Total de acessos

Teste

terça-feira, 25 de agosto de 2015

Valor: As perspectivas (sombrias) para o crédito habitacional

O que se vê, já, é a retração, o encarecimento e a elitização do crédito habitacional no Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo. Tudo aponta para o aumento da pressão sobre o FGTS, que já sofreu ampliação do orçamento do Pró-Cotista para vir ao socorro da redução dos financiamentos pela poupança

De janeiro a julho deste ano a poupança apresentou sucessivas perdas de captação líquida, com redução do estoque de R$ 522,3 bilhões, em dezembro de 2014, para R$ 504,6 bilhões em julho de 2015. Isto indica a retração da oferta de crédito pelo SBPE, justamente porque a Caixa já se encontra muito alavancada e a regulamentação permite que os bancos privados apliquem apenas 38% (abril-15) dos recursos captados em poupança no financiamento habitacional nas condições do Sistema Financeiro da Habitação (SFH).

A alteração recente na regulamentação é pouco efetiva no sentido de ampliar a oferta de crédito pelo SFH e aponta para a piora nas suas condições. 

Os bancos privados nacionais não têm tanto apetite para o crédito habitacional e não pretendem ampliar a carteira; pelo contrário, a tendência é de redução. Na resolução 4410, ao elevar o compulsório em 4,5% (transferindo parte do antes obrigatoriamente encarteirado em títulos públicos) e, ao mesmo tempo, conceder redução desses 4,5% por meio da dedução de parte do saldo dos financiamentos habitacionais, o Banco Central dá aos bancos privados a escolha entre aumentar sua carteira de crédito habitacional ou comprar CRIs com lastro SFH para recompor o direcionamento. Estamos falando de cerca de R$ 11 bilhões. Caso não sejam utilizados de uma ou outra forma, o BC os recolhe a um custo bem mais barato que Selic.

O que se vê, já, é a retração, o encarecimento e a elitização do crédito habitacional no Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo. Tudo aponta para o aumento da pressão sobre o FGTS, que já sofreu ampliação do orçamento do Pró-Cotista para vir ao socorro da redução dos financiamentos pela poupança.

O FGTS também apresenta contradições e perdas de oportunidade. Ao longo da última década, restrito a rendas de até R$ 5,4 mil, o FGTS vinha expandindo o financiamento downmarket, permitindo o acesso a famílias antes excluídas. As aplicações em financiamento habitacional aumentaram de 29% dos ativos em dezembro de 2008 para 43% em dezembro de 2013. Ainda há, portanto, espaço para crescer sua carteira de crédito habitacional e para baixar as taxas de juros cobradas, dado o seu baixo custo de captação (3% a.a. +TR).

O conjunto de aplicações do Fundo - que compreende, além dos empréstimos, títulos públicos, aplicações financeiras e o FIFGTS - proporciona um mix de rentabilidade, cuja diferença em relação ao rendimento pago aos cotistas vem construindo um patrimônio líquido bilionário, de R$ 64,6 bi (dezembro de 2013), que, segundo matéria recente do Valor, saltou para R$ 77,5 bilhões em 2014 (graças ao lucro líquido de R$ 12,9 bilhões no ano). O acúmulo de PL não faz sentido em um Fundo com as características e o papel do FGTS.

A tendência do FGTS de investir crescentemente em Fundos Imobiliários, debêntures, CRIs e os empréstimos via FIFGTS, que envolvem maior risco que as aplicações em títulos públicos, só se justifica se oferecerem retorno que compense a elevação do risco. Maiores rentabilidades em parte das aplicações deveriam permitir empréstimos habitacionais a taxas de juros menores, mais próximas do custo de captação, e/ou a elevação da rentabilidade dos depósitos, já que a produção de lucro e o acúmulo de PL não devem constituir objetivos em si.

