O post de hoje mostra como o mercado, apesar de todas as evidências, ainda tenta negar a bolha imobiliária, usando de subterfúgios e eufemismos. Aguardamos a análise crítica de nossos leitores
Entre 2008 e 2012, período cujo início é paralelo ao colapso das hipotecas
subprime nos Estados Unidos, o mercado imobiliário brasileiro pareceu imune à
crise do país norte-americano e viu um ciclo impressionante de valorização em
seus preços de venda. Uma pessoa que adquiriu imóvel no final de 2007 o
acompanhou valorizar ao menos 79,4% nos 4 anos até 2012. Quem esperou até o fim
de 2014 para vender provavelmente conseguiu prêmio de 112,86% no valor, com
base em dados do Índice Fipezap.
Impulsionada por fatores como o acesso facilitado ao crédito imobiliário,
aumento da renda, redução nas taxas de juros e otimismo causado pela boa fase
na economia em geral, essa valorização marcou um período virtuoso, mas chegou a
um limite. A partir de 2015, a crise econômica fincou pé nesse mercado, que
acabou sendo um dos mais atingidos pela recessão. Naquele ano, a valorização
dos preços de imóveis foi de apenas 1,32% em termos nominais – o que significou
queda real de 8,48% (descontada a inflação do período). Os dois anos seguintes,
ainda na crise, apresentaram variação de 0,57%, e 2017 representou o primeiro
ano na série histórica que o indicador apresentou queda nominal, caindo 0,53%
na comparação com 2016. Isso foi reflexo de fatores como alto desemprego,
aumento da inflação e queda no PIB (Produto Interno Bruto).
Houve bolha?
Para especialistas, apesar da mudança acentuada de rumo, não é possível
afirmar que houve uma bolha imobiliária no Brasil. Caio Bianchi, Diretor de
Inteligência de Mercado do Zap, acredita que é “especulação da internet” usar
esse termo em referência à reação do mercado à crise econômica brasileira.
Diferentemente de uma euforia sem embasamento, o início do círculo virtuoso
brasileiro poderia ser previsto e se deu partir do momento que as pessoas
passaram a ter mais acesso a crédito.
Isso ocorreu, explica Bianchi, principalmente como resultado da
regulamentação da alienação fiduciária, que incentivou um financiamento a longo
prazo com juros baixos. A lei que regulamenta essa questão data de 20 de
novembro de 1997, mas uma alteração de 2004 permitiu que “operações de
comercialização de imóveis, com pagamento parcelado, de arrendamento mercantil
de imóveis e de financiamento imobiliário em geral” pudessem “ser pactuadas nas
mesmas condições permitidas para as entidades autorizadas a operar no SFI”. Na
prática, as instituições ganharam a opção de usar o próprio imóvel como
garantia em caso de inadimplência do tomador de empréstimo - naturalmente,
ficou mais seguro oferecê-lo.
Com o acesso ao crédito, uma altíssima demanda reprimida no mercado deu as
caras – o que se traduziu em liquidez e aumento nos preços. Contribuiu para
isso o lançamento do Minha Casa Minha vida, que, em 2009, inaugurou um
movimento de procura até então inédito. Nessa época, as empreiteiras construíam
sem parar praticamente só para atender a uma população aparentemente insaciável
por novos imóveis.
Uma consequência foi a “empolgação” das grandes empresas da indústria
imobiliária. Entre 2006 e 2011, a bolsa de valores registrou 20 IPOs e 16
Follow-ons de empresas do setor de Construção Civil, reflexo do otimismo desse
mercado.
O problema é que na vida real não existe demanda eterna, e o aumento da
oferta se chocou com uma redução íngreme da procura durante o que viria a ser a
maior recessão da história do Brasil até então. “Mas tanto não era bolha que,
mesmo neste cenário, observamos queda bastante comportada nos preços. As
variações se mantiveram nominalmente positivas até 2016”, ressalta o Diretor do
Zap. “O que vimos nos anos anteriores à crise não era uma bolha, e sim efeito
da melhora na economia”, resume.
Aluguel
Durante a mesma crise, a contração nos preços dos alugueis foi
consideravelmente maior que a de venda. Isso ocorreu, segundo a análise do Zap,
porque a correção nessa frente ocorreu nos próprios preços, diferentemente da
venda, que viu a demanda como principal atingida.
