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quinta-feira, 5 de maio de 2016

Artigo: Seja bem-vindo à bolha dos distratos

Quem criou o distrato foi a ganância, a ambição, a cobiça de se imaginar que o mercado é eternamente especulativo. [...] Infelizmente, em poucos meses veremos o resultado. Será um acontecimento vultuoso, humilhante e ridículo, que ficará marcado para sempre em nossa história empresarial: a quebra de centenas de incorporadoras. Diferente das antigas bolhas que afetaram diretamente aqueles que nela investiram, a presente bolha extinguirá um período de especulação desenfreada e sem lógica com a falência de muitos incorporadores

Abordando o assunto principal deste artigo, no dia 27 de abril de 2016 o setor de incorporação assinou o primeiro acordo que regulamenta a cobrança de multa em caso de cancelamento de vendas, os chamados distratos. A regulamentação faz parte de acordo que trata de regras dos contratos de compra e venda de unidades na planta. A nova regra prevê a multa fixa de até 10% sobre o preço do imóvel, além de perda integral do sinal e de até 20% dos demais valores pagos pelo comprador. A incorporadora terá seis meses para devolver os valores a serem ressarcidos, a não ser que a revenda da unidade ocorra em menos tempo.

Com o todo o meu amor pela profissão, e respeito àqueles que lutam nesse mercado, informo muito abatido, que já é tarde demais. Agora não adianta mais. O volume de distratos foi tão grande que as consequências tornaram-se irremediáveis na situação atual.

Mas quem criou o distrato? Quem é o culpado?
Quem criou o distrato foi a ganância, a ambição, a cobiça de se imaginar que o mercado é eternamente especulativo. Todos nós fomos e somos responsáveis por esse momento.

O começo disso tudo foi a sede insaciável de ganhar, ganhar de novo e voltar ganhar. Nosso mercado foi construído nas fundações amadoras de vendas na planta, que, aliás, são deveras ousadas e imponderadas.

Analisando o negócio imobiliário, a venda de imóveis na planta é uma realização puramente tupiniquim. Outros mercados podem até oferecer tal modalidade, porém em número muito restrito.  No mundo, é comum o incorporador obter o financiamento de todo o dinheiro necessário para se construir um empreendimento, e somente após sua conclusão, efetuar a venda de suas unidades autônomas. No Brasil, inventamos um modelo próprio. A moda brasileira, vendemos unidades na planta, e os compradores tornam-se co-investidores da empreitada junto aos bancos e ainda pagam um percentual pequeno da obra durante a sua construção.

Lembro-me de uma reunião que tive em 2011 em minha cidade, Rio de Janeiro. Sem citar nomes, estavam presentes grandes incorporadores, empresários, construtores e imobiliárias. A nata do mercado de imóveis. Fiz uma palestra de aproximadamente 15 minutos, sendo 12 minutos dedicados à alta periculosidade de alavancar-se em tabelas de vendas de imóveis na planta, bem como suas consequências através de uma possível crise de distratos. Com poucas exceções, muitos riram de mim. Ninguém acreditou naquele pequeno incorporador que queria instruir grandes águias a “empresariar”. Em certo momento gritaram: “tira esse cara daí e manda ele para a escola”. Humildemente, saí daquela reunião e continuei minha vida seguindo meus preceitos profissionais e comerciais, sem deixar-me abalar por palavras ou frases.

Alertas
Há 11 meses, em 28 de maio de 2015, dediquei um artigo a questão do distrato. Naquele dia, alertei a todos sobre o poder do distrato, ilustrando toda a sua trajetória: do seu início até suas possíveis consequências, sem deixar de opinar sobre alternativas e soluções.

