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quarta-feira, 11 de maio de 2016

Folha: 'Estamos vendendo abaixo do custo', afirma presidente da Tecnisa

Contribuição do leitor Beto Tatuapé e leitores anônimos

O que estamos passando hoje no Brasil no setor imobiliário é uma crise similar à crise do subprime, que teve nos Estados Unidos em 2008 e 2009. Similar por razões completamente diferentes mas com resultados praticamente idênticos. E estamos à beira de ter um problema sistêmico se o governo não agir com relação a esse assunto. [...] Quando você vê tabela de vendas, acha que os preços praticamente não caíram, mas a realidade das empresas, principalmente dependendo do volume de estoques, é muito diferente. Tem gente dando 30%, 50% de desconto

Uma das grandes vítimas da crise atual, o setor imobiliário pode estar diante de uma solução, se o governo de Michel Temer conseguir alcançar as condições para uma queda imediata de juros. A previsão é de Meyer Nigri, presidente da construtora Tecnisa.

No mês passado, o setor assinou um acordo com o governo com propostas referentes ao distrato -desistência da compra do imóvel após a assinatura do contrato-, que sairá mais caro para o comprador desistente. Segundo Nigri, porém, foi só paliativo.

Folha - O que essa provável saída de Dilma representa?
Meyer Nigri - Do jeito que estava não estava dando. A gente precisava de uma posição. Essa indefinição é o que mata. Estive em Brasília, conversei com pessoas importantes e voltei muito otimista. Estão sendo escolhidas pessoas competentes. Acho que a confiança no país vai mudar e que a velocidade da queda da taxa de juros vai ser bem rápida. As pessoas com que eu tenho conversado também estão otimistas. Mudou o clima.

Mesmo sabendo que esse governo Temer não está livre de Lava Jato?
Estamos considerando que ele consiga terminar o mandato dele. No Brasil, tudo pode mudar. Se amanhã aparece alguma coisa no TSE ou algo envolvendo o governo, aí muda tudo, claro.

E especificamente para o setor, que tanto sofreu na crise?
O setor depende de emprego, que está ficando mais crítico, de crédito, que está restrito, e o pior, que é confiança. Imagine alguém que vai comprar imóvel hoje. Assumir uma dívida de 30 anos com medo de perder o emprego e sem saber o que vai ser o futuro do país? Ele adia a compra e isso faz com que o mercado fique semi paralisado. Para o setor, uma definição política dá confiança e ajuda um pouco. Mas não quer dizer que resolve tudo. Tem outras coisas, precisa voltar emprego, crédito e taxa de juros.

Quando veremos a luz no fim do túnel no setor e na economia em geral?
Tudo vai depender da velocidade de implantação dos ajustes. Todo mundo já sabe que o governo precisa reduzir gastos, fazer reforma tributária, trabalhista, desburocratizar etc. Para a economia como um todo, só a confiança já dá vontade nas pessoas de voltar a investir.

Para o nosso setor, depende ainda de emprego e crédito. Também ainda existe um excesso de oferta. Vai depender da velocidade com que forem implantadas as medidas para que esse excesso de oferta seja consumido. Se eu tivesse que dar um chute, para o nosso setor começaria a ficar bom em um a dois anos.

Aí já dá para voltar a fazer lançamentos?
Depende da cidade. O Brasil é grande. Tem lugares em que os estoques estão muito altos. São Paulo não está tão alto, mas pode ser que venham muitos lançamentos agora que teve muita aprovação com a mudança do Plano Diretor. Muita gente correu para aprovar projetos. Então é difícil precisar porque depende de quantos lançamentos virão a mercado.

O mercado imobiliário é muito atrelado a taxa de juros. À medida que a taxa de juros começa a cair, melhora muito. Se as taxas de juros realmente começarem a cair muito rápido, o mercado tende a se recuperar rápido também e aí pode voltar a ter lançamentos.

