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domingo, 19 de agosto de 2018

Portal GaúchaZH: Inadimplência faz disparar retomada de imóveis financiados

Maior financiadora de imóveis do país, a Caixa Econômica Federal já colocou à venda ou para leilão neste ano 19,4 mil casas e apartamentos retomados de quem deixou de pagar as prestações em dia – em todo ano passado, foram 28,2 mil. E o estoque de imóveis recuperados pela instituição nunca foi tão alto: são 47 mil unidades aguardando novos donos

A crise econômica e a persistência do desemprego nas alturas têm levado cada vez mais gente a perder o que, para muitos, é seu grande sonho: a casa própria. Maior financiadora de imóveis do país, a Caixa Econômica Federal já colocou à venda ou para leilão neste ano 19,4 mil casas e apartamentos retomados de quem deixou de pagar as prestações em dia – em todo ano passado, foram 28,2 mil. E o estoque de imóveis recuperados pela instituição nunca foi tão alto: são 47 mil unidades aguardando novos donos.

– Via de regra, os bancos preveem em contrato a retomada do imóvel após 90 dias de atraso nas parcelas. Passado este prazo, o banco notifica o mutuário, reincorpora o imóvel e prepara sua oferta em leilão – descreve o advogado especializado em direito imobiliário Rafael Paiva Nunes.

O procedimento está previsto nos contratos com garantia de alienação fiduciária – praticamente todos firmados desde 1997. Como corre por via cartorial, sem disputa judicial, a reincorporação é rápida. O banco paga o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), extingue o contrato de financiamento e fica livre para vender o imóvel.

Para piorar a situação do inadimplente, a negociação no leilão é feita por valores abaixo dos de mercado, que são usados para cobrir a dívida, multas, juros e a fatia que falta no financiamento – ou seja, geralmente nada sobra para o antigo dono.

– Por esta razão, o mutuário não deve nunca deixar o imóvel ir a leilão. É preferível tentar renegociar com os bancos ou vender antes a casa, mesmo que por um valor abaixo do de mercado – explica Paiva Nunes.

Dificuldade para pagar as contas
Esta é a empreitada de uma moradora de Canoas que há dois anos vive uma rotina de renegociações com a Caixa Federal. A auxiliar administrativa, que pediu para não ser identificada a fim de evitar constrangimentos, largou o emprego quando nasceu prematuramente sua filha. Desde então, mergulhou em dificuldades financeiras. Mais de uma vez, o banco anunciou a iminência da retomada do imóvel, mas ela e o marido conseguiram convencer o gerente a jogar a dívida para mais adiante, diluindo-a nas prestações seguintes.

No ano passado, a mulher voltou a trabalhar, mas ganhando menos do que no emprego anterior, o que a impediu de manter a regularidade no pagamento. No início deste ano, mais uma vez, o banco anunciou a retomada, mas ela tomou um empréstimo e quitou os atrasados:

– Vivemos na corda bamba. Pago um mês, mas atraso dois. Como a renda familiar caiu muito, a gente nunca consegue pagar as parcelas em dia. Por enquanto, estamos conseguindo manter nosso apartamento, mas à base de muito sacrifício.

Procura por auxílio para não perder o imóvel dispara
Em geral, os bancos são receptivos à tentativa de renegociação. Uma das alternativas oferecidas é o congelamento de parcelas, com retomada do pagamento nos meses seguintes. De acordo com a Caixa Federal, se o contrato não estiver em atraso e o comprador tiver pago, no mínimo, 24 prestações desde a concessão do financiamento ou a última negociação, é possível pausar até 12 prestações mensais. O valor da dívida será somado às parcelas futuras, sem mudança no prazo. O Banco do Brasil permite renegociar as parcelas em atraso, diluindo o valor não pago nas próximas parcelas.

– O importante é que o cliente procure o banco antes que este pague o ITBI e reincorpore o imóvel, senão a renegociação se torna muito mais difícil – explica Anderson Machado, diretor da Associação dos Mutuários e Moradores do Rio Grande do Sul (AMMRS).

Machado comenta que, neste ano, a quantidade de pessoas que procuraram a associação preocupadas com a iminência da perda do imóvel disparou – na maior parte dos casos, mutuários do programa Minha Casa Minha Vida (MCMV). Hoje, a AMMRS move 3,2 mil processos na tentativa de reverter perdas de imóveis. A esperança é de que seja verificada alguma irregularidade no processo da retomada do imóvel, aberto um processo revisional ou que o juiz determine que o banco tente uma reconciliação.

Foi o caso de um morador de Alvorada, de 42 anos. No ano passado, ele, que prefere não se identificar, se endividou na compra de um carro e perdeu o emprego, o que o levou a atrasar por quatro meses o pagamento da casa comprada pelo MCMV. Quando procurou o banco para acertar os atrasados, descobriu que o imóvel já havia sido reincorporado pelo banco e estava prestes a ser leiloado.

– O banco não quis renegociar, então, entrei com uma ação na Justiça. Daí, sim, o advogado do banco me ligou para negociar. Consegui voltar a trabalhar e paguei todos os atrasados, felizmente – conta.

As possibilidades para evitar a perda do bem
- Se tiver saldo no Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), você poderá utilizá-lo para pagar parcelas atrasadas. O fundo pode cobrir até 80% do valor das parcelas que ficaram para trás. Mas atenção: por determinação do Conselho Curador do FGTS, esta opção só valerá até o final de 2018.

