Total de acessos

Teste

segunda-feira, 11 de janeiro de 2016

Exame: De cada 100 imóveis vendidos, 41 foram devolvidos em 2015

Isso significa quase R$ 5 bilhões de volta na prateleira de venda das grandes empresas. [...] "Antes, o consumidor comprava um imóvel por R$ 100 mil na planta, vendia por R$ 150 mil e embolsava a diferença", diz um executivo de uma grande construtora. "Agora, compra por R$ 100 mil, mas descobre, na entrega das chaves, que a incorporadora está vendendo por R$ 80 mil. É difícil sustentar o mercado assim." [...] As incorporadoras estão em pânico com isso. Principalmente porque as sucessivas perdas nos tribunais coincidem com uma das crises mais graves do setor

Se o setor imobiliário tivesse de escolher uma palavra para se lembrar de 2015, ela certamente seria "distrato" - jargão usado pelas empresas, e agora também conhecido dos consumidores, para devolução de imóveis comprados na planta.

Esse foi o pesadelo de incorporadoras e proprietários de imóveis novos no ano passado, quando o setor registrou recordes históricos no volume de devoluções.

O levantamento mais recente da agência de classificação de riscos Fitch, com nove companhias, mostra que, de cada 100 imóveis vendidos, 41 foram devolvidos de janeiro a setembro de 2015. Isso significa quase R$ 5 bilhões de volta na prateleira de venda das grandes empresas.

"Historicamente, o porcentual de distratos girava em torno de 10%, um patamar saudável para a indústria", diz Meyer Nigri, fundador da Tecnisa e vice-presidente da Abrainc, associação que reúne as 18 maiores companhias do setor.

Os distratos sempre existiram, mas eram exceção, pois o comprador que decidia se desfazer de uma unidade até a entrega das chaves em geral conseguia negociá-lo com outro interessado por um valor maior do que tinha desembolsado até ali.

Agora, vender "por fora" significa perder dinheiro, já que o preço do imóvel está em queda e as incorporadoras estão cheias de unidades para desovar.

"Antes, o consumidor comprava um imóvel por R$ 100 mil na planta, vendia por R$ 150 mil e embolsava a diferença", diz um executivo de uma grande construtora. "Agora, compra por R$ 100 mil, mas descobre, na entrega das chaves, que a incorporadora está vendendo por R$ 80 mil. É difícil sustentar o mercado assim."

Deterioração econômica 
Essa é apenas uma das faces do problema. A outra, que também se agravou com a deterioração econômica, é a restrição ao crédito. Conseguir um financiamento no banco está cada vez mais difícil.

No mercado imobiliário, esse é um momento crucial, porque a venda só se concretiza na entrega das chaves: é quando o cliente da incorporadora passa a ser cliente do banco, ao assumir um financiamento, e a empresa recebe o valor integral do imóvel. A alta da taxa de desemprego, para quase 8,5% no ano passado, atravancou esse processo.

Quem perdeu o emprego ou viu sua renda cair entre a compra do imóvel e a entrega das chaves tem grande chances de ter o financiamento negado pelo banco.

Antes que isso acontecesse, muita gente se antecipou. Foi o caso do aposentado Flávio Atorre de Mello, de 63 anos. Quatro meses depois de comprar um apartamento na planta, em novembro de 2012, ele foi demitido da emissora de TV onde trabalhava como gerente de operações.

De lá para cá, a Selic, taxa básica de juros da economia, passou de 7,25% para 14,25%.

"Quando fechei o negócio, minha ideia era pagar o máximo possível até as chaves e depois quitar o restante com meu apartamento antigo", conta. "Mas deu tudo errado: o valor que faltaria pagar na entrega, em julho deste ano, seria de R$ 700 mil, bem mais do que vale meu apartamento, que não se valorizou e custa hoje R$ 500 mil."

