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terça-feira, 15 de dezembro de 2015

Portal Terra: Imóveis ficarão mais baratos em 2016? Especialistas explicam

A resposta mais direta é que, por todos os fundamentos, o valor dos imóveis deveria cair. As condições de crédito (valor financiado, prazos e juros) estão sensivelmente piores, a renda dos brasileiros está menor devido à inflação ou a perdas salariais, a confiança em assumir dívidas de longo prazo está nanica e as incorporadoras precisam desovar estoques encalhados

Prestes a encerrar um ano dramático, com queda de 2 dígitos nas vendas e incorporadoras desesperadas para sobreviver, o mercado imobiliário não tem nenhum motivo para esperar um 2016 mais fácil. Com a crise política se agravando e a economia em recessão, a grande dúvida é se os imóveis residenciais apresentarão, finalmente, recuo de preços nominais - aqueles efetivamente anunciados ou pagos para fechar o negócio.

A resposta mais direta é que, por todos os fundamentos, o valor dos imóveis deveria cair. As condições de crédito (valor financiado, prazos e juros) estão sensivelmente piores, a renda dos brasileiros está menor devido à inflação ou a perdas salariais, a confiança em assumir dívidas de longo prazo está nanica e as incorporadoras precisam desovar estoques encalhados. “O poder de compra dos brasileiros, no setor imobiliário, recuou 20%”, explica o administrador e especialista em investimentos imobiliários Marcio Fenelon. “Em teoria, o valor dos imóveis deveria acompanhar”, completa.

Essa também é a avaliação do economista Eduardo Zylberstain, coordenador do Índice FipeZap, que acompanha os preços dos imóveis anunciados em 20 cidades, em uma parceria entre a Fipe (Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas) e o portal imobiliário Zap. Pelas simulações do FipeZap, o valor nominal dos imóveis pode cair 6,1% no ano que vem. Seria a primeira vez que o índice registraria esse fenômeno, desde que foi criado, em 2011. “Essa projeção deve ser interpretada com cuidado”, alerta Zylberstain. “Pode haver resistência dos proprietários em baixar, efetivamente, os preços.”

A objeção dos donos em aceitar propostas menores é o principal empecilho para que o mercado imobiliário siga, pura e simplesmente, a velha lei da oferta e da demanda. 

O IVG-R (Índice de Valores de Garantia de Imóveis Residenciais Financiados), calculado trimestralmente pelo Banco Central, aponta um recuo nominal em setembro – dado mais recente. O indicador baseia-se em uma amostra mais ampla, composta pelas casas e apartamentos que lastreiam o crédito imobiliário concedido. Na prática, isso significa que, se os bancos precisassem retomar um imóvel, devido à inadimplência do mutuário, conseguiriam um valor ligeiramente menor que o original.

E o que fazer, então?
A divergência dos indicadores mostra como o cenário ainda é turvo. Para Fenelon, a resistência dos proprietários em baixar os preços se traduzirá, concretamente, em mais um ou dois anos de estagnação. Traduzindo: quem não tem pressa para vender o imóvel vai preferir esperar o tempo que for, para obter o valor pretendido. A contrapartida disso, claro, é que o preço real vai cair já que será corroído pela inflação. Trata-se, portanto, mais de uma resistência cultural do que de uma estratégia de negócio.

Veja, abaixo, as principais dicas de Fenelon:

1) Se você quer comprar para morar
A melhor opção é peneirar as ofertas das incorporadoras. A grande maioria está lutando para sobreviver e, por isso, pode conceder descontos interessantes para fechar negócio. Segundo Fenelon, fique ligado em imóveis que estão com um desconto de, pelo menos, 20% sobre o que custavam em 2014. No ramo de usados, as pechinchas serão mais escassas, justamente por causa da objeção dos proprietários. Logo, não espere milagres ao negociar um usado. E, vale lembrar, quanto mais dinheiro você tiver, maior será seu poder de barganha. Quem não tem alternativa, a não ser financiar o imóvel, não aproveitará tanto os descontos. “O crédito imobiliário está muito complicado”, resume.

2) Se você quer comprar para investir
Neste caso, jogue duro e negocie um desconto acima dos 20%, aconselha Fenelon. O motivo é que, com os juros altos, as aplicações financeiras oferecem alternativas seguras de ganhos líquidos ao redor de 12% ou 13% do CDI. Como investir em imóveis, geralmente, significa obter renda com a sua locação, além da valorização patrimonial, e um contrato padrão é de 30 meses, isso significa encontrar uma chance de ganhar mais do que 25% que a renda fixa renderia nesse período. “Por isso, estamos falando de um desconto de, pelo menos, 30% para começar a negociar a compra de um imóvel”, diz Fenelon.

