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domingo, 20 de janeiro de 2013

Parte V: Retorno do aluguel já perde até da poupança

No quinto post da série, mais um excelente alerta do jornal Valor Econômico...


Quanto vale o aluguel?
Quem se animou com a alta de 7,82% do IGP-M em 2012 diante da possibilidade de lucrar com aluguéis deve conter a empolgação, afirmam os especialistas. Apesar do índice mais alto de reajuste para os contratos que vencem em janeiro, o histórico mostra que os aluguéis residenciais enfrentam um dos períodos de retornos mais baixos dos últimos anos, já que os preços dos imóveis subiram muito e os valores de locação não acompanharam a escalada. Considerado o retorno mensal líquido (descontado o Imposto de Renda) do aluguel em relação ao preço de mercado do imóvel, o rendimento médio com locação na maioria dos bairros das capitais paulista e fluminense não compensa sequer a inflação. Nas duas cidades ele perde até mesmo da conservadora poupança.

O índice Fipe/Zap, elaborado pela Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas da Universidade de São Paulo em conjunto com o portal imobiliário Zap, mostra que o "yield", ou seja, o retorno mensal do aluguel em relação ao preço de mercado do imóvel, está no menor nível da série histórica do levantamento, iniciada em 2008. E a tendência é de continuar em queda. De acordo com a medição, em novembro de 2012, a taxa média em São Paulo estava em 0,49% ao mês. No Rio de Janeiro, a rentabilidade é ainda menor: 0,39%.

No ano passado, o IGP-M, índice mais usado nos contratos imobiliários, fechou em 7,8%, enquanto o IPCA, indicador oficial do governo, deve ficar em torno de 5,69%, segundo estimativas do mercado divulgadas pelo Banco Central no último boletim Focus.

Com yield líquido mensal de 0,35%, se considerarmos a alíquota máxima do IR, de 27,5%, um apartamento no bairro de Pinheiros, em São Paulo, geraria um retorno com aluguel de 4,2% no ano. Mesmo imaginando o menor desconto possível do imposto, de 7,5%, a locação traria um ganho de 5,28%, ou seja, menor que a estimativa para o IPCA em 2013 divulgada no último boletim Focus, de 5,49%.

No Rio de Janeiro, os retornos se mantêm em patamar abaixo da capital paulista, ainda que de maneira discreta. O rendimento médio nas duas capitais perde até da conservadora poupança, que proporciona hoje um ganho de 0,50% ao mês, isento de IR.

De acordo com o professor da Faculdade de Administração e Economia da Fundação Getulio Vargas (FGV), Samy Dana, a baixa taxa de retorno do aluguel reflete a forte valorização das propriedades ocorrida nos últimos anos. "É o cenário de um mercado que subiu mais do que deveria. Está na época de revisar os preços."

Na avaliação do especialista, para "começar a fazer sentido", o aluguel deveria proporcionar um yield a partir de 0,6% ao mês. Desse modo, quem pensa hoje em comprar um imóvel para alugar teria de conseguir um desconto de, pelo menos, 18% sobre o valor de mercado. "Para mim, esse é o espaço para uma possível queda de preços dos imóveis."

O coordenador do índice Fipe/Zap, Eduardo Zylberstajn, considera natural a diminuição do yield nos últimos anos. "Além da queda da taxa de juros, o valor para venda vem crescendo mais que o da locação", explica. Na visão do especialista, embora baixas, as taxas não devem mudar de patamar. "O aluguel está em um relativo equilíbrio e não acredito em mudanças nos próximos meses."

Para o coordenador do programa Investimentos Imobiliários da FGV, Mauro Miranda, as perspectivas para o curto e médio prazos não são atrativas a quem se sentiu tentado a entrar agora no segmento de locação de imóveis residenciais. "A curva do aluguel não é tão elástica quanto a da compra e venda e está atrelada à capacidade de pagamento das pessoas". Por isso, avalia, o retorno deve se manter próximo a 0,50% ao mês, mesmo com demanda aquecida.

