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terça-feira, 18 de abril de 2017

Estadão: Distratos opõem empresas e consumidores. Dados confirmam mercado especulativo

Se parte dos compradores de um empreendimento que já foi lançado, mas ainda não foi entregue, desiste, o estoque daquela incorporadora aumenta, o que faz com que os preços caiam. Quando há desvalorização, há mais devolução e o estoque continua crescendo. “Pode haver colapso”. [...] “Pelos documentos na hora da compra, conseguimos identificar que a maioria das desistências são solicitadas por investidores."

A crise econômica dos últimos três anos trouxe dor de cabeça para incorporadoras e consumidores. O motivo são os distratos – quando o comprador desfaz o contrato de compra e venda de um imóvel com a construtora. A desistência não é simples para nenhum dos lados. Em uma ponta, a empresa precisa devolver uma parte do dinheiro que recebeu de entrada, e corre o risco de ficar sem caixa para terminar as obras.

Na outra, está o consumidor que, em razão da crise, perdeu o emprego ou viu sua renda diminuir. Por isso, não consegue mais arcar com as parcelas ou o financiamento do imóvel. Ou o investidor que comprou o bem na planta sob a promessa de valorização, mas depois da crise viu os preços caírem e quer desistir da compra.

A divergência gira em torno do valor que pode ser retido pela incorporadora na hora do distrato. Associações de mutuários pedem na Justiça que a empresa devolva de 80% a 90% do que o cliente já pagou. Mas as incorporadoras alegam que deveriam ficar com uma porcentagem maior em cima do valor total do contrato.

Drama
O engenheiro mecânico Vinícius Alvetti, de 29 anos, comprou um imóvel em 2013, na Vila Prudente, por R$ 376 mil. Ele já havia dado R$ 70 mil de entrada quando perdeu o emprego em 2015. Durante alguns meses, ele se esforçou para pagar as parcelas, mas diante da dificuldade econômica, decidiu transferir o imóvel para a sogra.

Segundo Alvetti, a construtora pediu uma série de documentos, como declaração de imposto de renda e extrato bancário, mas começou a demorar para resolver o pedido. “Foram quatro meses tentando a transferência. E a burocracia não foi a pior parte. Eles queriam cobrar 4% do valor total do imóvel (ou seja, R$ 15 mil) de multa, o que nós consideramos abusivo.”

Alvetti resolveu procurar a Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências (Amspa), que oferece assistência jurídica para quem adquiriu imóveis financiados. Para fugir da multa, ele pediu o distrato do contrato. “Na Justiça, já conseguimos um acordo para que a construtora não envie mais cobranças. Até maio, esperamos conseguir o restante do dinheiro dado como entrada e o fim do contrato”, diz.

O presidente da Amspa, Marco Aurélio Luz, afirma que, na maioria dos casos, é mesmo necessário procurar o Judiciário para conseguir o distrato. “Por via administrativa, o cliente não consegue ter o dinheiro de volta. Algumas incorporadoras dizem que ele não tem direito a receber nada. Outras estipulam cláusulas abusivas nos contratos, retendo cerca de 50% do valor já pago”, diz.

A especulação que elevou os preços agora é a causa dos distratos
Para o professor especialista em negócios imobiliários da Escola de Economia de São Paulo da FGV, Alberto Ajzental, a questão dos distratos fica problemática quando o interesse individual do consumidor prejudica todo o empreendimento e, consequentemente, os outros clientes que estão esperando a entrega dos imóveis prontos. “Vimos lançamentos nos quais 50% dos compradores pediram o distrato, porque o apartamento estava desvalorizando. Isso gera um ciclo vicioso que tem consequências para todo o setor.”

O professor explica: se parte dos compradores de um empreendimento que já foi lançado, mas ainda não foi entregue, desiste, o estoque daquela incorporadora aumenta, o que faz com que os preços caiam. Quando há desvalorização, há mais devolução e o estoque continua crescendo. O aumento do número de distratos, em grande escala, pode desestabilizar o mercado imobiliário e influenciar negativamente o índice de desemprego. “Pode haver colapso”, diz Ajzental.

“A penalidade para a desistência deve ser maior. Caso contrário, é muito risco para as incorporadoras. Somente uma multa maior é capaz de frear esse ciclo”, diz. Segundo o professor, as incorporadoras não lançam prédio “como se estivessem vendendo pastel”. “É um negócio de capital intensivo, de longo prazo, que envolve riscos técnicos, de mercado. Multa mais alta pode fazer o número de vendas cair, mas as pessoas que comprarem não vão desistir. O risco diminui.”