- Evite deixar chegar o momento da retomada do imóvel, quando é pago o ITBI pelo banco, pois nesta etapa praticamente se fecham as portas para renegociar o financiamento, mesmo com pagamento dos atrasados.

- Se estiver com problemas financeiros e perceber que não conseguirá mais quitar as parcelas, providencie imediatamente a venda do imóvel, mesmo que por valor abaixo do mercado. Desta forma, irá recuperar valores já pagos pelo imóvel (como entrada, FGTS e parte do financiamento) sem o desconto de multas e taxas. Se o imóvel for a leilão, é difícil a recuperação de qualquer valor investido.

- Mesmo se houver a consolidação da propriedade por inadimplência, consulte um advogado para verificar se o rito adequado para a expropriação foi seguido. Às vezes, os bancos cometem falhas que podem acabar revertendo a perda do imóvel e dando mais tempo para que o mutuário resolva sua situação. Além disso, por via judicial, também é possível tentar reverter a consolidação do imóvel pelo banco ou retomar o pagamento do contrato por depósitos em juízo.

(Portal Gaúcha ZH - Economia - Dicas de Economia - Notícia - 10/08/2018)

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7 comentários:

  1. Com todo esse estoque de imóveis em poder da caixa e aumentando progressivamente será que não é suficiente para as construtoras enxergarem que não precisam mais construir até 2030 no mínimo? O unicú setor que cabe investimento e do setor de luxo, pois nesses a crise não chega, alias, seriam ótimo investigar de onde saem os recursos para quem paga mais de 500 mil em um imoimó no Brasil... acredito que teríamos descobertas interessantes

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    1. concordo em partes, se estamos falando em alto luxo sim, no BR simplesmente não existe nada ou quase nada que preste em volume suficiente, as pessoas ricas acostumadas com a qualidade de Miami sofrem demais aqui pra achar algo minimamente próximo. Agora se estamso falando da classe média-alta deslumbrada é aí exatamente o maior tombo, vi semana passada uma casa de 600 metros quadrados em frente ao Pq Vila lobos em SP, desde 2011 só teve morador por 1 ano. O preço saiu de 6 meilhões pra 4 (anuncio) mas aceita 3, que fazendo as contas direitinho comparando com o aluguel daquela região, considerando custos o valor não passa de 2, quda de 66,6% + inflação, + gastos de manter 7 anos fechada.

      Também há outro setor viável da construção, que é no extremo oposto, o da auto-construção, barracos na favela, lages-sobre-lage na periferia, invasão de sem-teto, no entorno das capitais e grandes cidades, ou construção subsdiada pelo governo ali a rentabilidade pode ser que ás vezes ainda justifica o investimento na faixa de pessoas que mal tem renda pra comer, pra itens básicos, ainda dá se um jeito, nesse país explorar a pobreza é, foi e será eternamente um bom negócio

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  2. Fazendo as contas:
    usando dados do artigo temos aí 100 mil imóveis problematicos na CAixa dentro dum universo de 5 milhões de unidades, o que representa apenas 2% do total.

    Com isso temos 2 possíveis conclusões:
    1- a crise é pouco significativa mediante o volume monstro de financiamentos
    2- a Caixa esconde a bomba, seja por sacanagem, seja por incompetencia em liquidar garantias, apenas uma pequena parte foi pra praça, o grosso ainda virá no futuro em diversas formas de engenharia economica, levando a uma década perdida, tal qual nos anos 80 após a exaustão do BNH, que era o MCMV da época, criado pelo mesmo Delfin neto que na época aconselhava os milicos e que aconselhou o PT.

    Eu acredito na opção 2.

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  3. (INFOMONEY.COM.BR)
    Se estressar demais, BC pode intervir no câmbio e subir Selic antes das eleições

    Na última terça-feira (21), chegou a R$ 4,0458, maior nível desde fevereiro de 2016
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    Enquanto a rentabilidade do mico do século ó: "o"
    Imagina se o poste do presidiário ganha as eleição, ou se algum juiz lactopurga fogi com ele?

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  4. Muito triste tudo isso....so veêm valores,taxas,multas....O resto não importa.

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  5. "Para piorar a situação do inadimplente, a negociação no leilão é feita por valores abaixo dos de mercado, que são usados para cobrir a dívida, multas, juros e a fatia que falta no financiamento – ou seja, geralmente nada sobra para o antigo dono."


    ERRADO, o leilãos segue exatamente o valor de mercado, se não fosse assim, milhares de especuladores iriam brigar nos lances para arrematar por valor abaixo e depois revender pelo valor de mercado auferindo lucros.

    o fato do leilão oferecer imóveis com até 90% de desconto frente a tabela e ainda asim a maioria ficm encalhado sem lances, leilão dá vazio, isso não significa que os leilões estão errados, pelo contrário, SIGNIFICA que quem está errado são as tabelas oficiais usadas pelos bancos do governo para distribuir crédito, portanto credito podre.

    A única vantagem da pessoa vender antes de chegar no leilão é se livrar de multas e custas judiciais altíssimas. Aí é questão de fazer as contas, o que é melhor brigar na justiça morar de graça por vários meses e acabar com nome sujo, ou vender com descontos fortes e ficar ou com nada ou muito pouco e pelo menos ter nome limpo.

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  6. Saiba como agir: Pare de pagar ágio para o desgoverno, pelo que não vale,vaza para o aluguel ,ajunte $$$ e compre à vista.

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