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segunda-feira, 6 de março de 2017

Valor: Decanos da construção avaliam a maior crise do setor

O setor imobiliário enfrenta sua maior crise, na opinião de Zarzur, Rossi e Borenstein. [...] Zarzur afirma que, agravada pelos distratos, a crise atual provoca, além de prejuízo financeiro, "desânimo". [...] O empresário destaca que, daqui para frente, os volumes do setor serão muito menores do que os do período de euforia. "Não vai haver tanta agressividade", diz

Dez anos após a onda de abertura de capital das incorporadoras, o setor imobiliário se prepara para o novo ciclo de crescimento, esperado para 2018. Paralelamente, ainda tenta reverter a ressaca seguinte à euforia do período de 2007 a 2011, cujo principal sintoma são os distratos, que ganharam força a partir de 2015. O Valor ouviu, individualmente, quatro dos mais respeitados empresários do setor. Elie Horn (Cyrela), Ernesto Zarzur (EZTec), Henrique Borenstein (Helbor) e João Rossi (Rossi Residencial) misturam suas histórias pessoais com as das incorporadoras. Fundadores, são testemunhas dos bons e maus momentos do setor há várias décadas. Fora do comando executivo ­ hoje em mãos da segunda geração ­, mas ainda no dia a dia e nos conselhos de administração, eles falaram sobre as perspectivas e os maiores erros da expansão desenfreada.

"A retomada será gradual e mais prudente. Ninguém quer repetir a crise", diz o fundador da Rossi, aos 80 anos de idade. No entendimento do veterano Zarzur ­ com 83 anos completados na terça-­feira, dos quais já dedicou 65 ao setor ­, o novo ciclo imobiliário terá início, no máximo, em um ano, desde que questões como distratos sejam equacionadas em 2017. Aos 82 anos, Borenstein é categórico: "em 2018, começa o novo ciclo". Para Horn, o caçula entre os entrevistados, com 72 anos, o equilíbrio ocorrerá, no segmento residencial, neste ano e no próximo. Ele espera expansão em 2018 caso haja regulamentação dos distratos.

Nem de longe, se projeta para o novo ciclo a repetição do crescimento desenfreado dos primeiros anos após a onda de listagem das incorporadoras em bolsa. A avaliação entre os decanos é que a retomada depende da melhora dos indicadores de emprego e renda, e da redução dos estoques de imóveis prontos e dos cancelamentos de vendas. A definição de regras para os distratos é considerada crucial para a recuperação pelos quatro empresários. Neste ano, os lançamentos tendem a ser próximos ou superiores aos de 2016, quando, juntas, as incorporadoras podem ter vivido a quarta queda consecutiva.

"Não durmo à noite. Estou emagrecendo. Como forçado", diz construtor
O setor imobiliário enfrenta sua maior crise, na opinião de Zarzur, Rossi e Borenstein. Para Horn, o pior aconteceu na década de 1980, mas a situação atual é a segunda mais difícil.

Zarzur afirma que, agravada pelos distratos, a crise atual provoca, além de prejuízo financeiro, "desânimo". "Não durmo à noite. Estou emagrecendo. Como forçado", diz, acrescentando que os distratos resultam em demissões, pois não há novas obras para recolocação dos empregados à medida que projetos são concluídos. Conhecido por mesclar negócios e família na EZTec, o empresário continua indo à incorporadora durante a semana. "No sábado e no domingo, sofro, porque não tenho onde ir. Antes, ia para os plantões de vendas. Eu era o rei do plantão", conta Zarzur.

O fundador da EZTec avalia que as rescisões de vendas serão regulamentadas neste ano, mas duvida se "da forma justa". O empresário defende que o comprador perca todo o valor pago em caso de distratos. "O cliente tem de perder tudo, como disse o Elie [Horn, em reportagem recente publicada no Valor ]. Amanhã, na hora de distratar, a pessoa pensará bem." A EZTec já concedeu R$ 350 milhões em financiamento direto para reduzir distratos.

Rossi, que também espera definição, neste ano, de regras para os cancelamentos de vendas, não acredita ser possível aprovar, no Brasil, que o cliente perca tudo em caso de rescisão. Ele defende que haja alguma penalidade, como a perda da maior parte do valor pago pelo consumidor para que não haja "incentivo à especulação". "Hoje, o consumidor assina uma opção de compra com a incorporadora. A aquisição mesmo ocorre quando o cliente contrata o financiamento com o banco", afirma. A incorporadora tem, em média, 70% de rescisões nos projetos.