Há 10 meses, em 16 de junho de 2015, já alertava sobre os dilemas do mercado imobiliário na próxima década. Em certa parte do texto, observei o seguinte: “Recentemente o mercado imobiliário enfrenta os problemas supramencionados [distratos e sustentabilidade do financiamento imobiliário]. São temas novos e nunca antes enfrentados no mercado imobiliário brasileiro. A continuidade do crescimento depende exclusivamente do debate amplo de modelos e conceitos novos. Literalmente, vivíamos numa década perfeita, onde o crédito era fácil e o distrato era raro, porém estamos no meio de uma tempestade perfeita a qual engloba problemas econômicos, políticos e burocráticos que realçam os dilemas enfrentados.”

Na visão da última década, o “investidor” tornou-se um comprador de unidade(s) com um único fim: a especulação imobiliária. A operação de compra visava não apenas o lucro do ramo, mas, sobretudo aos das flutuações de preço dos imóveis. Esse “investidor” adquiria o imóvel sem qualquer conhecimento do ramo. Movido por uma forma de pagamento fácil e convidativa, em consequência da pequena poupança durante o período de obra (em torno de 20% a 30% do valor do imóvel), o “investidor” adquiria diversos imóveis em pouco espaço de tempo. Era uma figura cativa em imobiliárias e em contratos de promessa de compra e venda.

Todos ganhavam! Para corretores e imobiliárias, o resultado foi instantâneo e positivo em curto prazo, uma vez que a venda era realizada e a comissão recebida integralmente pelas partes. Para algumas incorporadoras, essas vendas podres significaram uma gordura em seus balanços, visto que as unidades eram apontadas como vendidas para os seus acionistas. Entretanto, o resultado foi desastroso para o setor.

Com o passar do tempo, os problemas se aprofundaram. A operação perfeita de uma incorporação, que seria o repasse de todos os clientes que optaram em financiar o saldo devedor às instituições financeiras, ruiu.

O problema é que, após o distrato, o empréstimo tomado junto ao banco continua em nome do incorporador. Logo, se o comprador desiste da compra antes do repasse ao banco, o incorporador assume integralmente o valor que fora absorvido junto à instituição financeira para a construção da fração daquela unidade. O incorporador fica altamente imobilizado e devendo ao banco. Imaginem isso aos milhares. Imaginem distratos beirando 60% a 80% de um empreendimento. É o que acontece atualmente.

Infelizmente, em poucos meses veremos o resultado. Será um acontecimento vultuoso, humilhante e ridículo, que ficará marcado para sempre em nossa história empresarial: a quebra de centenas de incorporadoras. Diferente das antigas bolhas que afetaram diretamente aqueles que nela investiram, a presente bolha extinguirá um período de especulação desenfreada e sem lógica com a falência de muitos incorporadores.

Seja bem-vindo à bolha dos distratos!

(Portal Resimob - Artigos - Opinião - 28/04/2016)

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23 comentários:

  1. Quebradeira a vista de todos e niguem acreditou.....ne, esperem as olim-piadas e o estrago sera total... 900,00 o m2 acabado, e mesmo assim nao ira vender.ISSO E O BRASIL BOLHUDO.IMPOSTOS PADRAO NORUEGA E O RESTO PADRAO AFRICA.

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    1. Anonimo das 09 hs VC é um grande sonhado 900 o m2, vão sonhando o que seria do pobre sem sonhos

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    2. O que seria dos corvos sem os pobres com crédito do governo 35 anos. Ops acabou, nem mais os pobres endividados os corvos pegam

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  2. No ano de 2017 NEM queda substancial de preços fará com que os imóveis tenham a atratividade similar a que houve outrora, os tempos são outros, os investimentos são diversificados, mais rentáveis e seguros com uma liquidez que não existe em tijolos.
    Emfim, tudo muda, e a informação é a grande luz neste momento e no futuro.

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  3. Atenção: Eu morando do ao lado de uma estação de trem bala,ao lado de vários shoppings,metrô,varios hospitais 5 estrelas,estrutura urbana riquíssima,povo altamente educado,mesmo assim esses imóveis estavam mais baratos que no brasil(capitais principalmente) porque será????

