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terça-feira, 10 de março de 2015

O Globo: Com vendas em baixa, setor sofre com queda dos preços

Contribuição do leitor Beto Waltz

O consumidor - arisco pelo retorno do medo do desemprego e com o orçamento mais apertado - teme ainda investir em um mercado que vem perdendo a atratividade dos últimos anos. 

Lançamentos em série, vendas meteóricas, escalada de preços. Esqueça. Tudo isso ficou no passado do mercado imobiliário brasileiro. Com a crise político-econômica, os negócios no setor esfriaram. Houve estabilização de preços e, com o freio no consumo, os estoques de unidades prontas cresceram. Ano passado, as vendas de imóveis encolheram 35% e não dão sinal de recuperação. Para ganhar a confiança do agora super cauteloso consumidor, construtoras e imobiliárias já oferecem descontos e negociam melhores condições de pagamento. No segmento de imóveis usados, que precisa concorrer com a grande oferta de novos, as reduções de preço são mais frequentes, mesmo em cidades como o Rio, considerada a melhor praça do setor no país.

Nesse cenário, a exemplo do que já fizeram ano passado, as construtoras vão reduzir lançamentos em 2015. Em São Paulo, o estoque de imóveis prontos é recorde, com mais de 27 mil unidades à espera de comprador. Em Brasília, as vendas caíram pela metade, puxando redução de 20% nos preços.O consumidor - arisco pelo retorno do medo do desemprego e com o orçamento mais apertado - teme ainda investir em um mercado que vem perdendo a atratividade dos últimos anos. Pesam ainda nessa conta a queda no preço dos aluguéis e fatores como segurança e mobilidade urbana.

Proprietários se sentiam milionários
Nos últimos anos, muitos proprietários de imóveis da Zona Sul, Niterói, Barra e da Grande Tijuca passaram a se sentir milionários. Tudo graças à incrível valorização das residências nestas regiões. Agora o movimento é outro: é preciso ajustar preços. E nem mesmo quem trabalha neste mercado escapa da nova realidade. Elza Salles, gerente de uma imobiliária, está penando para vender seu apartamento de três quartos e 120 metros quadrados na Rua Santa Clara, coração de Copacabana. Anunciado por R$ 1,5 milhão cinco meses atrás, ela não recebeu nenhuma ligação pelo imóvel. Mês passado, Elza baixou o valor para R$ 1,25 milhão. Nada ocorreu. Até o momento, a melhor proposta que recebeu foi de R$ 1,1 milhão, mas insiste no preço pedido:

- É um apartamento que venderia como quisesse antes da Copa. Hoje, tenho dificuldade.

Não é um caso isolado. A valorização na maior parte dos bairros da cidade nos últimos 12 meses ficou abaixo da inflação e chegou a cair em áreas como Lagoa (-1,01%) e Gávea (-1%), segundo dados do Secovi-Rio, sindicato do setor de habitação. 

Especialista não vê bolha, mas vê queda inevitável
O mercado do Rio totalizou 16,9 mil unidades lançadas no ano passado, queda de 20% ante 2013. Este ano, os lançamentos devem cair no mesmo patamar ou até mais. A proporção, diz Matos, dependerá das condições da economia.

Ricardo Humberto Rocha, professor do Insper, destaca que não se trata de bolha imobiliária no Brasil. Mas vê a retração em lançamentos como algo inevitável, repetindo ou superando a taxa registrada em 2014:

- Esse ajuste levará a dois questionamentos de pontos nebulosos: a real margem das construtoras e os custos do setor.

Corretores estão trocando de profissão
Para Pedro Seixas, coordenador acadêmico do MBA em negócios imobiliários da FGV, é uma questão de equilíbrio entre oferta e procura:

- A oferta está maior, então é bom para quem quer comprar imóvel.
As imobiliárias estão atentas à mudança. Há comentários sobre corretores independentes trocando de ramo e pequenas empresas optando por funcionários em home office.

- Acabou a época em que o vendedor mandava no mercado. Em 2014, as vendas de imóveis no Rio caíram 35%. Para vender, é preciso seduzir o consumidor com melhor preço, qualidade e produto adequado - diz Rubem Vasconcelos, presidente da Patrimóvel. - Mais à frente, com estoques zerados, o preços tendem a subir.


Descontos de R$ 450 mil
A PDG, por exemplo, realiza uma espécie de saldão neste fim de semana. No mercado do Rio, vai oferecer descontos de até R$ 450 mil no preço.

- É mais uma questão de conjuntura. Não vejo mudanças estruturais que justifiquem queda de preços no médio prazo - diz Carlos Piani, presidente da incorporadora.

O vice-presidente de Operações no Rio da Brasil Brokers, Bruno Serpa Pinto, espera diversos eventos de feirões na cidade, para resolver problemas pontuais das construtoras:

- Será algo igual ao feito pela indústria automobilística, vamos enxugar o pátio e o setor seguirá.

Investidores pularam fora do mercado
A Gafisa criou um pacote de medidas para atenuar a cautela do consumidor. Imóveis adquiridos na planta este mês terão taxa zero de reajuste até o fim das obras. A empresa promete indenização em caso de atraso na entrega, além de isenção de juros por parcelas não pagas por até seis meses caso o comprador perca o emprego, diz o diretor Luiz Siciliano.

Esse medo de comprar do consumidor é um dos entraves ao mercado. Por trás dele há mais que a cautela frente ao cenário econômico, com instabilidade de emprego e renda.

