Com taxas de juros que permitem um retorno de cerca de 15% ao ano com aplicações financeiras de baixíssimo risco e com aluguéis que somados por um ano não chegam a representar 5% do valor do imóvel, as casas e as apartamentos se transformaram no mico do momento no mundo dos investimentos. [...] Se visitar estandes você vai reparar que as unidades que estão com preço de tabela de R$ 500.000, por exemplo, hoje são negociados por R$ 400.000 ou até R$ 350.000
Os preços dos imóveis ficaram abaixo da inflação nos últimos 12 meses,
segundo o índice FipeZap. Nas 20 cidades pesquisadas, os preços só ficaram em linha com a inflação em Florianópolis – nos demais locais, ou ficou abaixo da inflação ou ocorreu queda nominal de preços.
Com taxas de juros que
permitem um retorno de cerca de 15% ao ano com aplicações financeiras de
baixíssimo risco e com aluguéis que somados por um ano não chegam a representar
5% do valor do imóvel, as casas e as apartamentos se transformaram no mico do
momento no mundo dos investimentos. Quem está tentando vender não encontra
comprador a não ser que conceda generosos descontos. Nesse cenário, os estoques
se acumulam, aumentando o poder de barganha dos compradores.
A expectativa de
que a presidente Dilma Rousseff sofra o impeachment gerou uma enorme euforia no
mercado financeiro e levantou dúvidas se não poderia haver também no mercado
imobiliário um rali no preço dos ativos. Tenho pesquisado bastante sobre o
assunto, conversado com corretores e visitado estandes de empreendimentos à
noite ou nos finais de semana. Também estive há duas semanas no Summit
Imobiliário 2016, um evento que reuniu os principais empresários e
representantes do setor em São Paulo. Minha conclusão é: não faltam motivos para
os imóveis residenciais continuarem menos atrativos que outras opções de
investimento. A seguir listo as 10 principais razões:
1 – Os juros do crédito imobiliário estão altos e podem subir mais
Cerca de dois terços dos financiamentos imobiliários no Brasil são feitos
pela Caixa Econômica Federal. Em março o banco anunciou mais um aumento
generalizado de juros para a compra de imóveis. Por exemplo, a tarifa para quem
não tem conta na Caixa passou de 9,9% para 11,22% ao ano mais a TR (taxa
referencial) para imóveis até R$ 750.000. Durante o Summit Imobiliário 2016, o
diretor de habitação da Caixa, Teotônio Rezende, afirmou que o banco pode voltar
a elevar os juros do financiamento imobiliário neste ano. Ele disse que não há
previsão para o aumento – até porque o mercado tem aumentado as apostas na
queda da taxa básica de juros da economia brasileira, a Selic, de junho em
diante. Mesmo assim, no crédito imobiliário a Caixa não trabalha com essa
perspectiva de redução dos juros. Com alta de juros fica menos provável que os
preços dos imóveis voltem a subir.
