Mercado de escritórios pode enfrentar recuo nos preços
O aumento da oferta de novos prédios comerciais de alto padrão no mercado de São Paulo, e o processo
mais lento de tomada de decisão de alugar novas áreas por parte das empresas já
se reflete em ampliação da vacância e interrupção da trajetória de alta nos
preços de aluguéis iniciada há dois anos e meio. Em 2013, os ocupantes tendem a
ser mais seletivos na escolha dos espaços, o que levará a uma maior vacância.
Há expectativa de que os preços cairão.
Em 2012, multinacionais foram mais cautelosas na tomada de decisão de
alugar novas áreas, principalmente em função da crise internacional. Nas
estimativas da vice-presidente da Colliers do Brasil, Sandra Ralston, as
multinacionais respondem por 80% da ocupação de grandes lajes corporativas em
São Paulo.
O crescimento do Produto Interno Bruto (PIB) do país abaixo do que se
estimava para o ano também contribuiu para a desaceleração do ritmo de negócios
de locação de escritórios. "O ano de 2012 não foi ruim, mas não se mostrou
conforme a expectativa que tínhamos em junho", diz a representante da
Colliers.
No segundo semestre de 2012, os valores médios de locação ficaram
estáveis, e os proprietários dos prédios passaram a ser flexíveis nas
negociações, conforme o diretor de locação da Jones Lang LaSalle, André Costa.
Essa flexibilização abrange, por exemplo, retomada da carência locatícia. A
carência significa que, no período em que as ocupantes fazem investimentos nas
áreas para adequá-las às suas necessidades específicas, são liberadas de pagar
o aluguel.
Outra mudança ocorrida, durante o ano passado, foi que as pré-locações -
fechamento dos contratos antes de os empreendimentos serem concluídos - deixou
de ser prática comum, mesmo em imóveis de regiões disputadas de São Paulo, como
avenida Faria Lima, endereço comercial mais disputado no maior mercado
imobiliário do país. Nesse cenário, diminuiu a especulação dos preços de
locação pedidos, segundo o diretor da Jones Lang.
"Há um viés de queda de preços em 2013, em função da quantidade de
oferta de novos prédios", afirma Costa. Segundo o executivo, a vacância
estimada para no mercado de São Paulo - incluindo Alphaville, em Barueri -, no
fim de 2012, é ao redor de 15%, patamar considerado de equilíbrio pelos
critérios da consultoria.
Para 2013, a Jones Lang projeta 18% de vacância, o que significa que a
oferta vai superar a demanda em São Paulo. "Os proprietários que quiserem
alugar os imóveis rapidamente vão ter de ser flexíveis em relação a
preços", afirma Costa. A vice-presidente da Colliers diz esperar
manutenção de preços, na média do mercado de São Paulo, em 2013, com queda em
algumas regiões. A taxa de vacância projetada pela Colliers para o fechamento
de 2012, de 9% a 10%, está próxima ao patamar de equilíbrio para a consultoria.
Conforme a Jones Lang, a projeção de crescimento anual de estoques de
alto padrão em São Paulo para o período de 2012 a 2014 é de 15,3%. De 1996 a
2011, a expansão anual foi de 8,8%. No primeiro trimestre, ocorrerão parte das
operações de locação que não se concretizaram em 2012, em São Paulo, diz a
executiva da Colliers. Já o ritmo de novos negócios dependerá das condições da
economia internacional e brasileira.
A Cushman & Wakefield projeta novo estoque de escritórios
corporativos de padrão classe A para todas as regiões da cidade de São Paulo,
além de Alphaville, em Barueri (SP), de 486 mil m2 neste ano. Mas, segundo a
gerente de Pesquisa de Mercado para América do Sul da Cushman, Mariana Hanania,
o volume pode chegar a 500 mil m2 ou a 600 mil m2, conforme a parcela do novo
estoque prevista para o quarto trimestre que foi postergada para 2013.
De acordo com a representante da Cushman, os preços pedidos de locação
continuarão a se valorizar, devido à qualidade elevada dos prédios que estão
sendo entregues, ainda que a alta seja moderada. "Mas alguns proprietários
podem ser mais flexíveis, concedendo descontos para fechar negócios",
pondera Mariana.
"Renovações e revisionais vão trazer os contratos a valores de
mercado, mas não vejo altas de preços para acima do patamar atual", diz o
diretor financeiro e de relações com investidores da Cyrela Commercial
Properties (CCP), Dani Ajbeszyc. Segundo o executivo da CCP, em função da
oferta grande de novos empreendimentos e da desaceleração do crescimento
econômico, a vacância da companhia no segmento - atualmente, em zero - pode
"aumentar um pouquinho".
(Valor Econômico - São Paulo/SP -
EMPRESAS - 03/01/2013 - Pág. B7)
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