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quarta-feira, 6 de janeiro de 2016

Folha: Crise desestrutura setor de imóveis e cria gargalo futuro

"Nunca mais teremos uma combinação de fatores tão positiva para o setor", diz Ana Maria Castelo, coordenadora de projetos da FGV/Ibre. [...] "Se hoje estamos na tempestade perfeita, aquela época foi o paraíso", diz Eduardo Schaeffer, presidente do portal de imóveis Zap

O setor imobiliário voltou no tempo em 2015. O número de vendas e de lançamentos foi o menor desde 2004, o estoque de empregos na construção civil é o mais baixo desde 2008 e a confiança dos empresários do setor está no menor nível desde o início da série histórica, em 2010.

A crise é profunda, será prolongada e deve criar um gargalo entre oferta e demanda no longo prazo, quando a renda melhorar e o crédito voltar. Em 2015 os preços imóveis apresentaram queda –tendência esperada também para 2016.

A análise é de especialistas consultados pela Folha, que traçam um cenário pós-crise, ainda que ele pareça bastante distante.

Mas o 'boom' dos anos 2011 e 2012 está descartado. Na época, as empresas estavam capitalizadas após uma sequência de oferta de ações na Bolsa, havia muitos terrenos disponíveis nas metrópoles, crédito abundante e liberdade para construir.

"Nunca mais teremos uma combinação de fatores tão positiva para o setor", diz Ana Maria Castelo, coordenadora de projetos da FGV/Ibre.

"Se hoje estamos na tempestade perfeita, aquela época foi o paraíso", diz Eduardo Schaeffer, presidente do portal de imóveis Zap.

Em queda livre
O futuro do setor começa a ser desenhado pela forte queda no número de lançamentos. Em 2015, a retração foi de 31% até outubro, segundo a Embraesp (Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio).

"O número de lançamentos é equivalente ao da década de 1990", diz Celso Amaral, diretor corporativo da consultoria Geoimóvel.

Como o estoque de unidades continua alto, o ritmo de lançamentos deve ser mantido neste ano.

Segundo Cláudio Bernardes, presidente do Secovi-SP, as empresas fazem ajustes no perfil dos novos projetos, que priorizam imóveis mais baratos e nichos de mercado. "As incorporadoras vão lançar só o que elas têm certeza que vão vender", diz Amaral.

A demanda, no entanto, continuará reprimida, à espera do retorno da confiança do consumidor e de crédito mais fácil e barato.

"O deficit habitacional, hoje em torno de 6 milhões de moradias, vai continuar aumentando", diz José Romeu Ferraz Neto, presidente do Sinduscon-SP.

Quando houver condições para a demanda se transformar em compra, haverá um gargalo no setor. "Esse mercado se ajusta com lentidão", diz Homero Guizzo, economista da consultoria LCA.

Demissões
O alto número de demissões na construção, uma outra consequência da crise atual, também vai influenciar o mercado no longo prazo. Para alguns especialistas, o setor pode sair desestruturado dessa depressão.

"O ambiente de incertezas abala as empresas e pode comprometer a organização do setor. As companhias podem perder mão de obra que se tornou mais qualificada nos últimos anos", afirma Castelo, da FGV.

Segundo ela, o nível de emprego na construção civil caiu cerca de 11% em 2015 –dados consolidados ainda serão divulgados. Desde 2014, o setor perdeu mais de 780 mil postos de trabalho no país, de acordo com o Sinduscon-SP.


Em dezembro, o índice de confiança da construção da FGV alcançou 68,9 pontos, queda de 19 pontos em um ano. "Os empresários estão bastante pessimistas em relação à possibilidade de reversão da crise no curto prazo."

(Folha de São Paulo - Mercado - 06/01/2016)

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16 comentários:

  1. .
    Estoque de empregos?
    .
    O que é isso? Tudo é estoque agora?
    .

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  2. Estoque de unidades.
    .
    Isso eu sei... o meu bolso está cheio de estoque de unidades.
    .