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  4. As construtoras e estes corretores tem que ir tudo para o inferno.
    O coitado do sonhador tem apenas 10.000,00 R$, e fica iludido em dar entrada no imóvel na planta.
    Naquele momento os corretores já embolsam o suado dinheiro do coitado e omitem um monte de informação, logo após levam o coitado num decorado de mentirinha, e o mesmo cai na armadilha.
    Acontece que logo após, não consegue pagar as parcelas que são reajustadas, e não consegue pagar a anuidade, que é justamente no décimo terceiro.
    O coitado não aguenta pagar e pede o distrato, e acaba perdendo uma grana que juntou vários anos.
    Eu fui um idiota destes, que comprei um apartamento na planta que até salão pra cachorro tinha, mas não era para o meu bico, as prestações começaram a aumentar,a anuidade de 3.300,00 no final do ano não consegui pagar e aí fui obrigado a pedir o distrato.
    O pior que toda a grana que eu tinha guardado que era 54.000,00 dei na entrada. Logo embolsaram 9700,00, (parecia um monte de galinha em cima do milho), cada um pegava um pouquinho, (corretor, supervisor, imobiliaria,etc.)
    Ainda paguei mais 6 parcelas de mais de 1300,00.
    No momento do distrato, logo de cara não estava no contrato o pagamento de 9700,00 /r$ dos vermes e a construtora so me devolveu 31000,00.
    Tomei uma cassetada de um prejuíso de 32.000,00.
    Hoje o empreendimento está quase na fase de conclusão, e eu passo na frente e fico pensando, pelo menos uns 5 apartamentos destes foi construído com o meu dinheiro.
    Tenho dó dos empregados, pois estão perdendo os seus empregos, mas se não fosse isso, eu queria que os corretores e as construtoras fossem tudo para o inferno.

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  5. Hoje, pedem R$500 mil por qualquer apartamento. Com 10% de entrada, quem comprar tem que ter renda de R$ 15 mil. Quantos ganham isso no Brasil? Resultado: distrato. Essas vendas do passado não aconteciam de verdade. Eram falsas vendas, futuros distratos. Hoje o futuro chegou, são os distratos no presente.

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    1. Apenas obs: Pra se financiar 200 mil, precisa ganhar/comprovar 13 mil por mes PRA MORAR EM GAIOLA DE 40 M2, A 10 MIL REAIS POR M2.O FAMOSO PAGA 4 LEVA 1 SE CONSEGUIR PAGAR NE.
      TEM QUE ENCALHAR TUDO,NAO COMPREM....

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  6. Excelente artigo. É a realidade batendo a porta dos brasileiros

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  7. Achei muito interessante as colocações do artigo. Torço muito para que o mercado se readeque e que o imóvel passe a ser tratado principalmente como deveria ser:
    COMO MORADIA

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  8. Ao obseravdor: Essa materia, ira acordar muita gente que estava sendo ludibriada pelo mercado predatorio imobiliario, UMA PRESTAÇAO DE SERVIÇO E TANTO.. PARABENS...

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  9. a melhor matéria que já li aqui. simples, clara e direta. acabou o oba oba!!
    quem quer comprar apto aguarde! vai baixar! o poder agora é de quem compra! vai ter imóveis novos e infelizmente os "seminovos" (a família que comprou e agora não consegue pagar o financiamento). Fora os usados, sem atrativos... vai ser f...!! o mercado agora é para quem compra e são poucos!!!

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    1. É só blá blá blá e os preços continuam altos ...depois da olimpíada vai ser em 2017 isso tudo é conversa fiada quem manda nos imóveis é o proprietário e não o comprador duro ,morto de fome ..

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    2. Anônimo 10:53 vc deve ser um corvo corretor, vai sonhando querido nunca ouviu a lei da oferta e da procura? Se não tem procura o preço tem que abaixar, ou vc vai ficar eternamente pagando condomínio, IPTU de um imóvel vazio! Vcs ainda não baixaram os preços pois ainda sonham com a possibilidade de melhora do mercado, mas em vão se enganam isso que vai causar a pior queda do mercado a falta de aceitação da situação.