- Para o brasileiro, comprar a casa própria é a realização de um sonho. Representa estabilidade, sucesso, numa lógica de resguardo e proteção. Mas agora está atrelada a contratos de financiamento por uma vida inteira. As pessoas têm medo de se arriscar - explica Hilaine Yaccoub, doutora em antropologia do consumo e professora da ESPM-Rio.

Com pessoas fugindo da compra e maior oferta de imóveis, em paralelo, cai o preço do aluguel.

- O ano passado foi o que mais fechei contratos de locação nos últimos cinco anos. Os investidores pularam fora do mercado. Quem tem dinheiro aplicado pensa duas vezes antes de investir num ativo que não vai render mais que a inflação. Isso emperra o mercado - diz Rodrigo Barbosa, do site Morabilidade, com foco em imóveis classe A.

Miguel de Oliveira, diretor da Associação dos Executivos de Finanças (Anefac), alerta para o fato de haver mais dificuldade na concessão de crédito:

- Os bancos estão mais seletivos, exigem mais garantias e estão menos dispostos a dar financiamentos longos, de 35 anos.

Rogério Quintanilha, gerente de vendas da administradora de imóveis Apsa, destaca que a maior dificuldade de vendas está aumentando o número de pessoas ofertando imóveis para aluguel:

- Ficar com imóvel fechado implica custos. Então os preços começam a cair.

(O Globo - Economia - 08/03/2015)

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3 comentários:

  1. NAO TEM DEMANDA, SOBRA IMOVEIS,PREÇOS CAEM,RENDA NAO SOBE,CREDITO ESCASSO,ENTAO NAO E BOLHA? O E PREÇO ALTO,CRISE POLITICA E FINANCEIRA,INADIMPLENCIA,DESEMPREGO,ETC. RECESSAO COM DEPRESSAO POR VIR EM BREVE COM BOLHA OU SEM BOLHA.

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  2. É pelos motivos expostos a baixo que o mercado está travado. Já venho alertando sobre a não fluidez do mercado a pelo menos 3 anos.

    Mercado de imóveis usados
    O mercado de imóveis usados é movimentado, principalmente, por proprietários comuns. Vendem para adquirir um outro imóvel melhor, ou para desmobilizar parte do seu patrimônio adquirindo um de menor valor, redistribuindo a outra parte, seja para pagamento de dívidas ou motivos diversos.
    A instabilidade no mercado prejudica àqueles que tentam se programar para fazer a mudança, uma vez que com a venda do seu imóvel não verá possibilidade de realizar o que ele deseja com o produto da venda.
    Mercado instável, poucas vendas
    Vivenciei épocas em que um corretor de imóveis em uma imobiliária de médio porte participava de 3,4,5 ou mais atos de vendas por mês, seja como vendedor ou opcionista(captador). Hoje, esse mesmo corretor inserido dentro do mesmo mercado, se dará por satisfeito se fizer uma única venda durante todo o mês.
    A quantidade de vendas não aumentaram com a subida dos preços, nem mesmo se mantiveram. Se a quantidade de venda diminuiu, é porque esse aumento não é real, ele é ilusório e fantasioso. Essa especulação criou uma instabilidade no mercado de imóveis usados.
    Postura pouco profissional
    A maioria dos profissionais não atuam de forma especializada, não conhecem particularidades de onde estão a ofertar seus imóveis porque atuam em diversas localizações. Suas avaliações baseadas em preços de anúncios, ou m² informado por site de divulgação de imóveis, não levam em consideração de que os mesmos imóveis não são vendidos pelos preços anunciados, mas sim, 10%, 20%, 30% abaixo do valor de partida.
    Uma outra característica de muitos profissionais é a falta de posicionamento, postura firme e profissional diante dos proprietários. Ao invés de fazerem uma avaliação do imóvel, perguntam ao proprietário quanto ele está querendo e ainda colocam a comissão acima tirando toda possibilidade de venda.
    Quando consultamos um médico é ele quem receita diante da patologia e não o paciente quem receitará o remédio adequado para sua enfermidade.
    Impacto em nossos honorários
    Um dos efeitos do mercado instável é que as poucas vendas que surgirem nesse momento, provavelmente, acontecerão com redução da comissão para otimizar a negociação. Isso por não termos preparado o proprietário para receber o preço justo e adequado do seu imóvel no inicio do trabalho.
    O comprador de primeiro imóvel, também não está aceitando pagar os altos preços aplicados, colaborando ainda mais para um mercado travado.
    O proprietário que precisa vender para comprar outro imóvel não aceitará propostas de compradores, se ele não perceber que conseguirá comprar o que deseja. Trabalhe imóveis dos proprietários com urgência e motivados a vender. Esses proprietários aceitarão mais facilmente sua avaliação.
    Reposicionamento profissional
    Não divulguem imóveis quando estiverem “fora do preço”. Aconselhe o proprietário a vender o imóvel dentro de uma faixa de preço justa. Se ele não aceitar a sua orientação como profissional não seja você a SEGUIR a opinião dele.
    Diga “NÃO” ao proprietário deste imóvel e ajude a estabilizar o mercado imobiliário.
    Quando divulgamos imóveis fora de uma faixa de preço justa e real, fazemos com que outros proprietários avaliem seus imóveis baseados em informações fantasiosas e equivocadas. O resultado é o mercado travado em que eu não consigo vender o meu imóvel, logo não conseguirei comprar o seu.

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    Respostas
    1. Em resumo, José. O que você disse é que faltou honestidade dos proprietários ao colocar os valores nas alturas e pulso firme dos corretores em colocar o preço da realidade nesses imóveis.
      Agora todos sofrem pela ganância.
      A sua solução é ótima!

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