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quinta-feira, 22 de março de 2012

Economista vê Bolha e desvalorização de imóveis

Depois da forte valorização dos preços nos últimos anos e dos sinais de que o comprador não pretende suportar mais um ciclo de alta de preços, existe a possibilidade de um recuo generalizado nos valores dos imóveis?

Para o economista e pesquisador especializado em Macroeconomia Luciano D'Agostini, que acredita que haja um bolha no setor, alguns fatores podem fazer com que a demanda por imóveis recue, a inadimplência suba e os preços caiam. Um eventual aumento da taxa de desemprego, hoje em níveis historicamente baixos, pode comprometer o orçamento das famílias, que nunca estiveram tão endividadas. "Com o alto grau de endividamento, qualquer aumento da taxa de desocupação, ainda que sensível, é capaz de causar problemas", diz.

Segundo ele, pelo menos dois fatores indicam, tecnicamente, a existência de uma bolha: o rápido e vigoroso crescimento do crédito, acima do ritmo de avanço real da renda, e o alongamento das parcelas de pagamento, ainda com juros altos. "Esses fatores criam uma ilusão monetária que é uma característica em mercados que tiveram bolha", diz.

Para ele, há risco de queda de preços dos imóveis nos próximos anos. "Uma queda de 15% significa uma bolha fraca. Se chegarmos a 35%, teremos uma bolha moderada", afirma. A percepção de que os preços do imóveis atingiram valores infundados também pode ser explicada, segundo o economista, pelo descasamento dos preços do imóvel e do aluguel. Um apartamento hoje comprado por R$ 200 mil não consegue ser alugado perto de 0,7% de seu valor - algo em torno de R$ 1,4 mil -, o que mostra a distorção", diz.

Marcos Kahtalian, consultor do Sinduscon no Paraná, acredita que não há bolha, mas que um eventual desaquecimento da economia, com perda de renda e do ritmo do consumo das famílias, pode frear as vendas do mercado imobiliário.


Velocidade
Em Curitiba a aferta de imóveis é recorde, enquanto a velocidade dos negócios no ramo despencou .

Curitiba nunca teve um volume tão grande de imóveis usados à venda, porém, os negócios já não saem com a mesma facilidade.

A oferta comportada e a demanda crescente garantem boa velocidade de vendas, segundo . Segundo Teo Granado, vice-presidente regional do Secovi no Noroeste, o mercado recuou um pouco a partir de setembro.

"Muita gente adiou a compra por receio da crise. Segundo ele, um imóvel na cidade costuma levar até dez meses para ser vendido.

Um sinal de que a luz amarela acendeu para esse setor veio pela queda na Velocidade de Venda de Imóveis Usados (VUSO), índice que mede a porcentagem de unidades vendidas em relação à oferta disponível. O indicador atingiu 3,5% em janeiro, o pior resultado da série histórica do Instituto Paranaense de Pesquisa e Desenvolvimento do Mercado Imobiliário e Condominial (Inpespar), vinculado ao Sindicato da Habitação e Condomínios do Paraná (Secovi-PR).

Desde fevereiro de 2011, pelo menos 2,6 mil unidades passaram a exibir placas de venda na cidade, quase o mesmo volume de imóveis novos entregues pelas construtoras nesse intervalo. Hoje há 19,4 mil unidades à venda, das quais 16,2 mil residenciais.

Segundo o empresário Hamilton Franck, ex-presidente do Sindicato da Indústria da Construção Civil (Sinduscon), em média, a partir do quinto ano de existência, um imóvel custa entre 30% e 40% a menos que um lançamento de mesmo porte no mesmo local. "O que se vê hoje é um valor 5% menor do que o novo, o que caracteriza uma grande distorção.

O primeiro sinal de que os negócios estavam mais devagar veio em outubro, quando a velocidade de venda despencou de 7,6% para 4%. "Hoje a velocidade de venda é a metade da que seria considerada ideal", diz Luiz Carlos Borges da Silva, sócio-proprietário da imobiliária Outrasul. De acordo com ele, o tempo para concretização da venda - em média de dez meses - pode atingir até dois anos. "O dono do imóvel está tentando impor preços e o comprador não está aceitando, diz.