Além de o orçamento familiar limitar o espaço para reajuste, a disponibilidade de imóveis para alugar começa a aumentar e, com isso, a reverter o quadro de escassez ocorrido no auge da demanda por compra financiada, há dois anos. Dados da imobiliária paulistana Lello mostram que a oferta de imóveis residenciais e comerciais para locação na cidade de São Paulo cresceu 28% em 2012 em relação ao ano anterior.

Segundo a diretora Comercial da Lello, Roseli Hernandez, a oferta de novos imóveis para alugar tende a manter um crescimento de 20% a 30% em 2013. A especialista explica que o segmento ganha impulso devido a um cenário em que muitas construtoras começam a entregar empreendimentos lançados dois ou três anos atrás.

Pesquisa do Sindicato da Habitação (Secovi-SP) reforça este quadro. O levantamento mensal mostra que os reajustes muito acima da inflação podem estar com os dias contados. De dezembro de 2011 a novembro de 2012, a valorização do aluguel médio caiu para menos da metade, de 18,5%, em 12 meses, para 8,6%. "O ano de 2012 foi de adequação dos preços e condições de mercado. Os novos aluguéis devem acompanhar a inflação", diz Mark Turnbull, vice-presidente de gestão e locação do sindicato.

A desaceleração dos preços de locação fica patente na mediação da Fipe/Zap, que mostra uma variação positiva de apenas 0,1% em dezembro na capital paulista em relação ao mês anterior. Apesar de ter fechado 2012 com alta de 10% em São Paulo e 11% no Rio, a velocidade do aumento diminuiu e ficou próxima de índices como IPCA e IGP-M. Este seria o ritmo esperado pelo mercado, já que os contratos de aluguel preveem reajustes conforme a oscilação dos indicadores.

(Valor Econômico - São Paulo/SP - EU & INVESTIMENTOS - 08/01/2013 - Pág. D1)

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14 comentários:

  1. Leiam a reportagem de capa do caderno finanças do Valor de hoje (21/01/2013) - Crédito imobiliário tende a superar empréstimo pessoal.

    Resumo: diante das taxas de juros menores, os bancos vão focar nos retornos de longo prazo. Enquanto no Brasil a relação crédito imobiliário/PIB representa 6,2%, nos EUA essa relação é de 70%. No longo prazo, ainda há muito espaço para avanço nos preços (com solavancos, é claro). A trajetória de alta não mudará tão cedo...

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    1. Bruno,

      Só porque os bancos estão interessados em migrar os empréstimos de curto para longo prazo, não significa que as pessoas irão simplesmente tomar este crédito só porque os bancos querem.

      Nâo se esqueça que o compromentimento de renda médio do brasileiro está em 30%.

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    2. Basta um pequeno exercicio de auto questionamento para chegar a conclusão de que os crédito imobiliario chegou no patamares elevados em relação ao PIB nos EUA pelo fato de que lá havia baixo endividamento da população quando a farra começou e o nivel de renda percapita ser quase 3x maio que no Brasil.

      Por mais que escrevem essa baboseira, o Brasil não conseguirá passar dos 10% do PIB simplesmente porque aqui a capacidade de endividamento de um cidadão é alccançada com a aquisição de um simples carro popular, não sobrando espaço para que ele continua consumindo outros produtos e girando a economia.

      Portanto, caro Bruno, deixe de propagar coisas que voce ouve no balcão do boteco. Aqui a discussão é mais séria.

      Charles

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    3. Um dogma, no campo filosófico, é uma crença/doutrina imposta, que não admite contestação.

      Para algumas pessoas ligadas direta ou indiretamente ao mercado imobiliário essa relação de 5 a 7% do crédito em relação ao PIB se tornou um dogma, não importa a quantidade e qualidade dos argumentos que apresentamos, não importa o quanto estejamos dispostos a discutir, conversar, expor, não importa se somos educados ou agressivos, a crença dessas pessoas não muda.

