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terça-feira, 29 de dezembro de 2015

Portal IG: Especialista aposta em nova queda nominal dos preços em 2016

"A velha máxima está errada. Hoje em dia é complicado investir em imóvel", diz, acrescentando que a tendência de queda de preços deverá se manter em 2016. "Para o ano que vem se espera que os preços cheguem aos níveis de 2011 [...] não me surpreenderia que fechássemos o ano que vem com desvalorização nominal, com preços caindo, de fato". [...] "O preço vai cair ainda mais. Quem não tiver pressa para comprar pode conseguir um valor muito bom se esperar mais", afirma o especialista

Por muito tempo, e ainda hoje em dia, é comum ouvir em bate papos informais argumentos como "imóvel sempre valoriza" ou que "é sempre um bom negócio investir na compra de imóveis". No entanto, especialmente nos últimos anos, quedas reais – quando se desconta a inflação – e até nominais vêm sendo observadas, o que faz especialistas na área adotarem discursos mais cautelosos quanto ao investimento.

O economista da Fipe Bruno Oliva é um dos que compartilha do pensamento que o imóvel como tiro certeiro já não se sustenta. "A velha máxima está errada. Hoje em dia é complicado investir em imóvel", diz, acrescentando que a tendência de queda de preços deverá se manter em 2016. "Para o ano que vem se espera que os preços cheguem aos níveis de 2011 [...] não me surpreenderia que fechássemos o ano que vem com desvalorização nominal, com preços caindo, de fato".

Para ilustrar o cenário com números é interessante mencionar que no acumulado dos 11 meses de 2015 o valor dos imóveis teve queda real de 7,44% quando se leva em conta a inflação medida pelo IBGE (9,47%) no mesmo período. Os dados são do FipeZap, mensurado pela Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe) em parceria com a empresa Zap.

Preços vão cair ainda mais
A última pesquisa trimestral do FipeZap,  mostrou que nos últimos 12 meses o desconto médio foi de 8,1%, fruto do imediatismo daqueles que precisam vender rapidamente o imóvel. "O preço vai cair ainda mais. Quem não tiver pressa para comprar pode conseguir um valor muito bom se esperar mais", afirma o especialista.

Há duas situações distintas que devem ser comparadas: comprar com o objetivo de morar ou adquirir o imóvel para revenda. No primeiro caso, não há o que se discutir, apenas "gastar a sola do sapato" para conseguir um bom preço. Já a segunda hipótese não é a mais indicada. "Comprar um imóvel hoje pensando em revender não é uma boa ideia. É muito mais difícil considerar um bom investimento com esse intuito do que era há seis anos [em um cenário de valorização]".

Queda nos preços baixa também o aluguel
Um movimento que se observa cada vez mais no mercado, apesar de não haver estudos sobre o tema, é a influência do comportamento dos proprietários de imóveis à venda no preço dos aluguéis. "Muitos donos de imóveis não estão vendendo pela grande desvalorização, mas afrouxam no preço do aluguel para não terem de arcar com os custos mensais e até fazer uma renda extra", diz Oliva. "Isso provoca uma queda mais brusca no preço dos aluguéis na comparação com a desvalorização dos imóveis".

(Portal IG - Finanças - Casa Própria - 20/12/2015)

VEJA VÍDEOS SOBRE O ASSUNTO AQUI NO BLOG OU PELO LINK

25 comentários:

  1. Sua matéria é interessante, e me sinto motivado a enviar um comentário. Gosto muito do seu blog, sempre encontro bons textos e comentários.
    No quesito precificação de imóveis em 2016, é importante analisar o mercado por seguimentos distintos, ou seja, popular / médio / luxo.
    O que está acima descrito, ou seja, uma queda nos valores dos imóveis em 2016, poderá ser observado em imóveis de padrão médio, já nos imóveis de padrão luxo ou alto padrão, e nos imóveis de padrão popular, poderemos observar o contrário, uma vez que, seja pela alta demanda ou pelos incentivos financeiros, os dois mercados apresentam crescimento.
    Para acompanhar mais informações sobre este ponto de vista, baseado em uma análise do mercado por quem tem sólida experiência, acesse meu blog, citado abaixo.