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  3. A hora é agora,comprem,comprem,comprem....ligue dja,ligue dja....Como dizia o Walter mercado....kkkk
    e o desespero batendo a porta tentando achar algum muitotario de planton...pra pagar 400 mil em 40m2,ou seja 10 mil o m2....Esses "pombais" irao todos virar puleiro de aves.

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    1. Sinceramente, como alguém tem coragem de pagar caro para morar em 40m2, isso é uma sandice, sujeito tem que ser muito sádico, maluco, sem noção para fazer uma imbecilidade dessas.

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  4. O CUB real de um imóvel é de ˜70% do informado nos sites.
    Isto significa que uma casa padrão simples tem CUB < R$ 1200,00, padrão médio R$ ˜1400,00 e padrão alto R$ ˜1700,00.
    O preço dos lotes esta com ágio absurdo, completamente fora da realidade.
    Então, nos próximos 2 anos a bolha imobiliária vai estourar, os preços reais vão cair ˜20-30% em 2016 e mais ˜15-20% em 2017.
    Quem tem imóvel para vender tem uma única opção, baixar 20% em cima do preço anunciado hoje e se livrar do imóvel antes das olimpíadas, pois depois a queda será bem maior!
    Podem anotar!!

    O que o governo poderia fazer para ajudar a manter empregos?
    Esqueçam as grandes empresas, pois os benefícios do governos são apropriados pelas empresas.
    Incentivem a compra de terrenos e o financiamento da construção própria, inclusive reformas.

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    1. Esse André deve ser administrador de obras autônomo. Arriscou que a formação é de técnico em edificações.
      Que os preços estão inflados, isso não se discute.
      O cub, entretanto, não expressa o preço do m2 construído. É um valor de referência que não abarca todos os custos de uma obra, a começar pelos projetos técnicos (coisa que o André não deve usar).
      Não bastasse isso, a formação do preço do imóvel residencial acabado vai muito além do custo do m2 construído. Há o custo do terreno, os tributos, as custas de cartório, os custos financeiros, as comissões de corretagem, o retorno de quem correu o risco (o empreendedor), empatando dinheiro por dois anos ou mais, etc.
      O problema é muito maior do que a ganância de quem vende...

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    2. "as custas de cartório, os custos financeiros," são pagos pelo comprador que paga o itbi as custas do cartório e registro de imóveis, mas você coloca como custos do construtor? é isso mesmo!!
      Me engana que eu gosto!!

      O custo dos terrenos esta super hiper mega inflado, e este absurdo é criado pelas construtoras e corretoras.
      É simples, até bobo entende. A construtora financia a eleição do prefeito e dos vereadores. A seguir compra terrenos no bairro X por valor baixo. A prefeitura aprova nova lei de ocupação, aumentando taxa de ocupação e número de pavimentos no bairro comprado pela construtora. A construtora ganha milhões com a especulação. É claro que o prefeito e os vereadores também fizeram suas compras...
      Também ganham os corretores, que vendem aquele bairro como o bairro do momento, onde a prefeitura vai investir...
      É um enredo muito, mas muito antigo.

      É muito simples "anônimo", os preços estão 40-50% acima da realidade.
      Milhares estão devolvendo os imóveis comprados a preço de bolha.

      Você entende tanto do mercado que arriscou minha formação, cravou "técnico em edificações"!
      O que você fez?
      Chutou e errou feio.
      Eu não farei o mesmo, não sou afeito a "chutes". Então, porque não fala sua nobre profissão,
      assim os leitores poderão analisar seus comentários com mais base.

      Sou professor e ensino que até casa de cachorro tem de ter projeto.

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  5. Demanda existe e continuara existindo pelos proximos longos anos...
    O X DA QUESTAO É como criar um mercado imobiliario sustentavel consolidado e em continua expansao voltado para a questao preço acessivel e moradia !!!!
    No nosso atual cenario catatonico
    O maximo que iremos ver é o ciclo se repetir daqui a uns 10 anos !!!
    Nao se iludam..
    As raposas so foram dormir
    Tao logo oportunidades de negocios se aquecam a fome das nossas raposas construtoras voltara pior..
    M2 nivel beverly hills !
    Aguardem...