E lembre-se: o “yield” líquido, gerado pela locação residencial, atualmente gira em torno de 3% ao ano. Logo, o mercado de casas e apartamentos não é o mais atrativo para quem deseja investir em imóveis. 

3) Se você quer vender
Bom, aí, é preciso fazer um pouco mais de contas. Simplesmente resistir a dar um desconto, apenas para dizer que vendeu pelo preço que queria, não é o melhor negócio. É preciso computar, também, o quanto será gasto com impostos, condomínio e a manutenção do bem, no tempo em que ele estiver à venda. Mesmo que esses custos sejam atenuados pela renda gerada pela locação, a corrosão do valor nominal, pela inflação, é um desconto forçado, na prática. Além disso, há o que os investidores chamam de custo de oportunidade: quanto o dinheiro renderia se estivesse investido em outro lugar por um determinado tempo.

Segundo o último relatório Focus, do Banco Central, o mercado já espera uma inflação de 6,70% no ano que vem, com a taxa básica de juros terminando 2016 no mesmo lugar em que está: 14,25%. Assim, simplesmente fechar questão em torno de um valor para o seu imóvel significa, por um lado, perder quase 7% do seu patrimônio, apenas com a inflação, e deixar de lucrar com o dinheiro aplicado na renda fixa. Resumindo: faça as contas e veja o tamanho do desconto que você pode dar, a fim de fechar o negócio rapidamente e começar a ganhar dinheiro. O comprador pode até achar que venceu a briga, mas, depois que vir o saldo das aplicações, daqui alguns anos, você saberá que riu por último.

(Portal Terra - Economia - 11/12/2015)

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25 comentários:

  1. É o que eu sempre falei aqui: "...quem não tem pressa para vender o imóvel vai preferir esperar o tempo que for, para obter o valor pretendido. A contrapartida disso, claro, é que o preço real vai cair já que será corroído pela inflação."

    Não vai haver queda de preços brusca, mas sim estagnação por parte dos proprietários que não aceitam ter pago imóvel bolhudo e vender abaixo do que pagaram.

    Aumento de valor do imóvel é que não haverá, então, se hoje vendem um ap de 60m² por 250k. Daqui a 2 anos vão estar os mesmos 250k menos a corrosão da inflação.

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    1. Minazy, já vi pessoas aceitando vender "um pouco" a baixo do que pagaram só pra não continuar com o prejuízo. Inclusive, tenho um "amigo" que, além do apartamento que ele mora, comprou dois para especular em um município vizinho - todos na planta. Hoje em dia o cara está pedindo arrego. Acho que o desejo dele é simplesmente se livrar da merda que fez, mas não consegue de modo algum.
      Acabei de dar uma olhada em alguns portais de anúncios e vi apartamentos usados que já reduziram o preço de modo considerável, mas ainda não suficiente. Percebi a seguinte redução: um que era anunciado a 420.000 por 360.000,00 e outro de 250.000,00 por 200.000,00. Mas claro que existem também os atrasados para festa, aqueles que começaram a anunciar preços absurdos somente agora e que não venderia o que querem nem pela metade da quantia pretendida. E pode ter certeza que isto é apenas o começo, pois estamos vivendo um momento economicamente difícil e vai demorar para as coisas voltarem ao modo razoável de funcionamento. =)

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    2. Concordo com VC , não tem desconto nenhum os preços continuam os mesmos ..

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  2. "A objeção dos donos em aceitar propostas menores é o principal empecilho para que o mercado imobiliário siga, pura e simplesmente, a velha lei da oferta e da demanda.". Olha aí a teimosia de que tanto falo. Achei interessantíssima esta matéria. Os agentes do mercado arrumaram um novo culpado: " a resistência cultural". Mas quem será que criou tal cultura/resistência no ramo? Obviamente que quem teve seus imóveis avaliados em 3 vezes a cima do valor real não vai aceitar agora que o mesmo bem não esteja mais em tal preço. Afinal de contas, quem não gostaria de dormir pobre e acordar rico sem ter movido uma palha?
    Sinceramente, eu não gostaria de estar na pele dos profissionais que vivem de vender imóveis, pois eles estão com muitos abacaxis para descascar...