      Esse assunto já foi e continua sendo extensamente debatido, destrinchado e estudado pelos leitores, foram apresentados inúmeros dados, opiniões, de leitores e especialistas. Mesmo assim o que recebemos em troca? O mesmo número cru e mais nada, não há contra-argumentação, apresentação de fatos, dados, estatísticas, apenas esta crença de que a relação crédito/pib é de 6,2% e por isso tudo esta bem.

      Antigamente eu até gostava de participar desse tipo de discussão, demonstrar meu ponto de vista, mas para dizer a verdade agora já estou um pouco cansado deste tipo de bobagem. Eu tenho a opinião que se fazem de inocentes para obter algum tipo de ganho, mas sabem muito bem o que acontece na realidade, se for pensar até devem tirar um sarro da nossa cara.

      Se o Bruno autor da postagem tiver algo a acrescentar de verdade que o faça, mas se é para repetir o mesmo amontoado de desmazelos vendidos pelo mercado imobiliário, não precisa, nos já sabemos de cor.

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  2. Prezados,
    Colegas nos temos que tirar algum ensinamento de tudo isso que vivemos messes ultimos. Especulação imobiliária.
    Fazer um exercicio. Essa semana mandei um email para um corretor de imoveis perguntando onde estava localizado um imovel (casa velha em um lote de bairro onde construtoras nao se interessam visto o baixo coeficiente de aproveitamneto do bairro). Resposta do corretor: qual valor de imovel vc esta procurando?
    Ate onde vai meu conhecimento de negociaçao preço do imovel é o ultimo item a ser colocado na pauta, mas a tempo venho observando que os corretores querem logo de cara saber quanto vc tem ou esta disposto a pagar mesmo sem conhecer ou atender nenhum criterio que vc dono da grana ache necessário. Esse eu considero o primeiro pecado mortal de um comprador. Da uns dias alguem diz eu tenho meio milhão. O corretor: tenho um barraco no morro pra vc.
    A antiga proposta esta sendo colocada de lado. O cara quer te convecer que o valor do mercado ja esta definido, ai vc ve se vc arruma dinheiro pra pagar.
    Atualmente observo na minha regiao ( bairro pobre de BH) que varios imoveis tem sido ofertados a um bom tempo (prazo superior a 1ano). Consegui fazer contato com esses donos e a reclamação é sempre a mesma fiquei tentando vender ano passado todo mas nao apareceu ninguem. A pergunta que fica: onde estão aqueles que precisam verdadeiramente vender? Bebendo pinga no boteco e decepcionados porque o corretor avaliou sua casa sem habites por 400k e nem proposta o pobre recebe, mas ele ainda tem esperança, pois todo dia sai um bobo de casa.
    Então fica ai minha dica:
    Dê valor ao dinheiro que vc pena pra ganhar.
    Se ponha em seu lugar, vc é ocara que tem a grana entao vc negocia.
    Nunca inicie a compra do seu imovel falando quanto vc quer pagar.

    E quando ouvir pessoas pessoas dizendo que imovel não cai de preço, que vc vai morrer esperando, lembre-se não se mede a riqueza de uma região, população ou do pais com dinheiro emprestado.

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  3. Os preços estão caindo, derretendo, tanto venda quanto aluguel

    E o blog bolhaimobilairia tbm saiu do ar.

    Soube que estavam sendo bombardeados por uns hackers de brasilia, e que um tal bog da tia kassia era produzido no anexo da camara dos deputados.

    Não tem mais desculpa, argumento fajuto ou indice manipulado que consiga esconder a realidade

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  4. Olá, depois de ler esse último comentário que faz menção a um ataque de hackers, sugiro ao Observador que procure proteger e salvar as postagens do blog para se, infelizmente, vier a sofrer algum. O setor imobiliário ficará cada vez mais agressivo com a redução de preços e não vão querer veiculações contrárias às suas vontades. Infelizmente essa mancha colonial persiste.

