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terça-feira, 17 de maio de 2016

Valor: Queda na venda de imóveis derruba compra de terrenos e provoca devoluções

Em cenário de menos lançamentos, demanda retraída e estoques pressionados por distratos, parte das áreas é devolvida, e empresas buscam renegociar preços. [...] "O ânimo está muito ruim, e ninguém quer colocar dinheiro em terrenos", diz o vice-presidente de incorporação e terrenos urbanos do Secovi-SP

A desaceleração das vendas de imóveis residenciais dos padrões médio e médio-alto tem se refletido na busca de renegociação de contratos de opções de compra de terrenos na cidade de São Paulo - maior mercado imobiliário do país - pelas incorporadoras. Nem sempre os proprietários de terrenos estão dispostos a rever os termos acordados anteriormente e a receber menos, e o mercado de compra de venda de áreas segue sem liquidez na capital paulista.

Condições de pagamento fechadas entre incorporadoras e proprietários de áreas quando o preço por metro quadrado de apartamentos estava mais elevado e havia mais demanda passaram a ser consideradas incompatíveis por incorporadoras nos últimos meses. Em cenário de menos lançamentos, demanda retraída e estoques pressionados por distratos, parte das áreas é devolvida, e empresas buscam renegociar preços.

Mudam, portanto, os parâmetros dos valores pagos por terrenos - principalmente nos casos de permuta física ou financeira -, segundo o sócio do escritório especializado em direito imobiliário Bicalho e Mollica Advogados, Rodrigo Bicalho. "Há uma tentativa de reequilíbrio do contrato pela redução da permuta financeira ou, quando há permuta física, da quantidade de metros quadrados ", conta o advogado.

Na região dos Jardins, por exemplo, a faixa média de permuta proposta por incorporadoras para empreendimentos de alto padrão caiu de 30% a 35% para o intervalo de 23% a 25%, de acordo com Ronny Lopes, sócio da Arquimóvel, empresa que representa incorporadoras na aquisição de área.

A aceitação das novas condições passa pela diminuição da expectativa dos proprietários de áreas, de acordo com o sócio do Bicalho e Mollica e, em alguns casos, vendedores preferem oferecer o terreno a outras incorporadoras, mas não conseguem propostas melhores.

O perfil dos proprietários - se estão endividados e se moram em casa situada no terreno - também influencia na decisão de acatar ou não à nova proposta. "Há os que não aceitam porque o novo preço não atinge a expectativa e os que se sentem enganados", conta Kallas, do Secovi-SP.

Além da menor demanda por imóveis e da dificuldade de lançamento de produtos ao preço médio dos últimos anos, o mercado de terrenos é impactado também por mudanças do Plano Diretor da cidade de São Paulo e da Lei do Zoneamento, como o aumento do custo da outorga onerosa - instrumento que possibilita a construção de área acima do permitido pelo coeficiente básico até o limite do coeficiente máximo de cada zona -, que tornam a produção mais cara, segundo o setor.

Cenário negativo
Se o terreno for pago em dinheiro, o valor para a incorporadora fechar a conta e obter a mesma rentabilidade, em relação a 2014, no desenvolvimento de empreendimentos de padrão semelhante, precisa ser 30% menor, segundo Lopes, da Arquimóvel.

Mas novas aquisições, em caixa, de terrenos para projetos com perfil das classes média e média-alta praticamente não têm ocorrido na capital paulista. "Acredito que, em 2016, nenhuma empresa tenha comprado área em dinheiro", afirma o sócio da Arquimóvel.

A EZTec, que costuma adquirir terrenos em dinheiro, negociou áreas na capital paulista, mas não fechou nada neste ano. "Neste momento, temos ativos para girar [lançamentos] se o mercado melhorar", diz o diretor financeiro e de relações com investidores da EZTec, Emilio Fugazza.