A percepção dos empresários do setor é que os negócios devem continuar pressionados, já que a oferta de usados tende a crescer até o fim de 2013. Alguns apartamentos usados que ainda vão a mercado estão hoje nas mãos de pessoas que vão usá-los para honrar o pagamento dos imóveis novos. Este ano e o próximo serão o pico de entregas dos imóveis novos que foram lançados há dois, três anos.

                                     http://www.gazetadopovo.com.br/economia/conteudo.phtml?id=1234974


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14 comentários:

  1. Observador, veja a p. 15 dessa apresentação do diretor do Banco Central, é a bolha estourando, não há como negar mais

    http://www.bcb.gov.br/pec/appron/apres/Anthero_Meirelles_REF_21-3-2012.pdf

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  2. Rafael Lucchesi Gomes27 de março de 2012 21:06

    Eu vejo algumas afirmações um pouco fora da realidade, por não dizer de todas as componentes de custos para lançamentos de novas unidades frente às demandas de imóveis confortáveis.

    Há,sim, uma enorme oferta de apartamentos minúsculos, sem áreas de lazer e baixo nível de conforto. Muitos foram comprados e seus novos proprietários certamente sonham com um upgrade . Imóveis usados com boas divisões e espaços internos mais generosos, com 2 vagas, certamente são vantajosos quando reformados, e sempre terão público cativo.

    Quem acha que os valores estão altos, experimente comprar um lote em Belo Horizonte e construir um imóvel. Certamente, se colocar os 30% de lucro normais para qualquer investimento (em torno de 12% a.a), não conseguirá valores muito abaixo das ofertas atuais.

    Os valores estão altos; mas os custos sobem acima da inflação também, o que reduz as margens. Penso que os aumentos reduzirão, ou estabilizarão. Talvez até alguns descontos para equalização do fluxo de caixa de construtoras. Mas estouro de bolha, com 30% de desvalorização, muito improvável.

    As inadimplências da CEF estão em torno de 3%, dentro da média histórica. Os números absolutos que cresceram, devido ao aumento do volume de crédito.

    Portanto, vamos com calma com o andor, pois o santo é de barro.

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    1. Rafael. Boa Tarde. Com base em que você diz que o nível de inadimplência da Caixa Econômica Federal está em 3%, me prove por favor, quero ver balanços, demonstrações financeiras, números, etc. ME PROVE.

      Grato.

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  3. Rafael Lucchesi Gomes27 de março de 2012 21:28

    Desculpe-me, mas os dados desta e das páginas seguintes dizem o contrário. A inadimplência está menor em percentual que nos anos do boom. Os valores médios financiados é que estão em queda, mas não significa estouro, definitivamente.

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  4. Ola sou construtor em lavras mg ,estou com 4 casas pra vender em torno de 180.000 cada uma ,ta dificil mas acho que vou conceguir vender ate o final do ano.Que opniao vcs me dão construir casa pra vender ate 110 mil ou casa mais cara ate 200 mil?devo investir mais ou devo parar com esse ramo? Grato

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    1. Boa noite
      moro em Volta Redonda , pretendo comprar uma casa ou apartamento aí em lavras no início de 2014.
      Meu E mail é : dinardialva@uol.com.br

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  5. Rafael, pode crer que teremos problemas maiores em até 24 meses. Aqui em Vitória-ES as mesmas casas que estavam a venda há 8 meses atrás ainda estão a venda. Vou esperar mais antes de comprar e colocarei meu dinheiro em aplicação rendendo e pago o aluguel com parte da renda pois sei que os preços não vão mais aumentar.

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  6. TEM QUE ENTENDER QUE .... IMOVÉL QUE VENDE HOJE EM DIA GERALMENTE É SÓ APARTAMENTO QUE DÁ FINANCIAMENTO PELOS BANCOS , AGORA AS PESSOAS QUEREREM ACOMPANHAR ISTO VENDENDO IMOVEIS QUE NÃO DÁ FINANCIAMENTO (TENHA DÓ) VENDER CASAS POR 500.000.00 OU APARTAMENTOS EM (COHABS) COMO ACONTECE EM CARAPICUIBA POR CERCA DE 150.000,00 (QUEM VAI COMPRAR IMOVÉL EM COHAB POR ESTE VALOR ?) E OUTRA PLANOS DE GOVERNO QUE NÃO FUNCIONAM COMO MINHA CASA MINHA VIDA QUE FAVORECE CONSTRUTORAS E SEUS VENDEDORES ; É PREECISO MUDAR E RAPIDO ... POIS ATÉ "COMUNIDADES" ESTÃO "VERTICALIZANDO " PARA PESSOAS VIVEREM SEM FAZER NADA VIVENDO DE ALUGUÉIS CARISSIMOS ou seja é atualmente a lei da oferta e da procura, aconteceu com linhas telefonicas , agora é com carro , só falta os imovéis DESPENCAR DE PREÇO