“Como o financiamento facilita a compra, o momento de prosperidade
econômica se refletiu muito na venda de imóveis. Existem também fatores não
totalmente racionais para a aquisição, o chamado sonho da casa própria”,
explica Bianchi. Por essa mesma razão, ele acredita que os valores de aluguéis
são, comparativamente, mais líquidos. Isso potencialmente explica a variação
grande na valorização dos preços em 2009, justamente o ano inicial do Minha
Casa Minha Vida.
E 2018?
Ainda existe “excesso” nas construções que não foram ocupadas durante a
crise, mas essa oferta não deve significar que o movimento decadente continuará
para o ano que acaba de começar. Quase unanimemente, o mercado espera retomada
relativamente fraca nos preços e estabilidade para os próximos meses, tanto em
aluguel quanto em compra.
Segundo estimativas da Associação Brasileira das Entidades de Crédito
Imobiliário e Poupança (Abecip), o financiamento imobiliário com recursos
originados nas cadernetas de poupança deve crescer 15% em 2018, avanço que
deverá se concentrar nos empréstimos destinados à compra de moradias, enquanto
o crédito para a construção de novos empreendimentos tende a continuar lento.
Concomitantemente, a queda na taxa básica de juros (Selic), que fechou
2017 em 7% ao ano, deve ser, aos poucos, repassada ao consumidor que toma
crédito imobiliário, o que também incentiva a compra. A somatória desses dois
fatores é o suficiente para iniciar o equilíbrio no mercado, mas não para revolucionar
a movimentação dos preços.
Segundo a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), o terceiro
trimestre de 2017 contou com o lançamento de 15.593 unidades residenciais
verticais. Uma queda de 12,2% com relação ao segundo trimestre de 2017, mas um
aumento de 4,1% com relação ao terceiro trimestre de 2016, considerando o total
geral. As vendas no terceiro trimestre totalizaram 21.074 unidades
residenciais, uma queda aproximada de 7,4% em relação ao trimestre anterior.
Considerando esses dados, nota-se que a queda em lançamentos acompanhou
redução das vendas. “No entanto, o cenário é de recuperação do mercado, pois
tanto os lançamentos quanto as vendas cresceram em relação ao mesmo período do
ano anterior”, escreveu a entidade em relatório.
Para Bianchi, uma quebra nesse fluxo de equilíbrio ocorreria apenas caso
houvesse “movimentos abruptos na economia como um todo”. Referenciando as
eleições de outubro, o executivo confia que, independentemente do candidato
vencedor, a política econômica provavelmente não será radicalmente modificada:
“a maioria dos economistas aposta que será mantida a política atual”, pondera.
(Portal Infomoney - Imóveis - Notícia - 12/01/2018)
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No gráfico de preços, por certo a parábola começa a subir. Aproveitem a oportunidade para comprarem barato.
ResponderExcluirVish..Corvo detected em sobrevôo acima.
ExcluirPor certo? Acho que você vive em outro país...
ExcluirIsso tudo foi gerado por "vendas falsas" na planta.Nunca houve aumento de renda e sim de crédito.
ResponderExcluirQuem foi atrás da conversinha da mídia vendida sifu.......
Anônimo15 de janeiro de 2018 10:18
ResponderExcluirCaro amigo, pode comprar a minha parte... vou esperar ainda mais um pouco... talvez lá pelos meados de 2020. Por enquanto permaneço no aluguel guardando dinheiro em aplicações conservadoras.
Mesmo que o gráfico comece a subir, o setor construtivo ainda vai demorar uns 03 anos entre começar os empreendimentos e a entrega.
Até 2020 ou 2022 tem muitos imóveis encalhados para vender...
Estejamos preparados para o momento, mas lembrando os poupadores, podem ficar tranquilos, não caiam na cilada dos Corvos, guardem dinheiro, economizem para comprar melhor com menos dinheiro.
Deixa queimarrrrrrrrrrr....a gordura dos preços.. lenbrando que papel aceita tudo, até limpar a bunda kkkk...
ResponderExcluirPra mim o maior vilão do contexto imobiliário atual não foram as construtoras ou os pseudo investidores ou os corretores.
ResponderExcluirO vilão foi a fartura do crédito fácil e a ilusão de que a conta nunca chegaria.Financiamentos a 35 anos, isso é coisa de banânia. É óbvio que grande parte das famílias não conseguiriam pagar isso. Hoje em dia ter emprego não é garantia pra mais ninguém (ainda mais em 35 anos).
Minha solução pra isso é muito fácil. Nem precisa baixar o preço. É só limitar o financiamento imobiliário para 10 anos no máximo. Reduzindo o prazo, reduz o valor a se conseguir o financiamento e automaticamente o mercado tem que se adequar a isso.