2 – Os recursos da poupança estão esgotados
Se a Selic cair mesmo, por que o crédito imobiliário não poderia ficar
mais barato? A explicação é que o custo de captação de dinheiro para essas
linhas de crédito pode continuar em alta mesmo com a queda da Selic. O grande
problema é que não há mais sobra de recursos da caderneta de poupança para emprestar
para o setor. Isso é muito importante porque a poupança e o FGTS são
praticamente as duas únicas fontes de financiamento realmente baratas do
mercado imobiliário. Para cada R$ 1.000 que os brasileiros depositam na
caderneta, R$ 650 só podem ser usados pelos bancos para financiar a compra de
imóveis. Hoje o estoque total de crédito imobiliário gira em torno de R$ 1
trilhão. Segundo Gilberto Duarte, presidente da Abecip, 46% desse total vem da
poupança, 31% do FGTS, 18% de LCI e 6% de CRI. O dinheiro da poupança é barato
para o banco porque o poupador recebe atualmente cerca de 8% líquido ao ano
enquanto o investidor que aplica em uma LCI pode conseguir até 13% ou 14%
líquido ao ano. Só que praticamente todo o dinheiro da caderneta de poupança
disponível para o crédito imobiliário já está emprestado, segundo Duarte. “Os
bancos estão liberando o que têm, mas não há mais gordura na poupança.” E a
caderneta continua sob forte pressão porque quanto mais altos são os juros,
menor é o fluxo de investimentos na poupança. Em 2015, a caderneta teve
resgates líquidos de R$ 53,6 bilhões. A fuga continuou no primeiro trimestre
deste ano, quando R$ 24 bilhões saíram da poupança rumo a outros investimentos
mais rentáveis. “Para que pare de haver fuga da poupança, seria preciso uma
Selic abaixo de 10%. Acho que os juros vão cair, mas não acho que chegam em
10%”, afirmou Duarte. O resultado é uma forte contração dos empréstimos. Os
bancos chegaram a liberar mais de R$ 100 bilhões por ano para o crédito
imobiliário, mas ele acredita que, para ser sustentável, esse número caia para
cerca de R$ 50 bilhões por ano nos próximos anos. Com redução do crédito passa
a ser menos provável que os preços dos imóveis se recuperem.
3 – O governo está reduzindo os programas habitacionais
Os programas habitacionais brasileiros são muito maiores do que foram no
passado e os governos em breve não terão alternativa senão reduzi-los. O
sócio-diretor da incorporadora Plano&Plano, Rodrigo Luna, disse, durante o
Summit Imobiliário 2016, que nos últimos 72 anos os programas habitacionais
permitiram a construção de 9 milhões de unidades residenciais. Só de 2009 para
cá, período em que estiveram vigentes a primeira e a segunda fase do Minha Casa
Minha Vida, foram construídos 4,157 milhões de imóveis por meio desse programa.
Então o governo fez em sete anos praticamente o mesmo que havia feito nos 65
anos anteriores. Só que o governo enfrenta graves problemas nas contas
públicas. A arrecadação federal teve queda real de 7% no primeiro trimestre
deste ano em relação ao mesmo período do ano passado. A previsão para o déficit
primário deste ano muda o tempo todo, mas os analistas acreditam que o rombo
poderá encostar em R$ 150 bilhões. Para corrigir o problema, ou o governo corta
despesas ou aumenta impostos. Como a sociedade não aguenta mais aumentos de
impostos, o mais provável é que o governo continue a cortar todo tipo de gasto,
incluindo os programas sociais. Isso já vem acontecendo. O MCMV já chegou a
receber mais de R$ 20 bilhões em um ano, mas em 2016 deve ter apenas R$ 6,9
bilhões do Orçamento. A redução de programas habitacionais tira a sustentação
para uma alta de preço dos imóveis.
4 – O FGTS também dá sinais de esgotamento
A principal fonte de recursos para o programa Minha Casa Minha Vida não é o
Orçamento, mas, sim, o FGTS. Neste ano quase 90% do dinheiro para o programa
habitacional virá do FGTS, que entrará com R$ 60,7 bilhões em recursos para o
MCMV. Só que sobrou pouco espaço para ampliar o papel do FGTS. O fundo já
chegou a desembolsar 100% dos subsídios ao programa e o Tesouro pagava o FGTS
quando podia. Só que o Tribunal de Contas da União (TCU) considerou isso uma
pedalada fiscal e condenou a prática. Antes o FGTS não era usado para financiar
a faixa 1 do MCMV, que financia habitações populares para famílias com renda de
até 3 salários mínimos. Agora o FGTS vai ser usado para financiar todos os
imóveis, mas precisará ser indenizado caso haja inadimplência do comprador.
Então a corda já está bem esticada no que diz respeito a usar o FGTS para
custear o MCMV. Não há mais muito o que o governo possa fazer. Outro problema é
que o FGTS deveria ser exclusivamente usado para habitação, saneamento e
mobilidade urbana. Só que o dinheiro dos trabalhadores depositado no fundo hoje
serve até mesmo de garantia para linhas de crédito consignado. Medidas como
essa só tendem a antecipar o esgotamento da capacidade do FGTS de financiar o
MCMV, reduzindo a sustentação dos preços.