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  5. Não há o que temer. As forças de mercado são soberanas, afinal, nós somos o mercado. Se ninguém quiser comprar, os preços caem. Não adianta aumentar crédito, comparar não sei o quê com o PIB ou derrubar sites alheios. O mercado prevalecerá.

    Pobre Paulista

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  6. Concessão de crédito imobiliário crescerá 15% em 2013, prevê Abecip

    Preço dos imóveis deve subir 15% no RJ e em SP neste ano

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    Roberta Scrivano (Twitter)
    Publicado: 23/01/13 - 12h40
    Atualizado: 23/01/13 - 13h26

    SÃO PAULO A concessão de crédito imobiliário crescerá 15% em 2013, chegando a R$ 95,2 bilhões, depois de ter atingido a cifra de R$ 82,7 bilhões no ano passado. A previsão foi feita há pouco por Octavio de Lazari Junior, presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).

    Com a procura por imóveis ainda aquecida, os preços continuarão subindo. Nos últimos 12 meses, em São Paulo e no Rio de Janeiro, os valores aumentaram 15% e 15,8%, respectivamente. Para este ano, a previsão é ter uma alta parecida com a de 2012. Lazari pontua que os reajustes “são justos já que os imóveis passaram muitos anos sem aumento”. Ele também lembrou que os terrenos estão mais caros e que os custos da obra subiram.

    De acordo com os dados da Abecip, o valor médio de financiamentos aumentou de R$ 162 mil em 2011 para R$ 183 mil em 2012.

    — A carteira de crédito imobiliário brasileira é a mais saudável do mercado e tem muito espaço para crescer. O ano de 2012 foi bom, o mercado deu sinais de recuperação sobretudo no último trimestre e temos perspectivas promissoras para 2013 — disse.

    Para montar a projeção otimista de crescimento, a Abecip considerou o aumento da confiança do consumidor, assegurada pelos níveis estáveis de emprego e renda. A entidade também conta com a “normalização dos processos de licenciamentos pelas prefeituras e a disponibilidade de recursos bancários para garantir a oferta do crédito”, afirmou Lazari Junior.

    De acordo Abecip, a inadimplência superior a 90 dias de atraso nos financiamentos de casas estava na marca de 1,8% no fim de 2012, menor percentual do mercado, segundo a associação.

    Leia mais sobre esse assunto em http://oglobo.globo.com/imoveis/concessao-de-credito-imobiliario-crescera-15-em-2013-preve-abecip-7375800#ixzz2IpBs5ElW
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    HAHAHAHAHAHA

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  7. Então eu fiz uma pesquisa no google trends para saber o interesse do público em geral em relação ao mercado imobiliário.

    Primeiro alguns números das construtoras
    http://www.google.com/trends/explore#cat=0-29&q=mrv%20engenharia%2C%20gafisa%2C%20tenda%2C%20cyrela%2C%20rossi&geo=BR&cmpt=q
    Vemos que a partir de 2009 a pesquisa por estas apresentou um forte crescimento, com uma tendência clara de queda no último ano.

    Agora alguns gráficos de imobiliárias:
    http://www.google.com/trends/explore#q=lopes%20imoveis%2C%20brasil%20brokers%2C%20zapimoveis%2C%20coelho%20imoveis%2C%20&cmpt=q
    De forma semelhante também apresentaram uma tendência de crescimento a partir de 2009, com uma forte queda a partir de 2012. Com exceção a brasil brokers, a qual tornou-se outra empresa e até por isso teve mais pesquisas no último ano.

    Algumas comparações sobre oferta e procura:
    http://www.google.com/trends/explore#cat=0-29&q=vender%20apartamento%2C%20comprar%20apartamento%2C%20vender%20casa%2C%20comprar%20casa%2C%20financiamento&geo=BR&cmpt=q
    Aqui vemos algo interessante, um aumento tanto da oferta quanto da demanda, fato que se encaixa bem na nossa atual conjuntura, na qual ainda temos uma oferta crescente, sem que esta seja absorvida pela demanda, provavelmente devido ao descolamento entre preço e renda. Por outro lado vemos o financiamento o qual também apresentou um crescimento maior a partir de 2008, com uma tendência a estabilização e leve queda no último ano.

