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sexta-feira, 29 de maio de 2015

Infomoney: Aperto de crédito vai agravar crise imobiliária, afirmam especialistas

Por Estadão Conteúdo

Com inflação elevada e baixo crescimento econômico, já suficientes para afastar clientes dos estandes de vendas, a postura mais rígida dos bancos em relação ao mercado imobiliário faz cair o número de negócios 

O aperto no crédito restringe a intenção das famílias em adquirir imóveis e tende a sustentar um nível elevado de distratos, pavimentando o caminho para uma espiral negativa de lançamentos e dificuldades adicionais de vendas. A situação, apontam especialistas ouvidos pelo Broadcast, serviço em tempo real da Agência Estado, agrava a perspectiva para as incorporadoras, que já lidam com a deterioração do cenário macroeconômico e o enfraquecimento da confiança dos consumidores. 

Com inflação elevada e baixo crescimento econômico, já suficientes para afastar clientes dos estandes de vendas, a postura mais rígida dos bancos em relação ao mercado imobiliário faz cair o número de negócios. Reflexo desse processo pode ser observado nos primeiros três meses deste ano. No período, das 15 principais empresas de capital aberto no setor, 11 informaram perdas em volume bruto medido pelo Valor Geral de Vendas (VGV), umas mais outras menos, variando entre 7% e 90%. 

Queda nas vendas e incorporadoras mais vulneráveis
Para a analista Paola Mello, que trabalha com construção civil no Citigroup, a queda das vendas em 2015 pode ser maior que 20% entre as nove companhias acompanhadas pelo banco: PDG, Cyrela, Gafisa, Rossi, MRV, Even, Tecnisa, Direcional e EZtec. Ela afirmou que as companhias mais alavancadas, como Rossi e PDG, tendem a ficar mais vulneráveis e propícias a adotar estratégias de descontos e lançamentos reduzidos, pois precisam encontrar maneiras de aumentar os negócios e gerar caixa para liquidar obrigações. 

Já entre segmentos de renda, há uma fragilidade maior em companhias que trabalham com classe média, que tem sofrido com o encarecimento do crédito e a perda do poder de compra, com o aumento da inflação. Para exemplificar, a analista citou a Even e a Tecnisa. 

Ainda que afete as companhias em níveis distintos, o crédito mais restritivo dificulta a situação das incorporadoras ao elevar a perspectiva de que menos pessoas terão acesso ao financiamento, diminuindo a demanda por novas unidades, segundo o analista Marcelo Motta, do JPMorgan. O especialista afirmou que a resposta de muitas companhias é oferecer descontos e promoções, "o que reduz ainda mais a velocidade de venda, pois os compradores ficam ansiosos" à espera de preços cada vez menores. 

Outra estratégia adotada pelas companhias é a redução de lançamentos e o esforço em negociar unidades em estoques, de modo a conter os gastos e evitar um aumento ainda mais acentuado da oferta no mercado. No primeiro trimestre, apenas o grupo Gafisa, liderado pelo segmento Tenda, registrou aumento no VGV de lançamentos, enquanto as outras 14 companhias ou diminuíram o volume de novos empreendimentos ou não lançaram projetos no período. 

O problema é que, em geral, as vendas de produtos antigos tendem a ser mais difíceis em comparação com a negociação de unidades novas. "As vendas de estoques são mais lentas do que as de lançamentos. Por isso, cria­-se uma relação de 'lança menos, vende menos", afirmou Paola Mello, do Citigroup. Por outro lado, o analista Lucas Gregolin, do Banco Fator, acredita que essa postura mais conservadora das companhias pode ajudar a equilibrar a relação entre oferta e demanda. Para ele, há a expectativa de que, caso a situação da economia brasileira mostre uma certa melhora, o mercado imobiliário pode apresentar uma reação a partir de 2016. "Teremos em 2015 menos lançamentos que em 2014, mas podemos ver uma certa recuperação em 2016, com patamares próximos a 2014", afirmou o analista, ao ressaltar que as empresas têm terrenos para construir, mas devem esperar a demanda. 