    Alex Jesué
    Corretor de Imóveis, Gestor de Negócios e Consultor em Investimentos (AMBIMA CPA10), com 13 anos de experiência no mercado imobiliário de Belo Horizonte e região metropolitana, tendo atuado como gestor no mercado financeiro durante 06 anos.
    jesueimoveis.blogspot.com.br
    jesueimoveis@hotmail.com

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    1. A é mané, nessa classe dos miseraveis as pessoas não vai ter nem oque comer, os imóveis que hoje valem 170 mil vai cair para 80 mil.

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    2. Corretor desesperado com papo furado detectado.

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    3. Opinao apenas:A recessao ja e generalizada em todos os setores do mercado,brazuka nao tem mais poder de compra,so tinha poder de credito e esse credito secou.Chegou a tal situaçao come ou paga o bolhudo financiado em 30 anos.Pra reverter essa situaçao,o pais deveria mudar modelo economico atual com reformas trabalhista,tributaria,juros,etc..senao e voltar pra roça mesmo.Os bancos sabem que financiar imoveis, virou ativo de risco.
      Os preços irao baixar e muito,ou entao nao vende.Imovel hoje e mico na mao, de quem tentou especular e nao existe mais margem para subir mais.Desvalorizaçao 30% ao ano, no minimo.Daqui ha 03 anos havera bons imoveis a preços acessiveis a realidade do brasileiro.A hora agora e de poupar, se der né.....

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    4. Concordo com vc. Aqui na região Norte de São Paulo imóveis pequenos não baixam nada há mais de dois anos. No primeiro fôlego que a economia der vão é subir de preço.

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    5. Corretor de imóveis?
      Nem li.

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    6. Bom dia. Ontem fui visitar um apartamento aqui em Salvador. Faz tempo que quero comprar um apartamento nesse empreendimento. Em 2007, a unidade, com a mesma metragem foi vendida por R$460.000. Fiz a proposta de pagar R$930.000, aproximadamente R$6.500 pelo metro quadrado e a corretora não quis nem cogitar a possibilidade. O anúncio pede R$1.100.000. Eu poderia pagar à vista ou financiar. Nesse caso, continuo com meu dinheiro aplicado em fundos de investimento. No problem.

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    7. Não baixam há 2 anos, e, por isso, não são vendidos.
      Quem tem dinheiro está ganhando juros no rentismo.
      Quem não tem, não vai se endividar com esses juros astronômicos.
      Baixa renda ainda tem um respiro do Minha Casa Minha Vida.
      Classe média não vai se endividar com juros absurdos.
      Classe alta está recebendo juros, não irá imobilizar recursos em ativos sobrevalorizados que irão perder valor.

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    8. Quando o assunto é saúde física, procuramos um médico;
      Quando o assunto é jurídico, procuramos um advogado;
      Quando o assunto é finanças, procuramos um economista;
      .. e assim por diante.
      Logo, quando o assunto é Mercado Imobiliário, devo buscar a análise e consultoria de um profissional específico: um Corretor de Imóveis.

      Da mesma forma que procuramos bons médicos, advogados e economistas (embora todos tenham se formado, nem todos são bons profissionais), devemos igualmente procurar um Corretor de Imóveis que seja um bom profissional, que preze pela ética e respeito, e que esteja atualizado no que se refere ao Mercado Imobiliário e seus co-relatos.
      Valorizar aquele profissional que me cobra um valor menor de comissão e que aceita a proposta de omitir algum "vício" de um negócio, com certeza é como buscar um farmacêutico quando se está doente (eu respeito e considero muito os farmacêuticos, mas, convenhamos que não são médicos).
      Busque por Corretores de Imóveis que sejam profissionais capacitados e você vai se surpreender ao ver que ele é capaz de lhe orientar adequadamente, visando o sua real necessidade e não apenas o aspecto financeiro do negócio.

