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segunda-feira, 23 de abril de 2018

O Globo: Crise e excesso de oferta derrubam mercado imobiliário no Rio


Há muitos casos em que proprietários oferecem até dois anos de carência, ou seja, de aluguel gratuito, somente para repassarem os custos de condomínio e taxas. [...] Muitos estão com a corda do pescoço, então eles estão aceitando ouvir todas as propostas. [...] Estamos administrando problema, e não aluguel. E perdendo cada vez mais dinheiro

A crise econômica no Rio causa impacto em diversos setores da indústria, dentre eles o mercado imobiliário, um dos que mais enfrentam dificuldades para retomada. Na Barra, uma especificidade faz surgirem efeitos radicais. Em função principalmente da Olimpíada, a região recebeu, nos últimos anos, diversos novos empreendimentos. Mas a alta da oferta hoje se contrapõe à baixa demanda para absorver tantas unidades, especialmente as comerciais. Com isso, há muitos casos em que proprietários oferecem até dois anos de carência, ou seja, de aluguel gratuito, somente para repassarem os custos de condomínio e taxas.

Se a Barra já era o principal destino da expansão imobiliária na cidade, essa tendência foi potencializada no período entre Copa do Mundo e Olimpíada. Mas, até três anos atrás, o ritmo era acompanhado pela demanda, desacelerada com a acentuação da crise econômica no país, que assola o Rio com mais força do que outros estados. No ano passado, construtoras evitaram lançamentos na região, mas ainda assim a vacância de apartamentos e salas comerciais continua grande.

De acordo com os dados do Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis (Secovi Rio), no mês passado havia 723 salas comerciais à venda no bairro. Esse número, no mesmo mês de 2014, ou seja, antes de a crise começar, era de 542. Sendo assim, houve aumento de 33%. Enquanto isso, o valor médio do metro quadrado, que há quatro anos era de R$12.233, hoje é de R$ 9.456, uma queda de 22,7%.

Apesar de a oferta de apartamentos residenciais à venda também ter aumentado, e em grande proporção — 73% —, o valor do metro quadrado não teve queda acentuada. A média geral, na Barra da Tijuca, foi de R$ 9.893 para R$ 9.684. Em relação ao aluguel, a variação é semelhante. Em março deste ano, havia 1.048 salas comerciais ofertadas, contra 736 em 2014, e o valor do metro quadrado teve queda de 41,35%. 

Proprietários com a corda no pescoço 
Isso mostra que a oferta aumentou e o valor caiu em todos os aspectos, mas o segmento que mais sofre é o comercial. Numa rápida pesquisa no site Zap Imóveis, é possível encontrar diversas ofertas de aluguel de lojas na região a preços simbólicos, como R$ 30 ou R$ 10. Os resultados não são um erro do sistema. Abrindo-se alguns anúncios, inclusive, pode-se ler, entre as condições, que na verdade a proposta é de “aluguel zero”. Muitos proprietários, para se livrarem do alto custo de condomínio e IPTU, optam por abrir mão do dinheiro do aluguel, pelo menos nos primeiros 12 ou 24 meses de contrato.

— De um lado, o locatário se beneficia, pois não vai pagar aluguel; do outro, o locador não vai ter o encargo das taxas. Os dois ganham — resume a corretora Andreia Botelho. — Muitos proprietários estão com a corda do pescoço, então eles estão aceitando ouvir todas as propostas. Tive um caso em que a carência era de um ano, mas eu sugeri aumentar para dois. Fica uma oferta praticamente irrecusável para quem vai começar um negócio, pois normalmente o lucro do empreendedor só vem depois de um ano, e ele vai cortar custos no início.

Andreia trabalha por conta própria e tem muitos clientes na Barra. Entre os imóveis comerciais que negocia há unidades nos shoppings Barra Garden e Barra Square, onde tenta encontrar locatário para uma loja desde fevereiro do ano passado. De acordo com ela, as taxas mensais no Barra Square chegam a R$ 3.600 de condomínio e R$ 1.300 de IPTU. Recentemente, a proprietária da loja aceitou conceder dois anos de carência, e está próxima de fechar um acordo.