Entre 2007 - quando ocorreu a maior parte das aberturas de capital das incorporadoras - e meados de 2014, boa parte das compras de áreas era paga em caixa, segundo Kallas. "O ânimo está muito ruim, e ninguém quer colocar dinheiro em terrenos", diz o vice-presidente de incorporação e terrenos urbanos do Secovi-SP.

A demanda por novos terrenos se concentra em regiões consolidadas, nas quais não se espera dificuldade de venda de unidades e em que há poucas áreas disponíveis, segundo o sócio do Bicalho e Mollica. "Não vejo incorporadoras desbravando novos bairros", afirma.

Bota-fora
Nos últimos anos, algumas incorporadoras, principalmente as mais endividadas, têm atuado também na ponta vendedora do mercado de terrenos.

A Rossi Residencial, por exemplo, comercializou R$ 100 milhões em áreas em 2015 e estima chegar ao mesmo valor neste ano, segundo o diretor financeiro e de relações com investidores, Fernando Miziara de Mattos Cunha. Os valores incluem áreas em diversos mercados. No fim de março, a alavancagem da Rossi medida por dívida líquida sobre patrimônio líquido era de 157,8%.

A Rodobens Negócios Imobiliários está vendendo os três terrenos que possui na cidade de São Paulo, segundo o diretor financeiro e de relações com investidores, Flávio Vidigal De Cápua. "Isso faz parte da estratégia corporativa de, neste momento de mercado mais retraído, concentrar a atuação onde marca é mais reconhecida", diz Cápua.

A comercialização de terrenos contribui para o reforço de caixa da Rodobens, ainda que sua alavancagem não seja elevada. No fim do trimestre, a companhia tinha alavancagem de 25,1%. A incorporadora também colocou à venda todo o banco de terrenos da Rodobens Malls e não deve mais operar no segmento de shopping centers.

A Tecnisa tem mais vendido do que comprado áreas, principalmente nos mercados fora de São Paulo. No momento, a empresa não está adquirindo áreas na capital, por considerar que os preços continuam elevados, de acordo com o presidente, Meyer Nigri. Quando for comprar terrenos na cidade de São Paulo, segundo Nigri, o foco será o segmento de baixa renda, e a empresa fará pagamento em permuta.

O presidente da Tecnisa conta que a incorporadora não revisou os termos das opções de compra que possui, mas, em um caso, adiou a decisão de exercê-la.

A estratégia da Even Construtora e Incorporadora não é vender terrenos, mas isso não significa que não possa comercializar alguma área, eventualmente, segundo o co-presidente Dany Muszkat, se considerar o preço "positivo".

(Valor Online - Empresas - 16/05/2016)

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73 comentários:

  1. FATOS: O imóvel no Brasil está sobrevalorizado há anos e uma hora chegaríamos a uma percepção disso pelo "mercado". Pela lógica o imóvel deve cair mais um pouco e nem estou considerando os efeitos da crise. Estou falando de valor real, que foi artificialmente imposto pelos especuladores. Se somarmos os efeitos da crise é possível que os imóveis percam uns 30% do valor nos próximos 2 anos, e com isso toda cascata do mercado imobiliário irá sofrer uma recessão. Eu não acho isso nem bom ruim... só acho que o Brasil será um lugar melhor quando a especulação der lugar a razão.

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    1. O tosco veio........ mais grosso que dedo destroncado.

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  2. Parem de ser bobo seu sonhadores, tenho anos de esperiencia no mercado imobiliario e isso é pasageiro, janeiro de 2017 os preco ja volta a aumenta e a cada 4 mese vai valosar 10% chegando o fin do ano com valorisasao de 30% a.a pare de reclama e vao ganha dinheiro para um dia quem sabe compra um apartamento, eu sou corretor e vivo muito bem vendendo varios imoveis.

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    1. kkkkk
      Que burro, da zero pra ele!!!

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    2. Esse ai ja disse adeus a profissao de corvo....kkkkkk..