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    9. Já que é para confiar em especialistas sobre o mercado, prefiro os economistas. Imagino que corretores são profissionais que se especializam em vender imóveis, apenas isto - nada mais! Quando percebo corretores tentando argumentar em favor do mercado imobiliário, percebo o quão desgastados estão os argumentos que muitos de nós estamos cansados de ouvir há tempos. Talvez um caminho viável para os corretores seja fazer uma profunda autocrítica (a seus papeis profissionais e ao setor econômico que atuam) e assim contribuírem para colocar o trem novamente nos trilhos.

      Pessoalmente, posso dizer com segurança, foram raríssimos os corretores que pude confiar e dialogar. Mas, mesmo assim, nenhum deles tinham visão arguta sobre o seguimento que atuam. Talvez até saibam que a situação é delicada e difícil, mas a maioria não percebe que estão dentro de um Titanic em águas profundas.

      Jesué Imóveis, Você poderia responder algumas perguntas:

      1) Qual é o maior problema hoje do mercado imobiliário em sua visão?
      2) O preço dos imóveis hoje em dia é razoável nas principais capitais do país?
      3) Você acredita que os imóveis voltarão a se valorizar em curto ou médio prazo (cerca de 4 ou 8 anos)?

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    10. OBS.: Por ser um espaço limitado, a resposta vai ser enviada em três etapas.

      Somente hoje, 04/01/2016, acessei novamente o blog “Observador do Mercado” e pude ver seu comentário.
      Agradeço muito sua crítica, e concordo quando você diz que “foram raríssimos os corretores” nos quais você pode confiar e com os quais você pode dialogar. Não sei se você leu o texto em meu blog, mas, realmente, como citei em meu comentário acima, existem muitos profissionais do mercado imobiliário que não adotam postura ética e nem sequer procuram compreender o mercado do qual fazem parte, considerando que “se especializar em vender imóveis” é uma prática a que chamo “empurrômetro”, deixando de observar as reais necessidades e condições de seus clientes, se preocupando excessivamente com a maior comissão possível a que farão jus com o negócio proposto. Esquecem-se de preocupar com assuntos econômicos em geral e, embora muitas das vezes percebam claramente que não estão conduzindo um negócio que proporcionará uma realização plena aos clientes envolvidos, podendo se tornar em um negócio frustrante, seguem na condução da negociação, uma vez que ele, o corretor, irá garantir sua tão almejada comissão.
      Mas eu gostei de seu desafio, e espero conseguir lhe responder de forma objetiva e abrangente, de modo que você fique satisfeito diante de meus argumentos.

