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segunda-feira, 13 de fevereiro de 2012

Especialistas falam sobre a bolha imobiliária

Para uns, o setor está apenas recuperando o tempo perdido em anos e anos de estagnação. Para outros, a escalada dos preços pode estar criando o ambiente propício para o nascimento de um fenômeno já visto em nações desenvolvidas, como a Espanha. Não importa de que lado você esteja, o fato é que o debate sobre a existência de uma bolha imobiliária no mercado brasileiro tem aumentado nos últimos tempos. 

Em São Paulo, por exemplo, praticamente todos os edifícios de escritórios compartilhados estão com preços inadequados, acima do valor justo”, afirma João da Rocha Lima Junior, professor titular de real estate da Escola Politécnica da Universidade de São Paulo e diretor do Grupo Unitas, que presta consultoria na área. O preço justo, ou adequado, teria que ser arbitrado a partir de uma combinação entre custos e expectativas de rentabilidade. Porém, em alguns segmentos, os investidores estão quantificando essa margem de renda no futuro baseados no cenário atual, o que aumenta a chance de superestimá-la.  “Isso é um defeito de postura, que só pode ser corrigido com informação. Informação inadequada resulta em mercado desequilibrado.” E isso costuma variar entre diferentes tipos de produtos e também pela sua posição geográfica. Uma cidade como a capital paulista, por exemplo, pode estar com valores inadequados em um determinado bairro ou região. “No mercado residencial, os produtos de classe média, em bairros como Vila Mariana e Perdizes, também estão supervalorizados”, acrescenta. 

Na comparação entre os dois segmentos que podem ser foco de formação de uma bolha, o professor destaca que, se no caso dos escritórios o risco já existe e é bem real, no residencial as evidências dos últimos meses indicam que o mercado está mais lento, com os preços parando de subir, ao mesmo tempo em que a velocidade das vendas está caindo muito

Já para o professor de finanças da Escola de Economia da Fundação Getúlio Vargas (FGV-SP), Samy Dana, o risco de estourar uma bolha no País reside justamente no segmento residencial. E o cálculo que ele faz para chegar a essa conclusão é muito simples. Hoje, o valor de um imóvel no centro paulistano está em torno de R$ 10 mil/m². Sendo assim, um apartamento de 100 m² vai custar R$ 1milhão, aproximadamente, sem considerar algum desconto que possa ter. Se esse dinheiro fosse colocado em uma aplicação conservadora, como a poupança, iria render em torno de 0,5% ou 0,6% ao mês, ou seja, R$ 6 mil. “Eu duvido que alguém pague R$ 6 mil ou mais para morar em um imóvel de 100 m² no centro do São Paulo. É melhor deixar rendendo no banco e pagar aluguel. Para o investidor também, é melhor não comprar e aplicar em outra coisa.” 

Segundo ele, esse descompasso entre o valor da residência e o aluguel, em um futuro próximo, vai levar o mercado a uma encruzilhada: ou os preços caem, ou a locação aumenta. “E eu não acredito que haja espaço para o aluguel subir, então os preços vão começar a cair quando as pessoas passarem a olhar de forma mais racional”, garante. Os motivos que impulsionam a alta, na opinião do professor, são o crédito barato, com pessoas que nunca tiveram acesso a financiamento conseguindo comprar imóveis; o famoso sonho da casa própria, onde o pensamento imperante é de que é melhor ter do que alugar, mesmo que isso vá de encontro à lógica financeira; e o fato de o setor ter andado de lado por muitos anos, com uma oferta muito pequena. “Há espaço sim para crescimento do mercado, mas não para crescimento de preços. Não dá para investir com o metro quadrado nesses valores”, ressalta. 

Na região central de São Paulo, Samy Dana calcula que os empreendimentos chegam a custar o dobro do seu valor real, situação que também se repete em Belo Horizonte e no Rio de Janeiro. Essa atitude de maximizar os lucros sem contar o dia de amanhã já estaria se refletindo no mercado de ações, com os papéis de algumas construtoras sofrendo com fortes desvalorizações em 2011. “Não tenho dúvidas de que sofremos uma bolha imobiliária, e ela pode estourar em 2012, principalmente por causa da crise internacional. Os preços estão absurdamente altos, ainda mais nos imóveis residenciais das grandes cidades”, salienta.

Para o professor João da Rocha Lima Júnior, o problema está justamente na dificuldade em perceber ou prever a formação de uma bolha, o que em geral só acontece quando ele se esvanece.
Mas segundo ele não há muito o quê fazer perante isso. Pela Lei da Avidez e da Riqueza, se o vendedor tiver a oportunidade de comercializar pelo preço mais caro possível, ele vai fazer isso. Enquanto isso, se o comprador puder adquirir o imóvel por um valor mais barato, também não irá hesitar. “Dessa forma, esse jogo de forças de mercado não pode ser resolvido a não ser pelo seu próprio reequilíbrio.” 

Revista Construção e Negócios - Edição 37

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3 comentários:

  1. Esse artigo foi o melhor e esclarece bem. Não está valendo a pena comprar um imóvel de 1 milhao se a locação dele está na faixa de 3.500 a 4.000 reais e o investimento na poupança está chegando ao ponto de ser melhor do que comprar um imóvel!

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  2. Estão tentando surrar no aluguel em BH, mas não vai adiantar porque o combustível da bolha não existe no mercado para a locação (crédito fácil), ou o locatário tem renda ou não tem e fim de papo. Meu senso de preço justo diz que o sobrepreço em Belo Horizonte está em torno de 100% (CEM POR CENTO!). Então, a oferta justa gira na faixa de 50% do que pedem os vendedores, ou até menos em alguns casos. O crash deve ocorrer em 2013. E eu não duvido disso. Quero ver como ficarão os corretores que venderam expectativas de valorização no topo do mercado... Mineiros, não caiam nesse papo de acomodação de dono de imobiliaria. Os preços tem que cair mesmo!

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  3. O problema da construção civil hoje está no custo das áreas, da mão de obra (pouco produtiva e cara), dos produtos de acabamento e nas limitações de aprovação pela Prefeitura. Não adianta querer comprar um apartamento abaixo do valor de custo de sua construção.

    Houve um "boom" pelo acesso ao crédito e programas do governo, mas também pela oportunidade de se ganhar dinheiro no setor como investimento. Como os preços chegaram ou passaram do limite, acabou o ganho especulativo, e só terá o ganho pela produção/construção de novas unidades para quem quer e precisa: novos casais, pessoas com sonho da casa própria, upgrade no imóvel próprio, etc.

    Quanto à racionalidade de se alugar à ter um imóvel, eu sempre pensei assim, mas nunca fui compreendido; tanto que comprei meu imóvel próprio só em 2010. Como a população continuará crescendo, as pessoas continuarão querendo ter seu canto como uma segurança para os filhos, blá, blá...

    Aposto que imóveis na planta em vetores de crescimento estratégicos continuarão melhores que poupança. Imóveis antigos mal cuidados, uma vez reformados e modernizados, poderão encontrar compradores em busca de espaço, localização adequada e atualização/upgrade.

    Portanto, acredito mais em ACOMODAÇÃO que em ESTOURO DA BOLHA.

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