A dissolução do negócio acontece em duas situações. A primeira quando o comprador não consegue a aprovação total ou parcial de crédito junto aos bancos ou por que perdeu o emprego. Na segunda, simplesmente pede o distrato por entender que o imóvel não valorizou na proporção que imaginava
O tema tratado no 1º Fórum ACIGABC (Associação dos Construtores,
Imobiliárias e Administradoras do Grande ABC) de Direito Imobiliário reflete o
principal problema que o mercado imobiliário enfrenta na atualidade, que é a
questão dos distratos.
Como todos sabem, vivemos uma grave crise política e econômica que impacta
fortemente nos pilares principais que o mercado imobiliário depende para se
desenvolver que são emprego, renda e crédito, além da confiança tanto do
empreendedor quanto do público consumidor e isso reduziu drasticamente a
demanda por imóveis.
O que realmente tem nos preocupado não é o baixo volume de vendas, mas sim
um fator até então imponderável, que passamos a enfrentar diariamente em nossas
empresas em grande intensidade a partir do ano de 2014, que são os altos
números de distratos.
Quando uma construtora oferta uma unidade no mercado, ela não está
vendendo uma “opção de compra”, ela não está vendendo um “papel”, mas sim algo
que demandará uma série de esforços, tempo e recursos humanos e financeiros
para ser concretizado.
Para que um empreendimento se viabilize é fundamental que tenha um
lançamento bem sucedido em termos de vendas, pois é a partir destas que as
empresas montam seu fluxo de caixa para desenvolver as obras para contrair
financiamento para produção junto aos bancos, que exigem uma quantidade mínima
de vendas e de obras para que iniciem o aporte de recursos.
É justamente aí que reside o problema!
As empresas investem fortemente no lançamento, atingem o volume necessário
de vendas superam todas as dificuldades para concluir o empreendimento e
quando finalmente vão concretizar o
faturamento se veem surpreendidas pelo alto número de distratos, e ao invés de
faturar, acabam tendo que devolver os recursos para os clientes desistentes, a
unidade volta para o estoque e a empresa tem grande dificuldade em revender a
unidade, que uma vez concluída, requer que o novo cliente tenha que dar a
entrada do imóvel em um prazo reduzido,
o que acaba por restringir o acesso para
grande parte do público consumidor.
Isso é extremamente preocupante pois afeta gravemente o fluxo de caixa das
empresas que tem uma série de compromissos assumidos contando com uma receita
que não se efetivou, gerando um grande passivo, comprometendo seus resultados e
até mesmo a operacionalização e conclusão de suas obras, colocando em risco
toda a cadeia imobiliária.
A dissolução do negócio acontece em duas situações. A primeira quando o
comprador não consegue a aprovação total ou parcial de crédito junto aos bancos
ou por que perdeu o emprego. Na segunda, simplesmente pede o distrato por
entender que o imóvel não valorizou na proporção que imaginava.
No caso da primeira situação, normalmente as construtoras tem se mostrado
bastante abertas a ajudar o cliente oferecendo financiamento direto ou
remanejando-o para outro empreendimento de valor menor ou com a data de entrega
mais distante de modo que o mesmo possa ganhar “fôlego”. Em alguns casos em que
as obras ainda não estão concluídas, no caso de o cliente perder o emprego, as
construtoras tem até mesmo oferecido carência de alguns meses no pagamento das
parcelas para que o cliente se recoloque no mercado de trabalho;
Já na segunda situação, onde visivelmente há a “especulação” por parte do
cliente as construtoras têm sido mais rígidas e só tem aceitado o distrato
nos termos previstos em contrato, que
normalmente prevê a retenção de 20 a 30 % dos valores pagos e devolução na
mesma condição em foram pagos à construtora. Nesse caso nem sempre é possível o
acordo, indo parar várias vezes no judiciário.
Toda essa confusão acontece por não existirem regras claras na lei de
incorporações no tocante a distratos, o que dá margem para interpretações
diversas.
Esse cenário ameaça seriamente a viabilidade do mercado imobiliário pois
traz grande insegurança aos empreendedores que não sentem seguros se as vendas
são realmente sustentáveis.