5 – Os estoques de imóveis à venda estão muito altos
Marcos Lopes, diretor-presidente da Lopes, a maior imobiliária do Brasil,
disse, durante o Summit Imobiliário 2016, que até existem compradores no
mercado. “A diferença é que antes eu tinha que falar com 10 clientes para achar
um comprador e agora eu tenho que falar com 100.” Ele explica que, nesse
cenário de compradores sem confiança, as incorporadoras estão com dificuldade
para lidar com os estoques. Apenas na cidade de São Paulo há pouco mais de
26.000 imóveis novos em busca de um comprador. De 2007 a 2013, os estoques
permaneceram abaixo de 20.000 unidades, só ultrapassando esse limite de 2014
para cá. Ainda que as incorporadoras tenham promovido uma drástica redução nos
lançamentos, os estoques não cedem. “Achamos que 2016 e 2017 ainda serão anos
de redução de estoques. Pode começar a melhorar em 2018”, diz o presidente da
Lopes.
6 – As devoluções dispararam
A principal dificuldade das incorporadoras em reduzir os estoques é a
enorme quantidade de imóveis comprados na planta que está sendo devolvida.
Segundo a agência de classificação de risco Fitch, os distratos (rompimento do
contrato de compra de um imóvel) representaram 41% das vendas nos primeiros
nove meses de 2015. Em alguns casos, a situação é ainda mais desesperadora.
Incorporadora que tem ações em Bolsa e divulga resultados a cada trimestre, a
Gafisa anunciou na semana passada que o índice de imóveis devolvidos
representou impressionantes 72% das vendas brutas no primeiro trimestre deste
ano. Você leu certo: os cancelamentos de compra representaram quase três
quartos das vendas da incorporadora. Até 2012, o índice médio de distratos não
chegava a 6%, segundo o Secovi-SP – ou seja, a situação atual é extremamente
atípica. A legislação brasileira estabelece que o comprador pode devolver um
imóvel à construtora até a entrega das chaves e receber de volta ao menos 75%
do que já pagou – esse índice pode chegar a 100% em casos específicos. O que
acontece é que muita gente está percebendo que pagou caríssimo por um imóvel lá
atrás e está devolvendo a unidade à incorporadora. Para chegar a essa
conclusão, basta olhar o preço de tabela dos empreendimentos à venda na cidade.
O preço de tabela nada mais é que o preço de lançamento corrigido pelo INCC
(Índice Nacional de Construção Civil) até aquele ponto da obra ou até a entrega
das chaves. Se visitar estandes você vai reparar que as unidades que estão com preço de tabela
de R$ 500.000, por exemplo, hoje são negociados por R$ 400.000 ou até R$
350.000. Ou seja, também nos estandes das incorporadoras os reajustes de preços
não chegam perto de recompor a inflação. E índices tão altos de distratos só
agravam o problema.
7 – O preço do aluguel está em queda livre e deve continuar caindo
Os preços dos aluguéis vêm sofrendo bastante com a queda da renda e do
emprego. Segundo a última pesquisa FipeZap, os aluguéis ficaram 4,4% mais
baratos nos últimos 12 meses. Considerando que o principal indexador para os
aluguéis é o IGP-M e que esse índice apontou inflação de 11,56% nos últimos 12
meses, houve uma retração real de 16% no valor dos aluguéis em apenas um ano. Mesmo
após uma correção tão forte, o mercado não deve se recuperar em breve. Em
relatório, o analista do banco JPMorgan Marcelo Motta estima que os preços do
aluguel ainda sofrerão uma correção real de 5% a 10% devido à fragilidade da
economia brasileira. A queda do aluguel afasta os investidores do mercado
imobiliário porque diminui a atratividade dessa opção, reduzindo ainda mais a
demanda.
