Total de acessos

Teste

quinta-feira, 3 de setembro de 2015

Infomoney: Preços dos imóveis vão cair. Queda seria de 23%, diz FipeZap

Brasileiros têm muito mais a ganhar se deixarem o dinheiro aplicado em renda fixa recebendo juros de mais de 15% ao ano enquanto esperam que o ajuste dos preços às atuais condições econômicas torne a compra mais barata mais adiante

A disseminada crise econômica que assola o país finalmente engolfou o setor imobiliário. A equipe de economistas do FipeZAP, coordenada por Eduardo Zylberstajn, prevê, pela primeira vez, queda nominal dos preços dos imóveis nas principais cidades brasileiras nos próximos meses e calcula que o ajuste justo seria de 23% em relação ao preço do aluguel. No atual ambiente econômico, os preços dos imóveis – que subiram forte até 2013, tiveram um reajuste em linha com a inflação em 2014 e devem subir menos que o IPCA neste ano – agora tendem a começar a ter queda nominal. 

Os números atuais já apontam um cenário ruim para os proprietários de imóveis. Segundo o índice FipeZAP, os preços subiram 1,5% nos sete primeiros meses deste ano, contra uma inflação de quase 7% no período. Ou seja, houve uma queda real de mais de 5% no preço dos imóveis em 2015 até agora. Com o aumento do desemprego e a retração do crédito, a situação tende a piorar nos próximos meses. O FipeZAP acredita que as restrições de crédito criadas pela Caixa Econômica Federal a partir de maio – para imóveis usados, o banco agora só financia no máximo 50% do valor da propriedade – ainda não estão refletidas nos preços. Com o resgate líquido de recursos da poupança e com o aumento dos resgates do FGTS devido ao fechamento de postos de trabalho, os bancos ficarão ainda mais restritivos no financiamento imobiliário. Em breve, o volume de crédito para a compra de imóveis começará a cair, segundo o FipeZAP. E como os preços andam de mãos dadas com o crédito, o valor do imóveis também cederá. 

Mas quanto os imóveis tendem a cair nesse ciclo? A resposta exata ninguém conhece, mas o FipeZAP fez um cálculo considerando a relação histórica entre o retorno do aluguel e os juros reais da economia brasileira. Há uma clara correlação entre as duas coisas porque se os investidores ganham menos dinheiro investindo em títulos públicos, eles também aceitam ganhar menos dinheiro com o aluguel em relação ao valor da propriedade, e vice­versa. Por exemplo, em 2008 os juros pagos pelos títulos do governo federal eram equivalentes a IPCA + 8% ao ano e o retorno anual dos proprietários com o aluguel era equivalente a 8% do valor do imóvel. O problema é que, neste momento, o retorno anual do aluguel é de 4,7% do valor do imóvel e os juros dos títulos públicos são de IPCA + 7,7% ao ano. Essa grande diferença funciona como um incentivo para os proprietários dos imóveis colocarem suas propriedades à venda para depois investir o dinheiro em aplicações financeiras. O gráfico abaixo mostra a oscilação da rentabilidade do aluguel e dos títulos públicos desde 2008.  


“Para retomar a diferença média de 2008­-2013, os preços de venda devem se reduzir em média em 23% em relação ao preço de locação”, diz o Boletim FipeZAP. Mas isso quer dizer que os preços vão cair 23%? Não. Em primeiro lugar, porque os mercados não funcionam exatamente como as planilhas dos economistas. Mas o principal fator que deve ser levado em consideração é que deveria ocorrer uma correção de preços de 23% em relação ao valor do aluguel. Ou seja, o ajuste poderia ser menor se o aluguel subisse, por exemplo. Também é preciso levar em consideração que os juros não são estáticos e podem cair no futuro, reduzindo o ajuste potencial dos preços dos imóveis. 