Conflito de interesses
Para a Amspa, o que está em jogo é o sonho da casa própria. “Quando se compra um imóvel na planta, é para realizar um sonho de vida. Se a construtora não devolve o dinheiro, ela destrói planos”, diz o presidente da associação. “Quando você faz o distrato, a incorporadora fica com o imóvel e vai revender para terceiros. O corretor recebe nova comissão. Às vezes, a empresa consegue repassar por um preço maior ainda, vai ter lucro.”

Segundo o presidente da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias, Luiz Antonio França, quem pede distrato são pessoas de classe média alta. “Pelos documentos na hora da compra, conseguimos identificar que a maioria das desistências são solicitadas por investidores. Não é a família de baixa renda que havia comprado sua primeira casa própria”, diz.

“Esse investidor que desiste da compra porque o imóvel desvalorizou vai prejudicar aqueles que continuam pagando o financiamento do apartamento que querem morar.”

É por isso que, de acordo com França, os distratos deveriam ser regulamentados (veja quadro abaixo). “Pleiteamos regras simples e objetivas, assim como acontece na compra e venda de um carro. Se você desiste do financiamento do seu automóvel, é você quem deve revendê-lo e arcar com o prejuízo da desvalorização.”

Segundo a advogada Gabriela Marcondes, do escritório Viviane Amaral, estabelecer porcentagens fixas é perigoso e a lei deveria olhar para cada caso especificamente – separar os grandes investidores daqueles que compram para morar ou para ter renda extra.

Para Gabriela, a incorporadora deve reter valores gastos no lançamento, como despesas operacionais, de marketing e montagem do estande, mas se a justiça fixar um valor, pode haver desequilíbrio contratual. “Na hora do distrato, o ônus tem de ser da construtora que deve provar os gastos que teve. A partir daí se estabelece o valor que será retido. É o que eu considero mais justo.”

O caminho do dinheiro na compra de um imóvel
A discussão sobre distratos é complicada porque, entre o cliente e a incorporadora e entre o lançamento das obras e a entrega das chaves, o dinheiro faz um longo percurso, como explica o professor especialista em negócios imobiliários da FGV Alberto Ajzental.

Primeiro, a incorporadora investe capital próprio para preparar o projeto e fazer o lançamento. É neste momento que ela começa a vender as unidades, ainda na planta. Com as primeiras parcelas de entrada dos consumidores, somadas ao capital da construtora, ela já pode começar a subir o empreendimento.

A construtora tem seis meses para desistir das obras, caso não esteja vendendo bem. “Se o risco econômico é grande, se o produto não tem apelo ou se o público não se interessa, a empresa pode cancelar a construção. Esses primeiros meses dizem muito sobre o sucesso do empreendimento. Então, se algo der errado, é melhor parar agora do que deixar o problema se desenvolver lá na frente”, diz Ajzental.

Se as vendas vão bem, o banco aparece pela primeira vez. Com 20% da obra concluída ou com cerca de 40% das unidades vendidas, a incorporadora consegue dinheiro da instituição financeira para continuar construindo.

“O banco precisa enxergar o sucesso técnico. Então, ele dá o chamado crédito produção. Até aqui, já se passaram cerca de três anos desde o lançamento”, afirma.

Com este tripé (as três fontes de recurso – capital da incorporadora, entrada dos consumidores e crédito do banco), o prédio pode ficar pronto.

Quem comprou as unidades, recebe as chaves. Até agora, os clientes pagaram cerca de 20% do valor do imóvel, parcelado, direto para a incorporadora. Ou seja, a empresa ainda não recebeu todo o pagamento. É quando o banco aparece pela segunda vez, refinanciando os outros 80% que não foram pagos pelos clientes.

Ou seja, o banco paga para a incorporadora o valor restante das unidades vendidas, ao dar crédito imobiliário para os consumidores, que passam a ter a posse dos imóveis e também uma hipoteca a ser paga de acordo com as regras e juros do banco.

Ciclo
É deste ciclo que o sucesso do empreendimento depende. As unidades são entregues, as dívidas são quitadas, os consumidores ficam com os imóveis e o banco e as incorporadoras com o dinheiro.

No entanto, se algo dá errado no meio do caminho, o distrato pode surgir – trazendo problemas para um lado ou tentando ser solução do outro.

Se durante os três anos de construção o consumidor perder o emprego, ele pode não ter como pagar as parcelas do financiamento – ou mesmo não conseguir que o banco lhe dê o crédito imobiliário no momento da entrega das chaves.