A tomada de decisão sobre lançamentos tem considerado aspectos políticos?
O mercado trabalha assim: você faz a conta de quanto custa o seu produto, põe uma margem de lucro mínima, vê o preço de mercado e vê se é compatível. O que está ocorrendo hoje é que a gente vê na concorrência e às vezes dentro da empresa é que estamos vendendo abaixo do custo. Então por que lançar uma coisa por um valor se nós mesmos e a concorrência estamos vendendo o mesmo produto por menos? Ou seja, a gente já tem certeza que será fracasso o lançamento porque tem certeza que não vai conseguir vender pelo preço que seria justo, que daria margem de lucro mínima.

Como será neste ano?
A gente tem algumas coisas. Depende do segmento. Estamos tentando focar unidades de até R$ 400 mil, que têm tido boa velocidade de venda. Dependendo da região, é possível lançar algumas coisas nesse segmento, em que o comprador faz uma conta um pouco diferente. Ele calcula a prestação e vê se cabe no bolso. Ele não faz muita conta de política, de juros, de quem vai ser o ministro da Fazenda. E como às vezes ele paga aluguel, entre pagar aluguel e prestação, ele se esforça e paga a prestação.

Como o aumento dos distratos tem pressionado os preços?
É uma bola de neve. O estoque está alto e o cliente que comprou pede distrato, quer desistir. Aí o estoque fica ainda mais alto. Então você é obrigado a dar um desconto para realizar a venda. Com isso, os preços caem. Aí aquele comprador que não ia distratar pensa: 'bom, já que o preço despencou, então eu também vou distratar'. Aí os preços caem mais ainda. Fica uma coisa sem fim.

O que estamos passando hoje no Brasil no setor imobiliário é uma crise similar à crise do subprime, que teve nos Estados Unidos em 2008 e 2009. Similar por razões completamente diferentes mas com resultados praticamente idênticos. E estamos à beira de ter um problema sistêmico se o governo não agir com relação a esse assunto.

E esse recente acordo assinado pelo setor com o governo, que definiu novas regras para os contratos de compra de imóveis na planta, buscando suprimir abusos de incorporadores e vantagens indevidas dos compradores?
Esse acordo é um paliativo. Não é um bom acordo para nós, mas acordo é assim, cada parte cede um pouco. Ele vale para o Rio de Janeiro. Mas acreditamos que os outros Estados também devem acompanhar. Isso é um regulamento de distrato, o que nós precisamos encontrar é um novo tipo de negócio em que não exista o distrato.

O ideal seria ter um regulamento que acabe com os distratos, não regulamentar quanto devolve. O ideal seria não ter.

Os preços devem voltar a subir quando?
Tem lugares em que a gente não precisa dar desconto porque tem procura e tem outros em que precisamos dar 50% de desconto para vender. Os índices que medem as variações de preços não captam os descontos, ou seja, os preços efetivamente praticados. Quando você vê tabela de vendas, acha que os preços praticamente não caíram, mas a realidade das empresas, principalmente dependendo do volume de estoques, é muito diferente. Tem gente dando 30%, 50% de desconto.

Os descontos já estão no limite?
Nosso mercado é cíclico, de altos e baixos. Neste momento, ele está no ponto mais baixo que eu já vi. Então, para quem tem intenção de comprar, é ótimo momento, se for nas empresas e negociar bem. É muito pouco provável que os preços venham mais para baixo porque a maioria das empresas não está lançando ou está lançando muito pouco. Quando o estoque acabar, a realidade será outra. O preço de lançamento será custo mais margem de lucro.

Quais são as soluções para o mercado?
Regulamentar o distrato porque a lei não é clara do quanto você tem que devolver. O principal é mudarmos o modelo do negócio e trabalhar com o Minha Casa, Minha Vida, com o repasse do financiamento na planta. Com isso, o cliente já assume o financiamento na largada. Fica bom para nós porque não tem o distrato e para o cliente que também já garante a taxa de juros que vai pagar, já está definido, não tem alteração. E para o banco também é uma garantia porque ele tem certeza de que o cliente está lá. Porque hoje o banco exige um percentual de vendas para ir liberando o dinheiro, só que quando chega a hora do repasse, muitas vezes caem as vendas, tem o distrato e o banco também está com a dívida para receber e não recebe porque não tem mais o cliente. Os três lados saem ganhando. É uma coisa mais saudável para o balanço das empresas.