Ainda, a taxa de administração paga anualmente ao seu agente operador, a Caixa, de 1% dos ativos (R$ 3,5 bilhões em 2013), tampouco encontra justificativa neste que é um Fundo compulsório, de grande porte, com baixa exigência de rentabilidade e função social. Esta alta remuneração eleva as despesas operacionais, pressionando as margens e dificultando a concessão de crédito a taxas de juros menores.

A diversificação de aplicações sem a compensação do risco no retorno, a busca pela produção de margens elevadas e aumento de PL e, ainda, a alta remuneração do agente operador que detém monopólio sobre o Fundo são estratégias de gestão que precisam ser revistas e incorporadas na discussão sobre o aumento da rentabilidade para os trabalhadores. O debate centrado exclusivamente no dilema do custo dos financiamentos habitacionais, que não é tão baixo, a partir de 7,16% mais TR, está equivocado.

Não obstante, considerando a estrutura de distribuição de renda e conjuntura econômica atual, a discussão sobre a alteração da correção não pode negligenciar o papel potencial do FGTS para atender famílias que não conseguem financiamento a juros mais elevados. O FGTS é uma instituição da sociedade brasileira, criada com o duplo objetivo de instituir pecúlio para o trabalhador e fomentar a habitação social.

Esta análise indica, infelizmente, que a tendência é de exclusão das famílias que dependem de condições mais acessíveis de crédito para adquirir sua moradia. É hora de centrar os debates sobre o real uso que fazemos da oportunidade criada pelo SFH e suas fontes, que juntas somam quase R$ 1 trilhão, de forma a equacionar os problemas habitacionais do país, que ainda ostenta um déficit superior a 6 milhões de unidades. Voltar índice

(Valor Online - Opinião - 24/08/2015)

VEJA VÍDEOS SOBRE O ASSUNTO AQUI NO BLOG OU PELO LINK

13 comentários:

  1. A alta dependência da economia chinesa que a brasileira tem, diante deste quadro recessivo que se agrava por lá, e que fatalmente se refletirá por aqui, me faz pensar que imóveis passarão a ser planos secundários ou terciários dos que estão interessados neste momento.
    Não há o que se pode falar em relação a pretensão, quanto mais aos preços.

    ResponderExcluir
  2. China em desacelerando e pombais bananais valendo casas de luxo Europeias. Se preparam para a desvalorização de mais de 50%.

    ResponderExcluir
  3. Gente eu quase chorei com esse texto.

    O autor trata o credito habitacional como a salvação para o déficit 6 milhoes de moradias e demonstra sua preocupação com exclusão das famílias que dependem de condições mais acessíveis de crédito para adquirir sua moradia. Engraçado que em momento nenhum o mesmo fala do descolamento do preço imovel em relação a realidade salarial do Brasileiro. Não demonstra também a preocupação com a saúde financeira das famílias que adquirem 30 anos de divida. O lado social da moradia é esquecido para manter o foco em formas de se manter um mercado especulativo com níveis de rendimento alto pra encher o bolso de toda a cadeia produtiva da construção Civil. (Leia Construtores, captadores, corretores, imobiliárias) Esse pais nunca conseguira ser desenvolvido, com um pensamento medíocre desses, a lei da vantagem opera em todas as relações. Todos os políticos representam fielmente o cidadão brasileiro trabalhador do dia a dia.

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Parabéns pela análise.

      Um abraço,

      Observador

      Excluir
    2. Capitalismo selvagem mesmo. Bacana você ter trazido esta questão. O pior que ainda dizem assim: "Mas foi o fulano que quis comprar, ninguém o obrigou?". Mas também podemos fazer a seguinte pergunta: "Por que vender e explorar lucrando excessivamente?". A ganância é muito grande, não querem lucro razoável. Querem lucrar 300%, 400%. Um problema que atrasa o desenvolvimento do país, fora a concentração de renda que é muito grande. Brasil estacionado. Aqui no Rio várias construções do Minha casa, minha vida foram invadidas por traficantes. Os moradores estão se retirando por falta de segurança pública.