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    1. Exato. Vêm por aí novo PAC da construção cívil. Depois vêm eleições e depois outras eleições e depois mais eleições. ... político tira Coelho da cartola pra agradar e ganhar eleições....

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    2. "Sustentabilidade" é questão de suma importância não somente no Mercado Imobiliário, mas em todos os mercados.
      Concordo com você que existe uma demanda reprimida crescente, e como estamos em período de redução de lançamentos e consumo igualmente reduzido, principalmente pela Classe "C", teremos sim, em breve, outro momento de aumento do consumo, e consequentemente, aumento de valor nominal dos imóveis.
      Dizer que não é hora de comprar imóveis e que preços irão cair em índices alarmantes é comentário especulativo. Debati com outro leitor do blog um dia destes sobre a questão de valores de imóveis e perspectivas de precificação.
      O que teremos, por um período, é a manutenção de valores, uma vez que, a simples manutenção de valores diante da crescente da inflação já representa queda real de valor. Cidades que estão apresentando queda nominal em determinados nichos de mercado, estão alinhando seus produtos dentro da realidade do mercado, uma vez que obtiveram uma maior lucratividade em seus imóveis, estando, neste momento, buscando capitalizar para novos projetos.
      Como sempre falo, o mercado imobiliário, no que diz respeito às empreendedoras de médio e grande porte, é composto por bons profissionais, que possuem capacidade técnica para avaliar o mercado e suas nuances.

      Alex Jesué
      Alex Jesué é Corretor de Imóveis, Gestor de Negócios e Consultor em Investimentos com certificação AMBIMA CPA10; tem mais de 13 anos de experiência no mercado imobiliário de Belo Horizonte e região metropolitana e 06 anos de experiência como Gestor no mercado financeiro

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    3. Se assim for todos que tem imovel estao ricos kkkkk....acorda ai oh...nada dura para sempre.SATUROU DE ENDIVIDADOS.

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    4. Caro Jesué Imóveis

      Sou engenheiro, sei o custo de uma obra. Os valores cobrados hoje estão 40-50% acima da realidade, pura especulação. Já tivemos construtora e imobiliária, sei como funciona.

      Milhares de famílias já estão devolvendo os imóveis. Famílias sendo destruídas!

      e os culpados? quem são?
      eu diria que os bancos, as construtoras e os corretores (e imobiliárias).
      Pessoas e empresas sem escrúpulo que aumentaram artificialmente o valor dos imóveis e que insistem em manter esta mentira de que não tem bolha.

      O mercado vai quebrar e vai destruir milhares de famílias.

      As imobiliárias, construtoras e bancos, deveriam trabalhar, conjuntamente, para colocar o valor dos imóveis de volta a realidade (40-50% abaixo dos cobrados hoje).
      É a única forma de voltarmos a ter "sustentabilidade" na construção civil e no mercado imobiliário.
      Os bancos e construtoras que tiveram lucros exorbitantes devem assumir que erraram e devem renegociar as dívidas, reduzindo 30-40%.
      Se insistirem que não tem bolha só estarão prorrogando a agonia do setor.

      Os bancos tem bala na agulha, sentirão o baque mas não irão quebrar. Milhares de pequenas e médias construtoras já estão fechando (é mais negócio pegar os milhões que ganharam e investir).
      E os corretores? bem, vão ficar anos a fio sem vendas, tudo porque quiseram ganhar demais.