(Folha de São Paulo - Mercado - 10/05/2016)

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28 comentários:

  1. Agora os corvos terão que arrumar um serviço senão morrerão de fome.
    Malditos, vcs nos humilharam, roubaram e destruíram.
    Que morram de fome juntamente com as imobiliárias.

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  2. Quando eles estavam por cima à serviço dos malditos petralhas, eram arrogantes, frios, mal educados, mentirosos, energumenose e só serviam à Mamom, o deus das riquezas, venderam a alma para o Diabo, agora paguem os nossos juros malditos Corvos, Imobiliárias, engenheiros, arquitetos, pedreiros, eletricistas, Construtoras, Tenda, MRVs da vida que arrasaram com a Caixa Econômica ao venderem seus apartamentos de 40 metros quadrados por R$200.000,00 e só pensaram no presente, não pensaram no futuro, agora chegou a conta para vocês pagarem porque eu só espero todo mês os juros. E ao invés de comprar eu vendi tudo que eu tinha e agora da minha cobertura de luxo, onde pago 1.000 reais de aluguel, observo as placas desesperadoras de vende ou aluga aos milhares.

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    1. Cobertura de luxo a 1000 reais? Conta outra, fracassado!
      O cara não consegue nem esconder o recalque. Atira para todo lado. Tem inveja até do salário do pedreiro... Vai trabalhar, vagabundo!
      Vocês ficam acusando os atores do mercado imobiliário de agir de forma gananciosa. E quem torce pela crise, pela queda acentuada do valor dos imóveis, não age de forma gananciosa.
      Os palpiteiros nem fazem ideia dos custos envolvidos na construção civil... Se as margens são mesmo tão folgadas como se diz, por que há tantas demissões, cancelamentos ou adiamentos de lancamentos, recuperações judiciais e falências?
      Acorda, tigrada, a crise é séria, mas vai passar. Estamos testemunhando uma janela de oportunidade única, notadamente para quem quer comprar imóvel para morar...

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    2. Fracassado são os seus pais que te geraram, corvo falido!
      Eu sei o que estou falando. Eu mesmo gerenciei a construção da minha casa em um condomínio fechado.
      São 240 metros e saiu no custo de 140.000,00.
      Isso em mão de obra e materiais.

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    3. Ei colega, psiu, tem proprietário deixando morar de graça para pelo menos, pagar o condomínio. Ķkkkkkkkkkkkkkk os Corvos estão desesperados.

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    4. Senhor corretor anônimo 07:51. Quem não entende nada de mercado, é você.
      Torcer para readequação (não disse queda), é questão de justiça. É só no Brasil que tijolo valoriza 30% ano sem nenhuma alteração no imóvel ou na região. Isso se chama especulação. Especulação excessiva leva à bolha.
      A crise nas grandes construtoras foi devido à ganância muito exagerada. Segue abaixo os motivos:
      - Investimento em ações que estão em queda;
      - Os famosos empréstimos no Banco que eram repassados aos compradores (famoso paga 3 e leva 1). Quando ocorre o distrato, que paga o pato é a construtora junto ao banco;
      - Não tem demanda de venda e muito estoque encalhado. Logo, demissões em massa, adiamentos de lançamentos.
      A gordura pra queimar é grande demais. O m2 não poderia passar de 2.500.
      O que estamos vendo agora é o exemplo da falta de profissionalismo e visão empresarial. Os donos de construtora se preocuparam só com o agora, torraram o dinheiro e esqueceram do futuro. É muito dinheiro envolvido. As construtoras junto com os bancos são os maiores doadores de campanha eleitoral. Aqui em Belo Horizonte, o prefeito perdoou uma dívida de diversas construtoras ligadas à multas etc.
      Acorda senho corretor.