      Excluir
    3. Quem comprou foi na mesma perspectiva de valorizacao e lucro facil. Nao é coitadinho nao.

      Se lucrasse cantaria vantagem particular. Prejuizo nao tem que ser socializado.

      É de quem embarcou na onda do mercado, com perspectiva tambem de valorizacao e lucro facil

      Excluir
    4. Acho que a questão aqui não é dizer quem é coitadinho e quem não é. Isso é restringir o problema. Assim como você se limita a entender a compra de um imóvel apenas com o lucro. Há quem tenha comprado, mas há quem comprou para moradia.

      E a pessoa que "lucrasse cantaria vantagem particular", como vc afirma, está no mesmo barco de quem quer lucrar excessivamente. Mas não isto não pode ser generalizado. Ou seja, seu argumento se fundamenta na lógica do capitalismo selvagem, tanto que você acha que "prejuízo não tem que ser socializado".

      Se você acha que o prejuízo nada tem a ver com o desenvolvimento de um país (socializar), sinal de que o Brasil continuará estacionado. Não só o prejuízo deve ser socializado, mas também o lucro excessivo. Isto afeta o país, entendeu? NUNCA VI ECONOMIA SEPARADA DO SOCIAL.

      Excluir
    5. 18:15 Como pode um pessoa que compra um apto. do minha casa, minha vida pode pensar em lucro fácil? Lendo a mensagem do 16:42 a população sabia que a área estava cercada de favela, vc acha q alguém compraria para lucrar fácil. Eram trabalhadores que queriam ter sua casa.

      Excluir
    6. se o prejuizo nao tem quer socializado, o mercado imobiliário (compradores e vendedores) vive em outro planeta. kkkk
      É cada uma que temos q ler...não deve sabe saber o que é socializar

      Excluir
    7. Livre mercado.

      Lucro privado. Prejuizo privado.

      Nao se sustenta esse mercado imobiliario. Tanto o é que nao gira sem intermedio de financiamento subsidiado.

      Excesso de subsidio e credito desmedido com garantias pifias fizeram oq estamos vendo aqui.

      Quem comprou por moradia, o fez num momneto errado. Escolha individual. Faltou matematica basica pra se calcular custos/m2

      Simples assim.

      Excluir
  4. Acompanho diariamente os anúncios de imóveis nas áreas onde pretendo adquirir uma moradia, mas que por ora não me atrevo devido aos preços exorbitantes. Porém ontem vi algo que me trouxe esperança - uma construtora que atua na área baixou o anuncio de uma cobertura de $520 mil para $420 mil. E ainda assim está fora da realidade, pois não poderia passar dos R$ 300 mil. Na mesma área existem outras coberturas similares à venda por R$ 560 mil - também vão ter que se ajustar. É um primeiro movimento, mas assim que a primeira pedra do dominó cai a tendência é que as outras também sigam caindo. E não se trata aqui de desejar a miséria dos outros - estou também construindo em outro local e percebo que consigo limitar meus gastos a R$ 2 mil/m2 atualmente. Não é possível que alguém em sã consciência vai concordar em pagar cerca de R$ 4 mil/m2. Está muito acima do que vale - algo em torno de R$ 3 mil/m2 já estaria bem pago, pois são 50% de lucro bruto coisa que empresa nenhuma consegue obter em cima do capital investido. Os parâmetros precisam ser ajustados e a escalada de preços especulativos detida. Ou isto acontece ou o mercado vai ficar mais travado do que está.

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. CORRETO,2 MIL O M2 JA DARIA PRA ALAVANCAR O MERCADO SIM.O M2 A 4 MIL E MUITO,MAS MUITO CARO PARA O BRASILEIRO.

      Excluir
    2. Aqui perto está acontecendo a mesma coisa.
      Os aps de 45m estavam custando 175mil em 2014. Foram baixando para 160 no começo de 2015. 150 em Maio.
      Agora já tem gente anunciando a 125 e os outros já estão acompanhando para 138 e afins.

      Excluir