O futuro dos imóveis residenciais é incerto, mas não há dúvidas de que a bonança dos empreendimentos corporativos chega ao fim. Especialistas concordam que o segmento passará por um ciclo de queda – ainda que localizado. Alguns admitem a possibilidade de bolha imobiliária concentrada no setor.
A taxa
de vacância dos escritórios comerciais na cidade de São Paulo mais que
triplicou no segundo trimestre de 2013 ante o mesmo período do ano anterior –
passando de 3,3% para 10,5% –, enquanto os preços pedidos para locação caíram
10,4% no período, de R$ 124 o metro quadrado para R$ 111,23, segundo a
consultoria Colliers.
Um estudo da consultoria e corretora Herzog Imóveis Industriais
e Comerciais também apontou o aumento da desocupação dos imóveis comerciais em
geral e queda do valor do aluguel no primeiro semestre do ano, em relação aos
seis meses anteriores.
“O momento é ideal para quem procura um novo
imóvel ou está no período de renovação ou revisão de contrato, já que os
locadores estão mais flexíveis para negociação”, afirma a diretora de serviços
da empresa, Simone Santos.
Bolha
x acomodação
Não há motivos para acreditar em uma bolha no segmento, acredita Adriano Sartori, diretor de locação do CBRE. “O índice de vacância deve-se ao aumento da oferta que ocasiona queda
dos preços. Tão logo seja feita a acomodação entre oferta e demanda, os preços
voltarão a subir”.
Já o professor do Núcleo de Real Estate da Universidade de São
Paulo (USP), João da Roha Lima, projeta que a queda de preços, apesar de não
ser brutal, será melhor sentida nos próximos dois anos, quando as entregas de
muitos lançamentos estarão consolidadas.
A capital paulista possui um estoque de escritórios de 12
milhões de metros quadrados, e recebeu 596.098 m² de prédios corporativos
somente no ano passado, segundo dados da Herzog.
“Se houver uma bolha, acredito que esteja nos comerciais. Houve
muita especulação no segmento sem qualquer explicação estrutural para os
preços. Nas pequenas unidades comerciais, o investidor foi induzido a julgar o
preço de venda por sua comparação com valores irreais de locação”, afirma.
O docente
que alertou para o perigo de uma bolha no setor pela primeira vez, em 2011,
acredita que o investidor que comprou unidades para lucrar no curto prazo pode
se dar mal no atual momento, ao contrário de quem apostou em ganhar no longo
prazo, cujo payback – retorno do investimento – pode levar mais de 20 anos.
Doutor
em economia e professor da Universidade Federal do Rio Grande do Sul (UFRGS),
Marcelo Milan também vê essa possibilidade nos mercados paulistano e carioca.
"Nos EUA, o segmento comercial foi pouco discutido, mas houve uma bolha
também no setor. Portanto, no caso do Rio de Janeiro e de São Paulo, sim,
existe a chance de ter havido um aumento muito rápido nos preços dos imóveis
comerciais", afirma.
Fundos
imobiliários em queda generalizada
De
acordo com um levantamento da corretora Rio Bravo, os fundos de investimento imobiliário (FIIs) lastreados em
escritórios tiveram
uma queda mais expressiva do que os de shoppings, por exemplo.
Em grande parte formados por cotas de imóveis comerciais, os 111 fundos brasileiros negociados na bolsa encerraram agosto com um valor de mercado 11% menor do que o patrimônio líquido de suas carteiras.
Em grande parte formados por cotas de imóveis comerciais, os 111 fundos brasileiros negociados na bolsa encerraram agosto com um valor de mercado 11% menor do que o patrimônio líquido de suas carteiras.
Uma
possível superoferta de escritórios nos próximos meses leva o professor de
finanças do Insper, Michel Viriato, a recomendar cautela redobrada com os FIIs
indexados a este tipo de ativo.
"Devido
à grande oferta nos próximos períodos, pode haver uma pressão sobre as locações
e isso faz, eventualmente, com que o aluguel não suba muito", afirma.
O banco
Máxima, especializado em crédito imobiliário e que lançou seu primeiro FII na
bolsa em março, atribui a queda na rentabilidade dos fundos à cautela das
empresas em procurar locações, devido ao cenário de retração da economia.
“O
momento atual dos fundos sinaliza que o investidor será mais criterioso na
escolha do perfil dos imóveis que compõem o investimento. Uma análise mais
apurada sobre localização, características individuais e potencial para atrair
locatários deve compor os critérios para investir, acredita a diretora do
banco, Claudia Martinez.
(Portal IG - Economia - 26/09/2013)
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