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terça-feira, 27 de janeiro de 2015

Valor: A prova dos nove para a bolha imobiliária brasileira

Não há nada no horizonte que represente um alívio para o segmento. Os preços reais pararam de subir, os investidores se afastaram, os estoques das incorporadoras estão elevados, os distratos seguem altos, o retorno com aluguéis está na mínima dos últimos anos e, para piorar o cenário, os juros básicos e do crédito imobiliário estão em alta
Onze entre dez analistas dão como certo que 2015 será um ano difícil para o Brasil como um todo. E se isso é verdade, este ano tem tudo para ser especialmente doloroso para o mercado imobiliário. Será a prova dos nove para a disputa entre aqueles que discutem, no próprio mercado, na academia e nas redes sociais, sobre a existência ou não de uma bolha imobiliária no país.
Não há nada no horizonte que represente um alívio para o segmento. Os preços reais pararam de subir, os investidores se afastaram, os estoques das incorporadoras estão elevados, os distratos seguem altos, o retorno com aluguéis está na mínima dos últimos anos e, para piorar o cenário, os juros básicos e do crédito imobiliário estão em alta.
Depois de subir na casa de 18% em 12 meses acima da inflação, o ritmo de alta dos preços dos imóveis em São Paulo perdeu definitivamente o vigor e fechou 2014 com avanço nominal praticamente em linha com o IPCA, de acordo com o índice FipeZap. Isso significa zero de alta real.
Economia fraca, juro alto e desemprego 
Mas muito mais importante do que ocorreu no ano passado é saber qual será o comportamento neste ano.
Como minha bola de cristal teima em não funcionar, me limito a analisar dados históricos e os vetores que podem influenciar o comportamento futuro dos preços. E o cenário não é bom.
Em países com séries longas de indicadores imobiliários, como os Estados Unidos e o Reino Unido, o comportamento típico que se observa nesse mercado é cíclico. Movimentos grandes de alta real nos preços de casas e apartamentos são seguidos de perdas reais, sendo que o próximo "vale" fica num nível superior ao anterior.
A estratégia é negar
Aqui no Brasil não dispomos de séries de décadas, mas dirigentes de incorporadoras e de bancos financiadores insistem em dizer que "dessa vez será diferente" e que movimento semelhante não ocorrerá por essas bandas. No pior dos casos, admitem que os preços vão seguir a inflação. Entretanto, ainda que esses agentes acompanhem o mercado mais de perto do que qualquer outro, as opiniões deles têm um viés legítimo e claro - o de proteger o próprio bolso.
O modelo de negócios de incorporação imobiliária usado no país, em que o prédio só começa a subir depois de um volume mínimo de vendas contratadas, sem dúvida nenhuma ajuda a controlar o excesso de oferta.
Mas nem sempre tudo corre como planejado, como evidencia o nível recorde de estoques ao fim de novembro, de 26,5 mil unidades em São Paulo, conforme dados do Secovi-SP (esse estoque representa mais de um ano de vendas na capital, que somaram 18 mil unidades de janeiro a novembro de 2014).
Há alguns anos atrás, durante teleconferência de resultados da Cyrela, um analista perguntou a Elie Horn, acionista controlador e um dos empresários mais respeitados desse mercado, qual era o nível de estoques que poderia ser considerado "bom". Ele não teve dúvidas e respondeu: "zero".
O descompasso do modelo de análise de crédito usado por corretores de imóveis, interessados na gorda comissão de 6% recebida no momento da venda, e bancos que financiam os compradores após a entrega das chaves, bem mais rigorosos, também não ajuda.
Distratos em alta e lucro menor
Exatamente por isso o volume de distratos por não aprovação de crédito segue alto, com o agravante de que agora a incorporadora está ganhando menos na revenda (antes elas lucravam porque vendiam a unidade por um preço bem maior do que no lançamento).

A recente elevação dos juros pela Caixa Econômica Federal, que já tinha sido precedida por reajustes nas taxas de bancos privados, é um peso contra adicional para a aprovação dos financiamentos, já que uma prestação mensal maior exige renda também mais elevada, o que reduz o número potencial de compradores elegíveis ao crédito.
Dados da Abecip mostram que não existe uma crise no financiamento habitacional, mas já não há mais o mesmo vigor de outros tempos. O volume liberado em 2014 somou R$ 112,9 bilhões, mas com alta nominal de apenas 3,4%, depois de ter subido 32% entre 2012 e 2013.
O comprador investidor, que normalmente toma pouco crédito, também está mais distante. De acordo com pesquisa Raio-X FipeZap, apenas 20% dos que compraram imóveis entre julho e setembro de 2014 o fizeram com o objetivo de investir. O índice era de 39%, no segundo trimestre, e de 41%, no terceiro trimestre de 2013.
Preços e retorno com aluguel em queda
Esse comportamento do investidor não surpreende. Nada sugere que os preços vão seguir em forte alta como nos últimos anos - pelo contrário -, e o retorno com aluguel segue em queda, tendo atingido a mínima de 0,43% ao mês em dezembro. E enquanto a taxa de aluguel cai, a Selic sobe, o que reduz ainda mais a rentabilidade relativa do investimento imobiliário.

O que ainda não ocorreu, mas que está no radar dos macroeconomistas, é uma redução do nível do emprego e da renda real do trabalhador.
Se o mercado imobiliário sobreviver a isso tudo sem queda real nos preços é porque realmente não havia uma bolha.
(Valor Online - Finanças - 27/01/2015)
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3 comentários:

  1. SE TODO MUNDO TA COMPRANDO IMOVEL,PRA QUEM ELES VAO VENDER?RESP. NAO VAO VENDER POIS NINGUEM ESTA COMPRANDO OS "BOLHUDOS", COM PRECOS DE MIAMI.PLOC,PLOC.........E BOLHA: IMOVEIS,AUTOMOVEIS,JUROS,INFLACAO,PESSOAS ENDIVIDADAS,DESEMPREGO,ETC OU SEJA SATUROU TUDO.

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  2. Em Minas Gerais, a tentativa de esconder a situação de colapso e crise na venda de imóveis fez com que o jornal Estado de Minas retirasse o campo de comentários de seus assinantes das páginas que noticiam imoveis, como o Lugar Certo.
    É comum no jornal alguma reportagem patrocinada por incorporadoras, porém agora os assinantes ficaram sem voz de questionamento dos exageros de valorização e informações deturbadas! Com frequencia, todas as reportagens eram questionadas pelos proprios assinantes do jornal, muitos trabalhadores de imobiliarias ou observadores deste ramo.

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  3. E digo mais, o desastre no Rio de Janeiro será ainda maior. Preços altos, baixa industrialização, hotéis em construção, nenhum evento importante após as olimpíadas (que mais parecem uma piada de mau gosto), quero ver os locatário serem tratados com arrogância e serem obrigados a aceitarem seguro fiança mesmo tendo fiador.

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