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domingo, 14 de julho de 2013

Portal IG: Investidores processarão construtoras por promessas de ganhos


Diante do perigo de superoferta no mercado brasileiro, construtoras que prometeram altos ganhos e fizeram projetos sem estudo de viabilidade adequado podem ser processadas

Em um dos plantões de vendas em São Paulo, a promessa do corretor é atrativa: 1% de rentabilidade ao mês. Em outro plantão de vendas em Pernambuco, o anúncio é ainda mais tentador: 3% de rendimento. Mas só para os desavisados.
Ambos os casos se referem aos chamados condo-hotéis, como é conhecido o projeto no qual cada investidor pessoa física pode adquirir um dos quartos do empreendimento, recebendo, desta forma, os rendimentos resultantes da operação 
Mas o cenário para o setor hoteleiro nos próximos anos não é dos melhores. Não apenas nas capitais que vão sediar a Copa do Mundo de 2014 e a Olimpíada de 2016, mas também cidades do interior que vêm recebendo grandes projetos ou registrando crescimento acelerado não devem absorver todos os projetos de hotéis em construção, de acordo com consultorias e representantes do mercado.
A maioria deles são condo-hotéis, e envolvem milhares de investidores. Como consequência, estes investidores, que podem adquirir unidades com suas únicas reservas financeiras, devem sofrer as consequências da superoferta e a falta de planejamento dos novos projetos no bolso. A tendência em algumas localidades é que o lucro da operação e dos aluguéis caiam, e afetem o rendimento distribuído.
Entre as causas para o cenário, estão incentivos governamentais mal planejados, a desaceleração do cenário econômico e a irresponsabilidade de incorporadores, que não realizaram estudos de viabilidade de seus projetos.
Oferta excessiva
O caso mais emblemático é o de Belo Horizonte. Com a falta de hotéis, em 2010 uma lei municipal permitiu que quem optasse pela construção deste tipo de empreendimento pudesse construir quatro vezes mais. Para isso, os projetos deveriam ser apresentados em prazo determinado, conta José Ernesto Marino, diretor da consultoria BSH International. 
"No total, foram apresentados 67 projetos, dos quais cerca de 35 saíram do papel. É o suficiente para causar problemas. Imagina se os 67 tivessem resolvido construir?", questiona. O consultor prevê demanda inferior a 40% na cidade já a partir do ano que vem, quando muitos destes projetos entrarão em operação.
Na visão de Cristiano Vasques, diretor da HotelInvest, uma oferta que deveria ser suprida pela cidade ao longo de 15 anos será atingida em três. 
Em outras regiões, será possível observar as consequências da superoferta somente depois da realização dos eventos esportivos que o País irá receber, a partir de 2016. 
Problemas de excesso de oferta também devem surgir em cidades do interior dos Estados, como Ribeirão Preto e Santos (SP),  e Macaé e Itaboraí (RJ), que vêm recebendo grandes projetos ligados ao setor de petróleo e gás e também logística, ou apenas refletindo o crescimento da economia.
"Em outros países, o desenvolvedor fica no período de implantação do projeto e também nos anos iniciais, e só depois repassa o projeto para fundos e pessoas físicas. Tem total comprometimento com o negócio". 
No Brasil, as incorporadoras fazem a compra ou permuta do terreno, elaboram o projeto, financiam a produção e realizam a venda para financiar a construção. "Quando todos os investidores quitam os pagamentos, elas não têm mais relação com o projeto", ressalta Vasques.
Com o aprendizado da bolha de flats em São Paulo, que estourou no início dos anos 2000, desta vez o Sindicato da Habitação se adiantou e lançou um manual de boas práticas para incorporadoras. "A esperança é que o pessoal siga estas regras", diz Calfat.
Para Vasques, da HotelInvest, o incorporador não é o único responsável pelo cenário. Na sua visão, ele também reside em uma estrutura mais proativa da associação que representa os operadores junto a prefeituras. "Onde eles estavam quando foi aprovado o projeto de Belo Horizonte? Poderiam antever isso. falta inteligência de mercado. São as 'dores do crescimento' do País".
Para os incorporadores, o investidor também é "culpado"
Os incorporadores se justificam apontando que, mesmo aqueles que fizeram estudos de viabilidade do projeto da forma correta, podem ser prejudicados. "Depois de optar por construir o projeto, podem aparecer mais três na região. Como seguramos a manada? É cada um por si", diz Calfat.
Além disso, lembram que o investimento em hotéis é de longo prazo, e que o investidor deve ter consciência do risco do investimento
Mas os investidores que se sentirem prejudicados por promessas ou informações que não refletem a realidade do mercado são hoje defendidos pelo Código de Defesa do Consumidor.
"Empresas que não fizeram o estudo viabilidade ou fizeram de forma malfeita vão ter que responder por isso. E a responsabilidade é compartilhada entre rede hoteleira, incorporadora e consultoria imobiliária envolvida", diz Calfat.
Para Vasques, os "bons incorporadores" estão preocupados em entregar resultados para os investidores. "Mas a grande maioria acha que não tem problema, foge da responsabilidade. Sozinho, o investidor não é capaz de analisar todas as variáveis". 

Apesar do setor hoteleiro ser, naturalmente, um mercado cíclico, Vasques chama atenção para a rapidez de deterioração do cenário econômico, mas também para a velocidade com que a "manada se mexeu"
Para quem fez estudo de mercado, com premissas razoáveis, Vasques aponta: "Faz parte do risco do investimento se a rentabilidade cair". Mas para incorporadores que não embasaram seus projetos, a conduta pode ser considerada temerária e até fraudulenta e, desta forma, ser alvo de processos. "Isso vai dar muita dor de cabeça", sentencia.

(Portal IG - Economia/ Mercados - 11/07/2013)

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4 comentários:

  1. Não há mais pra onde o setor imobiliário possa correr. A bolha está madurinha, madurinha.

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  2. O estouro da bolha será notícia secundária perante a crise econômica que virá a partir do ano que vem.

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  3. Em Salvador, nessa manhã do dia 16/07, avistei um outdoor da construtora Syene anunciando "liquidação" do empreendimento Salvador Prime, numa das localidades mais caras da cidade e colado ao melhor shopping daqui. Apertamentos de 1 e 2 quartos, com "desconto", estão saindo a partir de 254mil, antes estavam a 295mil, segundo a propaganda. É, meus caros, preços caindo (bem pouco ainda, é bem verdade) e prédios em construção em qualquer bairro da cidade. Parece que vai ficar interessante...

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  4. Construtoras poderão ter ano difícil: http://www.estadao.com.br/noticias/impresso,construtoras--podem-ter-mais-um-ano-dificil--,1054253,0.htm

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