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    5. Anônimo de 11:02, a tua casa foi construída quando? Aonde fica? Quanto custou o terreno? Você pagou pelos projetos técnicos? A obra foi acompanhada por um técnico? Qual é o acabamento (padrão mcmv)? Recolheu INSS, FGTS? Tinha alvará? Levou o imóvel a registro?
      Casa podre, pobre e toda irregular pode ser construída até com menos...

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    6. O anônimo 13:00 questiona o colega, mas não disse nada de concreto para defender seu posicionamento. Concordo com o anônimo 12:26. O preço do m2 não é para ser o que as construtoras e corretores dizem que são. A quebradeira de agora é devido a pura ganância e falta de visão empresarial.
      Anônimo 13:00, estou no aguardo de informações técnicas que justifiquem apartamentos com m2 acima de R$10.000, se possível com valores.

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    7. Não deveria, mas vou justificar os custos da casa que construí para os Corvos Falidos de forma bem simples pois não me lembro direito dos valores dos custos da minha:

      O Terreno eu já tinha, mas custou R$100.000,00;
      Comprei o material grosso para construir 100 metros apenas da casa: R$8.500,00;
      Ferragem: R$2.500,00;
      Material de acabamento adquirido no Santa Cruz Acabamentos: R$20.000,00;
      Material para completo para 140 metros de varanda mais o telhado para minha casa como madeiras parajú e telhas da cor marfim: R$22.000,00;
      Material elétrico adquirido na Loja Elétrica: R$2.200,00;
      Material de pintura adquirido na Casa e Tinta: R$2.300,00
      Mão de obra de empreiteiro: R$60.000,00;
      Arquiteto: R$0000,00;
      Engenheiro: R$0000,00;
      Eletricista: R$3.000,00;
      Pintor: R$3.000,00

      Total Geral dos custos de uma casa maravilhosa com 100 metros mais 140 metros de Varanda (e que varanda, obrigado Jesus): Com o terreno: R$220.000,00
      Sem o Terreno: R$120.000,00;
      Que seja inserido o terreno uma casa colonial pronta por R$220.500,00;
      Obviamente alguém vai falar mas vc não pagou engenheiro, arquiteto, projetos elétrico, hidráulico, etc... concordo mas os custos não sobem tanto assim que possam justificar uma casa dessas custar R$400.000,00;
      CONCLUSÃO PARA OS CORVOS PIRAREM: CASA COM TERRENO DE 1000 METROS NA REGIÃO METROPOLITANA DE BELO HORIZONTE, PEQUENA MANSÃO COM MATERIAL DE PRIMEIRA QUALIDADE AO CUSTO DE R$916,00 REPITO, NOVESCENTOS E DEZESSEIS REAIS;
      SE PUDESSE EU POSTARIA AS FOTOS;
      ESTÁ PROVADO CORVOS SATÂNICOS QUE VOCÊS FORAM OS RESPONSÁVEIS PARA O ENCARECIMENTO DOS PREÇOS DOS IMÓVEIS EM TODO O TERRITÓRIO BRASILEIRO. AGORA, POR FAVOR, PAGUEM MEUS JUROS CALADINHOS.

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    8. 916,00 o metro quadrado

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    9. Ótima resposta. Lembrando que as construtoras usam em termos de qualidade, só material lixo, ou seja, a construtora gasta ainda menos.

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    10. Com base nos cálculos do colega 10:21, um apertamento da MRV trincado, mal acabado, sem ferragem, sem cimento, material de 8ª em pombais para 800 moradores em terrenos afastados do mundo, o valor não poderia ser maior que R$36.000,00 e hoje os crápulas não coram o rosto de pedir R$240.000,00;
      Algum corvo ou engenheiro ou cientista poderia nos informar o custo de um apartamento de 40 metros quadrados?
      O colega acima mostrou!
      Vamos, Corvos, mostrem uma planilha justificando, vamos...

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    11. Lembrando que no caso de apartamento o m2 deveria ser menor ainda visto que por causa da verticalização da construção, a quantidade de unidades a se vender é bem maior no mesmo m2.