Sabendo que o financiamento seria inevitável e que sua renda não passaria pelo crivo do banco, Mello decidiu, em julho do ano passado, devolver o imóvel à incorporadora. Foi lhe apresentaram o jargão "distrato" e os transtornos que estão por trás dele.

Descontadas as taxas de corretagem, comercialização e despesas administrativas, a empresa propôs devolver apenas R$ 40 mil dos R$ 200 mil que Mello pagou nos últimos três anos. O caso foi parar na Justiça.

Hoje, Mello vende peças de motos pela internet para conseguir uma renda extra, e já convenceu a mulher de que a mudança de apartamento não virá tão cedo. "Difícil é passar todos os dias na frente do empreendimento, que fica a 500 metros de onde moro hoje, e lembrar que nada do que sonhamos vai se concretizar."

Disputa judicial
Casos como esse se multiplicaram no escritório do advogado Marcelo Tapai, que se especializou no segmento imobiliário. No ano passado, das 725 ações movidas por ele, 73% eram referentes a distratos.

Em 2014, o porcentual foi de 43%. O embate entre clientes e incorporadoras está sendo levado à esfera judicial porque não há uma regulamentação específica sobre a devolução de imóveis no Brasil.

De um lado, as empresas se valem do que diz a Lei de Incorporação: "O contrato de compra e venda de uma unidade é irrevogável e irretratável". Do outro, quem defende o direito ao distrato recorre a uma regra geral do Código de Defesa do Consumidor, que trata como abusivas as cláusulas que colocam o cliente em desvantagem exagerada.

"Essa é sem dúvida a hipótese em questão", diz o Idec, em nota. "Já que o fornecedor, além de ficar com o imóvel, ainda terá em mãos todo o valor pago pelo consumidor, essa situação caracteriza-se um verdadeiro enriquecimento sem causa, proibido pela legislação."

As decisões, em geral, favorecem o consumidor. A Justiça tem concedido o direito de restituição entre 70% a 90% do que foi pago, com correção monetária. A retenção de 10% a 30% do valor pela companhia é para compensar despesas como publicidade, corretagem e elaboração de contratos.

"Ninguém compra um imóvel pensando em devolver", diz Tapai. "Quem busca essa opção ou está desesperado ou se deu conta de que fez um péssimo negócio."

Incorporadoras em pânico
As incorporadoras estão em pânico com isso. Principalmente porque as sucessivas perdas nos tribunais coincidem com uma das crises mais graves do setor. Segundo Meyer Nigri, a Tecnisa terminou o ano com uma média de dez devoluções por dia útil. "Chegamos ao ponto de distratar o mesmo imóvel nove vezes, o que é uma aberração."

A empresa teve de destacar uma equipe só para cuidar desses casos. Ainda assim, o número de distratos aumentou 46% no terceiro trimestre do ano passado, na comparação com 2014. As desistências fizeram as vendas líquidas caírem de R$ 306 milhões para R$ 135 milhões no período.

Na Rossi, o tema é tão sensível que o time criado para combater os distratos foi batizado de Swat, como a divisão de elite da polícia americana. Em 2015, até setembro, a incorporadora, que é uma das mais endividadas do setor, conseguiu reduzir os distratos para R$ 775 milhões, de R$ 990 milhões, em 2014.

Assim como as concorrentes, a Rossi tem se desdobrado para evitar que as intenções de distrato se concretizem. Entre as alternativas, as empresas estão oferecendo financiamento direto, troca por um imóvel mais barato e descontos.

"Antes, o tema era tratado como exceção. Criamos uma área específica para que não vire regra", diz Fernando de Mattos Cunha, diretor financeiro da Rossi.

Em paralelo às soluções caseiras, o mercado imobiliário começou a se articular para definir regras que não afetem tão fortemente suas finanças.

"Estamos em contato com o Ministério Público e com órgãos de defesa do consumidor para encontrar uma solução", diz Nigri. O argumento dos empresários é de que, ao devolver uma unidade, o consumidor coloca em risco a conclusão do empreendimento, podendo prejudicar outros compradores.