Borenstein conta que a combinação das crises política e financeira faz com que a segunda seja a maior pela qual já passou. "O mercado vai voltar. Não tenho dúvida nenhuma, mas o governo precisa ajudar [o setor] com financiamento ao comprador e segurança jurídica para os contratos", afirma. As regras para os distratos têm de ser, segundo o empresário, "um meio termo" entre o pleito das incorporadoras e dos consumidores. Para ele, as rescisões cresceram devido à migração de investidores do setor imobiliário para o financeiro quando os juros aumentaram.

Na opinião de Horn, as regras dos distratos precisam mudar "para o setor voltar a ser o que era e fazer o que sabe".

Na avaliação do fundador da Cyrela, o momento mais difícil que o setor enfrentou foi quando "os recebíveis foram congelados e os pagamentos liberados", em 1986. Naquele ano, os reajustes das prestações e do saldo devedor deixaram de ser feitos pelo mesmo índice. Com o descasamento, ao terminar de pagar as parcelas, o consumidor devia boa parte do valor do imóvel, o que resultou no encolhimento do crédito imobiliário até o fim dos anos 90.

Excesso de otimismo
Horn afirma que a economia vive início de retomada e que ele está otimista. "Se a taxa de juros chegar a 10%, melhoram renda, emprego e varejo. A situação em casa melhora também", afirma. Neste ano, a Cyrela terá projetos em todas as faixas de renda, desde o Minha Casa, Minha Vida até um prédio de altíssimo padrão, em São Paulo. A empresa estima lançamentos próximos aos de 2016. "Vamos lançar onde somos líderes", diz Horn.

O otimismo é compartilhado por Rossi, que espera a retomada do mercado imobiliário juntamente com a da economia. "O setor vai ressurgir muito mais forte", diz. Em reestruturação financeira desde agosto de 2015, e há dois anos sem novos empreendimentos, a Rossi está entregando obras e, segundo o fundador, pode fazer algum lançamento até o fim do ano. "Vamos nos reformar com mais segurança. Já nos reformamos diversas vezes", diz Rossi.

Já Borenstein afirma que vai demorar até que o setor retorne ao que era há cinco anos. Para 2017, sua expectativa é que os lançamentos superem os do ano passado e que os níveis de estoque e distratos sejam normalizados. "Se o mercado estiver bom, podemos lançar muito mais neste ano", afirma, citando que a Helbor possui projetos de médio e alto padrão prontos para quando a demanda voltar a crescer. O empresário diz ser muito "caipira" para atuar no Minha Casa, Minha Vida. "Só fazemos o que sabemos."

Zarzur acredita que os lançamentos da EZTec e do setor vão crescer neste ano. Os novos empreendimentos da companhia serão direcionados, principalmente, para a média­alta renda. A EZTec vai lançar também produtos enquadrados no Minha Casa, Minha Vida, como alternativa de diversificação. O empresário destaca que, daqui para frente, os volumes do setor serão muito menores do que os do período de euforia. "Não vai haver tanta agressividade", diz

(Valor Online - Empresas - 02/03/2017)

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12 comentários:

  1. "A avaliação entre os decanos é que a retomada depende da melhora dos indicadores de emprego e renda, e da redução dos estoques de imóveis prontos e dos cancelamentos de vendas".

    Esses Vovôs deveriam ter vergonha na cara e contar a verdade para os netinhos que a ganância deles e de todo o setor foi o responsável pela maior crise que está no começo.

    Sem emprego nem renda... quem vai comprar...

    Eu por exemplo, tenho bom emprego e boa renda e não sou louco de comprar nada... os preços estão passando do nível da loucura.

    Prefiro aplicar meu dinheiro e viver no aluguel... Até gostaria de comprar mas sem chances...

    Esses vovôs deveriam ter vergonha e sair de cena pois restam poucos anos para gastar o dinheiro que ganharam a custo de uma grande crise.

    Mas não são culpados sozinhos, tem os corvos que pensavam nos 6% e que quanto mais caro, maior a comissão...

    Tem a Caixa Econômica, que não avaliou se o imóvel realmente valia o valor pedido e os critérios do mutuário...

    Também tem os especuladores que compravam na planta apostando na valorização eterna para ganhar mais e mais...

    Por fim, os corruPTos de plantão que ganhavam das construtoras para aprovar esses megas projetos supervalorizados...

    Assim, só vejo uma forma de o mercado voltar a reagir, aumentando a qualidade das obras e baixando os valores de seus empreendimentos.

    E os corvos... bem, ninguém precisa deles, nem o comprador, nem as construtoras, ninguém precisa deles.

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    1. Meu Pai chegou a ter uma construtora na época de 70. Segundo ele um retorno típico era de 10%, 20% já seria uma excepcional margem.
      A ganância e a ilusão do Kenezianismo irresponsável dos últimos 10 anos elevaram essa margem de retorno para além dos 100%.
      Espero que esses abutres vivam toda sua irresponsabilidade antes de finalmento nos vermos livres deles.