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    11. 1 – Uma falha conceitual de grande parte dos corretores do mercado é o fato de esquecerem que são “profissionais que irão atuar na intermediação de negócios imobiliários”, ou seja, têm a obrigatoriedade de promover a aproximação entre compradores e vendedores com o intuito de proporcionar a realização de um negócio que seja “sadio” a ambos, mesmo que a isso implique a necessidade de revelar pontos que por alguma razão estejam sendo omitidos por alguma das partes envolvidas, ainda que tal fato possa comprometer a negociação. E há muitos profissionais no mercado imobiliário, como os há em qualquer outro mercado, que não procuram se informar sobre os assuntos que possam influenciar direta ou indiretamente em sua área de atuação, permanecendo como “bitolados”, buscando apenas as verdades que lhes são mais interessantes no momento de uma ação “empurrômetrista” (ou se preferir, uma verdade que seja mais enganadora), não conseguindo demonstrar de forma clara e coerente, as reais qualidades do negócio imobiliário no qual esteja envolvido e porque sua efetivação pode ser o mais viável para os clientes participantes (vendedor e comprador).
      Há também, e muito em decorrência da falta de profissionalismo de alguns profissionais do mercado, a falta de preparação de alguns clientes, seja comprador ou vendedor, que muitas vezes trazem uma série de “pré conceitos”, alimentados por opiniões de diversas pessoas próximas e que, na maioria das vezes, são transformados em verdades por falta de um profissional capacitado para esclarecer todas as dúvidas de maneira correta, baseado em fatos reais e não em especulações ou mentiras criadas para convencer sobre um determinado negócio.
      Por fim, vejo a prática de alguns “up grades” que ocorreram durante o período do “boom”, como um grande problema do mercado imobiliário hoje em dia. Explico. Como todos os mercados estavam vivenciando uma euforia de consumo, vivemos a possibilidade de aquisição de produtos destinados às classes sociais superiores, ou seja, as pessoas, diante de políticas de crédito que incentivavam excessivamente o consumo através do endividamento e comprometimento de renda desproporcional, começaram a pensar não apenas no necessário ou possível, mas no supérfluo e comprometedor, adquirindo, desta forma, no caso do mercado imobiliário, imóveis com valores superiores ao que lhes seria viável; onde entra o caso de que muitos profissionais estavam mais preocupados com a remuneração (comissão) do que em atender de forma ética e respeitosa seus clientes, pois não deixavam de forma clara, a uma população que até então não tinha o hábito de transacionar imóveis, que comprar um imóvel financiado, seja pronto ou principalmente em planta/construção, ensejaria em uma disponibilidade de renda suficiente para compensar todos os aumentos e reajustes pertinentes ao negócio, o que indica, claramente, que não basta ter renda suficiente para pagar a prestação inicial, mas existe a necessidade de calcular de forma consciente, se aquele imóvel dos sonhos, bem maior e mais caro que o necessário, continuaria dentro do orçamento ao longo do prazo de obra, levando-se em conta, inclusive, possíveis alterações econômicas e financeiras, sem se esquecer do percentual que seria financiado junto às instituições financeiras ao término da obra e que igualmente sofreria atualização de valores de acordo com índices econômicos oficiais. Voltamos aos profissionais e clientes despreparados, uma vez que, nem todo comprador de imóvel é investidor, sendo assim, quem comprou um determinado imóvel em planta e totalmente financiado (entenda-se: parte financiada junto à incorporadora e outra parte a ser financiada junto às instituições financeiras), não pode querer ter a mesma rentabilidade de um investidor que adquire à vista, ou em parcelamento em curto prazo e sem correção. Falta de informação clara e de um “entendimento” da diferença entre ser comprador ou investidor do mercado imobiliário.

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    12. 2 - O preço dos imóveis hoje em dia é razoável nas principais capitais do país?
      Com relação à precificação, no texto em meu blog, comento sobre este assunto. Acredito, com base em análise de mercado, que existe sim, uma parcela de imóveis com preço um pouco acima do que realmente deveriam custar, e esta parcela de imóveis estão sofrendo, sim, uma reprecificação gradativa. Mas não é nada muito significativa, como muitos estão afirmando, uma vez que, quando estavam formando seus estoques de terrenos, incorporadores e empreendedores do mercado realizaram suas aquisições com valores acima do que gostariam, sem contar que, em casos de algumas capitais, em função de aprimoramento de seus planos diretores, com leis de uso e ocupação do solo mais rigorosas e controladoras do coeficiente de aproveitamento de cada terreno e que fazem com que determinadas regiões, com grande demanda por parte das classes A e B, alcancem valores bem acima dos anteriormente observados, gerando uma falsa sensação de supervalorização. É o caso, por exemplo, de alguns bairros da região centro-sul de Belo Horizonte.
      Mas, ainda assim, acredito que os imóveis destinados à classe C, possuem sim, uma “gordurinha” para ser queimada. Mas o que vai determinar essa queima de gordura, principalmente no caso de imóveis usados, será a atuação de forma adequada de Corretores de Imóveis que realizam avaliações mercadológicas, cabendo a eles, a difícil missão de esclarecer seus clientes sobre a real precificação de seus imóveis, que, pelo fato de serem usados, tendem a possuir valores inferiores aos imóveis semelhantes e mais novos. No que tange às incorporadoras e empreendedoras, essa atualização vem ocorrendo através de descontos em imóveis que estão em estoque e principalmente, através da redução de lançamentos, para que possam aguardar a retomada do crescimento do mercado para que possam lançar mão de projetos que se tornaram inviáveis pela crise que assola o país como um todo.
      3 - Você acredita que os imóveis voltarão a se valorizar em curto ou médio prazo (cerca de 4 ou 8 anos)?
      Fazer qualquer previsão neste sentido, diante da situação política e econômica de nosso país, seria um pouco de falta de juízo de minha parte. O que acredito, com base no histórico do mercado imobiliário, é que, dentro do prazo que você cita, teremos uma crescente na demanda, uma vez que vivemos em um país com um déficit crescente de moradias, o que vai fazer com que o mercado volte a apresentar uma crescente no que diz respeito ao volume de unidades vendidas, que poderão permanecer sem grandes reajustes por um determinado tempo em função da interferência da situação econômica do país. Não só no mercado imobiliário, mas em todos os mercados, o crescimento, estagnação ou encolhimento do PIB, exerce grande influência na curva de valorização de seus produtos, sendo, desta forma, de suma importância, a retomada do crescimento do PIB para que, em médio e longo prazo, observemos uma retomada da valorização dos imóveis.
      Um ponto de vista que defendo sobre o mercado imobiliário é o de que não se deve pensar em curto prazo quando se investe em um imóvel. Não é um mercado para amadores e muito menos para aventureiros em busca de ganho rápido e fácil. É um mercado para a formação de patrimônio sólido e seguro, motivo pelo qual apresenta uma liquidez um pouco menor que de outros mercados, mas o que, por outro lado, lhe confere uma maior rentabilidade diante das possibilidades de utilização de seu imóvel, e um baixíssimo índice de risco, em um país onde as normas de propriedade são legalmente definidas.
      Espero haver conseguido lhe responder de forma adequada, e agradeço imensamente a oportunidade de um debate saudável e amistoso.

