré-requisitos para emprestar.

Há pouco mais de dez anos, financiava-se um imóvel de R$ 150 mil com parcelas mensais de R$ 3.300. Hoje, com maior facilidade de crédito e com prazos maiores, parcela-se R$ 425 mil com os mesmos R$ 3.300 por mês.

O mercado atual parece mais vantajoso, mas a realidade é que os preços dos imóveis subiram, e o lucro, que antes era dos bancos, foi transferido para as construtoras. 

Mesmo com as taxas atuais, financiar um imóvel pode significar pagar mais do que o dobro de seu valor inicial. Um apartamento de R$ 500 mil, quando financiado com entrada de 10% mais 360 parcelas (30 anos) com 0,72% de juros mensais passa a ter o valor final de R$ 1,2 milhão.

Porém, o mercado imobiliário brasileiro tem apresentado desaceleração nas vendas. Especuladores estão começando a vender seus imóveis nos valores atuais com medo da queda abrupta de preços.

Ainda há muitos que querem rendimentos maiores e não aceitam vendê-lo a um valor igual ao que pagaram.

Eles sofrerão dificuldades em breve. Mesmo aos olhos do consumidor que busca o imóvel próprio, já não é tão atraente adquiri-lo aos preços atuais. Com uma taxa de aluguel próxima a 0,3%, tem valido mais a pena deixar o dinheiro na poupança -que paga 0,4%- do que comprar um apartamento.

Os valores estão quase batendo no teto, e depois dele vem o abismo. Quem estiver pronto poderá salvar um pouco de capital para aplicar em outras formas de investimento no futuro, mas os mais teimosos e gananciosos enfrentarão, em breve, um longo e tenebroso inverno financeiro. 

Samy Dana é Ph.D em business e professor da Fundação Getulio Vargas



(Folha de S. Paulo - São Paulo/SP - IMÓVEIS 1 - 17/03/2013 - Pág. 6) 

VEJA VÍDEOS SOBRE O ASSUNTO AQUI NO BLOG OU PELO LINK

15 comentários:

  1. Samy Dana vai ser o Peter Schiff brasileiro.... Aguardem!

    Charles

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  2. O que ninguém tem comentado é o financiamento atrelado a TR,quando os juros internacionais subirem e o governo tiver que aumentar a TR ....

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  3. Talvez essa tenha sido a postagem mais esclarecedora quanto ao cenário geral imobiliário. Causas, efeitos, agentes, preços inflados, etc. Blog excelente.

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  4. Porra galera, não vejo a hora dessa bolha estourar logo! Trabalho na CEF, justo no setor imobiliário e estou mais abarrotado de serviço que ano passado! Também não concordo com os valores transacionados (talvez pela minha faixa salarial... hehe), mas o pessoal não tá ligando muito pra cálculos não, tão pagando e pronto. Inclusive, além dos financiamentos disponíveis boa parte dos recursos são oriundos de imóveis menores, mas nem por isso de pouco valor!

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    1. Anônimo, também trabalho na CEF, em Brasília, e os números dos últimos relatórios sobre a sobre os financiamentos imobiliários, e sobre as perspectivas desse mercado para os próximos meses são as piores possíveis. Não quero aqui dizer que sua informação não é verdadeira, pois podem existir situações pontuais, mas talvez o excesso de trabalho em seu setor esteja mais ligado à inadimplência, pedidos judiciais de revisão de valores, distratos entre construtoras e compradores (especialmente em relação aos atrasos nas obras) ou descumprimento de cláusulas por parte das construtoras em relação às suas obrigações contratuais com a CEF.

      Parabéns pelo trabalho realizado pelo blog, e me perdoem não me identificar, mas o motivo é nobre.

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  5. Sempre culpamos os especuladores e "aproveitadores da situação" mas nos esquecemos de que só há especuladores porque também há quem é especulado ou quem "se deixa ser especulado". Essas pessoas PREFEREM OU NÃO QUEREM ver a situação e depois irão argumentar que não sabiam ou como poderiam adivinhar que a bomba iria explodir. Várias vezes sou visto como chato e pessimista e as pessoas falam que os preços vão continuar subindo, que estou ficando louco, mesmo quando mostro notícias e indícios de que a coisa não vai bem.Parece haver uma histeria coletiva de que todo mundo tem que comprar seu imóvel agora ou os imóveis irão acabar...
    Bem, só digo uma coisa, não me falem para ter dó ou piedade dessas pessoas que na minha opinião são tão culpadas pelo crescimento da bolha quanto os aqueles que estão se aproveitando dessa situação toda.

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  6. Entendo o posicionamento da autora, porém temos que separar dois seguimentos. Aquele que compra para investir que sempre corre o risco de ter sua previsão de ganho frustada e aquele que compra para sua moradia. Estou no mercado desde 1972 e comprei meu primeiro apartamento financiado em 15 anos. Ha mais de 10 anos quitado me serviu de trampolim para uma casa no Recreio. Louvo a existência dos financiamentos longos sem o qual não teria condiçoes de comprar minha casa própria. Sempre expliquei para meus clientes para se concentrarem no valor da mensalidade como se fosse um aluguel. Se a situaçao melhorar para ele existe mil e uma alternativas mas na pior das hipóteses ele estará pagando um aluguel e ao final de 15 ou mais anos ele terá um imóvel quitado! Foi o que aconteceu comigo!