No Barra Garden, as taxas são um pouco menores, segundo Andreia: R$ 2.200 de condomínio e R$ 750 de IPTU. Por isso, lá as ofertas normalmente são de um ano de carência. Dono da imobiliária que administra o Barra Square e coproprietário do empreendimento, Luiz Antonio Ritzel explica que precisou “fazer ginástica” para os resultados aparecerem.

— Não estamos bombando, mas conseguimos resultados planejados e hoje estamos com 96% de taxa de ocupação. No ano passado, reformamos a praça de alimentação, a fachada e o sistema de ar. Além disso, fazemos eventos de promoção, como shows — explica Ritzel.

Mesmo só começando a receber aluguel depois de muito tempo, os proprietários que optam pela carência não costumam fazer contratos longos com os locatários. O tempo médio é de 30 meses. Ou seja, é possível que ao final ele só tenha garantido seis meses de aluguel.

— Em muitos casos, o proprietário acaba tendo a sensação de estar lucrando só por não precisar desembolsar esse custo de condomínio — explica Leandro Clementino, proprietário da imobiliária Rio Hype Imóveis. — Esse fenômeno do aluguel de graça é impulsionado porque, 80% das vezes, as salas estão no osso, já que as construtoras nem sempre as entregam finalizadas. O proprietário repassa para o inquilino os custos com piso, teto, iluminação e ar-condicionado, que podem chegar a R$ 20 mil, e abre mão do aluguel.

Aos trancos e barrancos
Depois de trabalhar como gerente comercial da RJZ Cyrela por oito anos, Clementino abriu sua imobiliária em 2013. Ele diz que começou a ouvir sobre aluguéis gratuitos ao fim da Olimpíada. E a via onde mais se encontram esses casos, afirma, é na Abelardo Bueno, devido à grande oferta de salas comerciais. Antes dos Jogos, houve absorção considerável dos lançamentos, explica, mas a vacância se acentuou rapidamente já a partir do segundo semestre de 2016.

A avenida hoje tem empreendimentos de grandes construtoras, como o Dimension, da Odebrecht; o Universe, da Cyrela; e o One World Office, da Tegra. Para uma sala de 30 metros quadrados, por exemplo, o condomínio custa em média entre R$ 700 e R$ 900; e o aluguel, se não houver carência, é de mil reais, segundo Clementino.

— Em 2013, quando abri a imobiliária, era impossível encontrar oferta de carência, e os aluguéis eram muito mais altos. Eu me lembro que um aluguel que custava R$ 3 mil no Le Monde hoje está em R$ 1.700 — conta Clementino, que prevê uma melhora no bairro em 2018, mas não para a Abelardo Bueno. — Estamos nos mantendo aos trancos e barrancos, mas tenho recebido mais visitas de interessados em salas comerciais. Já na Abelardo Bueno penso que vai demorar no mínimo mais dois anos até atingirmos 50% de ocupação.

Na "sofrência"
Uma proprietária que sofre para alugar imóveis é Aline Cardoso, gerente na Patrimóvel. Nos últimos dois anos e meio, ela considera que o mercado ficou “achatado”. Às vezes, nem o aluguel simbólico é vantajoso, diz.

— Há casos em que o inquilino não paga nem o condomínio nem o IPTU, e a dívida fica com o proprietário — diz Aline, que já sofreu com calote. — Acabei de retomar um apartamento por causa disso. Em um ano, o inquilino não pagou nada. Tive que entrar na Justiça. Ou seja, não só não recebi aluguel como tive custos extras.

Hoje, Aline pede R$1.500 de aluguel por um apartamento mobiliado de dois quartos no Barra Sul. O preço normal, diz, era de R$ 2.200 antes da crise, sendo que na Olimpíada ela chegou a alugá-lo por R$ 2.800. Outra modalidade que se tornou mais frequente foi o aluguel por temporada.

— Tive que baixar o preço em quase 30%, e mesmo assim ouço propostas abaixo desse valor. O mercado de locação está muito prejudicado no Rio. Com o boom da Olimpíada, os investidores acharam que teriam retorno fácil e muita gente comprou imóvel, mas a oferta não foi absorvida — explica Aline, que também enxerga um esboço de melhora. — Já chegamos ao fundo do poço. Pelo menos os preços se estabilizaram, não estão caindo mais. Está muito devagar, mas começando a melhorar. Para vender está um pouco melhor.