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    12. Eu também construí uma casa de fim de semana muito bacana em uma cidade vizinha a BH por R$600/m² (em 2009 - sem contar o lote que foi barato e de forma informal). No entanto, notem que preço não é definido só pelos custos. O custo é só a base. O construtor pede os preços que as pessoas querem/podem pagar acima dos custos dele. Se alguém quisesse me pagar R$5000/m² pela construção quem seria eu ara questionar? :-)

      As construtoras contribuíram para a crise com a saturação do mercado mas preço é sempre ditado pelo comprador que aceita o valor. Em muitos casos o comprador é "enganado" sim com promessas que não fazem sentido ("você revende fácil se perder o emprego") mas no fundo a culpa é distribuída.

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    13. Os custos para construtoras realmente não são tão altos uma vez que amortizam o custo pois conseguem comprar materiais de construção com valores muito abaixo que uma pessoa física consegue, justamente por conta do volume, conseguem construir um numero de unidades ainda maior, uma vez que são apto de 40m2 de área, e verticalização, já vi casos de até 16 pavimentos.
      Em algumas construtoras tem o costuma de construir os chamados "prédios caixão" que reduz ainda mais o custo de construção.

      Se alguém for construir uma casa própria para morar, realmente vai sair mais barato do que comprar uma nos valores que estão sendo praticados, claro que o acabamento é algo que pesa bastante no orçamento e o terreno, mas no caso do acabamento pode-se ter um de qualidade ao custo/benefício interessante.
      O ideal, caso o sujeito não conheça profissionais de confiança para construir, é procurar um pequeno construtor, e negociar o metro quadrado construido. Se vc tiver dinheiro, vai conseguir boa negociação e um preço justo.
      Vale a pena consultar e conversar, afinal o máximo que pode acontecer é vc dizer não, ou ele dizer não para sua oferta.

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    14. Muito bom os comentário. Conscientes, embasados e sem ofensas. O corretor até sumiu do tópico. Se já não sabia, agora aprendeu.
      Parabéns pelo debate.

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  3. Vendendo abaixo de custo. Sei.... Pra vender abaixo, o preço teria que cair uns 80% ou mais.

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    1. Vai sonhando anonimo 12:00hs desconto de 50% nunca quanto mais 80% pobre sonhador

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    2. Perfeito....e isso mesmo.

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    3. Alguns comentários são o exemplo dá falta de percepção de muitos brasileiros como exemplo do anônimo 14:14 que deve ser um corretor em momento de desespero.
      Quando me referi a cair 80%, não seria referente ao valor para vender o imóvel e sim no sentido de que o m2 custo é muito, mas muitoooooo abaixo do m2 aplicado na venda. Ex: um imóvel bolhudo vendido por R$ 500.000 teve o custo de construção de uns R$ 150.000.
      Se quiser eu faço um desenho pra vc entender.

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  4. Que pena que nada disso chega a cidade de Uberaba, onde o preço de tudo é absurdo. Os imóveis continuam com preço absurdos sem queda. Apartamento com preço de capital sendo que é uma cidade do interior com péssima qualidade de vida.

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  5. Ainda é um absurdo ...pagar 260k num cubiculo de 45m2....a renda media sendo 2000 do brasileiro e o minimo 800...

    Espero q caia mais

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  6. Tem muita gordura nesse caldo de mocoto ainda.... 1200,00 o m2 acabado...

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  7. Que papo mais furado!!!
    Abaixo do custo?
    Passa amanhã véio, aqui não.

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  8. As pessoas comprometidas, que compraram imóveis de 2010 a 2014 financiado, mais os que distrataram, mais os que não tem condições financeiras para aprovação de crédito, mais os que tem nome sujo, mais os rentistas que só comprarão se estiver convenientíssimo sem crédito, mais os que perceberam que financiamento a longo prazo corrigido pela TR torna- se quase impagável, mais...
    Queridos, sem chance nenhuma desse mercado ficar de pé no médio/longo prazo...

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    1. APOIADO....kkkk CORVOS PIRAM.....

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    2. você foi extremamente coerente no seu comentário.

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