8 – A confiança do consumidor é a menor da história
O brasileiro compra em média apenas 1,8 imóvel ao longo da vida. Como o
valor de uma residência é muito elevado, essa é uma compra que não deve ser
feita por impulso. Em tese, o consumidor reflete bastante antes de fechar
negócio é só assina um contrato quando está seguro que terá dinheiro para pagar
a aquisição. O índice de confiança dos consumidores, portanto, é uma variável
relevante na hora de avaliar se os preços dos imóveis podem ou não voltar a
subir. E desde o final do ano passado a confiança do consumidor é a menor da
série histórica iniciada em 2005, quando a Fundação Getulio Vargas começou a
pesquisar esse indicador.
9 – O desemprego disparou
Já ouvi analistas do mercado imobiliário dizendo que o impeachment da
presidente Dilma poderia dar uma injeção de confiança nos consumidores capaz de
levar a um aumento das vendas e ao reaquecimento dos preços. É lógico que a
solução da crise política é importante, mas não acredito nessa tese devido ao
aumento do desemprego e à redução da renda. Segundo o Ministério do Trabalho, o
Brasil eliminou 1,853 milhão de empregos nos últimos 12 meses. O resultado é
desastroso. Nos piores anos deste século, o Brasil criava pouco mais de 500.000
postos de trabalho a cada 12 meses. A situação atual não tem precedente
histórico. Já a renda dos trabalhadores é 3,9% menor que há 12 meses, segundo o
IBGE, completando dois anos seguidos em queda. Quem mora em São Paulo gasta em
média 14 anos de sua renda para comprar um imóvel – e, mesmo com os possíveis
descontos que se possa encontrar, esse número não está diminuindo porque a
renda passou a cair. Então pouco deve adiantar um aumento da confiança na
economia se os trabalhadores não têm dinheiro suficiente no bolso para comprar
um imóvel.
10 – Só o mercado imobiliário não passou por uma forte correção
Os imóveis são os únicos ativos que não concluíram um processo acentuado
de correção nos últimos anos. O Ibovespa, principal índice de ações da Bolsa
paulista, chegou a 73.516 pontos em 2008, quando atingiu seu recorde histórico.
Hoje o índice está próximo a 53.000 pontos – o que representa uma queda de 28%
em relação à máxima histórica. O dólar chegou a bater em R$ 1,55 em 2011 e
agora está cotado a R$ 3,57, uma alta de 130%. Os juros reais dos títulos
públicos caíram para 3,50% ao ano em 2013, mas agora voltaram para cerca de
6,30% mais o IPCA – vale lembrar que quanto maiores são os juros, menor é o
valor de mercado de um título de renda fixa. Se o valor de todas as aplicações
financeiras despencou nos últimos anos, faz algum sentido os imóveis terem se
mantido em alta (ainda que abaixo da inflação) mesmo em períodos desastrosos
para a economia brasileira como os últimos 12 meses? E já que os imóveis não
caíram enquanto a economia se deteriorava fortemente, faz algum sentido os
preços subirem apenas se houver uma leve melhorara nas expectativas? Eu
acredito que não.
(Infomoney - Blogs - Infomoney Recomenda - 25/04/2016)
VEJA VÍDEOS SOBRE O ASSUNTO AQUI NO BLOG OU PELO LINK
Pais falido com o povao dentro, so isso.Por que e tao dificil copiar o modelo economico paraguayo,(o qual agora esta sendo instalado na argentina),mexico,china,vietnan....todos com imposto unico e baixo,onde todos possam pagar.Aqui poucos pagam por muitos e muitos(borsistas) nao pagam nada.
ResponderExcluirAi e roça mesmo. PT ACABOU COM AS EMPRESAS QUE EMPREGAM OS PETHEBAS,FAMOSO TIRO NO PE.
E ainda tem gente que acredita que imóvel é bom investimento. 30% ano eterno. Piada.
ResponderExcluirE os Corvos então estão pagando é um King Kong e não um mico pois não estão vendendo nem para comprar fubá para comer couve rasgada. kkkkkkkkkkkkkk
ResponderExcluir