Diante do perigo de superoferta no mercado
brasileiro, construtoras que prometeram altos ganhos e fizeram projetos sem
estudo de viabilidade adequado podem ser processadas
Em um
dos plantões de vendas em São Paulo, a promessa do corretor é atrativa: 1% de
rentabilidade ao mês. Em outro plantão de vendas em Pernambuco, o anúncio é
ainda mais tentador: 3% de rendimento. Mas só para os desavisados.
Ambos
os casos se referem aos chamados condo-hotéis, como é conhecido o projeto no
qual cada investidor pessoa física pode adquirir um dos quartos do
empreendimento, recebendo, desta forma, os rendimentos resultantes da
operação
Mas o cenário para o setor hoteleiro nos próximos anos não é dos
melhores. Não apenas nas capitais que vão sediar a Copa do Mundo de 2014 e a
Olimpíada de 2016, mas também cidades do interior que vêm recebendo grandes
projetos ou registrando crescimento acelerado não devem absorver todos os
projetos de hotéis em construção, de acordo com consultorias e representantes
do mercado.
A maioria deles são condo-hotéis, e envolvem milhares de
investidores. Como consequência, estes
investidores, que podem adquirir unidades com suas únicas reservas financeiras,
devem sofrer as consequências da superoferta e a falta de planejamento dos
novos projetos no bolso. A tendência em algumas localidades é que o lucro da
operação e dos aluguéis caiam, e afetem o rendimento distribuído.
Entre as causas para o cenário, estão incentivos governamentais
mal planejados, a desaceleração do cenário econômico e a irresponsabilidade de
incorporadores, que não realizaram estudos de viabilidade de seus projetos.
Oferta
excessiva
O caso mais emblemático é o de Belo Horizonte. Com a falta de
hotéis, em 2010 uma lei municipal permitiu que quem optasse pela construção
deste tipo de empreendimento pudesse construir quatro vezes mais. Para isso, os
projetos deveriam ser apresentados em prazo determinado, conta José Ernesto
Marino, diretor da consultoria BSH International.
"No total, foram apresentados 67 projetos, dos quais cerca
de 35 saíram do papel. É o suficiente para causar problemas. Imagina se os 67
tivessem resolvido construir?", questiona. O consultor prevê demanda
inferior a 40% na cidade já a partir do ano que vem, quando muitos destes
projetos entrarão em operação.
Na visão de Cristiano Vasques, diretor da HotelInvest, uma
oferta que deveria ser suprida pela cidade ao longo de 15 anos será atingida em
três.
Em
outras regiões, será possível observar as consequências da superoferta somente
depois da realização dos eventos esportivos que o País irá receber, a partir de
2016.
Problemas de excesso de oferta também devem surgir em cidades do
interior dos Estados, como Ribeirão Preto e Santos (SP), e Macaé e
Itaboraí (RJ), que vêm recebendo grandes projetos ligados ao setor de petróleo
e gás e também logística, ou apenas refletindo o crescimento da economia.
"Em
outros países, o desenvolvedor fica no período de implantação do projeto e
também nos anos iniciais, e só depois repassa o projeto para fundos e pessoas
físicas. Tem total comprometimento com o negócio".
No
Brasil, as incorporadoras fazem a compra ou permuta do terreno, elaboram o
projeto, financiam a produção e realizam a venda para financiar a construção.
"Quando todos os investidores quitam os pagamentos, elas não têm mais
relação com o projeto", ressalta Vasques.
Com o
aprendizado da bolha de flats em São Paulo, que estourou no início dos anos
2000, desta vez o Sindicato da Habitação se adiantou e lançou um manual de boas
práticas para incorporadoras. "A esperança é que o pessoal siga estas
regras", diz Calfat.
Para Vasques, da HotelInvest, o incorporador não é o único
responsável pelo cenário. Na sua visão, ele também reside em uma estrutura mais
proativa da associação que representa os operadores junto a prefeituras.
"Onde eles estavam quando foi aprovado o projeto de Belo Horizonte?
Poderiam antever isso. falta inteligência de mercado. São as 'dores do crescimento'
do País".
Para os incorporadores, o investidor também é "culpado"
Os incorporadores se justificam apontando que, mesmo aqueles que
fizeram estudos de viabilidade do projeto da forma correta, podem ser
prejudicados. "Depois de optar por construir o projeto, podem aparecer
mais três na região. Como seguramos a manada? É cada um por si", diz
Calfat.
Além disso, lembram que o investimento em hotéis é de longo
prazo, e que o investidor deve ter consciência do risco do investimento.
Mas os investidores que se sentirem prejudicados por promessas
ou informações que não refletem a realidade do mercado são hoje defendidos pelo
Código de Defesa do Consumidor.
"Empresas que não fizeram o estudo viabilidade ou fizeram
de forma malfeita vão ter que responder por isso. E a responsabilidade é
compartilhada entre rede hoteleira, incorporadora e consultoria imobiliária
envolvida", diz Calfat.
Para
Vasques, os "bons incorporadores" estão preocupados em entregar
resultados para os investidores. "Mas a grande maioria acha que não tem
problema, foge da responsabilidade. Sozinho, o investidor não é capaz de
analisar todas as variáveis".
Apesar do setor hoteleiro ser, naturalmente, um mercado cíclico,
Vasques chama atenção para a rapidez de deterioração do cenário econômico, mas
também para a velocidade com que a "manada se mexeu".
Para quem fez estudo de mercado, com premissas razoáveis,
Vasques aponta: "Faz parte do risco do investimento
se a rentabilidade cair". Mas para incorporadores que não embasaram seus
projetos, a conduta pode ser considerada temerária e até fraudulenta e, desta
forma, ser alvo de processos. "Isso vai dar muita dor de cabeça",
sentencia.
(Portal IG - Economia/ Mercados - 11/07/2013)
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Não há mais pra onde o setor imobiliário possa correr. A bolha está madurinha, madurinha.
ResponderExcluirO estouro da bolha será notícia secundária perante a crise econômica que virá a partir do ano que vem.
ResponderExcluirEm Salvador, nessa manhã do dia 16/07, avistei um outdoor da construtora Syene anunciando "liquidação" do empreendimento Salvador Prime, numa das localidades mais caras da cidade e colado ao melhor shopping daqui. Apertamentos de 1 e 2 quartos, com "desconto", estão saindo a partir de 254mil, antes estavam a 295mil, segundo a propaganda. É, meus caros, preços caindo (bem pouco ainda, é bem verdade) e prédios em construção em qualquer bairro da cidade. Parece que vai ficar interessante...
ResponderExcluirConstrutoras poderão ter ano difícil: http://www.estadao.com.br/noticias/impresso,construtoras--podem-ter-mais-um-ano-dificil--,1054253,0.htm
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