"Não é só a visão do consumidor que está em jogo, mas o contrato de um bem que não está dissociado do resto e compromete outras famílias", defende Eduardo Fischer, diretor da MRV.

Com as empresas segurando lançamentos desde o ano passado, a tendência é que o número de entregas e, consequentemente, de distratos, caia nos próximos anos. Em 2016, no entanto, ele vai persistir.

O relatório da Fitch estima que, se 35% das unidades vendidas forem canceladas, os distratos chegariam a R$ 6 bilhões entre as principais empresas do setor.

(Exame.com - Negócios - Notícias - 11/01/2016)

VEJA VÍDEOS SOBRE O ASSUNTO AQUI NO BLOG OU PELO LINK

24 comentários:

  1. Quem quer vender e lucrar ainda dá tempo!
    Baixa 40% a 50% que vende com lucro alto ainda.
    Estamos caminhando para a decada de 90 e os imoveis voltarao aos valores reais, sem especulacao.
    Essa DEPRESSAO economica vai durar 20 anos, na melhor das hipoteses!!!!

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Exato....esses bananenses ficam chamando de crise essa RECESSAO COM DEPRESSAO...

      Excluir
  2. Nem no leilão VC consegue comprar um apt com 50% de desconto é VC ainda tem que tirar o antigo proprietário

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Detected.....Alarme ativado.....kkkkk

      Excluir
    2. Desespero mode on! kkk

      Excluir
    3. O valor que vai pro leilão principalmente de banco é o valor de avaliação e em geral é de 10 a 50 porcentos inferiores praticado pelas construtora.
      É sobre este preço que o arremate normalmente ocorre só na segunda praça, dai com mais 30 ate 50 porcento sobre o valor acima.
      Totalizando em media uns 50 a 60 porcentos de descontos. Veja no site de leilão voce pode perceber isso.
      Acontece que as construtoras estão
      Todos pedalando com o valor do imovel que geralmente são mais caro que o valor do mercado Isto que dizer mesmo que eles vem te dar uns 50 porcentos de descontos, ainda assim sai mais caro que no leilão ou mercado.

      Excluir
    4. Concordo. Tá devolvendo imóvel quem comprou pra investir e se deu mau. É só ir na página da zukerman leilões e ver que não se vende quase nada lá. Com desconto ainda tá caro. Ninguém compra e os bancos não abaixam o preço. Os banco estão só esperando o novo PAC da construção cívil e quem vai pagar o Pato somos nós contribuintes.

      Excluir
    5. Constatação minha: até uns 5 anos atrás, os valores das avaliações forenses dos imóveis ficavam próximas dos valores venais, coisa de 30 a 40% abaixo do mercado.

      Como os leilões partiam de 60 ou 70% desse valor, isso gerava boas disputas e ótimos negócios.

      Só que ultimamente, os peritos malucos estão avaliando os imóveis com os valores absurdamente "bolhudos" e assim mataram qualquer vantagem dos leilões, porque mesmo partindo de 70% da avaliação, os preços ficam similares as ofertas da região.

      Venho acompanhando alguns leilões e posso dizer que muitos acabam sem arrematação por falta de lances.

      Excluir
    6. Um amigo arrematou no leilão um imóvel que no mercado era vendido por 500 mil, e conseguiu comprar por 330 mil, mas teve gasto com advogado, 2 mil só para examinar a documentação do imóvel, depois do aval do advogado ele arrematou por 330 mil, ele foi o único a dar o lance, mas depois teve que gastar de novo com o advogado para tirar, pagou mais 3 mil para o advogado tirar, e depois de 8 meses é que o ocupante foi posto na rua, pois a nossa justiça é lenta.

      Excluir
    7. Eu TB já fui no leilão e o lance minimo já está próximo do valor do imóvel e quem compra ainda tem que tirar o antigo proprietário..

      Excluir
  3. Quem compro pra morar ok,mas se comprou pra especular SIFU...kkkkkkk MICÃO.......