Distratos em alta
O nível de cancelamentos de vendas, processo conhecido como distrato, é outro problema que pode ser agravado pelo aperto de crédito. Em geral, a assinatura do financiamento imobiliário no Brasil só acontece no momento da entrega da unidade. Quando o comprador não é aprovado pelo banco, ele pode ficar impossibilitado de quitar os saldos e acaba sendo desligado pela empresa, gerando o distrato. Além disso, o aumento do custo dos empréstimos imobiliários torna as prestações mais salgadas. 

As empresas têm entregado desde o ano passado uma grande quantidade de imóveis, que foram lançados há cerca de quatro anos, quando o mercado imobiliário estava aquecido. Cria-­se assim um conflito entre dois momentos muito distintos da economia: o crescimento do passado e a presente crise. Em outras palavras, o consumidor que comprou uma residência com perspectivas de emprego estável, inflação contida e juros baixos hoje enfrenta outra realidade. "Se uma parte dessas pessoas não consegue mais obter o financiamento e não tem recursos próprios para quitar, não tem outra opção: o contrato tem de ser cancelado", diz Paola Mello, do Citi. "Já estamos partindo de um patamar de vendas brutas mais baixas e, ao acrescentar os distratos referentes ao pico de vendas de alguns anos atrás, temos vendas líquidas baixíssimas". 

A analista explicou ainda que há uma perspectiva entre os empresários de que um nível de distratos de 20% na comparação com as entregas, em termos de VGV, é natural na vida do projeto. Nesse primeiro trimestre, muitas empresas chegaram a informar patamares bem mais elevados, como a proporção de 60% da Helbor, embora outras, como o segmento Gafisa, tenham se mantido perto desses 20%. Nem todas as companhias publicam o volume total de entregas ou cancelamentos. 

Diante dessas perdas com os distratos, as empresas têm buscado endurecer a seleção dos compradores para se aproximar das exigências dos bancos para financiamentos, lembra Gregolin, do Fator. "Em 2010 e 2011, a análise de crédito não era rigorosa. Isso ocasionou um distrato bastante elevado. Mas as empresas têm se alinhado melhor com os bancos", afirmou Gregolin. 

Para dirigente, setor é "cíclico", e passa por ajustes
O diretor ­executivo da Associação Brasileira de Incorporadoras (Abrainc), Renato Ventura, ressaltou que as companhias têm buscado formas de melhorar a atribuição de crédito, dentro de uma série de medidas para aprimorar a gestão. Segundo o dirigente, o setor é "cíclico" e está passando por um momento de ajustes, que abrirão caminho para a recuperação. Por enquanto, o mercado vive uma etapa de maior seletividade sobre os lançamentos e as vendas continuam a fluir, ainda que em volumes menores, afirmou. "O ajuste está sendo feito e, em breve, deve vir o momento da recuperação. As empresas vão voltar a construir e produzir de maneira mais acelerada. Embora a questão do crédito seja importante, vemos que ainda existe demanda no setor", afirmou o dirigente.

(Infomoney - Imóveis - Notícias - 25/05/2015)

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11 comentários:

  1. O pior cego é aquele que não quer ver...
    Recuperação do mercado levará anos.
    Financiamentos fomentam, e na ausência deles tudo volta ao normal. Quem entrou no começo do processo se deu bem, agora...cama quente.
    Realmente é cíclico...começamos a descida...

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    1. Exato, juros sobre juros enriquece, agora juros sobre dividas empobrece.....Coisa de brasileiro isperto....

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  2. Daqui a pouco aparece um corretor sem noção dizendo para comprar seu imóvel que não existe crise alguma, que essa é a hora, só digo uma coisa, querido corretor Corte os Pulsos, e chore muito, mas, chore muito, porque a mamata e tempo de estuprar os compradores acabou, agora vocês estão todos ferrados.