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    5. Jesué Imóveis

      Sinto informar, mas acredito que políticas econômicas e economia em si não sejam o seu forte.
      A política econômica, ou melhor, o modelo econômico usado para o crescimento do país se mostrou esgotado e fracassado. Foi uma política baseada exclusivamente em diminuição de impostos para produtos industrializados e bens de consumo, subsídio para diversos setores, e o que foi a gota d'água, credito farto e fácil para quem quiser, a juros subsidiado, financiamentos de mais da metade do imóvel.
      A crise que vivemos hoje, é reflexo das escolhas que foram feitas no passado, um passado não tão distante, que teve na sua essência o que mencionei acima.
      Esse modelo fracassou, e se retornar novamente ele fracassará de novo e mais uma vezes estaremos enfrentando essa mesma crise no futuro, por isso, um governo que presa por uma economia saudável jamais permitirá que isso aconteça novamente.
      Sendo assim, acredito que as coisas voltaram, com o passar do tempo, ao que víamos na época dos anos 90 até meados de 2005. Os preços vão retornar a uma estado saudável e razoável. O preço do aço já está baixando, muito mais por conta da diminuição de demanda de países como a China, e depois das olimpíadas, itens como brita, cimento entre outros irão cair, aliás já está caindo em muitas cidades e estados, o que ainda vai levar um tempo para cair é o preço de terrenos, mas já existe sinais dessa queda em algumas regiões.
      Obviamente que isso não vai ocorrer da noite para o dia, mas é algo que vai se concretizado, mesmo que o Brasil volte a crescer, certamente ele não vai crescer como cresceu em torno de 5% ou até mais, não dentro do modelo econômico de subsidio e credito fácil, pois esse está morto, falta só enterrar.
      O destrate de imóveis é grande, imóveis que vão a leilão também aumentou consideravelmente.
      E não adianta dizer que o país tem 6 milhões de demanda, pode ter 50 milhões, se os preços praticados estão além da capacidade de pagamento, certamente a demanda não conseguirá adquiri-los.
      Outro fator que vejo ser perverso nesse meio, é que o tamanho dos imóveis diminuíram drasticamente, tudo por conta da ganância das empreiteira em querer ganhar mais por área construída.
      As pequenas e algumas médias construtoras já entregaram os pontos, as que estão ainda no mercado se virão como pode.
      O preço em muitas regiões caíram sim, mas tem potencial para cair mais, pois muitas construtoras também adquiriram financiamento no mercado financeiro para alavancar seus empreendimentos, fazendo 2,3,4 lançamentos de uma vez. Essa empresas tem contas a pagar com os bancos, e sabe como é os bancos, e eu os conheço muito bem, e por dentro. Por isso quem quer comprar imóvel para morar, pesquise, ande, pechinche, de sua contra oferta e mesmo que não aceite, deixei seu cartão pois hora ou outra essa mesma pessoa que não aceitou sua proposta, pode mudar de ideia num futuro muito, muito próximo.

      PS: Só para constar, a inflação esse ano de 2016 vai chegar na casa dos 2 dígitos até agosto, aguardem e confiem!!!

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    6. Quanta bobagem...
      Afirma que preços dos imóveis, terrenos, aço, materiais, etc, vão cair e, ao mesmo tempo, que a inflação vai ter dois dígitos!!
      A inflação de 2015 foi ˜10.7% e de 2016 vai para ˜6-7%. Pode até ser menor pois a economia não esta reagindo; teremos mais demissões, mais devolução imóveis e veículos..., menos compra veículos, menos idas ao restaurante, e que implica em redução de preços e da inflação.

      Vou dar exemplo particular; em 2014 ia 1x por semana num restaurante que tinha prato por R$18.9, um preço justo. Aumentaram para R$23.7 no fim de 2014, passei a ir 1x por mês. Em 2015 aumentaram para R$28.9 e perderam um cliente, nunca mais fui. Uma das lojas desde restaurante já fechou. O culpado é o governo?
      Não! é a ganância!!
      Mas você fugiu do assunto, estávamos falando da bolha imobiliária e da queda no preço dos imóveis de
      ˜20-30% em 2016 e mais ˜15-20% em 2017.
      Repito, quem tem imóvel sobrando deve liquidar logo(40-50% de desconto!), pegar o dinheiro da venda e investir. Só voltar a investir em imóveis lá por 2025.

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    7. É muito bom ver pessoas não acreditando na conversa de sempre dos agentes do mercado imobiliário. E melhor ainda é ver que os argumentos de sempre são falaciosos e não se sustentam. Eu gostaria de saber quanto tempo vai durar para eles começarem a perceber que "demanda reprimida", "deficit habitacional" etc. continuarão existindo se depender da vontade deles... Mas fazer o quê se eles preferem não vendar, não é mesmo?!...

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  6. Calma, calma a quebradeira está apenas começando!

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