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segunda-feira, 9 de maio de 2016

Portal R7: Ciclo de queda no preço dos imóveis deve ir até final de 2017

A realidade vem à tona, com a queda na renda, emprego, restrições ao crédito imobiliário e o excesso de oferta de imóveis no mercado. O descompasso entre oferta e demanda por imóveis pressiona o preço dos imóveis e aumenta o pessimismo em relação ao setor

Um grande mito envolvendo os imóveis diz respeito a acreditar que os preços são estáveis ao longo do tempo, quando na verdade são cíclicos, isto é, alternam ciclos de alta e de baixa. Não importa o país, cidade ou bairro, uma análise mais apurada sempre revelará o ciclo dos imóveis.

Um ponto importante é que com base neste ciclo podemos estruturar melhores estratégias de investimento e se distanciar de armadilhas.

A figura abaixo representa uma simplificação do ciclo dos imóveis e suas quatro etapas: Recuperação, Expansão, Excesso de Oferta e Recessão

Recuperação
Etapa que se inicia logo após o fim de um ciclo de baixa e inaugura o novo ciclo de alta.

Há uma retomada da atividade econômica, e por consequência do setor de construção, e uma queda no patamar dos imóveis vagos (taxa de vacância).

Apesar da melhora, o sentimento em relação ao setor é negativo e pairam desconfianças sobre a possibilidade de o ciclo de baixa ter se encerrado.

Expansão
Nesta etapa os astros se alinham e tudo conspira a favor da alta dos imóveis.

Aumento da renda, do emprego, incentivo ao crédito imobiliário reduzem o número de imóveis vagos e incentivam o setor de construção.

Os preços dos imóveis sobem rapidamente, e atraem atenção da mídia, que alimenta ainda mais otimismo com o setor.

Excesso de oferta
O preço dos imóveis começa a se estabilizar nesta etapa, ao mesmo tempo que o número de imóveis vagos aumenta e a atividade de construção desacelera.

Ao contrário do que seria racional, o sentimento otimista é ainda maior que na fase da expansão, com uma confiança que o ciclo de alta está longe do fim.

Porém é nesta etapa que se inicia o novo ciclo de baixa.

Recessão
A realidade vem à tona, com a queda na renda, emprego, restrições ao crédito imobiliário e o excesso de oferta de imóveis no mercado.

O descompasso entre oferta e demanda por imóveis pressiona o preço dos imóveis e aumenta o pessimismo em relação ao setor.

Mas afinal em que etapa do ciclo está o Brasil?

Não é muito difícil perceber que estamos na etapa da recessão.

Mas, para uma análise mais detalhada fiz um levantamento através dos dados da Fipe (Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas) dos principais ciclos de baixa no Brasil desde 1980.

No gráfico temos os quatro piores ciclos dos últimos 36 anos, com o eixo vertical indicando a queda percentual acumulada, e o eixo horizontal o número de semestres de duração do ciclo:

Pontos relevantes:
1. Os principais ciclos de baixa ocorreram de 1981 a 1984; 1986 a 1990; 2000 a 2004.

2. A média de duração de um ciclo de baixa é de cerca de 8 semestres, ou 4 anos.

3. O pior ciclo de baixa ocorreu de 1986 a 1990 quando acumulou uma queda real (descontada a inflação) de cerca de 80%, enquanto que o mais ameno no período foi o de 2000 a 2004, com uma queda real acumulada de cerca de 32%.

4. O atual ciclo (linha roxa no gráfico acima), iniciado em junho de 2014 acumula uma queda real até março de 2016 de pouco mais de 9%. De acordo com projeções da Fipe, até o final do ano, a queda real acumulada poderá chega a 20% (linha preta no gráfico), bem similar com o que ocorreu no ciclo de 2000 a 2004.

5. Em dezembro de 2017, o atual ciclo completará 8 semestres, tempo médio de um ciclo de baixa.

Com base na duração média, o atual ciclo de baixa poderia se encerrar na passagem de 2017 para 2018.

(Portal R7 - Economia - 08/05/2016)

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15 comentários:

  1. 2027 ne? Esse povo otimista me faz gargalhar....

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  2. Aonde tem queda de preços imóvel do minha casa minha vida era 195 mil agora é 225 mil a queda nas vendas já existe nos preços é tudo pegadinha ..

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    1. To vendo empresa aumentar preco tb...e resistentes a negociar, esta tudo vazio mas nao baixam o preco, e quando baixam ainda e' pouco pq o imovel nao vale aquilo...