Um efeito colateral disso é a maior rigidez dos bancos na concessão de
financiamento a produção pois sabem que as construtoras dependem quase que
exclusivamente da concretização da receita de vendas para fazer a quitação dos
empréstimos concedidos para financiamento das obras.
(Portal Administradores - Artigos - Negócios - 15/04/2016)
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O sistema atual de comercialização de imóveis na planta tem de ser revisto. Enquanto isso não for feito, a instabilidade estará presente no setor.
ResponderExcluirO fato é que o sistema atual de comercialização de imóveis ainda não finalizados é quase informal (já que se comercializa o que ainda não existe e, se houver interesse no financiamento imobiliário, nem sequer se pode levar o negócio a registro na matrícula originária, já que a alienação fiduciária não comporta duplo gravame) e expõe o adquirente a grande risco (só num momento de grande crise, como o atual, as construtoras ficaram expostas).
É...quando o comprador se arrebenta num financiamento de um imóvel pagando dez de um imóvel que vale cinco tudo bem....certíssima essa prorrogativa do comprador...chega de larápios espertos tungando o trabalhador...
ResponderExcluir"Quando há 'especulação' por parte do cliente"... Ou seria os corretores dos stands de vendas que prometem que o imóvel valerá 30% a mais a cada 6 meses para concretizar a venda? Eles mesmo fazem nascer a ideia de especulação para o cliente! Vai entender?
ResponderExcluirQuem pagou os preços exorbitantes tem mais é que se ferrar mesmo. Brasileiro é muito burro financeiramente falando. Se a parcela cabe no bolso, se enterra na merda até o pescoço. Faz isso com carro, casa, eletro eletrônicos, com tudo. Não sabe ler, se informar e tomar uma decisão própria. Ao invés disso prefere acreditar em papo de vendedor e vizinho. Está pagando o preço da aulinha básica de finanças.
ResponderExcluirAssino em baixo em tudo que disse!!!
ExcluirConstrutoras nao tem capital proprio? E tudo dinheiro dos bancos para a obra?Entao e igual BNDS....
ResponderExcluirentao qualquer um pode ter uma construtora, e pra falir e rapidez.....
As grandes e algumas médias possuem capital próprio, até algumas pequenas tbm, mas muitas precisam de dinheiro para alavancar, pois boa parte do seu patrimonio está em ativos e não em cash. E usam BNDES e por aí vai.
ExcluirPor isso tinha pequeno construtor e médio fazendo 2, as vezes 3 lançamentos de uma vez.
Alguns se deram bem pq pegaram a onda no inicio, outros ainda conseguiram pegar no meio do caminho e lucraram alguma coisa, mas os que pegaram perto do fim, esses, além de outros que alavancaram recursos em bancos, estão com a corda no pescoço. Quem tem ativo e um certo capital para renegociar a divida vai levando como pode em cima da corda bamba, mas os outros, estão tendo que desovar as gaiolas para pagar os banqueiros que nao tem pena de ninguém. Em algumas cidades já começam abaixar preços de imóveis que foram lançados e não foram adquiridos ou sofreram distratos.
Em leilão entao é uma festa só. Quem tiver dinheiro guardado pode encontrar excelentes oportunidades.
Quem especulou tem que perder.
ResponderExcluirQuem se alavancou excessivamente (pdg, por exemplo) tem que sumir.
Quem foi prejudicado pela mudança de conjuntura ou foi ludibriado pelos vendedores, entretanto, tem de ser reembolsado. O sistema montado pelas construtoras expõe, demasiadamente, o comprador de imóvel na planta de boa-fé, que não tem nenhuma garantia de financiamento bancário e ainda arca com a correção do saldo devedor (mesmo que o mercado deflacione). O sistema é leonino.
Discordo!!!!
ExcluirQuem comprou na planta e teve prejuizo que se lasque junto!!!
Mercado é mercado. Se nao soube fazer conta de custo de m2 problema dele. Nao podemos aliviar pra essa turma sem educacao financeira.
Eles que alimentam o ciclo da especulacao!
quem teve prejuizo que arque com as consequencias de SUAS PROPRIAS escolhas.
Isso mesmo! Quem compra é tão culpado quanto à corja que vende.
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