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    1. Mas nao é bem assim, depende de cada caso. No meio desse boom imobiliario, as pequenas construtoras se tornaram médias e outras pequenas surgiram, mas com um detalhe, muitas pequenas e médias construtoras, até mesmo algumas grandes, pegaram dinheiro emprestado no mercado financeiro para alavancar seus projetos, construtura média lançando até 2 ou 3 empreendimentos de uma vez só, afim de abocanhar uma fatia gorda do mercado, e pequenas lançando de 1 a 2 empreendimentos, mas tudo a custa de credito farto e facil. O que acontece depois é que essas mesmas se depararam com a crise, e as que nao conseguiram zerar o estoque tiveram que se ajustar para honrar suas dividas com os bancos, afinal de constas eles nao sao nada bonzinhos. As que conseguiram ainda respira um pouco, que são geralmente as grandes e poucas médias construtoras, as outras médias e pequenas, tão tendo que baixar o preço mesmo, pois tem divida a pagar, já vi aqui mesmo, perto de casa, apartamento de construtora pequena, bem constuido por sinal, cair de 230k para 150k, uma queda generosa, e com isso ela conseguiu queimas seus ultimos 20 apartamentos. Agora quem comprou na bolha, perdeu muito dinheiro!!!

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  3. Isso aqui deve ser uma brincadeira , falando pra quando for comprar um imóvel negocie e mande uma proposta acima de 20% abaixo do valor a resposta vai ser não rsrsrs

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    1. Então não se terá negócio. =/
      E olha que 20% ainda é pouco. O rapaz foi muito generoso com quem quer vender.

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  4. Os proprietário não aceitam proposta acima de 5 % preferem ficar com os apt fechados

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  5. Calma ficaram com eles fechados e somente quem precisar da grana e que irá se sujeitar a baixar os preços. Isso é fato.

    Por este motivo tão cedo as coisas vão melhorar, ou seja só na marra mesmo e olhe lá viu!

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  6. Abaixa o preço no minimo 30% ou morre com o imóvel seu jumento.

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    1. Muitos que compraram imovel atraves de financiamento para negociar, especular, já estão baixando, só nao baixa quem tem grana em caixa para segurar o bem, quem tem divida com banco, desde proprietário até construtora, se ele nao aguentar o tranco ele nao tem saida a nao ser baixar. Banco poe no traseiro deles se nao pagar suas dividas.

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  7. Mais uma matéria tendenciosa tentando fazer o comprador otário voltar e aceitar descontos de 20% que as construtoras estão dando.
    O Preço vai cair, não tem jeito. Demora mais um pouco, mas vai cair.
    Tem muito apartamento novo na mão das construtoras ainda e muita gente precisando de dinheiro rápido. Quem quiser competir com eles, terá que baixar o preço.
    Estou com meu dinheiro guardado esperando esta oportunidade. Enquanto não cair, vou rindo com 13% de juros ao ano.
    Quase comprei uma cobertura em Laranjeiras de 180m2 com queda de preço de 40%. Cheguei tarde, pois outro comprou. Melhor baixar 40 % agora e vender rápido do que esperar 2 anos e ter que abaixar os mesmos 40%.
    Resumindo, quem baixar 40% vende, quem não baixar, fica esperando um otário comprar.
    Se não baixar, não vende nem em 5 anos, fato.
    O resto é papo de corretor.

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    1. Vamos fazer um exercício de sair do mundo virtual de um blog de pessoas bem informadas para o mundo real: fato que hj não há descontos vantajosos das construtoras, se conseguir 20% e estiver comprando para morar é bom negócio, dificilmente encontrará esse desconto. A ficha ainda não caiu para a maioria dos proprietários e hj as construtoras AINDA A, tem um pouco de lenha pra queimar. Melhor esperar final de 2016.

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    2. Amigo Anônimo, Nada resiste ao tempo! Ainda é cedo para quem quizer vender acordar do incrível sonho de ser rico em apenas quatro anos de super-valorização de seus bens!

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    3. Quanto que tava essa cobertura ai? 180m quadrados eu achei pouco pra uma cobertura, geralmente era de 200 pra cima.

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  8. Materia tendneciosa. Tenta fazer crer que 20% é plausivel. Nunca na terra das bananas!!!!
    Ja falei aqui e repito, nao há mao de obra nem material que justifiquem mais de 2k/m2 em mais de 90% dos imoveis do brasil. Nao mesmo!!!
    Se nao baixar, otimo! que morra com ele.... os herdeiros vendem bem mais barato na hora da briga pelas migalhas.