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    1. Meu amigo, só tem um problema, pelo preço absurdo dos imóveis hoje o financiamento só consegue uma pestação normal sendo pago em 35 anos, dessa forma, hoje tenho 28 anos + 35 anos das prestações = 63 anos. Se eu pensar em comprar algo melhor depois, vou curtir jogando pipoca para os pombos. Ninguém torce para uma crise, torcemos por preços justos. É justo eu comprar um imóvel hoje de baixa renda, por preço de luxo e ficar a vida toda morando e pagando um imóvel ruim? Financiamento é bom! Pagar juros também faz parte! Agora financiar e pagar juros absurdo por um produto que na verdade vale menos que a metade do preço e ainda comprometendo sua renda praticamente a vida toda, não dá né.....!!!

      Daniel Vicente

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    2. Você esquece que ele está pagando um aluguel pelo dobro ou triplo do valor do aluguel cobrado pela locação real.

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    3. Olá pessoal

      Acompanho o trabalho deste blog há cerca de dois anos, também concordo que os preços estejam na altura, vejo imóveis que são simplesmente um lixo pelo preço de um imóvel bom de alguns anos atrás.

      Moro em Santo André, ABC paulista, e reparo que por aqui os preços não param de subir, realmente não acredito no que estou vendo, mas paraece que as pessoas não param de comprar "apertamentos", seja pelo preço que for, o importante é não deixar de comprar, porque vai que param de construir imóvel no Brasil né?

      Bom de qualquer maneira, tenho dinheiro para me meter em uma prestação e dinheiro para dar entrada em uma caixa de fósforo ou apertamento, mas não vou fazê-lo primeiro porque não me sinto confortável em comprar algo de 300 mil que eu sei que vale 150 e segundo que não quero continuar girando a roleta da especulação imobiliária que habita neste país que junto com outras práticas made in Brazil e criações de safadezas cunhadas pelos políticos tupuniquins ainda irão levar este país para o buraco.

      De fato, como as coisas caminham, que parece que pode se imprimir dinheiro à vonatde neste país, bem como que pode se pedir qualquer valor por um apertamento que as pessoas pagam na maior naturalidade e ainda pelo modo como a imprensa nada noticia a respeito contribuindo para que as pessoas permaneçam anestesiadas esperando a copa e as olímpiadas, podemos imaginar o futuro negro que nos espera.

      Parece mesmo que só iremos despertar deste sono profundo após 2014 e iremos nos dar conta mesmo da real situação a partir de 2016, espero que não seja muito tarde, pois se for muito tarde, IMAGINE A FESTA!

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    4. Péssimo negócio por sinal rsss
      Paga o dobro do valor de um aluguel por 15, até 35 anos, com taxas de juros simples que ultrapassam os 130% (ou seja, paga mais de 2,3x o valor do imóvel) e ainda sai cantando de galo que fez um bom negócio. Pagamento de juros só é bom negócio pra quem empresta o dinheiro. E menos pior pra quem financia por pouco tempo. Com pouco tempo, no mercado imobiliário, falo de períodos inferiores a 5 anos, onde paga-se cerca de 25% de juros totais sobre o capial tomado (se consideramos taxa composta efetiva de 8,85%aa).

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    5. Até entendo as críticas direcionadas às taxas de juros abusivas de financiamentos. Taxa de juros é, por definição, um custo de oportunidade do capital ponderado pelo risco do tomador. Certamente as taxas de hoje não refletem o real nível de risco dos agentes tomadores, nem tampouco o custo de oportunidade, já que o mercado de aplicações financeiras está muito magro. A postura de muitos leitores do blog, entretanto, em quererem que seja cobrado um preço "justo" por um imóvel é completamente descabida. Qual o preço justo do metro quadrado nos Jardins (SP) ou no Leblon (RJ) ? Isso é definido pelo mercado meus caros! Avaliação altamente subjetiva. Pode-se até falar que a valorização do capital aplicado em imóveis foi muito superior às demais aplicações e permitiu oportunidades de arbitragem, mas uma vez que a valorização ocorreu, parece que querem dizer "valor justo é aquele que eu posso pagar". Duvido que alguém com esse tipo de pensamento indique um valor justo acima de sua capacidade financeira...É um pensamento meramente passional e não tem nenhum sentido econômico.

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    6. Ao Anônimo-30 de março de 2013 21:59
      Meu caro, sua crítica até que é pertinente à uma pequena parte dos leitores, mas isso é uma ínfima minoria. Talvez você esteja confundindo alguns pontos de vista dos leitores, como, por exemplo, o "preço justo". Nunca vi no blog(incluindo comentários) algo relativo ao que você disse. Ninguém nega que sempre haverá diferenciação de preço por localização, estrutura do prédio, idade do imóvel, entre outros. Mas o que os leitores defendem, unanimamente, por sinal, é o crescente preço generalizado, ou seja, aplicado a qualquer imóvel, independentemente dos fatores de diferenciação. Todos subiram, novos, velhos, bem ou mal localizados. Hoje, é possível encontrar barracos com preços de até 65mil ou mais. Só por aí se percebe que os preços não condizem com a realidade econômica do empresário/vendedor ou do comprador. Aliado ao aumento dos preços esteve o governo, incentivando a compra financiada sem relevar o fato do assalto legítimo que o comprador iria sofrer. De passional, esse site e seus leitores não têm nada, meu caro.

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  7. A grande maioria dos economistas sérios não endossaria o artigo. Não há sinais de colapso no mercado imobiliário brasileiro.

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