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    3. Vc é um analfabeto, volta pra escola pra aprender a escrever seu burro!!! Corretor das 07:49 HS

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  3. Parabéns ao governo comunista do Luladrão e Dilmanta, quando chegar as eleições de 2018, façam igual das últimas vezes, aperte 13 e exploda esse bananal de vez.

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  4. coitado do seu Barriga!!! Agora imagina os corvos, a fome os esperam kkkkkkkkkkkkkkk

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  5. Sou corretor de imoveis a mais de 10 ano, realmente esta um pouco rum as venda, mais saiba que isso é pasageiro, em 2017 as venda vai crece mais de 30% e já em 2018 voltara ao patama de valores de antes. entao parem de fica aqui mendigando e sonhando com apartamento barato isso nao existe, ou seja, pobre sempre sonhando pobresa, abraço para voces que só comenta aqui e nunca tera uma casa.

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    1. Todo corretor é semianalfabeto ou é "pobresa" ou é impressão? Todos escrevem errado quando se pronunciam aqui. Não sabem diferenciar uma palavra com "s" de uma com "z" e o emprego de concordância nas frases então? Jamais fecharia negócio com pessoas tão despreparadas. Fica a dica. Estudem. É bom pra vida e dá base para que possam formular justificativas com fundamentos.

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    2. Alem de corvo e burro...kkk vai come alfafa vai.....kkkk

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  6. Quem vai querer investe nesse bananal falido, eu nem sei se podemos chamar isso de lugar, só os bananais mesmo affffff

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  7. Quem é o trouxa que vai comprar um Pombal de 45m2 a 300 dilmantas, só tonto, apesar que o brasileiro está tão invidado que ele não vai conseguir comprar essa gaiola nunca.

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    1. E AINDA TEM QUE POR GRADES KKKKKK...300 MIL NUMA GAIOLA 45 M2 SEM GRDES NAO DA NE..RSRSRSRSRSR....

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  8. Na chon, Na chon, quero meu Na Chon. Invistam na Na Chon, Na Chon, Na Chon, Na Chon, Na Chon.

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  9. Parabéns as corvos gananciosos, que hoje não tem dinheiro nem para pegar um ônibus, não tenho pena desses corvos de mal caráter, agora quem manda são os compradores, vão passar fome.

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  10. Eu to vendendo um triplex, alguém interessado, deixa seu contato, haaa e tá baratinho.

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  11. Corvos malditos e aperte 13 para salvamos o bananal em 2018.

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  12. E mesmo assim os valores continuam altíssimos, vai entender esse bananal cheio de pombais.

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  13. Não tenho pena dessas construtoras e desses corvos folgados, mal educados e egoistas, agora o único emprego de vocês será o esfregão lavando banheiros.

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  14. Todo corvo é mal caráter, não escapa um dessa raça sem vergonha que rouba você na cara dura. Que passem muita fome

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  15. Um imóvel que custava 60 mil DILMANTAS em 2008 custa atualmente 380 mil DILMANSTAS, alta de 600%, os salários tiveram alta 90%. O governo comuno/petista conseguiu jogar grande parte da classe média para debaixo da ponte.

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  16. Eu pago aluguel, to quase me juntando ao MST, tá difícil, os preços não caem, to torcendo para isso, porém nada de diminuir.

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    1. MUITA CALMA NESSE HORA....LOGO VAO DOAR UM APE PRA VOCE....KKKKKKK SE NAO VENDE E MELHOR DOAR LOGO.

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  17. Só digo uma coisa, não confie no índice FINGEZAP(fipezap), tudo comprado para não divulgar a verdadeira bolha que está por vim.

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  18. Com o nosso país sem infraestrutura,transporte decente,segurança,etc,etc,etc....se imóvel cair 50% ainda é caro...

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  19. Querem vender baixem os preços dos pombais em 50% e torçam para que algum brasileiro tenha condições de comprar.

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  20. Valorização de 30% a.a afirma eu o Corvo mentiroso kkkkkkkkkkkkkk

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  21. Olha a bolha estourando ai minha gente, a CORVAIADA pira.