    27 de junho de 2012 02:24

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  7. Imovél que dá financiamento lá tem seus valores , agora sem financimento pago pelos bancos quem vai querer comprar??? Imovél em area livre valer 200.000.00 ???E outra precisamos si de uma politica justa no setor pra fazer cair estes valores absurdos e tem mais antes de comprar veja valores de condominio e outras taxas , nem sempre vale a pena comprar , alugar então ???tem gente fazendo "puxadinhos"pra viver de locação!

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  8. BRASIL UM PAIS DE GENTE QUE ADORA EXPLORAR , VIVER DE LOCAÇÕES E ESPECULAÇÕES , NAO É A TOA QUE O PROPRIO GOVERNO CHAMA DE "UM PAÍS DE TODOS" PERGUNTO ONDE ? INTERESSES INDIVIDUAIS E INTERESSES PROPRIOS IMPERAM AQUI , PUXA INVESTI UM DINHEIRINHO NA BOLSA EM ACÕES DE PETRO E OLHA O QUE DEU ... NÃO FOI POSSIVEL COMPRAR MEU IMOVEL POIS NEM A ALTO ACOMPANMHOU O ABSURDO QUE ESTES VALORIZARAM E AGORA ? ESTOU PERDENDO .... IMOVÉIS CONTINUAM SUBINDO PUXA E QUEM ESTA COMPRANDO ??? ACHO MELHOR PROCURAR UM TERRENO OU UMA CASA NA COMUNIDADE...QUAL SE ATÉ LÁ TÁ CARO ? ECONOMISTAS ME DIGAM O QUE FAZER ??? DEVO ESPERAR O DESPENCAR APOS A COPA DO MUNDO SERÁ ? COPA DO MUNDO ??? ATÉ UM IMOVEL NO ITAQUERÃO VALORIZOU ABSURDO , PUXA VOU AGUARDAR TUDO VIRAR ELEFANTE BRANCO E OS PREÇOS CAIR E A INADIMPLENCIA ??? SERÁ QUE VOU TER GRANA PRA PAGAR 600,00 DE CONDOMINIO E TEMPO DE USAR UMA PISCINA DESTE ??? O QUE FAZER ??? ME AJUDEM ???

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  9. SENHORES GOVERNATES PELO AMOR DE DEUS NÃO DEIXEM PARA LIBERAR OS QUASE TRÊS MILHÕES EM CASAS (EM RECURSOS QUE A DILMA TEM EM BRASILIA) SÓ PROXIMO DE SUA REELEIÇÃO; TENHAM CORAGEM E ACABEM COM ESTA POUCA VERGONHA DE GENTE VIVENDO DE ALUGUÉIS ATÉ DE CORTIÇOS (ALUGUEL DE CORTIÇO POR 500,00 QUEM QUER PAGAR ??? A FILA TÁ GRANDE ...TEM ATÉ ESPERA ) MINHA CASA MINHA VIDA ???????PRA FAVORECER CONSTRUTORAS ??? OU SEJA APROVEITADORES VIVENDO DA MISERIA DOS OUTROS (QUERO ALUGAR UM BARRACO NA AREA LIVRE QUEM QUER ? 400,00 (QUATROCENTOS REAL ) GOVERNANTES PAREM DE FAVORECER APROVEITADORES QUE NEM SEQUER DECLARAM ALUGUÉIS EM IMPOSTO DE RENDA , FAÇAM COMO NA EPUCA DO TELEFONE QUE TINHA UM MONTE DE ESPERTALHÕES QUE VIVIAM DE ALGUÉIS DE LINHA TELEFONICA , ACABEM COM A FESTA DE ALUGUÉIS DE CORTIÇOS E LIBEREM OS RECURSOS DO MINHA CASA MINHA VIDA , QUE AINDA NÃO FUNCIONOU , NÃO DECOLOU ; MEU DEUS SERÁ QUE VAI FICAR PRA REELEIÇÃO DO GOVERNO ??? ACORDA BRASIL ?