    ResponderExcluir
  4. QUERO E QUE TODAS INCORPORADORAS/COMPRADORES ESPECULADORES SE EXPLODAM....COM ESSA RECESSAO COM DEPRESSAO QUE CHAMAM DE crise....

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Você não deve nem trabalhar para dizer uma bobagem dessas...

      Excluir
  5. A verdade é que nós, brasileiros, estamos ferrados! O PT vendeu facilidades e o povo brasileiro comprou. Agora chegou a hora de pagar a conta (com a maior estagflação da história - queda do PIB de 3% somada a inflação de mais de 10%)...
    Se a crise fosse apenas imobiliária ou apenas conjuntural, momentânea, o problema seria pequeno. A crise, entretanto, atinge toda a economia e é estrutural. Somos extremamente ineficientes (somos caros - produzimos pouco e mal), nosso estado é caríssimo e absolutamente incompetente (nenhum serviço prestado pelo estado brasileiro - saúde, educação, segurança - é de qualidade, mas todos são caríssimos)...
    Tudo aqui é caríssimo e/ou ruim (produtos industrializados, serviços, imóveis, infraestrutura). Temos a maior carga tributária, entre os países pobres ("em desenvolvimento"), mas os piores serviços públicos, quando comparados aos países com a mesma carga tributária elevada.
    Nosso mercado imobiliário é um lixo, como todo o restante da economia. Uma pergunta: quantos aqui podem comprar um carro médio (um carro de classe b ou c, nos países sérios - EUA, Alemanha, Inglaterra - como civic, focus e corola), sem problemas (sem sacrificar outras despesas, sem se endividar além de 10% da renda)? Vocês criticam os preços dos imóveis, mas aceitam pagar 100 salários mínimos num corola...

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. A questão debatida é imobiliária. Não tente desviar o foco, Sr. correto escondido atrás do anonimato.

      Excluir
    2. O senhor está correto, um corola custaria lá fora um 25 a 30 mil no máximo com todo os itens de segurança.
      Mas o foco aqui é imóvel.

      Excluir
    3. O raciocínio do anônimo 13:30 é correto Rodrigo. Já encheu o saco essa hostilização gratuita aos corretores.

      Excluir
    4. Não sou corretor, engenheiro ou qualquer outra coisa ligada ao mercado imobiliário, seu sem noção... Argumentum ad hominem é coisa de mané sem argumento válido.

      Excluir
    5. a hostilização aos corretores, de certa maneira, atualmente, não é de todo gratuita não. tem fundamento sólido nas praticas e comportamento social adotados no mercado nos últimos anos.
      natural que haja um certo repúdio publico e rechaço intelectual por parte dos que acompanham o mercado ao longo desse período.

      Excluir
  6. os brasileiros afundaram o brazil com seu próprio jeitinho imediatista

    ResponderExcluir
  7. Pois é, isso são os distratos, que se junta há algum estoque existente, soma isso aos que estão nos leilões para vc vê o número.
    Eu sinceramente acho que as incorporadoras tem que pagar esse pato sim, aguentar o fumo, pois na hora de especular, na hora de diminuir o tamanho do imóvel para maximizar os ganhos por área construida, tem mais é que levar fumo mesmo!!!!

    ResponderExcluir
  8. Isso é o resultando da ganância! agora que amarguem os prejuizos!

    ResponderExcluir
  9. Bobagens? Devido ganancia foi o que voces fizeram na economia a base do "fiado", pra quem nao tem renda e agora muito menos empregos.Aperfeiçoar manuseio de ferramtentas agricolas tipo enxada,foice,etc....pois irao precisar....O começar do zero,muda o modo de pensar....sorte a todos.

    ResponderExcluir
  10. Eu acho uma maravilha, pq n faz sentido algum o imovel valer $80 mil, ae o governo abre as pernas e o trem da noite p dia valer $200 mil.

    ResponderExcluir