Por último, o Boletim FipeZAP diz que os ajustes não se dão de forma abrupta. A instituição fez um exercício estatístico para tentar prever como devem se comportar os preços nos próximos meses levando em consideração fatores como os juros, o estoque de crédito, a evolução da oferta de lançamentos, a massa salarial, etc. Considerando os dados passados e extrapolando eles para o futuro, o FipeZAP prevê que os preços terão uma alta nominal de apenas 0,9% em 2015, continuarão em um ciclo de baixa e fecharão o período de 12 meses encerrado em junho de 2016 com uma acentuada queda de 4,8%. O gráfico a seguir mostra essa dinâmica (importante notar que o FipeZAP nem quis fazer previsões além de junho de 2016 dada a grande quantidade de variáveis envolvidas que são impossíveis de antecipar).
Então o investimento em imóveis neste momento é uma roubada? A equipe do FipeZAP não diz isso. Os economistas afirmam que neste ano os preços sobem forte em algumas regiões de São Paulo, Rio de Janeiro e Belo Horizonte e, por outro lado, caem forte em outros bairros. Portanto, não dá para cravar que todo mundo que comprar um imóvel agora vai perder dinheiro. Mas eu gostaria de acrescentar a opinião que daria se alguém pedisse a mim conselhos como planejador financeiro. Acredito que é enorme a chance de alguém interessado em comprar um imóvel se dar bem se esperar ao menos dois anos para fazer isso. Minha recomendação é colocar o dinheiro em aplicações de baixo risco, obter um retorno de mais de 15% ao ano e sacar o dinheiro em 2017 ou 2018 na expectativa de comprar um imóvel melhor que o que você poderia comprar hoje – e ainda por cima pagar menos por isso.

(Infomoney - Blogs - Infomoney Recomenda - 02/09/2015)

VEJA VÍDEOS SOBRE O ASSUNTO AQUI NO BLOG OU PELO LINK

14 comentários:

  1. FipeZap baseia-se nos preços anunciados, ou seja, baseia-se em números manipulados, matidos em alta para manter as aparências. Quando um negócio é fechado, cada vez mais com um maior desconto sobre o anunciado, não tem o preço real de venda contabilizado no índice FipeZap. Desta forma, tal índice sempre retorna indicadores mais altos do que o real. Levando em consideração que os maiores anunciantes, em volume e valores, são as construtoras, corretoras e imobiliárias, deve-se levar em conta o poder que esses agentes têm sobre o índice e eventuais comentários sobre tal.

    ResponderExcluir
  2. Para quem deseja comprar basta ter paciência e deixar o dinheiro aplicado em renda fixa, com certeza os preços vão cair em 2 anos, 2018 a economia pode estar bem melhor com a perspectiva de mudança de governo

    ResponderExcluir
  3. O que eu percebo é que a FIPEZAP não diz absolutamente nada. Eles deixam em aberto, ser especialista assim é de uma subjetividade extrema.

    Imóveis = Dívidas

    ResponderExcluir
  4. Não é a crise que provocou essa queda, ela apenas potencializou, antecipando o quadro de queda nos preços fakes.
    Vendas à vista já eram fechadas com desconto em torno de 20% desde o fim do ano passado, agora é bem mais, Selic tá 14:25...remember???
    Fipe zap ou sete ouro.

    ResponderExcluir
  5. Migué do proprietário.
    Percebendo a queda, sobem de 20 a 30% os preços anunciados, para darem desconto equivalente... são espertíssimos...nossa.
    Acontece que a galera tá acompanhando tudo e todos a mais de 3 anos...
    O risco de tomar um 60% off na oreia é enorme...não se ofendam...

    ResponderExcluir
  6. Concordo com os três primeiros comentários! 23 % é muito pouco!

    Basta incluirmos uma pequena variável chamada salário mínimo brasileiro e veremos que o imóvel pode ser sonho, mas é uma realidade muito longe da capacidade de pagamento de maioria dos brasileiros.

    Copiei e colei o seguinte cálculo do Dieese: "Julho (2015) R$ 788,00 R$ 3.325,37". Primeiro valor é o salário mínimo atual e o segundo o que deveria ser se fosse compensada as perdas históricas tomadas pela inflação.

    Agora inclua um dado como este para o estudo acima e perceba a discrepância entre valor do m² nas principais capitais e a capacidade de pagamento do trabalhador. Veremos claramente que endividamento com imóveis é pura dor de cabeça, isto sem falar no nosso "querido" juros alto.

    Um valor justo de reajuste hoje é de no mínimo 30%, dependendo das múltiplas situações, claro.

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Discordo de duas coisas da matéria, é uma matemática baseada em valores maquiados de anúncios conforme o colega acima falou. Já está caindo esse valor na negociação atualmente. Vai cair muito mais, o momento para comprar vai ser primeiro semestre de 2017. Muitos proprietários vão tentar segurar os preços até segundo semestre de 2016 na esperança de alguma melhoria na economia e na esperança de que mantendo os preços vão ganhar a queda de braço com os compradores que estão com dinheiro rendendo. Só que não é assim que funciona, com o rentismo em alta e o poder aquisitivo em baixa, só tem condições de comprar quem tem dinheiro na mão e estes não vão deixar de lado os rendimentos para comprar imóveis bolhudos.
      O segundo ponto que discordo é falar de rendimentos a 15% ao ano. Fala qual é que tô indo agora aplicar. A média dos rendimentos está mais entre 11% a 13% ao ano fazendo os devidos descontos de imposto de renda.