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    1. kkkk, falou uma verdade agora, é um FATO, os herdeiros entregam por menos sem nem pestanejar.

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  9. Mesmo que fiquem mais baratos tipo 70%,ninguem vai comprar.....daqui ha uns 15 anos,2030 talvez possa ser.
    Esse mercado entrou em rota direta ao buraco sem fundo.So nao ve quem nao quer....ASSIM COMO O BRASIL.

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  10. COMPREM COMPREM, DESVALORIZAÇAO 30% A.A....KKKKKK..TA MAIS PARA UM "CAVALO DE TROIA" ESSES "IMOVEIS DOS ESTOOUES".

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  11. Cara eu já vi alguns bairros em São Paulo com pessoas na espera por retorno de alguma unidade de construtora pra voltar, são pessoas que podem comprar quase a vista, também já vi pessoas que tem imoveis que estava demorando para vender e decidiram alugar, pois o número de pessoas que precisam de imóveis está aumentando, e como não conseguem comprar, decidem alugar, o imóvel pode estar perdendo um pouco para a inflação mas depende do bairro, por outro lado o IGPM indice que reajusta o aluguel está nas alturas em outubro bateu 1,82%, em novembro 1,52%, perde de um lado e ganha do outro, afinal aqui no Brasil temos escassez de bens, por isso da inflação, pode diminuir o credito, mas o concreto vai ficar mais caro, os impostos, o piso, os eletrodomésticos, os carros...As incorporadoras queimam os estoques e fabricam menos com valores altos, e só ver o mercado automotivo que faz isso a anos. Não esperem milagres, aproveitem as oportunidades, tudo é transitório.

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    1. Cara, se continuarmos em tal caminho, daqui a alguns anos nós teremos indivíduos, considerados de "classe média", morando em baixo da ponte, pois não terão condição de nem pagar aluguel. Não adianta forçar a barra. Dinheiro em mãos é um recurso escasso! E crédito no Brasil é extremamente caro, como todos nós já sabemos. Os índices do IGPM que você cita só servem para alugueis antigos, sendo que os contratos antigos não durarão para sempre. E com muita oferta de imóveis novos na praça, mesmo que seja para aluguel, a tendência é o barateamento destas novas unidades! Ou isto, ou o proprietário do Apto vazio que arque com as despesas do imóvel, que não são baratas. Preços altos não se sustentam por longo tempo. Chegou a hora de rever os conceitos equivocados do mercado nacional.

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    2. Tudo é transitório, inclusive a disparada de preços que ocorreu. Ninguém compra porque a prestação é impagável. Prestação que não decresce porque a TR subiu direto. Os juros estão altos e vão subir mais ainda. O que determina o preço é oferta e procura. Quando a soja oscila na bolsa ninguém pergunta se está mais caro ou mais barato produzir, quem determina valor é o mercado. Chega de dizer que vai subir porque o cimento ficou mais caro. O IGPM subiu e os aluguéis novos estão caindo.
      O nome disso é mercado. Vivi isso várias vezes desde os anos oitenta.

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  12. RESUMINDO: BRAZUKA NAO TEM RENDA....SAO POUCOS OS QUE TEM MONEY EM MAOS, E ESTES JA TEM IMOVEL PAGO.TENDENCIA E DESVALORIZAR MESMO.OU FICA ENCALHADO COMO E NO CASO NESSE MOMENTO DA BANANIA.

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  13. Transitório tudo é, falta dizer o período desta lateralidade.
    Nos anos 90, depois da infláção nos anos 80, o preço dos imóveis ficou baixíssimo, defasou com o tempo, e o financiamento continuava suspenso.
    A receita do bolo será a mesma, mais ou menos intensa, depende da renda da população.
    Toda projeção leva a estagnação dos preços, desencanem com imóveis, esse mercado está muito predatório, dêem um tempo, deixem rolar, mais vale teu suado dinheiro líquido com você do que comprar gato por lebre superfaturada, pura viagem na maionese, construam, não comprem pronto pois a qualidade foi abandonada, eu to fora desse teatro sem lastro.
    Eu pretendia comprar um terreno para meu filho pensando em construir, nem cogito mais, precisa reverter total essa armação, eu construí minha própria casa, por isso sei o que falo, to fora e sem pressa.

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