Não tem nada barato e muito menos com promoção....
ResponderExcluirNem quando vende por motivo de doença se vende barato!
Todos que querem ou precisam comprar imovel podem ficar em paz, pois esses preços exorbitantes não vão durar por muito tempo... quem acompanha o mercado sabe q muitos estão tendo prejuízos, pois ;
- imóvel não vale o q se pede, preços totalmente fora da realidade
- longos períodos de vacância pra quem aluga (seja residencial ou comercial)
- queda no preço dos aluguéis
- alto índice de distrato (maior de tida história do Brasil)
- desemprego batendo em toda porta e sem nenhuma perspectiva de melhora
- povo endividado e sem renda
- crédito escasso
- caixa retomando imóveis até da sombra do ser humano
- alto juros de financiamento imobiliário
- falta de planejamento na maioria dos lares
- terrenos e casas de periferia com preço de imovel bem localizado
- taxa condominal subindo mais q a pressão alta do meu avo
- econômia totalmente mal das pernas, sem perspectiva de melhora
- povo desanimado, aquele papo q brasileiro não desiste nunca está indo pro buraco...
- subemprego... no caso o q sobrou virou apenas trabalho
- melhores cidades e regiões centrais estão sem espaço pra construção
- familias reduzidas
- reforma trabalhista,q influencia diretamente quem pensa em financiar algo
Poderia listar 1001 motivos pra informar q o mercado imobiliário nunca mais será o mesmo e q os preços dos imóveis vão cair além da inflação corroer!!!
Pode levar 3,4,5 anos, mais vai cair!!!
Alerta:
CORRETORES:ajudem a abaixar os precos ou troquem de profissão.
PROPRIETARIOS: se achar comprador vende logo, pq vão amargar drasticamente prejuízos sem prazo!
Parece-me que Todos que aqui opinaram,são supostos compradores........
ResponderExcluirAqui na banania esse ativos(saturou) já eram por decadas..carros idem,emprego de qualidade idem,renda não tem mais,..2060 talvez melhore. 3 geraçoes perdidas...simples assim.
ExcluirEu sou... mas não na atual bolha.
Excluir...compradores em potencial, mas que não querem passar os próximos 30 anos pagando juros altos do financiamento de um valor absurdo que os vendedores estão pedindo. Quem quer comprar sempre pode alugar, mas quem quer vender nem sempre tem a alternativa de alugar. Poucos meses de vacância tornam o imóvel um péssimo negócio: paga-se condomínio, o valor real desvaloriza dia a dia, paga-se IPTU, custos de manutenção... Imóvel como investimento é como ter um animal de estimação, você pode até justificar pelo apego, mas financeiramente é um péssimo negócio.
ExcluirPelo contrário
ExcluirTodos são realistas e dão valor ao dinheiro suado guardado de forma legal. Quem joga dinheiro fora é doido ou então tá lavando dinheiro.
ExcluirAcrescento se a população brasileira tivesse o nível de conhecimento de quem opina nesse blog, o contexto imobiliário brasileiro estaria bem mais condizente com a realidade.
ExcluirConcordo ... Muitas das postagens aqui parecem ser de compradores desesperados em comprar imóveis ....entendam uma coisa primeiramente deve-se separa imóveis comerciais de residenciais ....o primeiro esse dificilmente irá abaixar o preço ...entendam quem tem imóvel bom não vende e não vai vender tão cedo ...as únicas coisas que fazem os proprietários se desfazerem de seus imóveis ...são problemas médicos para pagar tratamento , mudança de país , ou quando a pessoa já desfrutou tudo que o imóvel poderia oferecer é está muito velho com aproximadamente 80 anos ....fora isso ninguém venderá imóvel comercial ...podem se espernear...
ResponderExcluirJá imóvel residencial esse terá a rodo ...e preço tbm irá abaixar mesmo é muito
Não entendi nada! O que mais tem hoje é negócio quebrando e empresas mudando para locais com aluguel mais barato.
ExcluirPotássio Potássio Potássio
ResponderExcluirMuitos compradores vão usar de todos os juros ganhos(independente do tipo de aplicação) e não vão conseguir mais comprar o seu imóvel, e ainda vão perder todo o aluguel pago. Haverá lamentação......
ResponderExcluirProblema não é pagar aluguel, é pagar juros de banco. Um financiamento imobiliário com prestação de 3.000, dá menos de 1.000 de amortização, ou seja, mais de 2.000 estão indo livrinho para o banco. Isso sem contar a TR, considerando ela a situação é ainda pior.
