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domingo, 3 de fevereiro de 2013

Exame: Compra de imóvel para revenda é prejuízo certo

Simulações feitas pelo escritório Turci Advogados mostram, na ponta do lápis, quanto gasta quem compra e revende um mesmo imóvel e o impacto das despesas no lucro.

O processo de compra e venda de um imóvel residencial conta com mais de dez custos que o encarecem e corroem os lucros do proprietário. Portanto, quem deseja ganhar dinheiro com a compra e venda de imóveis precisa estar atento a essas despesas para avaliar a viabilidade e a real vantagem do negócio. Especialmente se a intenção é comprar o imóvel na planta e revendê-lo na hora da entrega das chaves, o processo é ainda mais custoso.

A simulação a seguir foi feita por Carlos Eduardo Fujita, sócio do escritório Turci Advogados. Nela são mostrados os custos da compra de um imóvel de 400.000 reais revendido por 500.000 reais na cidade de São Paulo. 




(Portal Exame - São Paulo/SP - SEU DINHEIRO - 29/01/2013)

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12 comentários:

  1. A conta está bem feita, mas mal explicada

    o custo da compra/venda é de 104 mil reais.
    um imovel de 400 mil precisa valorizar no minimo 25% para o investidor ficar no zero-a-zero.


    Faltou incluir aí, outros custos derivados do tempo entre a compra e a venda, a saber juros (0,4% ao mes) + IPTU + condominio. NO MINIMO = 2 MIL REAIS DE PREJUIZO POR MÊS. 25 MIL NUM ANOS.

    Belo investimento

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  2. Observador do Mercado, muito boa esta simulação.

    Agora duas observações:

    1. cobrança da taxa SATI: apesar da cobrança existir, está sendo considerada pela justiça uma cobrança ilegal, por motivo simples.

    A versão de uma empresa que cobra a taxa SATI:

    http://www.lopes.com.br/empresa/centro-de-imprensa/Taxa-facultativa/4277014116921

    A versão colocada na imprensa:

    http://noticias.r7.com/videos/saiba-o-que-e-a-taxa-sati/idmedia/2961cd9b51d60e5fbb983738ac918977.html

    http://www.sbt.com.br/jornalismo/noticias/?c=9167&t=Construtoras+cobram+taxa+Sati+indevidamente

    Há várias reclamações sobre este reclamação no site www.reclameaqui.com.br

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  3. Algumas observações sobre a cobrança da TAXA SATI. Segundo órgãos de defesa do consumidor e decisões judiciais, esta cobrança é ilegal.

    Eis a versão de uma grande empresa que cobra a taxa SATI: a grande imobiliária LOPES, que atua em vários estados do país.

    http://www.lopes.com.br/empresa/servicos-ao-comprador.aspx

    A versão colocada na imprensa:

    http://noticias.r7.com/videos/saiba-o-que-e-a-taxa-sati/idmedia/2961cd9b51d60e5fbb983738ac918977.html

    http://www.sbt.com.br/jornalismo/noticias/?c=9167&t=Construtoras+cobram+taxa+Sati+indevidamente

    Há várias reclamações sobre este tema no site:

    www.reclameaqui.com.br

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  4. A ideia da reportagem é boa, porém a mesma está muito simplória. Como já disse o Henrique, a taxa SATI está sendo considerada ilegal. Além do mais a taxa de interveniência e de obras não são cobradas de imóveis "existentes", são para alguns imóveis em construção e também estão questionadas na justiça. Além disso, todos sabem que o mercado não está nos seus melhores dias, assim a corretagem atualmente é quase sempre negociável para menos de 6%, chegando até 3%. Outro ponto é que ninguém compra apto para ficar de portas fechadas, esperando uma valorização. Só por uma oportunidade rara de mercado. Demora-se mais.. menos, mas sempre se aluga o imóvel, gerando renda para o proprietário, o que atrapalha parte do raciocínio do primeiro comentário, pois o mesmo não terá que pagar IPTU e Condomínio pelo tempo que o mesmo permanecer alugado. Os juros que ele deixar de ganhar com o dinheiro aplicado (custo de oportunidade) deveriam ter sido incluído tb. Portanto, nessa conta faltam muitos números, o que faz a mesma ser absolutamente inócua e sem dúvida parcial.