      Alex Jesué
      jesueimoveis@hotmail.com
      jesueimoveis.blogspot.com.br

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    13. Obrigado pelas respostas, Josué. Realmente você parece ter 13 anos, ou até mais, de experiência no mercado imobiliário. Bom saber que você é um corretor que entende ter duas partes envolvidas quando o assunto é uma transação chamada venda de imóveis. Entendo também que como profissional da área você queira ver o seu setor saudável e próspero. Na verdade, eu também gostaria de ver o seu setor de vento em popa, mas o que ocorre é que enquanto vocês não reverem seus fundamentos principalmente no que tange os preços com uma "gordurinha a mais" (você foi muito generoso nesta "gordurinha a mais", pois o que existe é uma bela obesidade), penso que vocês não voltarão tão cedo a bons tempos como nos últimos 5 anos. Não sei se você pactua com o que vou dizer agora, mas dividir os preços atuais por faixa de renda (A, B ou C) parece um tanto superficial, haja vista que houve um grande deslocamento de preços ocorrido nos último anos. E, afinal de contas, a renda do brasileiro (seja ele de quais quer classe) não acompanhou a escalada exagerada e despropositada dos preços em geral. Não sei se você só tem clientes classe A ou B, mas muitos "classe A" que conheço não aceitam os preços ou a qualidade dos imóveis hoje supostamente destinados a esta classe, até porque muitos de classe A ou B já possuem imóveis. Mas, enfim...
      Não vou me alongar no comentário, mas lhe desejo boa sorte nas vendas.
      Mais uma vez obrigado pelas respostas.

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    14. Concordo com você Anderson. O pior é quando a pessoa vai visitar um apartamento e tem três corretores em "parceria"...aí é dose amigo....comissão alta pra dividir...o preço do imóvel vai lá pra cima...porque eles não querem entender o momento atual...não querem ver o lado do comprador...que poupou na época da euforia e que não quer se submeter a alta de preços absurda que ocorreu nos últimos anos...cada corretor coloca o seu preço no anúncio...diferenças de 100 mil reais...acham que é só uma questão de tempo pra vender...o imóvel que fui ver...tem um anúncio com fotos do natal de 2014...contei para o corretor...ele ficou constrangido...não disse nada...baixar o preço que é bom...nada. Acho sinceramente que muitos corretores atrapalham as negociações porque veem apenas o seu lado...quando passam a proposta para o proprietário...já passam muitas vezes de má vontade....só pensando na comissão

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  2. Kkkkkk. Crescimento? Piadista.

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  3. Precos irao cair,desemprego ira aumentar,salarios irao reduzir,etc..Portanto, nao ira vender tambem,isso e OBVIO DO OBVIO. Pais esta em DEPRESSAO JA.
    Unico crescimento sera dos juros e das dividas do bananense.

