Valor: Proprietários já oferecem dinheiro para quem alugar seus imóveis

Na prática, o inquilino pode receber um valor do proprietário da área antes de começar a pagar o aluguel

Proprietários de escritórios comerciais de alto padrão têm diversificado estratégias para disputar inquilinos diante do excesso de oferta na cidade de São Paulo, maior mercado imobiliário do país. Desde o segundo semestre de 2014, a concessão de subsídios a novos locatários para gastos com acabamento e adequação dos espaços a serem ocupados, o "cash allowance", no jargão do setor, está mais frequente. 

"A tendência é de crescimento do allowance para bons nomes [de ocupantes]", afirma o sócio­diretor da Engebanc Real Estate, Marcelo Costa Santos. 

A área de representação de inquilinos da Cushman & Wakefield começou a receber propostas de proprietários referentes à locações com "cash allowance" no segundo semestre do ano passado. De acordo com o gerente de representação de inquilinos da Cushman, Daniel Batistela, o valor por metro quadrado dessa benesse varia de R$ 500 a R$ 2 mil. Numa laje de 10 mil metros quadrados, por exemplo, o subsídio fica entre R$ 5 milhões e R$ 20 milhões. 

Na prática, o inquilino pode receber um valor do proprietário da área antes de começar a pagar o aluguel. O "allowance" faz parte de um pacote que combina o benefício com o preço de locação e com a carência para início do pagamento. A estratégia tem sido usada para acelerar o início da ocupação dos andares e até definir a empresa que vai ancorar o edifício de escritórios. A contrapartida exigida por parte dos proprietários é o aumento das multas para rescisões antecipadas de contratos de locação. 

Nos cálculos da Cushman, a taxa de vacância em São Paulo ficou em 24,3% no primeiro trimestre, ante 23,7% no quarto trimestre do ano passado. Na avaliação de Batistela, o "allowance" tende a crescer em 2015 e pode ser usado pelo inquilino para amortizar multas quando há ruptura do contrato da área ocupada anteriormente, para a mudança ou para acabamento do novo escritório. 

"O aporte financeiro começou no fim de 2014 e está se intensificando. Quanto maior a ocupação pelo inquilino maior o seu poder de barganha", afirma o diretor da área de escritórios da Colliers do Brasil, Marcelo Ghitnic. 

O vice-­presidente da CBRE, Fernando Faria, pondera que o uso de "allowance" ocorre na minoria das negociações e que a adoção desse benefício depende do proprietário e do grau de ocupação do prédio.

Empresas não negam, mas se recusam a comentar o assunto
No mercado, comenta­-se que a Cyrela Commercial Properties (CCP) ofereceu "allowance" para que a PDG Realty fosse para o edifício Thera Corporate, na zona Sul da cidade de São Paulo. Procuradas pelo Valor, a CCP limitou-se a dizer que, "diante do cenário econômico atual, algumas concessões são admitidas em negociações específicas, analisadas caso a caso", e a PDG não comentou o assunto.

Outro comentário de mercado é que a São Carlos Empreendimentos e Participações estaria oferecendo "allowance" para atrair inquilinos para a Torre A do EZTowers, também na zona Sul da capital paulista. A São Carlos foi procurada pelo Valor, mas não se manifestou. 

No início de março, o presidente da São Carlos, Felipe Góes, disse que os andares da Torre A são entregues aos inquilinos com forro, iluminação e piso elevado, características que contribuem para acelerar a locação da áreas. Segundo Santos, da Engebanc, muitos proprietários têm revisto a forma como entregam o prédio, "oferecendo o maior número possível de equipamentos para trazer mais inquilinos". 

Desequilíbrio entre oferta e procura
A maior parte das novas ocupações tem resultado da procura por espaços de qualidade, oferecidos por preço equivalente ou até mais baixo do que o escritório que a empresa ocupava. Há também o movimento de busca de consolidação das áreas ocupadas em um só edifício. "O mercado continua ativo. O problema é o desequilíbrio entre oferta e demanda", diz Faria, da CBRE. 

Preços continuarão em queda, afirma executivo
Segundo Ghitnic, da Colliers, a fase de negociações mais favoráveis aos locatários pode durar ainda de um a três anos. Os preços de locação continuam em queda, mas, desde o quarto trimestre de 2014, os valores pedidos se aproximaram dos fechados, conforme Ghitnic, e as condições comerciais é que "estão mais flexíveis". 

De acordo com o vice-­presidente da CBRE, os preços de locação estão de 10% a 30% mais baixos em relação ao pico de valores, em 2011. "Já há pontos de resistência. Se houver queda, será de 5% a 10%, em locais com menos concorrência", diz Faria. Segundo o executivo da CBRE, a partir do fim de 2016, a vacância do mercado de escritórios começará a cair, mas o ritmo dependerá da recuperação da economia.

(Valor Online - Empresas - 29/05/2015)

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