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  3. Qualquer economia baseada so em credito ,nao se sustenta por muito tempo, as montadoras que o digam.Brazuca nao tem dinheiro,pois nao e um poupador conservador igual a outros paises.Da 20% entrada e financia 80%,o que deveria ser ao contrario 80 contra 20.Esquece das outras contas,luz,tel,casa,escola, carro, etc.Como e possivel um cidadao, que ganha 3000,00 ter um carro de 30000? ou uma casa de 200,000 e final custar 600.000 em 35 anos a fio?E uma conta que nao fecha.BRASIL E UM PAIS MAIS "BOLHUDO DO MUNDO", onde tudo e 4 vezes mais do realmente valem,e falam que e margem de segurança.

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  4. AGORA E HORA DE" NAO COMPRAR NADA", SO O ESSENCIAL........PARA SOBREVIVER.

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  5. Mercado que sobe baseado em estímulos , como o aumento dos financiamentos, uma hora cai forte.

    Os preços estão completamente fora da realidade.

    Só não viu quem não quis.

    Abçs!

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  6. Na minha cidade ainda não está baixando. As pessoas continuam comprando e parcelando em 35 anos. O pior que enquanto continuar assim não baixará. O ruim q todo brasileiro pensa que se não comprar parcelado não compra. Nao sabe economizar sem ter a obrigação.

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  7. Quem vive da da comercialização de imóveis vai negar além da própria vida que existe um retrocesso nos preços dos imóveis.
    Prometeram tanta rentabilidade, tanta oportunidade que não tem o caráter suficiente para reconhecer o erro que cometeram, pela própria ambição e ganância do dinheiro rápido.
    A saída é continuar no sinismo de mascarar a realidade, pois não querem queimar a gordura que acumularam com a ignorância do povo até então.

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  8. Vem um corvo, junta com outro corvo...mais um outro.
    Somam a grana que possuem, compram uma grande área, normalmente nas periferias da cidade, desmembram em lotes e fazem um condomínio fechado com quadras, piscinas, campos, salões de festa, etc...
    O marketing fake começa a rolar, fazem o lançamento e procuram "investidores" - coitados.
    Vendem de 30 a 50% dos lotes (recuperaram o capital) e abrem para os agenciadores vender o resto.
    O "investidor" comprou, não constrói, começa pagar IPTU, condomínio, taxas sobressalentes, não aluga pois é apenas um terreno e o tempo vai passando e o fumo só entrando...aí o preço cai como agora...
    É um investidor ou um grande trouxa, ou um otário desinformado que não tem bom senso e não pesquisa nada do mercado?

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  9. Entrei no ramo imobiliário em 2010. De lá pra CA fiz excelentes negócios com ganhos inacreditáveis como o último AP que comprei na planta por 120 e vendi um pouco mais de um ano pronto por 265 k. Agora essa situação já não existe, mas quem tiver dinheiro ainda fará bons negócios no ramo. Basta procurar bem. Este ano já em meio a crise comprei um AP usado avaliado em 320 por 240 e o vendi em 2 meses por 300k ainda abaixo do que pedem lá. Ou seja ND mal um lucro de 30k por mês. As oportunidades já estam aparecendo. Não precisa esperar baixar, basta ter boa visão para os negócios e paciência para encontrar a pessoa certa.

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  10. Problema brazuca e: NAO TEM RENDA,NEM POUPANÇA,RISCO DE FICAR SEM EMPREGO,CONTAS PESSOAIS DESCONTROLADAS SEM PLANEJAMENTO ALGUM,ENDIVIDADOS ATE O PESCOÇO COM CARTOES DE CREDITO(347% AO ANO) E PRESTAÇOES DE CARROS,PREÇOS DE ESCOLAS MATERNAIS POR EXEMPLO EM TORNO DE 1200,00/MES QUE E O PREÇO DE UMA FACULDADE,OU SEJA. O BRASIL E UM PAIS BOLHUDO PAGA-SE 4 E LEVA 1.BRAZUCA PRECISA VIAJAR PRA MIAMI PRA VER IMOVEIS LA PRA FAZER UMA COMPARAÇAO DE TAMANHO E PREÇOS E DESCOBRIR QUE O BRASIL NAO VALE O QUE PEDEM.

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