ExcluirCORVO FRACASSADO DETECT
ResponderExcluirNo Brasil atual não existem investimentos bons...a não ser que vc abra um banco. Alguns comentários que li são válidos. "Aqui tem muitos compradores"..."imóvel dá gasto"..."imóveis supervalorizados" ..."renda do brasileiro está baixa e despencando"...
ResponderExcluirTenho alguns investimentos...inclusive em imóveis...Nenhum (!!!!), está rendendo mais que 1% !!! Nenhum !!!!
O valor para construir está muito alto...portanto, àqueles que dizem que o valor do imóvel está alto, é só comprar um terreno e construir!!!
Não acredito em bolha...sinceramente. Acaso existisse, os preços já teriam caído com 4 anos de crise e desemprego. O que percebo, são oportunidades de negócio, realizados entre particulares (venda por necessidade e etc), com valores entre 70%/80% do valor de 'mercado'.
Assim, todo investimento possui a sua volatilidade e sazonalidade...os imóveis não fogem da regra, evidentemente.(embora alguns achem q imóvel não seja investimento, inclusive aqui desse blog).
Acabei de comprar um apto em uma cidade do interior de São Paulo (50m2), mobiliado, por $175 mil, que havia sido comprado por $200 mil da construtora. Esse apto é alugado pelo sistema 'airbnb'. Acabei de alugar por 3 meses, pelo valor de $9,3 mil (os custos sao meus de iptu, condomínio etc, net, tv). Existem outros à venda no prédio pelo valor médio de 220 mil (sem mobilia). Oportunidade !!!
Acredito que nos próximos 2/3 anos, os imóveis não terão valorização. Com inflação na ordem de 4% a.a, serão necessários décadas para o valor do imóvel ser corroído, ainda mais se considerarmos que o material de construção e mão de obra, terão aumento em seus custos.
O que estou querendo dizer, é que no Brasil não existem investimentos que sejam muito mais vantajosos entre eles...investimento em bolsa é para profissional, investimento em renda fixa não está rendendo muito acima da poupança, além disso, tem as taxas, impostos, prazo de resgate...lci e lca por serem atrelados a Selic, estão rendendo próximo a inflação, também deixaram de ser muito mais interessantes...
O (Des)governo anuncia inflação anual de 2,95% .... só otário para acreditar !!! Alguns investimentos possui renda fixa + inflação...daqui a pouco esse investimento será corroído pela verdadeira inflação...complicado!!!
Aplicar todas as fichas em uma aplicação é complicado...diversificar é a dica q especialistas orientam.
Por aí vai...
Para terminar... a compra de um imóvel para investimento deve-se ter cautela...ficar de olho nas oportunidades (pagar 60/70% do valor de mercado - gordura de 30/40% para ser diluída). Já, a compra (a vista) de um imóvel para a moradia da família é diferente! Nada paga o conforto e a tranquilidade de ter seu canto...ideal seria se todos tivessem essas condições...mas, a moradia é um problema mundial, não é só 'privilégio ' do Brasil...
É isso !!!
Que comecem os xingamentos...kkkk
Eu diria que vc não era um corvo. Até chegar no último parágrafo. Foi bem até aí mas tirou um zero.
ResponderExcluirVou falar da minha experiência. Já que vc matou a charada q todos aqui querem e precisam comprar um imóvel.
Antes q eu continue, vc pagou 175.000 em 50 M2? PQP! Como tu é burro!
Agora vou contar a minha experiência.
Queria e estava determinado a comprar um desses 50M2 Por 175.000 rsrsrsrs. Mas eu conheci o Blog e aprendi que não era e ainda não é bom negócio comprar um imóvel. Isso foi em 2013.
Peguei o dinheiro que iria dar de entrada para a CEF apliquei e comecei a guardar 1.800/mês.
Em 05 anos já tenho o dinheiro para pagar a vista e sinceramente, não obrigado. Vou resistir até onde eu puder e vou morando de aluguel.
O detalhe é que eu pago 600,00 de aluguel no apartamento que eu iria pagar eternamente.
Por esses motivos......
CORVO DETECTADO PESSOAL!
ESSE CIDADÃO ACIMA É UM CORRETOR PASSANDO NECESSIDADES POR NÃO CONSEGUIR VENDER SEUS BOLHUDOS E ESTÁ TENTANDO ILUDIR, MENTIR, ENGANAR VCS.
NÃO COMPREM NADA NOS PRÓXIMOS 05 ANOS, GUARDEM SEU SUADO DINHEIRO.