Outra hipótese é o cliente ver o imóvel se desvalorizar, antes mesmo de ficar pronto. Nesses casos, ele pode acabar pedindo o distrato para a incorporadora.

Segundo o presidente da Amspa, Marco Aurélio Luz, não é possível ver a situação com frieza. “Os tribunais têm entendido que o justo é devolver cerca de 90% do que foi pago até o distrato e que as práticas das incorporadoras são abusivas e ferem o direito do consumidor.”

Brasília debate regras para as rescisões
A regulamentação dos cancelamentos de contratos está sendo debatida entre governo e empresários da construção civil. A Abrainc havia pedido ao Ministério do Planejamento a definição do maior valor (ou 12% do valor do contrato ou 25% do valor já pago pelo consumidor). O governo fez contraproposta: a construtora pode ficar com 100% da entrada dada na assinatura do contrato mais 20% das parcelas pagas até o distrato, desde que a multa não ultrapasse 10% do valor do imóvel. Um executivo ligado às incorporadoras afirma que a última proposta não foi aceita pelo setor. “Não estamos mais conversando sobre esse assunto.”

A proposta não dá sustentabilidade ao mercado e prejudica os consumidores. Da forma como foi proposto, as incorporadoras terão que aumentar o valor de entrada do consumidor. Ele terá que dar no ato 10% do valor do imóvel. Agora, nos colocamos em estado de espera”, diz a fonte. A regulamentação poderia vir também com a aprovação de um projeto de lei (774/2015) que está em tramitação no Senado. O PL determina multa de no máximo 10% do valor pago pelo consumidor, porcentual que, recentemente, tem sido aplicado pelos tribunais nas ações de distratos ou em acordos com associações. Enquanto não há regulamentação, os juízes também podem tomar decisões baseadas em súmulas do STJ e do TJ/SP, que afirmam que a quantia a qual o cliente tem direito corresponde ao total pago até o momento do distrato menos os gastos que a incorporadora teve com administração e propaganda, em parcela única. É a própria empresa quem deve provar as despesas. A discussão vale para casos em que o consumidor quis desfazer a compra. Quando a culpa do distrato é da incorporadora (atraso na entrega das chaves, por exemplo), o STJ exige devolução integral dos valores pagos.

(Estadão - Blog - Radar Imobiliário - 02/04/2017)

VEJA VÍDEOS SOBRE O ASSUNTO AQUI NO BLOG OU PELO LINK

24 comentários:

  1. Os distratos chegarão a mais de 90%



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  2. Os distratos são a única solução

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  3. É facil resolver essa questão. É só impedir a venda de imóvel na planta!A contrutora que consiga os recursos necessários pra construir! Se ela quiser meu dinheiro, posso empresar a juros camaradas! kkkk

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    1. Desconsiderando a brincadeira, é exatamente o que você disse. Ou tem recursos para inciar a construção ou então não constrói. Só na banânia mesmo que existe imóveis na planta e pseudo investidores. Quem ganha com isso? Sempre é o banco.

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  4. Gostaria de ver o comentário do Engenheiro elétrico (corvo disfarçado) pois, segundo ele, no Nordeste, o povo (que em sua maioria) vive de bolsa família, os imóveis tiveram 48% de valorização, sendo que o lugar mais barato fica em torno de R$6.900,00 o metro quadrado...
    Ou seja, os nordestinos estão pagando em média por apartamento de 40 metros quadrados R$276.000,00.

    Sabemos que ainda tem muita gordura para queimar nessa laranjada... se o mercado não aceitar se adequar à realidade, a morte será dolorida e longa...

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  5. Bom dia!
    O texto está correto mas incompleto, não cita que as construtoras não fazem análise de crédito na compra na planta, quando chega o financiamento o comprador não consegue e acaba devolvendo.

    Teve uma fase de muitos lançamentos simultâneos acreditando em um crescimento da economia que não houve, agora o setor está se adequando a demanda e não haverá outra barbada dessa pois o setor está sendo regulamentado no congresso.

    Outra coisa, isso tudo chama-se perda pra uns e oportunidade para outros, tinha muita gente que queria comprar um apartamento mas não conseguia, as vendas acabavam em um dia, agora os especuladores estão devolvendo, e aos poucos quem está comprando é para morar, vários empreendimentos foram revendidos totalmente para famílias, as construtoras não estão lançando apartamentos novos, para eliminar os estoques.

