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sexta-feira, 8 de setembro de 2017

Valor: Fim da especulação? TJ-SP entende que investidores devem ter tratamento diferente em distratos

O volume de ações cresceu muito desde o começo da crise, há cerca de três anos. Os processos são movidos tanto por compradores que não conseguiram mais arcar com os pagamentos como por aqueles que viram os preços caírem e avaliaram que as aquisições feitas no passado, em valores mais altos, deixaram de valer a pena

Desembargadores do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP) deram uma nova interpretação às discussões envolvendo os distratos - quando o cliente pede a rescisão do contrato de compra e venda de um imóvel na planta. Eles diferenciaram a situação dos que adquirem o bem para investimento daqueles que fecham negócio para uso próprio.

Para os magistrados, o tratamento não pode ser o mesmo. Especialmente nas ocasiões em que o vendedor não teve culpa pela desistência do negócio e o comprador discorda sobre os percentuais estabelecidos para a devolução dos valores que já haviam sido pagos.

O entendimento se deu em um caso julgado recentemente pela 4ª Câmara de Direito Privado (Apelação nº 1116739-74.2016.8.26.0100). A discussão envolve a Yuny Incorporadora e dois clientes que adquiriram dez unidades de um empreendimento imobiliário em Santos, no litoral de São Paulo.

A Yuny havia sido condenada em primeira instância a devolver 90% das parcelas pagas, corrigidas desde os desembolsos e acrescidas de juros de mora de 1% a partir do momento em que foi citada no processo. O juiz aplicou à discussão o Código de Defesa do Consumidor (CDC) - que permite anular cláusulas contratuais nos casos em que se verifica abusividade ou enriquecimento sem causa.

Já os desembargadores da 4ª Câmara entenderam, de forma unânime, pelo cumprimento do contrato: devolução de 70% e não de 90% das parcelas já pagas pelos compradores dos imóveis. Eles reduziram ainda o período para a incidência de correção dos valores - que passou a contar desde o ajuizamento da ação - e também para os juros de mora, estabelecidos a partir do trânsito em julgado (quando não cabem mais recursos ao processo).

Os magistrados destacaram, na decisão, que a desistência se deu porque o negócio deixou de ser vantajoso para os clientes e não porque havia impossibilidade de pagamento ou por a vendedora ter descumprido as suas obrigações.

Relator do caso, o desembargador Teixeira Leite chamou a atenção ainda para o atual contexto econômico do país. "O mercado imobiliário está congelado", afirma em seu voto. "Há uma avalanche de ações versando sobre distratos de compromissos de compra e venda e os pedidos devem ser analisados com cuidado para evitar a quebra das construtoras."

O volume de ações cresceu muito desde o começo da crise, há cerca de três anos. Os processos são movidos tanto por compradores que não conseguiram mais arcar com os pagamentos como por aqueles que viram os preços caírem e avaliaram que as aquisições feitas no passado, em valores mais altos, deixaram de valer a pena.

Em ambos os casos a discussão se concentra nos percentuais de retenção dos valores que estão previstos nos contratos. Como não há lei estabelecendo limite, o tema vem se consolidando com a jurisprudência. E, segundo advogados que atuam na área, o que se vê são decisões - principalmente na primeira instância - fixando um máximo de 10% (como ocorreu no caso da Yuny).

Especialistas veem mais realismo e equilíbrio na decisão 
Especialistas na área, Luis Rodrigo Almeida e Ana Carolina Medina, do Viseu Advogados, chamam a atenção que se começa a perceber agora um alargamento dessa margem pelo tribunal. Há decisões - ainda que não sejam maioria - permitindo às vendedoras dos imóveis ficar com 25% ou 30% do dinheiro que havia sido pago pelo cliente. Todas elas referentes a casos em que não houve culpa (como atraso na obras) pelo desfazimento do negócio.

Há ineditismo, no entanto, em relação ao posicionamento da 4ª Câmara, de diferenciar o consumidor comum dos investidores e fazer com que se cumpra o contrato assinado quando as partes fecharam o negócio. Essa interpretação, para os advogados do Viseu, "é ainda mais realista e traz reequilíbrio à relação negocial".

Marcelo Yunes, vice-presidente da Yuny Incorporadora, diz que as desistências, por parte dos clientes, só geram prejuízos às empresas. Primeiro pelo impacto imediato no fluxo de caixa (tendo em vista que as obras não podem parar, já que há adquirentes de outras unidades do empreendimento) e depois porque, com a crise, os imóveis são revendidos a preços mais baixos e em um prazo não tão rápido.