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  22. Com a renda média do trabalhador despencando na mesma proporção, ainda continua caro comprar e caro o aluguel para o trabalhador!!! O problema está aí...O povo está sem grana!!!! Porém todos precisam morar!!!!

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  23. Paguem meus juros, paguem meus juros, ou invistam na Na Chon, Na Chon, Na Chon, Na Chon.

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  24. Desemprego em alta, previsão de 15% de desempregados em 2016, inflação a mil, a crise arrombado com o país, e os lindinhos não querem abraçar os preços, então, morram agarrados nesse monte de cimento e tijolos pombais.

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  25. O negócio está feio para todo mundo!!! Sorte de quem tem imóvel para alugar/vender... pois se depender de quem está sonhando com melhorias vai ficar só no sonho mesmo.

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  26. Já passou do tempo dos imóveis baixar os preços, pelo menos uns 50% e ainda continua caro.

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  27. Enquanto os alugueis caem, as favelas aumentam. O Dinheiro curto é o culpado !

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  28. Eu moro de aluguel e quero comprar um POMBAL, mas aqui em São Paulo uma gaiola de 45m2 está só 400 dilmasssssssssss

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  29. Taí uma notícia boa!!! e corvos se suicidando em massa, corvos malditos.

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  30. A crise está tão grande que até a PRESIDANTA perdeu o emprego, quem é que vai conseguir comprar um pombal com esses preços.

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  31. Com quatro das de governo do Temer, tudo já começa a melhor.

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  32. A bolha estourou, acabou a exploração.

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  33. E inacreditavel que esses corvos nao aceitam a BOLHA IMOBILIARIA..onde o m2 deveria ser 1500,00.... e nao 10.000 O M2 kkkkkk...

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  34. Ué, mas imóvel não desvaloriza, não era valorização de 30% a.a

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  35. Eu vou vender meu apartamento e vou aumentar mais 20% no preço.

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  36. os partidos que mais roubaram na gestão conjunta com o PT agora tomaram o poder de vez e vocês acham que a crise vai melhorar. Adeus a tão sonhada casa propria

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  37. Péssimo sinal! Sem nem a correção da inflação, investidores tendem a não comprar imóveis para aluguel. O reflexo num futuro breve será menos oferta, menos opções para locatários, maiores preços. Para a setor atual, vendas despencam!

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  38. Me digam qual brasileiro hoje tem condições de comprar um imóvel, não estamos conseguindo nem o básico para sobrevivermos, quanto mais para esses Pombais.

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  39. Acabei de ver na BBC que o Bananal valorizou 350% e que imóveis terá uma valorização de 70% a.a. quem viver verás. Ass. O Corretor de uma das maiores imobiliárias do mundo.

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  40. IMOVEL PRA MORADIA NAO E INVESTIMENTO.AGORA, IMOVEL RURAL PARA PLANTAR ALGO...AI SIM,POIS GERA RENDA.
    RESTO E ESPECULAÇAO.SO ISSO.ACORDEM E NAO SE ENDIVIDEM.......

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  41. Gente já que não dá para conseguir comprar um imóvel, que tal seguir o conselho da PRESIDANTA e estocarmos o ar.

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  42. Comprar imóvel para alugar não é investimento. A menos que seja um shopping.

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  43. E OS CORVOS NAO TEM SOLUÇAO PARA ESSE PROBLEMAO?.....KKKKK ADEUS FUBAZINHO,....COUVE NEM PENSAR....

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  44. Quem é investidor, tem dinheiro e estuda o mercado nao vai investir em imovéis, pois sabe que é uma furada daqui pra frente. E enquanto existir construtoras vai ter financiamentos.

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  45. E OS CORVOS NAO TEM SOLUÇAO PARA ESSE PROBLEMAO?.....KKKKK ADEUS FUBAZINHO,....COUVE NEM PENSAR....