Perdendo cada vez mais dinheiro
A crise faz com que o mercado precise pensar em diferentes soluções para sanar as dificuldades. Com o aumento das “funções” que precisa exercer, o corretor Helladio Blanco define desta forma a mudança no seu trabalho:

— Estamos administrando problema, e não aluguel. E perdendo cada vez mais dinheiro.

Blanco também cita a resistência de clientes a se adequarem à realidade econômica. Ele diz que, hoje, não trabalha com nenhuma oferta de aluguel gratuito, mas que já fez essa sugestão diversas vezes:

— Os preços já estão razoáveis, mas sempre proponho abaixar mais. Eu tento mostrar a necessidade, mas tem gente que fica esperando algum milagre político, como se a situação fosse melhorar da noite para o dia. Apesar dos anúncios, não estamos tendo tanto retorno. A internet é onde consigo mais acordos, mas os clientes mais velhos não compreendem tanto essa possibilidade.

Apesar do contexto desfavorável, muita gente do mercado aposta que a retomada vá começar este ano, primeiro pelos apartamentos residenciais, que estão com absorção melhor do que há dois anos. O maior desafio é, realmente, o segmento comercial. Gerente da imobiliária Sawala, Matheus Pires diz que as vendas e locações estão crescendo, mesmo que devagar.

— A parte de aluguel comercial está aquém do que todo mundo imaginava. Mas acho que 2016 e 2017 foram piores, e o mercado está começando a se reaquecer. O problema é que muitos prédios comerciais concebidos na época do boom, entre 2011 e 2012, só ficaram prontos durante a crise. Como as construtoras têm fluxo de caixa, não ficam tão desesperadas. Os preços mais radicais são oferecidos por proprietários que precisam alugar imóveis de qualquer forma.

(O Globo - Rio - Bairros - 19/04/2018)

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22 comentários:

  1. Bom... nada novo nesse mercado insano...
    Chegamos na fase do DESESPERO...

    a próxima fase é a da debandada, quando todos começarem a correr para vender e ninguém pra comprar... o vizinho vai baixar o preço, o outro vai baixar ainda mais... em um prédio terão apartamento variando muito os valores...

    Bem senhores, apertem os cintos, e aqueles que fizeram o dever de casa e guardaram dinheiro, moram de aluguel... farão bons negócios... embora eu particularmente, não quero, pois fiquei mal acostumado kkkkkkkkkk moro onde quero, tenho liberdade total.
    Eu evoluí tanto nesse aspecto que vou vender todo meu mobiliário, não quero mais nenhum elefante branco, quero apenas fogão uma mesa, cama para dormir, guarda roupa e uma televisão. Quando for mudar, só junto tudo em uma camionete e fui....


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    1. Isso não vai acontecer. O povo tá percebendo que é melhor comprar em Miami e em Portugal.

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  2. Fico pensando o tamanho de capital investido com um retorno praticamente nulo..
    Aí vem Ricardo Amorim dizer q a hora é agora.Asqueroso!

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    1. hahaha, esse Ricardo Amorim é aquele que dizia "invistam na bolsa, vai bombar, vai chegar nos 100 mil pontos em 3 meses" KKKKK É um completo idiota.

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  3. Parece que o RJ é o ultimo bastião da Bolha
    É não. ERA, já era!!!
    Conforme observamos no estouro Americano, as cidades que mais resistiram foram justamente aquelas onde houve os maiores tombos.

    Tenho conhecidos cariocas, sabe onde eles estão investindo??? em imovel em Portugal, de brinde um passaporte do país prostituto com seu governo socialista um dos melhores wellfares da europa para imigrantes brasileiros.

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  4. Para quem tem família é melhor ter um teto próprio para fazer a reforma q bem entender. Pq pra furar uma parede e ter que ficar pedindo autorização do proprietário é um pé no saco.

