Não bastando um ritmo fraco de novas ofertas em bolsa, a indústria de fundos imobiliários tem perdido alguns participantes. O valor depreciado das cotas negociadas em bolsa, com descasamento com o preço dos ativos reais, tem levado alguns gestores a aproveitar as oportunidades para vender imóveis e, em alguns casos, encerrar as operações das carteiras. A baixa liquidez do mercado e o contexto de juros altos, o que eleva o custo de oportunidade, ainda permanecem como pano de fundo para o baixo apetite dos investidores.
Dentre os casos mais recentes está o do Mais Shopping Largo 13, empreendimento que pertencia aos fundos administrados pelo Bradesco e pela Credit Suisse HedgingGriffo (CSHG). Os cotistas de ambas as carteiras aprovaram a venda das frações ideais. Com isso, os dois fundos foram liquidados, com a partilha do patrimônio entre os cotistas.
No REP 1 CCS, também administrado pela CSHG, ocorreu situação similar. Os cotistas do fundo aprovaram a alienação do único imóvel integrante da carteira. A decisão também levou à aprovação da liquidação do fundo.
Há ainda o caso do Fundo Máxima Renda Corporativa, que fechou, no início do mês, a venda dos ativos. Em fato relevante, foi informado que, com a conclusão da operação, será convocada assembleia extraordinária para deliberação acerca da destinação dos recursos e/ou liquidação do fundo.
Casos não são pontuais
Para o diretor da área de fundos imobiliários da CSHG, André Freitas, os exemplos mencionados não são pontuais. No caso do Mais Shopping Largo 13, ele ainda ressalta que a oferta feita pelo comprador foi "muito boa".
"Por vários fatores, alguns fundos estão negociando no [mercado] secundário num patamar muito abaixo que no mercado real. Então o imóvel tem uma avaliação e uma valorização superior ao fundo que representa, de alguma forma, um pedaço daquele imóvel ou ele inteiro", explica Freitas, mencionando a existência de um desconto em torno de 30% das carteiras negociadas em bolsa em relação aos respectivos valores patrimoniais.
"É isso que tem levado alguns administradores, referenciados pelas assembleias, a procurar a venda dos ativos no mercado e levar ao fechamento do fundo", afirma o executivo.
Situação vai persistir neste ano
O processo continua neste ano, aponta Freitas, mas de forma mais pontual. O mercado, diz, veio numa crescente de 2011 a 2013, olhando mais para fora. A partir do ano passado, foi necessário começar a olhar para dentro das carteiras, já que a alta de juros praticamente inviabilizou as ofertas, analisa o diretor.
Apesar dos casos mais recentes do mercado, o advogado Carlos Ferrari, sócio do escritório N, F&BC Advogados, pondera que os dois primeiros fundos citados não eram tão pulverizados e observa que o fim das carteiras foi mais uma solução que uma estratégia.
De toda forma, a taxa de juros elevada continua a atrapalhar o mercado de forma geral, e permanece o descolamento das cotas negociadas em bolsa do valor dos ativos. "Essa leitura já foi mais míope, mais distorcida no passado. Hoje se está cada vez mais próximo de entender que não deveria haver grandes distanciamentos entre o valor patrimonial das cotas e o do mercado, mas, toda vez que os juros sobem, existe essa visão de que se deve arbitrar", afirma Ferrari.
Embora considere que o processo de encerramento de fundos não seja fácil, dada a necessidade de aprovação em assembleia, Gustavo Borges, operador de fundos imobiliários da XP Investimentos, lembra que carteiras com um ativo só são mais propensas a esse tipo de operação.
E por que a decisão de vender?
"Os investidores, até por medo do mercado, decidiram realizar e ficar com liquidez. Tem muita gente com receio de ficar com um ativo imobilizado", diz Claudia Martinez, diretora do Banco Máxima.
E há a questão do próprio custo de oportunidade, ressalta o presidente do Banco Máxima, Saul Sabbá. "O dinheiro vai ter muito valor principalmente num mercado em que o crédito começa a ser muito restritivo."
Queda de 44,5%
Enquanto aguarda as mudanças de regulamentação, o mercado segue com um ritmo fraco de movimentação em 2015. O total de negócios com fundos imobiliários listados caiu 44,5% de fevereiro de 2014 para igual período de 2015. Conforme os dados da BM&FBovespa, o volume financeiro também teve queda da mesma ordem, de 44%.
E após quatro meses de crescimento, o total de investidores pessoas físicas voltou a cair em fevereiro.
A marcação a mercado se torna de certa forma traumática para a pessoa física, avalia Freitas, da CSHG. "Você não vê todo o dia o preço do imóvel, mas na bolsa você vê a cota, e isso talvez incomode aquele investidor que sente uma diminuição do seu patrimônio. Ele 'tangibiliza' através da cotação o valor do patrimônio, o que muitas vezes não é real, porque não se realizou a venda", comenta.
No mês passado, o retorno médio de todas as carteiras imobiliárias listadas em bolsa com negociação de cotas, ponderado por valor de mercado, voltou a ficar negativo, segundo os dados da Quantum, provedora de informações financeiras. O cálculo captura o efeito da variação das cotas no mercado secundário e o pagamento de rendimentos aos cotistas.
(Valor Online - Finanças - 25/03/2015)
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Realmente ficar com ativo imobilizado,gera despesas altas,melhor queimar pelo mesmo preço de compra, do que ficar pagando,pagando e pagando....ou seja se descapitalizando.Essa situaçao va perdurar por uns 03 anos, ate que se faça uma reforma economica e tributaria.Queda de preços e inevitavel nesse momento....Soluçao existe, mais o DESGOVERNO NAO QUER ABRIR MAO DAS RECEITAS PARA REVERTER ESSA MA SITUAÇAO.E MUITO CHUPINS EM TODAS AS ESFERAS PUBLICAS, PRINCIPALMENTE EM BRASILIA.
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