    A economia está aquecendo novamente, muitas empresas tem que fazer programação visando o comportamento futuro da economia, a GM de São Caetano por exemplo recebeu em fevereiro mais de 800 milhões em investimentos relacionado a equipamentos novos para produzir mais é poder receber outros modelos, as empresas estão se antecipando, não foi o Fim do Brasil , foi apenas um momento transitório.

    Fonte:
    http://g1.globo.com/bom-dia-brasil/noticia/2017/03/industria-volta-crescer-depois-de-quase-tres-anos.amp


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    1. Você se diz "visão dos acontecimentos", mas força sempre a barra. É um otimista ou um corretor? O mercado foi impulsionado pelos especuladores, pois os que sonham em comprar para morar são muito poucos ante a oferta desordenada. As construtoras foram vítimas de suas próprias armadilhas, subindo os preços sem qualquer respaldo com o verdadeiro mercado que agora mostra a realidade. É o efeito manada que vemos na bolsa, quando começa a micar não tem jeito é trolha!!!!

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    2. Ei colega, fico feliz com seu otimismo, mas o festival de laranjas acabou...
      A GM FIAT, VW, etc terão que adequar suas carroças 1.0 a preços reais, igual ao que eles vendem no México e Argentina.
      Quero ser otimista, mas não dá pra pagar 7.000 reais em apartamento de 40 metros quadrados.
      O Brasil vai se recuperar. Mas não como uma Europa, mas como um país de quinto mundo.

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    3. Segundo os visionários imóveis sempre valorizam 30% a.a. já descobriram que isso não mais ocorrerá, foi momento úvico de especulação.

      Segundo os visionários imóveis tem o FGTS a seu favor o Temer liberou para operações diversas. E com a terceirização ser PJ ou terceiro tanto faz e PJ não tem FGTS.

      Segundo os visionários imóveis sofrerião um boom na Copa do Mundo, pois é os que na época viviam desse setor passaram fome.

      Segundo os visionários imóveis terião um boom nas Olimpíadas, vejam que os conjuntos de prédios construídos no RJ para alojar os jogadores estão abandonados e os 10% que compraram devolverão na integralidade.


      Segundo os visionários imóveis quando comprados na planta não tem risco devido a regulamentação do setor vejam as gigantes PDG, Viver e mais de 2.000 pequenas que faliram nos últimos 5 anos.

      A verdade é uma só pela quantidade de imóveis usados à venda me parece que o déficit habitacional não existe, pois pessoas morrem e suas moradias ficam à venda e assim o ciclo continua.


      Imóvel novo só vende se tiver preço atrativo e quem normalmente compra é quem vende o que reside para renovar.

      ATUALMENTE O SETOR IMOBILIÁRIO ESTÁ TRAVADO E NINGUÉM TEM SUBSÍDIOS OU INFORMAÇÕES SUFICIENTES PARA DIZER QUE EM MENOS DE 10 ANOS ESSE SETOR SE REAQUEÇA MINIMAMENTE.

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    4. Bem disse que GM esta investindo em equipamentos(automatizaçao),isso não gera emprego nao,ao contrario, e mais desemprego com a 'otimizaçao da produçao", visando lucros estratosfÉricos do pague 4 leva 1.

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    5. Muitos investidores foram."motumbados",kkkkkk...Micao na mão....

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  6. Ué me falaram que imóvel não desvaloriza. ;)

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  7. Boa tarde!

    Esquecendo um pouco a análise fundamentalista, olhando apenas para análise técnica, um movimento especulativo não sobe para sempre, no meio do caminho sofre uma correção, como o que alimentava a especulação acabou aplicando a retração de Fibonacci o próximo movimento será de alta.

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    1. Você que está sendo fundamentalista com suas falsas profecias escondidas em palavras de otimismo.
      Ocorre meu caro que aqui todos estamos vacinados com a vacina: CORVODETECTED.
      Quando você fala em otimismo, você é cínico, falso (profeta) e mentiroso pois esse seu otimismo que vc fala é para as construtoras, especuladores, imobiliárias e claro, para os corvos.
      Se vc fosse mínimamente ético, concordaria conosco que os preços dos imóveis e automóveis estão fora de toda a realidade no planeta terra.
      Metro quadrado no deserto do nordeste por R$6.900,00????????
      Carroças 1.0 por R$40.000,00????????????
      Por ser otimista e amar meu país e querer que o mercado volte a gerar emprego e renda, as construtoras devem colocar seus valores em R$400,00 em lugares médios e R$1.000,00 em áreas nobres.
      E as carroças 1.0 devem ser vendidas no máaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaximo por R$10.000,00.

      Caso contrário......... que arda a crise....