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  4. Ha algum tempo(2014) um famoso economista de uma nao menos famosa emissora dizia: nao compre carro e nem imóvel em 2014. Dizia que haveria uma queda brutal de precos. Bem o tempo passou e o que vimos é que nada abaixou de preco. A crise se instalou e houve sim uma grande queda de volume de negocios. Mas infelizmente nada de queda significativa, quero dizer. Hoje vi na midia que as vendas de carros em dez. Deram uma leve subida. Apesar de tudo. Isto ao meu ver mostra que mesmo diante de grave crise os preços resistem. Acho que com o tempo realmente os preços vão cair, mas por um vies oposto. Deixarão de subir por razões condições obvias: alta demanda mas falta de recursos da população. Portanto a queda ira ocorrer sim, imagino, porém de forma lenta. Tipo 11% este ano, talvez outros 11% ano que vem e assim por diante. Qur dizer o imovel de 500 hj, em tres anos parado, talvez signifique o mesmo que uns 350 se fosse vendido hj (lembrando que a desvalorizacao da inflação é uma sobre a outra)

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    1. A venda de carros subiu somente depois de redução de preços. Veículo popular mais vendido passou de R$42000,00 para R$36000,00, ou seja redução de 14 %, aí sim conseguiram aumentar as vendas. Sem desconto e juro zero a venda não saia do vermelho. No acumulado estão vendendo cerca de 25 % menos que no ano passado.
      Quanto a imóveis, a queda é sempre lenta no tempo. Tenho uma casa a venda, inicialmente avaliada por corretores em 1,15 milhões. Pus a venda por 980 mil. Não vende nem por 750 mil. Continuo baixando preço, comprei nos final dos anos 90, então não perco nada. Agora quem está especulando, melhor baixar logo porque a inflação vai comer boa parte do preço, e o infeliz proprietário, ainda vai bancar impostos e custos de manutençao por anos.

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  5. Ha algum tempo, famoso economista dizia: Nao comprem carros e nem imóveis em 2014. Sugerindo que os precos iriam despencar. Pois é, o que vimos é que só o emprego e a renda das pessoas é que despencou. O tempo passa e o preco das coisas nao cai. Bem o que eu acho é que os preços irao cair sim, mas sim pq mesmo com a inflacao alta, eles nao tem clima pra subir pela falta de compradores. Ai sim com inflação de 11% este ano, e ano q vem talvez idem, o imovel que estivesse a 500m este ano quando conseguir se vendido em 03 anos por ex: significaria o mesmo que uns 350 hj. É isto que vejo.prprietarios agarrados aos seus imóveis perdendo muito dinheiro com custos e possiveis rendimentos que poderiam ter se se flexibilizassem um pouco, ganhariam la na frente.

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    1. Existe sim algumas quedas, tem que prospectar. O país é de dimensões continentais, não se pode prender apenas as capitais de SP, RJ, MG.
      Eu mesmo já cheguei a ver imóvel que estava sendo vendido por 400 mil, hoje está sendo negociado por 320 mil. E igual esse tem muitos por aí. Agora, cada região pode viver uma situação diferente.
      Os preços dos carros tbm caíram, e o economista que vc menciona acertou sim, pois no geral, os preços deram uma reduzida, eu disse no geral, como falei o Brasil é muito grande, muitas vezes ai no RJ não reduziu por questões regionais presentes aí, mas em outras regiões, sobre tudo em muitas aqui do nordeste, teve uma redução, e pode cair ainda mais.

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  6. Aqui no Rio zona sul é Tijuca não tem queda nenhuma , tudo isso é fraude .

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  7. Queda de preços até hj é só em Itaboraí Rj

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  8. Hell de janeiro é uma mentira. bobalhões acreditam na mentira perpetrada de que se trata de uma cidade maravilhosa. É um lixo! A parte de Deus é realmente linda, já a parte dos homens é pífia. Não tem transporte, segurança, limpeza, saúde, educação... Moro nesse lixo e tô acompanhando imóveis na zona sul. Já tão caindo sim, não na velocidade esperada, pois o mais difícil é superar a resistência. Esperem que superada essa etapa a queda vai ser vertiginosa...

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