Total de acessos

Teste

sexta-feira, 22 de abril de 2016

Artigo: Distratos, a grande ameaça à sobrevivência do mercado imobiliário

A dissolução do negócio acontece em duas situações. A primeira quando o comprador não consegue a aprovação total ou parcial de crédito junto aos bancos ou por que perdeu o emprego. Na segunda, simplesmente pede o distrato por entender que o imóvel não valorizou na proporção que imaginava

O tema tratado no 1º Fórum ACIGABC (Associação dos Construtores, Imobiliárias e Administradoras do Grande ABC) de Direito Imobiliário reflete o principal problema que o mercado imobiliário enfrenta na atualidade, que é a questão dos distratos.

Como todos sabem, vivemos uma grave crise política e econômica que impacta fortemente nos pilares principais que o mercado imobiliário depende para se desenvolver que são emprego, renda e crédito, além da confiança tanto do empreendedor quanto do público consumidor e isso reduziu drasticamente a demanda por imóveis.

O que realmente tem nos preocupado não é o baixo volume de vendas, mas sim um fator até então imponderável, que passamos a enfrentar diariamente em nossas empresas em grande intensidade a partir do ano de 2014, que são os altos números de distratos.

Quando uma construtora oferta uma unidade no mercado, ela não está vendendo uma “opção de compra”, ela não está vendendo um “papel”, mas sim algo que demandará uma série de esforços, tempo e recursos humanos e financeiros para ser concretizado.

Para que um empreendimento se viabilize é fundamental que tenha um lançamento bem sucedido em termos de vendas, pois é a partir destas que as empresas montam seu fluxo de caixa para desenvolver as obras para contrair financiamento para produção junto aos bancos, que exigem uma quantidade mínima de vendas e de obras para que iniciem o aporte de recursos.

É justamente aí que reside o problema!
As empresas investem fortemente no lançamento, atingem o volume necessário de vendas superam todas as dificuldades para concluir o empreendimento e quando  finalmente vão concretizar o faturamento se veem surpreendidas pelo alto número de distratos, e ao invés de faturar, acabam tendo que devolver os recursos para os clientes desistentes, a unidade volta para o estoque e a empresa tem grande dificuldade em revender a unidade, que uma vez concluída, requer que o novo cliente tenha que dar a entrada  do imóvel em um prazo reduzido, o que acaba por restringir o acesso para  grande parte do público consumidor.

Isso é extremamente preocupante pois afeta gravemente o fluxo de caixa das empresas que tem uma série de compromissos assumidos contando com uma receita que não se efetivou, gerando um grande passivo, comprometendo seus resultados e até mesmo a operacionalização e conclusão de suas obras, colocando em risco toda a cadeia imobiliária.

A dissolução do negócio acontece em duas situações. A primeira quando o comprador não consegue a aprovação total ou parcial de crédito junto aos bancos ou por que perdeu o emprego. Na segunda, simplesmente pede o distrato por entender que o imóvel não valorizou na proporção que imaginava.

No caso da primeira situação, normalmente as construtoras tem se mostrado bastante abertas a ajudar o cliente oferecendo financiamento direto ou remanejando-o para outro empreendimento de valor menor ou com a data de entrega mais distante de modo que o mesmo possa ganhar “fôlego”. Em alguns casos em que as obras ainda não estão concluídas, no caso de o cliente perder o emprego, as construtoras tem até mesmo oferecido carência de alguns meses no pagamento das parcelas para que o cliente se recoloque no mercado de trabalho;

Já na segunda situação, onde visivelmente há a “especulação” por parte do cliente as construtoras têm sido mais rígidas e só tem aceitado o distrato nos  termos previstos em contrato, que normalmente prevê a retenção de 20 a 30 % dos valores pagos e devolução na mesma condição em foram pagos à construtora. Nesse caso nem sempre é possível o acordo, indo parar várias vezes no judiciário.

Toda essa confusão acontece por não existirem regras claras na lei de incorporações no tocante a distratos, o que dá margem para interpretações diversas.

Esse cenário ameaça seriamente a viabilidade do mercado imobiliário pois traz grande insegurança aos empreendedores que não sentem seguros se as vendas são realmente sustentáveis.