      Excluir
  7. Bem tranquilo para eles fazerem tal anúncio agora. Pois a economia inteira está em frangalhos, nada natural do que sair isso agora. Mas essa notícia oficial de queda, está atrasada, infelizmente somente para uma minoria que acompanha e está bem informada. A manada que só fica sabendo pelos jornais da globo, devem estar com medo, muito medo agora.
    A realidade é que vai piorar ainda mais, e quem está preparado não está nem ai pra crise e sabe aproveitar os momentos.

    ResponderExcluir
  8. Este FipeZAP é maquiado, não espelha a realidade

    Os Estados Unidos passou por uma bolha e os valores dos imóveis baixaram bastante, o mercado reagiu.

    Na Espanha e Portugal também tiveram o estouro de bolha imobiliária e mercado resistiu em baixar o valor dos imóveis, as dificuldades permanecem até hoje

    Aqui pelo jeito está seguindo o exemplo português e espanhol

    ResponderExcluir
  9. KKKKK....SERA 23 X 3.5 NO MINIMO..... 80% .OU NAO VENDERA. ....

    ResponderExcluir
  10. Infelizmente a maioria dos especialistas não tocam em um ponto importante do mercado imobiliário: que é a alta abusiva nos preços dos imóveis ocorrida desde 2008. Percebe-se que ainda há muita gordura para queimar.

    ResponderExcluir
  11. eu so não entendia porque que os imóveis no brasil com tudo mal em infraestrutura,VALIA maIs do que em OSAKA JAPAO,CIDADE maravilhosa segura,melhor do que suíça,povo extremamente civilizados,carros não poluentes,violencia quase zero,sobrando emprego de 3mil dólares em media,predios com alta tecnologia ,saúde publica de dar inveja nos melhores planos do brasil,TUDO FUNCIONA na velocidade da luz.Mas os preços de imóveis no brasil não passa de uma ILUSÃO IMPLANTADA NA LAVAGEM CEREBRAL DE UMA SOCIEDADE IMEDIATISTA E INDIVIDUALISTA.ACORDA BRASIL POIS A CASA CAIU!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!

    ResponderExcluir
  12. O peixe morre pela boca...tem muitos agenciadores perdidos, desesperados...
    Quanta ambição, quanta ingenuidade, quanto despreparo, e porquê não dizer, quanta falta de empreendorismo positivo e bom senso, ao verem os preços da gasolina e energia subsidiadas, balança comercial altamente volátil e restrita, sem falar na evolução do PIB, e resolvem apostar num investimento baseado em financiamento " ad eternum " , num país que se encontrava com a estabilidade financeira frágil, que começou em 94 e se mostrava deteriorada já em 2009, refletida no poder de consumo estrangulado e já endividado das famílias.
    Enforcaram muitas aulas de economia (nicho minúsculo)...ou confiaram na inexperiência entusiasta dos próprios analistas...
    Paguem meus juros...ou...ofereçam-me expendiosas oportunidades...
    Montanha russa da vida...sem caderno não há salvação...

    ResponderExcluir
  13. Olá, bom dia
    Tudo bom!
    Gostaria de um esclarecimento, uma opinião.
    Fiz a compra do meu apartamento em abril de 2012 por 300.000,00 desses 120.000,00 foram por financiamento imobiliário. Meu financiamento foram em 360 meses, 30 anos. Pagando uma média nos 3 primeiros anos de 1230,00 reais por mês.

    Vamos direto ao ponto.

    Usei o FGTS para amortizar o saldo depois dos 36 meses 21.000,00 do FGTS e mais 44.280,00 em parcelas totalizando um total de 65.280,00 em 3 anos.
    Desse total 32.000,00 foi do empréstimo e os outros 33.000,00 foram juros.
    Vendo isso me veio à cabeça e se eu der uma passo para trás?
    O mesmo corretor que vendeu pra mim fez uma avaliação do imóvel é avaliou em 450.000,00 vendo isso pensei em colocar à venda.
    Com a venda pago os 88.000,00 para o banco e compro um avista de menos valor.
    Minha ideia inicial foi o financiamento em 360 meses, mas no decorrer vi que em mais 8 ou 9 anos eu consigo quitar esse financiamento.

    Ou se eu vender e ir para um de 330.000,00 pagando a vista e ficar durante esses 9 anos levando de capricho em guardar o que gasto com parcelas hoje para no futuro ter um imóvel melhor sair do apartamento e ter uma casa...

    Minha dúvida é essa, será que vou estar fazendo a coisa certa?

    ResponderExcluir