"Então não é que o mercado imobiliário esteja, de alguma forma, tentando se beneficiar dos distratos", diz. "Essas negociações não podem ser tratadas como uma opção de compra gratuita, como vinha ocorrendo. Há um contrato assinado. E se não há nenhum tipo de inadimplência por parte da incorporadora, não há justificativa para as penalidades que vinham sofrendo", acrescenta Yunes.

Há expectativa do mercado com relação a uma possível regulamentação do tema por meio de Medida Provisória (MP). O texto, conforme divulgado pelo Valor, já teria a assinatura dos ministérios da Fazenda, do Planejamento e da Justiça e estabeleceria até 50% de retenção dos valores pagos - limitados a 10% do valor total do contrato. No caso de unidades enquadradas no programa habitacional Minha Casa, Minha Vida, o teto seria de 5% do valor do contrato e de imóveis comerciais de 12% do total.

Não há informações, no entanto, de que conste no texto regras diferenciadas aos clientes investidores e aos consumidores finais. Para a advogada Mariana Spoto Cobra, do escritório Mattos Filhos, essa é uma zona mais cinzenta. Especialmente pela dificuldade, mesmo no judiciário, de definir esses perfis.

"No caso da Yuny é uma situação em que claramente se tratava de clientes investidores. Eles adquiriram dez unidades. Mas pode acontecer de o investidor adquirir uma única unidade em um determinado empreendimento. Ficaria a dúvida, então, sobre quem é esse investidor", pondera a advogada.

Os advogados dos clientes da Yuny Incorporadora, que perderam a disputa no TJ-SP, não foram localizados pela reportagem.

(Valor Online - Legislação - 06/09/2017)

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13 comentários:

  1. Eu cá, no aluguel, recebendo os juros que vc me paga, depois de fazer o dever de casa, ter vendido e recebendo seus juros... acho que esses especuladores tem que levar na tarraqueta.
    Eu gosssstcho muito.

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    1. Juros cada vez menores...
      Já não vale tanto a pena investir em renda fixa...

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    2. Então invista em imóveis kkkkkkkkkkkkkkkk
      Corvo passando fome detectado, pessoal.
      Por falar em corvo passa fome, vc já cadastrou na prefeitura para ganhar 1kg de fubá e 500gr de banha?

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    3. Realmente, investir em imóveis é o melhor negócio.
      kkkkkk
      Imobilize o patrimônio.

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    4. Estou recebendo 0,7% de aluguel mais a valorização anual do imóvel que comprei com um bom desconto ano passado.
      Você está recebendo 0,56% de juros e ainda paga aluguel.kkkkkkkk

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    5. Caro Anônimo (9 de setembro de 2017 06:32),

      IPCA acumulado até agosto = 2,46%
      Selic = 8,25%
      Juro real (Selic - IPCA) = 5,79%

      Agora é a hora de investir num bom LCI, LCA, que não paga Taxa de Administração, nem Imposto de Renda (como no caso dos Fundos de Investimento) ou num bom CDB. Só começar a aprender e ir com calma.

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    6. O cara disse que está ganhando 0,7% de aluguel? kkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkk
      E o imóvel ainda está valorizando? kkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkk
      Cara, vc trabalha em algum programa humorístico ou mora em outro país?

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  2. Decisão acertadíssima. Boa reportagem. Os pseudo investidores são tão culpados quanto as construtoras. Os pseudo investidores fomentaram o aumento de preços e a especulação imobiliária.
    Bem Feito! Tomara que entendimentos na justiça como este acabem com essa raça tão maldita quanto a dos corvos.

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  3. Decisão complexa, porém acertada. Complexa porque fica dificílimo definir a pessoa que comprou uma única unidade como investidora, mas no caso de compra de mais de uma unidade, fica fácil. Se o cara investiu, até sem dinheiro, pra ganhar 20, 30% depois, é o risco do negócio. Distratar assim é pilantragem. É querer ganhar sem risco algum. Ganhar na bolsa com risco de renda fixa. Agora, essas incorporadoras também abusam nesses contratos, fazem promessas esdrúxulas, etc. merecem levar ferro também.

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  4. Cadê vc visão dos acontecimentos? Cadê nosso grande oráculo de conhecimento e sabedoria... não nos abandone nesse mar de incertezas... estamos carentes de seu vasto conhecimento...volte e ilumine nosso caminho, pois estamos cegos e sem guia...

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  5. Investidores correm risco ou perdem ou ganham,nesse caso perderam...aguenta a bucha entrando sem dó....kkkk

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    1. Cê quer dizer quem investiu em tijolos e cimento né? Pq eu não investi em tijolos e em cinco anos fazendo minhas economias já consigo comprar o que quero, mas sinceramente não acho que está na hora de comprar nada para ficar imobilizado.

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    2. 11:31 Eu disse "nesse caso",referente aos Bolhudos imoveis em decadencia... e não investimentos financeiros.

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