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  46. Sou ex-corretor e afirmo que a hora pra comprar é essa, pois ocorrerá a partir de 2017 valorização de 30% a.a. !!!

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  47. Podem comprar, aproveitem imóvel nunca desvaloriza. Posso afirmar com certeza que voltará a valorizar.

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  48. A culpa disso tudo é claro do nosso governo comunista 13, e das construtoras que tem o olhão, os corvos tem sua parcela de culpa, agora todos vão sofrer com a bolha imobiliária.

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  49. o jeito é pegar o colchãozinho e se jogar debaixo do viaduto... acho que vai cair um pouco mais. Obrigado Minha Casa Minha Vida, casas sobrando por falta de pagamento.

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  50. Agora a bolha estora de vez, fiseram um golpe no pais tirou a dilma que é um escelente predidenta e colocaro um goupista, brasileiro é buro mesmo.

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  51. Moro em um quarto e cozinha no fundo de uma casa e estou ofendido com os preços praticados.

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  52. Isso é música para meus ouvidos. Corvos em desespero total kkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkk

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  53. A bolha já não é novidade. Isso já é consenso em todas as rodas de bate papo. Observo pessoas por todos os lados concordando e com medo dos efeitos colaterais da bolha. Na minha opnião, estamos vivendo a eminência do DESPAIR. Quando as pessoas se derem conta de que não existe dinheiro para comprar seus tijolos mágicos, então teremos a corrida desesperada atrás da liquidez. A idéia na mente das pessoas daqui pra frente será tentar perder menos.

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  54. Acho que é só meu ambiente de trabalho que o mercado parece essas maravilhas… todo mundo (inclusive quem ganha menos que eu) comprando apto de meio milho grande, porque “esperou a bolha estourar por 2 anos e nada”… Já to ficando meio de saco cheio de ficar no smile and wave, tá me dando náusea o show de besteiras que tenho que ouvir todo dia… praticamente todo mundo que to olhando agora ou comprou um bolhudo ou pensa em comprar um (acho que só um que salva, e olhe lá, mas esse pode ter pensamento bolhista ou andou lendo o Samy Dana e faz a conta do preço x aluguel comparando com o retorno dos investimentos)

    Tá foda aturar isso todo dia…

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  55. É MUITA BIZARRICE dos corvos dizer que a rentabilidade não afeta o valor do ativo

    “tasqueospariu Lucas, que frase complicada!!!!”

    TECLA SAP ativada:
    Imagina um papel qualquer, se os dividendos pagos diminuem, automaticamente o valor do papel diminui
    Imagina um modelo de carro se eu falava que ele atingia 300por hora e agora só atinge 120, o valor do carro despenca
    Imagina a poupança, se ela paga um juros menor em relaçao às outras opções, todo mundo saca a grana de lá é manda pra outro lugar.
    Imagina até mesmo um emprego, se o salário diminuir muito a pessoa pula fora pra outro melhor.
    – – – posso passar o dia criando exemplos

    agora com IMÓVEIS ISSO NÃO VALE ???
    faz-me rir corvo dos infernos, faz-me rir
    fajutar o termômetro não vai alterar a febre
    fingezap é um índice, ele não é O Mercado.
    valor é uma coisa, preço é outra, ter quem pague, e quem financie, outra ainda mais alien

    (entendem pq meu sangui ferve quando vejo um corvo enganando vcs???)

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  56. Eu estava me lembrando da época que carro valia muito dinheiro, meu pai comprava carro velho em Salvador, reformava e vendia em Aracaju mais caro, tenta fazer isso hoje, depois foram as linhas telefônicas, antes dos meus pais se casarem eles compraram um apê com a venda de dois telefones e completaram com pouco dinheiro, tenta fazer isso hoje? infelizmente o imóvel está caminhado para isso, não compensa investir esperando valorizar ou ganhar dinheiro, você compra sabendo que vai depreciar feito carro. Eu acho que está ruim pra comprar, pra vender, pra ser proprietário do aluguel, pra ser inquilino, pra mim nada tá bom.