    Finalmente o gráfico já conhecido sobre o interesse na bolha imobiliária:
    http://www.google.com/trends/explore#q=bolha%20imobiliaria&geo=BR&cmpt=q
    Apesar do forte crescimento, se compararmos ao interesse por compra e venda de imóveis, ese ainda é ínfimo.

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  8. Bom dia....
    Sou corretora desde 2009 eu já estou cansada dessas discussões sem fim. Mas aí vai o mercado de imóveis para investidores realmente é para gente grande. Porém querido colega de BH quando um cliente me pede um imóvel e descreve o perfil que procura é óbvio que entre algumas perguntas é o valor que pretende investir.
    Quando você vai comprar um carro o vendedor pergunta para você o quanto pode pagar nesse ramo é a mesma coisa não entendo porque tanto romantismo.
    E quem coloca preço é o construtor ou o dono do imóvel e tem outra coisa nem todos corretores são esses alienados que vocês colocam no mesmo saco tenho que acompanhar o mercado pois também trabalhou para investidores.
    Ah e detalhes importantíssimo nós corretores como trabalhadores autônomos temos que nos manter sem nenhuma ajuda de custo prestar assessoria sem ganhar nada por isso e vem algum e diz que agente não temos vontade suficiente para correr atrás de um hipotético imóvel. Galera na boa respeito pois somos país e mães de família com conta de água , luz e filhos que tem o direito de ter o mesmo que qualquer filho. Também somos trabalhadores.

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    1. Eles colocam o preço, mas quando os compradores não aceitam o preço oferecido então não existe negócio.Mas quero ver até quando o investidor vai permanecer com o imóvel.Alugar????Com a grana investida na porcaria da poupança o cara ia tirar mais.Sem IR e etc...rsrs
      Agora, tem as pessoas que necessitam de um imóvel e tem uma dinheiro sobrando.Coisa difícil para grande parte da população brasileira, que financiam a 350 meses e por aí vai.Só para os desesperados mesmo.Não compensa hoje e nunca compensou financiar algo nesse país de juros altos.Ou alguém aí já somou o quanto vai pagar no seu imóvel de pois de investir 40% de entrada e parcelando o resto?Que tal um imóvel de 130 a 160mil?Que hoje em BH só nos bairros mais cachorrentos.E não são lançamentos , heimmm...
      Abraços

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  9. Prezada corretora desde 2009
    vc me faz lembrar uma musica
    "A gente somos inutel"

    Quer dizer que vc pensa que quem determina o valor é o dono do imóvel
    Pois vc está errada, quem determina o preço é o dono do dinheiro.

    Dinheiro paga conta de água e luz
    Imovel vazio só dá despesa

    Então ou vc se adapta à realidade ou seus filhos vão ficar sem escola (assim como vc) É assim com todo trabalhador do mundoi, pq pra vc precisar ser diferente?

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  10. Nao conheço nenhum idoso que esteja bem de vida pois guardou dinheiro na poupança ou aplicou dinheiro no banco. Por outro lado, conheço vários que estão muito bem de vida pois ao longo dos anos compraram imoveis e alugaram por uma merreca. Magica dos juros compostos.
    Nao importa se esta caro hoje ou nao, se considerar ao longo de 10, 20, 30 anos, imóvel vai ser sempre uma boa opção.

    Outra coisa, se os imoveis baixarem para patamares de 4 anos atras, vai ter gente comprando vários apartamentos de uma vez. Alguém aqui acha que o salario deve voltar para o que ganhava-se a 4 anos atras?

    Essa conversa de que imóvel ta caro é papo de quem quer morar bem sem ter dinheiro.

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