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  10. Ganho 9 mil e me sinto um pobre miseravel quanto vou tentar comprar um imóvel no água verde de 2q com 65m2. Tão pedindo no imóvel 480m. Não tenho entrada, então simulei o financeimento, o corretor então explicou que não importaria o prazo, o juros o valor mensal de juros sairia em torno de 0,8%am ou em torno de 10%aa, então ele me ajudou um pouco, sobre o valor de 480m pagaria R$ 3.840,00 por mês. Achei caro, mas então ele me informou, este valor é apenas o juros mensal, a mensalidade vai depender do número de anos, simulando 30 anos, sua prestação vai sair perto de R$ 7.500,00 sendo R$ 3.840,00 de juros entendeu ? Acho que ele quis me dizer, meu filho, vai procurar um imóvel no Fazenda Rio Grande, com este mereca que tu ganha, é lá que conseguirá compra um imóvel sem entrada. Ele me fez a gentileza de explicar que pra eu financiar o imóvel deveria ganhar 3x o valor da prestacao, ou seja R$ 22.500,00. Detalhe, o apto de 3 quartos saia miseros R$ 650.000,00 e acreditem, não era menhuma mansão. Me senti pior que o coco do cachorro. Desculpa aí viu.

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  11. Eu estou esperando que os precos se ajustem para eu poder comprar. NAO VOU PAGAR MAIS DO QUE VALE O IMOVEL. Estou esperando pacientement.

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  12. CHEGOU A HORA DE ACABAR A FESTA...
    CONSTRUTORAS JÁ ESTÃO "DANDO DESCONTO" ACREDITEM SE QUIZER... QUEM TINHA DINHEIRO PRA COMPRAR"COMPROU E PAGOU CARO " A FESTA ESTA NO FINAL ONDE ESTA SOBRANDO MUITA COISA BOA E FALTANDO GENTE PRA COMER OU SEJA AS COISAS NO BRASIL SÃO FEITAS PRIMEIRAMENTE PARA "AFOBADOS"QUE PAGAM CARO , AS PESSOAS NÃO PERCEBEM QUE CONSTRUTORAS EM SEUS LANÇAMENTOS ENVIAM UM MONTE DE "LARANJAS PRA SIMULUAR COMPRA" E QUE TEM GENTE PAGANDO CARO POR FORA PRA ENGENHEIRO APROVAR FINANCIAMENTO EM BANCO , POIS OS PREÇOS ESTÃO ASTRONOMICOS E PIOR QUE TEM GENTE PAGANDO ESTAS BOLAS OU SEJA É UMA FESTA QUE VAI DURAR ATE A COPA DO MUNDO (COMO DIZER O QUE COPA DO MUNDO TEM HAVER COM VALOR DE IMOVEL???)E OLHA QUEM GANHA COM TUDO ISTO MAIS UMA VEZ É OS BANCOS QUE TEM A GARANTIA DO IMOVEL E TEM MUITA GENTE PREDENDO IMOVEL POIS ESTA INDO PRA LEILÃO POR CAUSA DESTES FINANCIAMENTOS E CONDOMINIO / SÓ SE ACHA "APERTAMENTO" PRA FINANCIAR E COBRAM O QUE QUEREM E OUTRA ATÉ QUANDO VOCÊ ACREDITA NUMA ECONOMIA COMO A DO BRASIL ? ALGUEM MAQUEIA A REALIDADE / SEU EMPREGO ATÉ QUANDO VC TEM GARANTIA DE QUANTO TEMPO VOCE IRA FICAR ? OLHEM A ECONOMIA DOS EUA QUEBROU E AI ??? VOCÊ ACREDITA EM FINANCIAR IMOVEL NO BRASIL DURANTE 35 LONGOS ANOS ??? OU SEJA ATÉ PROXIMO DA MORTE OU SENÃO MORREMOS E O SEGURO PAGA .ACREDITEM E OBSERVEM QUE AGORA NO COMEÇO DE 2013 AS COISAS IRÃO COMEÇAR A ACONTECER E ESTES PREÇOS ABSURDOS DE IMOVEIS E ALUGUEIS TENDE A DESABAR ; A FESTA CONTINUA COM MUITAS COISAS BOAS , MAS FALTA GENTE PRA COMEMORAR /

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