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    3. Vai sonhando anonimo 20:33 hs o proprietário aluga barato e não vende barato duro tem que pagar aluguel pro resto da vida mesmo ..

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    4. Errado tenho R$ 5000,00 de rendimentos líquidos nos investimentos, pago R$ 2400,00 de aluguel, me diga por que deveria imobilizar meu capital.

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    5. Corvos Anônimo 10:53/11:00, é fácil entender .. se tem dinheiro para comprar a vista, somente deixe aplicado o valor e paga-se o aluguel com o rendimento e sobra ainda. Financiamento é impossível com as taxas de juros nesse momento além do mercado imobiliário com as quebradeiras/desemprego e vai demorar para ser investimento novamente (alias imóvel foi uma forma de assegurar capital em crises/patrimônio). A unica coisa que resta aos proprietários é alugar e bem de acordo com o mercado que está favor com queda nos valores(crise). VENDER ? tem que baixar bem os preços para ser negocio, os mesmos tiveram um belo aumento fora do real graças ao desgoverno (farra do credito) e vai demorar para ter ajuste devido a resistência de perder em cima das promessas de ganhos. Chamar os clientes de POBRES, DUROS é fácil . encarar a realidade que vocês irão passar é a maior resistência, então vamos trabalhar(ou mude de profissão) e ver se pega mais otários por ai, apesar que os compradores já estão ficando mais informados da realidade.
      Como dizem por ai ... BOAS VENDAS !!!....e que seja com preço na realidade atual ...

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    6. Anonimo 10:53

      Não é bem assim jovem, vc deve estar falando de pessoas fisicas, que nesse caso, algumas podem conseguir segurar o preço com dificuldade, outras não, e isso varia de pessoa para pessoa.
      Agora o caso do texto trata pessoas jurídicas, incorporadoras, essas já eram mesmo. A maioria das incorporadoras, pra não dizer todas, para alavancar seus investimentos precisam obter capital, e muitas devido ao boom correram atrás dos bancos para alavancar seus empreendimentos, até mesmo construtor autonomo fez isso. Como eles conseguiam efetuar as vendas, isso foi estigando ainda mais, e foram tomando mais e mais empréstimos nos bancos, tanto que tinha pequena construtora lançando 2 empreendimentos de uma vez, algumas metiam a cara e lançava até 3!!! Imagina as médias e grandes então?
      Com a ganância, cobiça e a ambição desenfreada e desmedida, a coisa foi ficando mais profunda, e chegou aonde chegou.
      Torço para que todas elas quebrem e leve algumas grandes construtoras juntos.
      E no que diz respeito a pessoa física, saiba que tem alguma que realmente baixam o preço para vender, pois cada um pode estar vivendo uma situação, que muitas vezes é necessário abaixar o preço para efetuar a venda e cobrir algumas necessidades de cunho pessoal.

      No mais, pq nutrir tanta raiva de pobre?? Vc acha que só as pessoas mais abastadas tem direito a moradia e o resto tem que viver na rua??

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  10. Pobre tem demamnda , mas nao tem credito,nem dinheiro,nem emprego e muito menos renda.Corvos em desespero total....kkkk...ENCALHOU TUDO ATE 2050.

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  11. Existe uma demanda muito grande por imóveis, mais essa possível demanda não tem dinheiro e nem credito para comprar imóvel. Logo essa tal demanda não existe.

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  12. Que piore a situação... acham q podem fazer o q querem, por mim que entre em colapso.

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  13. Com tudo isso os preços dos imóveis aqui no Rio estão subindo ..

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    1. Subindo não estão. Concordo que estão absurdamente caros, e que um ou outro sem conhecimento de mercado até aumente o preço. Mas não estão subindo. Na média há uma queda pouco significativa, o que mantem o mercado travado. Que fique por conta da inflação o ajuste dos preços. Enquanto isso, proprietários bancando condomínio e IPTU.

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