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  2. Retomada em 2018!! Kkkkkkk 2018 é ano de eleição. Não sabemos quem entrará e os candidatos que estão aí não são confiáveis! Quem vai arriscar gastar dinheiro? Eu quero comprar um apto mas não com esses valores que eles e seus queridos corretores inflaram. Quer retomada comecem conversando com os corretores: "corretor isso aqui vale 100 e não 400". Simples!!

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    1. Exatamente!
      Um dia vi uma placa em um bairro onde minha família mora em um bairro horroroso em Pará de Minas. Cidade que o povo bebe água de cocô e xixi do Rio Paraopeba.
      Liguei para o Corvo e ele sem vergonha alguma me disse: R$1.000.000,00, ufa! É muito número.
      Isso mesmo um milhão de reais.
      Falei com ele, meu amigo vc acha que vale? Ele me disse - não vale mas o proprietário que pediu.
      Respondi que ele ia gastar tempo e gasolina pois não ia vender nunca.
      Passaram mais de 03 anos e a placa ainda continua lá, amarelada com o tempo e vai ficar assim eternamente, a não ser que o preço caia e nesse caso, acredito que R$350.000 está muito bem pago.

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  3. O maior problema q vejo agora, é que os imóveis aumentaram tanto q não temos mais referência de quanto eles realmente valem.

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    1. A referência é o metro quadrado, respeitado o IDH de cada Estado e cidade.
      Por exemplo, em Contagem/MG cidade ridícula, totalmente favelizada, não poderia ser mais que R$400,00 o metro quadrado.
      Lote de 360 + casa com 150 metros.
      510 metros × 400,00 = R$ 204.000,00.
      Pronto, inventei a roda.

      Achei a solução para o final da crise.
      Mereço o Nobel da economia.

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    2. Aref e assim:E so por 1200 o m2 que ja sabe o real valor total kkkkk....se for blindado pode ser 1500 reais....
      ex: 40m2 x 1200 = 48 mil...quer que desenhe?

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  4. ...se tem algum culpado por essa crise no setor é a ganância do próprio setor...

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  5. Esse papo furado de otimimismo "nao cola mais"....PLOOC....daqui a 30 anos melhora.Micos nas maos....

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  6. Sobre os distratos, um texto lúcido: http://www.migalhas.com.br/dePeso/16,MI254824,21048-O+distrato+de+imovel+na+planta+controversias+e+reflexoes

    Merece até se destaque aqui no blog, na íntegra.

    Acho que o autor só não se lembrou de um caso muito frequente, verdadeira causa de muitos distratos. Quem vende não avalia a condição do comprador e nem oferece informações essenciais, de modo que, quando da tomada do crédito no banco há a negativa, diante da realidade - renda incompatível com o montante a ser financiado.

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  7. A unica coisa que sobrou para quem atuar nesse setor é o papo de otimismo e nada mais.
    Estava assistindo ontem anoite as análises economicas, e diversos especialistas na área economica afirmaram. "O boom do passado ficou para trás, ele não vai retornar" ponto.
    Eles afirmaram que o país vai ficar menos pior, e o crescimento, quando o Brasil voltar a crescer, vai ser no seu patamar histórico, começando gradativamente 0,5% e indo até o seu patamar que beira por volta de 2% ao ano e só.
    Ou seja, vamos voltar a crescer como era no passado, e essa recuperação será bem lenta.
    Fora isso, hoje o mercado deu uma boa mudada, nego tá pechinchando, está pesquisando e fazendo proposta antes de efetuar a compra. Os sites de venda de imóveis permite muitas vezes o contato direto com o dono do imóvel sem atravessador para atrapalhar o negócio.

    Por isso que eu digo, quem aposta que o setor vai voltar a crescer como no passado e que imóvel valoriza 30% a.a tá se iludindo, ou então está querendo iludir alguém, pq isso não vai acontecer, pelo contrário, os preços já estão recuando e a tendência é essa, recuar e/ou estabilizar.

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  8. Papo do Velhote: "o comprador deve perder tudo no distrato". Palhaço, safado, sempre querendo levar vantagens, é esse comportamento que vai detonar de vez o setor imobiliário, quem vai comprar um imóvel na planta com riscos de falências, atrasos e a garantia de perder todo o investimento ou ter seu ativo desvalorizado e sem liquidez.

    Agora o malandro quer "diversificar os investimentos apostando no Minha Casa Minha Vida". O típico empresário Brasileiro, sempre encostado no governo para sugar o sangue dos pagadores de impostos.

    Vai morrer em breve e o Tinhoso o espera para acertar as contas.

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