      Acabou a laranjada meus caros...

      Cunha está preso...

      Lula, será preso...

      As grandes empreiteiras, sob suspeição e seus executivos presos.

      As médias empreiteiras, aguardando serem chamadas pela justiça, ( vez delas vai chegar)

      As pequenas não tem (tanto) dinheiro para lavar...

      Sobraram o MCMV que sobrevive no balão de oxigênio.

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    2. Mas fibonacci não funciona na bolha imobiliária, aqui não é bolsa de valores amigo.

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    3. Errado, depois do especulativo vem o "trupicão e o tombo" ou seja , voce será "MOTUMBADO" KKKK

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  8. Ola, gostaria de uma ajuda. Entrei nesse mundo de investimento a pouco tempo e como novata e conservadora apliquei em LCI. mas ela venceu, e o gerente do banco me indicou (na verdade minha mae atendeu a ligação e aceitou antes de eu pesquisar) Caixa FIC Executivo RF Longo Prazo. pesquisei e vi que tem taxa 1,10% ao ano. Ela disse para minha mae que não tem imposto, mas procurei no site e não encontrei essa informação. tendo só essa taxa de adm ainda sim é pior ou melhor que a LCI ? Obrigada.

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    1. olá o que o banco indicou foi um fundo de investimento e não é um dos mais rentáveis da caixa, se sua mãe retirar o dinheiro antes de 30 dias pagará IOF, e tb incide imposto de renda sobre o lucro. Como os bancos estão pagando menos nas LCI agora, cerca de 70% acho que vai dar na mesma, pois veja a rentabilidade desse fundo acompanha o CDI.
      http://www.caixa.gov.br/fundos-investimento/renda-fixa/fic-executivo-rf-longo-prazo/Paginas/default.aspx

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    2. Pesquise em outros bancos taxas de rendimento. Dependendo do montante vc poderá ter mais ganhos. Gerente de banco precisa bater metas. Talvez tenha te indicado um investimento bom para você mas bom para ele também. Hoje tem muitas opções inclusive os bancos online.
      Moderador: sei que não é blog de investimento mas vale a contribuição. Aliás, algum blog de investimentos para indicar?

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    3. Obrigada pelas dicas galera, só queria confirmar o que já suspeitava. Chegou a hora de por em prática tudo que li e partir pros bancos onlines. vou começar pela Easynvest e aplicar em LCI mais rentáveis. Fui hoje ao banco e o gerente me explicou, no final está rendendo pouca coisa a mais que a LCI da caixa. mas como é melhor que deixar parado deixei uma parte la, e tirei uma quantia pra ir aprendendo (e ganhando confiança) a investir nas corretoras.
      Não tenho com quem conversar sobre esses assuntos e sou iniciante, Então muito obrigada pelas dicas!! e seria ótimo indicar um blog de investimentos :D

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    4. Como dizem: não coloque todos ovos na mesma cesta. Se ela cair todos quebrarão. Como dica, eu separo uma pequena parte em poupança para uma emegência. O restante divido em LCI e Tesouro Direto (2 modalidades). Ainda não cheguei no CDB. Todas rendendo muito mais que poupança e muito melhor que "investimento em imóvel". Inclusive vou alugar um apto maior, bem maior que serão pagos com o aluguel do imóvel que tenho e complemento dos juros das aplicações (descontando a inflação).
      Em relação aos bancos online eu ainda não tive coragemnde aplicar. Se o banco ficar fora do ar com quem reclamo? Onde vou? Entende? Banco físico, os tradicionais, vc vai na agência ou na sede enfim... Mas várias pessoas aplicam e não tiveram problemas e são taxas melhores. Quem sabe começo com um pequeno valor para pegar confiança.
      Sempre negocie taxas, compare bancos.
      Se o moderador me permite, indico o blog do Rafael Seabra "Quero ficar rico". Tem site e canal do youtube com 2 vídeos semanais. Muitas explicações, dicas. Você aproveita muita coisa. Ele sempre fala em Tesouro Direto por se melhor que poupança e de baixo custo de aplicação. Mas você aproveita muitas dicas de outras aplicações.

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  9. Esse negócio na planta so existe aqui.Por que não constroem o imóvel e depois vende?
    Mas hoje.. construir pra que pra vender pra quem hein?... quem sabe em 2035...melhore...

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  10. Pessoal, faça como eu, viva de aluguel e seja feliz! Pagando 0,3% do preço do imóvel, e investindo o seu dinheiro em renda fixa ou renda variável, com ganhos acima de 12% ao ano. Abraços!

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