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    1. prezado anonimo, eu sou anonimo do primneiro post

      Agradeço mas discordo das suas críticas
      Por questões razoáveis considerei o custo de oportunidade equivalente a renda do aluguel.
      Ou seja, o dinheiro na poupança renderia os mesmo que o retorno de aluguel+ economia de (IPTU+condominio+manutenção interna)

      É uma suposição bastante razoável, visto que poupança rende pouco mais de 0,4% e o retorno do aluguel está em torno de 0,36% médios em imoveis acima de 200k.


      Sendo assim a sua critica foi superficial e impensada. A minha conta é válida.

      A unica coisa significativa que talvez pudesse levar em conta seria depreciação por tempo de uso do imovel que gira em torno de 2%/ano a partir do 5o. ano. Esse dado é empirico e aceito por 99% dos corretores experientes (não os bobos de hoje)

      Quanto a conta ser parcial, aí está o seu maior engano, comovc mesmo viu todas as simplificações que fiz são a favor da veracidade da conclusão. Imovel não é um bom investimento.

      Todavia eu ainda poderia ser um zé-ruela qualquer a bradar besteiras no anonimato dos blogs.
      Pois veja o report do Credit Suisse escrito por uma equipe de especialistas do london Business, paginas 13,14 e 15.
      "https://www.credit-suisse.com/investment_banking/doc/cs_global_investment_returns_yearbook.pdf

      Próxima dúvida, porfavor...

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  5. É verdade, você é bastante inteligente......................

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  6. Anônimo 2 para Anônimo 1. Falou bonito, mas falou errado de novo (em relação ao seu primeiro comentário). Quando você coloca IPTU, Condomínio +++++++ juros é claro que isso não é custo de oportunidade. Vc está ignorando o valor do aluguel e ainda imputando a falta de juros sobre o dinheiro "parado" no apto para chegar nos 2000/mês de despesa extra. Essa diferença extra é apenas o 0.04% do seu segundo comentário. Depreciação também existe, claro, assim como a Desvalorização ou Valorização do imóvel. E eu num falei que imóvel era bom investimento, falei apenas que a conta DA REPORTAGEM era inócua.

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  7. anonimo 1 para anonimo 2

    fala que a conta é inocua pros investidores de brasilia que pagaram 1milhão e 6 meses depois o preço caiu para 600 mil.

    Nem falei de inadimplencia, custos de despejo (que aumentou 10% agora em janeiro), tempo que o imovel fica vazio, custo de administração da imobiliaria, anuncios, levar cliente pra visitar o imovel, aiaiai (podia ir mais longe, desabamento, incendio, abrir uma igreja no terreno vizinho, rachaduras, mas tudo isso é inócuo) Imovel não da trabalho nenhum, é só sentar e esperar que vc fica rico

    Realmente quando o mito da eterna valorização se torna um dogma, nenhuma conta serve pra nada

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  8. Pessoal, acabou de passar uma reportagem no BandNews sobre a queda real de preço dos imóveis nas principais capitais. O cenário está mudando.

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  9. Essas noticias de queda real de preço estão atrasadas.

    O tempo de pesquisar, levantar os dados, tabular, calcular, analisar e divulgar, vocês podem ter certeza que o cenário de 3 meses atrás ainda erá de pequenas quedas ou os preços andando junto com a inflação.

    Quem tá na rua olhando o mercado sabe muito bem que esse trimestre as quedas apontam já em queda de 20%, mas os tais números divulgados pelos especialistas só vão aparecer em maio.

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  10. Interessante a matéria, mas com graves erros... quem paga a comissão é o vendedor, portanto o calculo está incluindo 2 comissões como custo... materia tendenciosa.

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    Respostas
    1. Quem paga a comissão é o vendedor, ou melhor, deveria ser, mas várias imobiliárias e construtoras estão cobrando esta comissão diretamente do comprador. E esta tática é bem simples:

      A) Quando o imóvel é anunciado:
      valor do imóvel R$ 250.000
      sinal R$ 20.000

      B) Quando você vai asssinar o contrato:
      valor do imóvel R$ 240.000
      +
      valor da corretagem R$ 10.000

      E onde entra a corretagem?

      No sinal, que apesar de falarem que é R$ 20.000, pedem para você dar 05 cheques, que são distribuídos entre várias pessoas, e desta forma, aparentemente e formalmente falando, é como se o comprador estivesse contratando o corretor de imóveis.

      Mas na verdade quem contratou o corretor foi a construtora.

      Há várias reclamações na internet sobre isto e várias ações na justiça contra várias empresas, denúncias no Ministério Público.

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