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    2. Entao corre e compra 2 mcmv... um pra morar e outro pra investir kkkk...
      Compra q ta subindo kkkkk
      So gargalhando alto mesmo kkkkkkkkkkkkkkkkkkk

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  3. A matéria esqueceu de falar o mais importante. O principal motivo da crise atual não é a economia, foi a ganância desenfreada de construtoras e investidores somado à falta de visão econômica do brasileiro. Se não houvesse o 30% ad infinito, o número de vendas seria muito mais do que o contexto atual mesmo com a crise.

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    1. Concordo. Se o salario medio do brasileiro é 2 mil reais, por que nao construir habitacoes que as pessoas podem pagar?
      Os impostos podem ser altos, mas todo mundo quer lucrar 500%.
      O resultado é esse.

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  4. Matéria não demonstra clareza ao tratar do assunto.

    Percebam que os preços não estão em queda e que não estamos próximos da retomada da construção.

    Não se iludam a duração do ciclo é no mínimo o dobro do tempo citado, vejam que os valores se mantiveram em ascendência durante muito tempo.

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  5. Eu acho que a matéria está certa. Superada a crise, em 2017, os imóveis voltam a valorizar. Não há bolha. Há crise.
    Quem não aproveitar a oportunidade vai se arrepender; vai ter de esperar mais dez anos (a próxima crise, o próximo ciclo de baixa)...

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    1. Acho que só tem vc com pressa, compre uns três pra se garantir...
      O desarranjo neste mercado não se explica com estatísticas de quando ele era normal, a especulação, a falta de transparência e o crédito corrigido mudou o conceito de muitos, principalmente das vítimas do distrato.
      ...e os rentistas não se importam...

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  6. Oportunidade de quê?
    Pra vender tijolo o povo tem que se pendurar em financiamentos de 30 anos reajustados pela TR, e com processo inflacionário o cara paga, paga, paga e o saldo devedor continua o mesmo.
    Isso era desconhecido, hj não é mais!
    Hj é no dinheiro vivo, pegando um outro bem no negócio e empréstimo, só no consignado, ou nada feito.

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  7. Ao pobre sonhador , só resta agora o minha casa minha vida, mesmo assim já está com um aumento de 15% dr 195 para 225 mil

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  8. kkk hilario, vou correr para comprar 3 para investir. Acorda, a farsa acabou. A especulacao desenfreada passou. Muitas sardinhas com o mico na mao e nao sabem mais o que fazer.

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  9. 2017??
    Manow, essas sujeitos tem cada uma viu. Isso vai para 2018/2019 e não vai voltar a crescer como era antes, então essa idéia de vender esses kitnets de 40m2 por 250 mil já era.
    E digo mais, emprego voltar a crescer, não quer dizer que renda volta a crescer. Existe um diferença entre o que vc ganhar e o valor de compra que seu salário tem.
    Mesmo com a volta dos empregos, tudo indica que os salários serão menores, e com a politica de paralisar o reajuste do salario minimo ou mesmo de dar aumento bem abaixo do que era dado antes, tbm torna o poder de comprar menor, isso mantendo a inflação abaixo do teto que é 4.5% ao ano, pq se for ficar entre 5% e 6,5% ao ano a coisa vai demorar a pegar.
    As vendas poderam voltar, mas nao vai ser essa festa desenfreada, os feirões lotado de gente, as pessoas loucas comprando sem saber o que estava levando, isso acabou. As pessoas estão sonhando com um passado que não vai voltar. Pode sim, depois de alguns anos e ajustes voltar as vendas, etc, mas essa farra sem noção ficou no passado.

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  10. Me desculpe, mas artigos tendenciosos só pioram a coisa toda! A queda ainda não ocorreu e quando ocorrer, o mercado interno deverá aquecer novamente! Porque quem compra é o trabalhador! E, mo momento ele está desempregado! Para garantir a confiança e estabilidade do trabalhador: ele deve se recuperar das dívidas, ter segurança no emprego e ter crédito. Além disso, tem que ter uma reserva para as taxas e entrada do imóvel. Devido a isso tudo, o setor imobiliário é sempre o último a sair da crise! Façam o seguinte, façam artigos incentivando os donos dos imóveis acompanharem a queda, desta forma, os trabalhadores que esperam comprar seus imoveis de fato o façam, os investidores mantenham o mercado movimentando sem deixarem a peteca cair e depois que o mercado voltar mais ativo ( mais realista) esses preços possam subir de acordo com a inflação.

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  11. Muito boa a matéria. Parabéns pelo blog.

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