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  57. Embora até seja possível estimar os preços dos imóveis no longo prazo (e aqui não falo de valores exatos, mas sim de intervalos de confiança), não vou nem considerar essa informação na conta, apenas os fluxos mensais.

    Essas contas consideram que as taxas se manterão relativamente constantes ao longo do tempo.

    Digamos que alguém tenha os R$ 450.000,00 aplicados a 0,7% a.m. líquido de imposto. Se ele conseguir alugar esse imóvel de R$ 450.000,00 por 0,4% a.m. estará ganhando 0,3% ao mês, R$ 1.350,00; Se esses R$ 1.350,00 forem aplicados à taxa mensal de 0,7%, ao final de 20 anos o investidor terá R$ 835.890,05.Esse é o seu GANHO DE OPORTUNIDADE.

    Do outro lado, o cara que optou por usar os R$ 450.000,00 pra comprar o imóvel deixará de ganhar o mesmo valor de R$ 835.890,05, o seu CUSTO DE OPORTUNIDADE.

    Só por aí já há uma diferença de R$ 1.671.780,10.

    Se ao final dos 20 anos o cara que comprou o imóvel ainda tiver que fazer uma reforma pagando uns R$ 3.000,00 por metro quadrado, pra deixar bem barato, ele já vai ter mais uns R$ 150.000,00 de perda.

    Ah, e se o comprador nem tinha o dinheiro guardado pra comprar à vista e pegou um financiamento bancário, aí tem a despesa de juros que dá o valor de outro imóvel.

    Calculo que o imóvel teria que ter uma valorização média de 10% ao ano ao longo de 20 anos só para o comprador recuperar os juros pagos ao banco, o valor da reforma e empatar o ganho de oportunidade do poupador.

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    1. Por isso que imóvel não é bom investimento. O que acontece é que brasileiro não faz conta e tbm não conhece o mercado financeiro. Ele acha que aluguel é mal negocio mesmo com os valores de alugueis em baixa. Ele não consegue fazer a conta.
      E o brasileiro, nao sabe a diferença da compra de um imóvel para morar e um para investir, ele acha que TUDO é investimento.
      Por isso acaba entrando em dividas de anos a fio, achando que a parcela cabendo no bolso está tudo bem, quando na verdade não está nada bem.

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    2. Exato. Essa mentalidade infelizmente vai demorar para mudar. Com esse pensamento que corvos, construtoras e investidores fizeram a farra com os trouxas no passado.

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  58. É muito engraçado. Sujeito já tentou de todas as formas vender um ap, chegou até a baixar o preço e dizer “direto com o proprietário”, não conseguiu, aí chega um corvo e anuncia novamente o ap, mas com um detalhe, o preço:

    Corvo: Ap alto padrão no Garcia-Jadins (ANÚNCIO DE EMPRESA)
    Inserido em: 13 Maio 14:42. Preço: R$890.000
    http://se.olx.com.br/sergipe/imoveis/ap-alto-padrao-no-garcia-jadins-196017328

    Direto com o proprietário: Apt Eduardo Abreu c/varanda d/proprietário
    Inserido em: 27 Março 22:13. Preço: R$620.000
    http://se.olx.com.br/sergipe/imoveis/apt-eduardo-abreu-c-varanda-d-proprietario-176474217

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  59. Caro observador, pela proximidade da hora dos comentários, pela quantidade e pela quase inexistência de conteúdo, parece que se trata de uma mesma pessoa spamando o fórum. Se for possível, gostaria de pedir que verificasse se estão partindo do mesmo IP e bloqueasse.

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  60. E já vi estes mesmos comentários antes...

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  61. Engraçado q a mídia resolveu falar q a hora é agora de comprar imóveis.

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    1. Esqueceram de colocar o "NAO" a frente...kkkkkk

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  62. Distrato é....
    Eleger Dilmar e levar Temer!!!
    Kkkkkkkkkk

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