Um efeito colateral disso é a maior rigidez dos bancos na concessão de financiamento a produção pois sabem que as construtoras dependem quase que exclusivamente da concretização da receita de vendas para fazer a quitação dos empréstimos concedidos para financiamento das obras.

(Portal Administradores - Artigos - Negócios - 15/04/2016)

VEJA VÍDEOS SOBRE O ASSUNTO AQUI NO BLOG OU PELO LINK

10 comentários:

  1. O sistema atual de comercialização de imóveis na planta tem de ser revisto. Enquanto isso não for feito, a instabilidade estará presente no setor.
    O fato é que o sistema atual de comercialização de imóveis ainda não finalizados é quase informal (já que se comercializa o que ainda não existe e, se houver interesse no financiamento imobiliário, nem sequer se pode levar o negócio a registro na matrícula originária, já que a alienação fiduciária não comporta duplo gravame) e expõe o adquirente a grande risco (só num momento de grande crise, como o atual, as construtoras ficaram expostas).

    ResponderExcluir
  2. É...quando o comprador se arrebenta num financiamento de um imóvel pagando dez de um imóvel que vale cinco tudo bem....certíssima essa prorrogativa do comprador...chega de larápios espertos tungando o trabalhador...

    ResponderExcluir
  3. "Quando há 'especulação' por parte do cliente"... Ou seria os corretores dos stands de vendas que prometem que o imóvel valerá 30% a mais a cada 6 meses para concretizar a venda? Eles mesmo fazem nascer a ideia de especulação para o cliente! Vai entender?

    ResponderExcluir
  4. Quem pagou os preços exorbitantes tem mais é que se ferrar mesmo. Brasileiro é muito burro financeiramente falando. Se a parcela cabe no bolso, se enterra na merda até o pescoço. Faz isso com carro, casa, eletro eletrônicos, com tudo. Não sabe ler, se informar e tomar uma decisão própria. Ao invés disso prefere acreditar em papo de vendedor e vizinho. Está pagando o preço da aulinha básica de finanças.

    ResponderExcluir
  5. Construtoras nao tem capital proprio? E tudo dinheiro dos bancos para a obra?Entao e igual BNDS....
    entao qualquer um pode ter uma construtora, e pra falir e rapidez.....

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. As grandes e algumas médias possuem capital próprio, até algumas pequenas tbm, mas muitas precisam de dinheiro para alavancar, pois boa parte do seu patrimonio está em ativos e não em cash. E usam BNDES e por aí vai.
      Por isso tinha pequeno construtor e médio fazendo 2, as vezes 3 lançamentos de uma vez.
      Alguns se deram bem pq pegaram a onda no inicio, outros ainda conseguiram pegar no meio do caminho e lucraram alguma coisa, mas os que pegaram perto do fim, esses, além de outros que alavancaram recursos em bancos, estão com a corda no pescoço. Quem tem ativo e um certo capital para renegociar a divida vai levando como pode em cima da corda bamba, mas os outros, estão tendo que desovar as gaiolas para pagar os banqueiros que nao tem pena de ninguém. Em algumas cidades já começam abaixar preços de imóveis que foram lançados e não foram adquiridos ou sofreram distratos.
      Em leilão entao é uma festa só. Quem tiver dinheiro guardado pode encontrar excelentes oportunidades.

      Excluir
  6. Quem especulou tem que perder.
    Quem se alavancou excessivamente (pdg, por exemplo) tem que sumir.
    Quem foi prejudicado pela mudança de conjuntura ou foi ludibriado pelos vendedores, entretanto, tem de ser reembolsado. O sistema montado pelas construtoras expõe, demasiadamente, o comprador de imóvel na planta de boa-fé, que não tem nenhuma garantia de financiamento bancário e ainda arca com a correção do saldo devedor (mesmo que o mercado deflacione). O sistema é leonino.

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Discordo!!!!
      Quem comprou na planta e teve prejuizo que se lasque junto!!!
      Mercado é mercado. Se nao soube fazer conta de custo de m2 problema dele. Nao podemos aliviar pra essa turma sem educacao financeira.
      Eles que alimentam o ciclo da especulacao!
      quem teve prejuizo que arque com as consequencias de SUAS PROPRIAS escolhas.

      Excluir
    2. Isso mesmo! Quem compra é tão culpado quanto à corja que vende.

      Excluir