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    1. engano seu... bom depende do que vc chama de seu kkkjkkkkkkkkkk pq financiado com certeza não é kkkjkkkkkkkkkk
      Outra coisa ,se o seu vizinho for um usuário de drogas, igual aconteceu comigo! O moleque vendia até o vaso sanitário da mãe pra comprar maconha kkkjkkkkkkkkkk.
      Sai vasado de lá.
      E se seu vizinho gostar de funk? Vai ter que ficar curtindo a noite inteira kkkjkkkkkkkkkk.
      Bem até a próxima vez

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    2. O que é financiado é meu por direito. E quem tem filhos fica mais difícil tomar o imóvel. Ainda mais se a família consegue pagar a parcela da prestação e ambos não correrem risco de serem demitidos por serem concursados. E aí? Antes de comprar cada um tem que verificar se as normas do condomínio onde for morar e pesquisar com o síndico como são os vizinhos e pedir o balancete das despesas e receitas do condomínio e ver se ele não está a falência.

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    3. Brasileiro tipico hahahaha

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    4. Voce é comediante, kkkkkkkkkkkkkk . Quer dizer que divida é patrimonio burro KKKKKKKKKKK
      Voce acaba de mudar toda a dinamica da contabilidade KKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKK
      Outra, funcionalismo publico esta na merd****** , estados quebrados, congelamento de salarios, sem garantia de pagamento, alem dos baixos salarios, acordaaaaaaaaaaaaaa.
      Outra maxima, é não da para reformar KKKKKKKKKKKKKKKKKKK seu comedia, logico que não dá, com a qualidade das construções de hoje, não se pode derrubar uma parede que o caixote cai, parede de gesso, houve ate os vizinhos fuden******, descarga, salto alto da PG do andar de cima que chega de madrugada.
      Hoje seu ignorante, ja que gosta de pedurar ate melancia na cabeça, tem adesivos de alta resistencia, voce é rato por acaso para morar num apartamento queijo, cheio de buracos KKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKK
      Esse papinho de alugar é ruim porque não posso decorar, reformar, não cola mais
      KKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKK
      Decoração bem feita se faz com acessorios, objetos bem dimensionados, estuda mais kkkkk

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    5. DEve ser por isto que estão cheio de leilões por ai, o cara compra achando que porque tem filhos a CAIXA não vai tomar, eu te garanto que se atrasar mais de 6 parcelas a CAIXA ira executar e levar seu imovel a leilão, é norma , pergunta para quem trabalha lá. Pergunta para mim !

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    6. Interessante a colocação do vidente, o cara sabe antes de comprar quem futuramente podera ser seu vizinho, se o filho carinhoso de 7 anos da vizinha gostosa, ira virar usuario de crack aos 14 anos, seu vizinho ostentação e corvo, que troca de carro todo ano, compra tudo financiado, ira deixar de vender e passar os outros para trás, e começar a passar fome e parar de pagar o condominio, deixando para os demais um valor de condominio insustentavel .

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    7. Brasil 2019
      Dolar disparando, economia americana protecionista e aumento dos juros americanos, fuga maciça de capital, bovespa despencando, selic disparando, desemprego aumentando, empresas quebrando, falta de credito e alta de juros, divida publica disparando, deficit publico insustentavel , necessidade de emissão de titulos publicos com Tesouro Direto preficado a 15% a ano. E eu surfando nos maiores juros do mundo e menor valor de aluguel do mundooooooooooooooooooooooooooooooo KKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKK

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  5. Perda de $$$$ já é monstruosa aqui na Bannania....sem rumo...devido "Imbestidores" já falidos..

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  6. o economista João Sicsú, da Universidade Federal do Rio de Janeiro (UFRJ)
    procura demonstrar que o país segue em crise “e nada indica que a gente viva uma verdadeira recuperação”. E identifica um período ainda pior, de depressão.
    em abril, dólar valoriza mais de 4%.
    Produtividade é a mesma desde a década de 1990
    Congresso não está aceitando medidas que reduzam o déficit
    Regra de ouro irá ser violada em 2019
    Dívida pública aumentando 5 pontos percentuais por ano
    Queda absurda nos investimentos
    BOVESPA com grande volatilidade, indicando pré-crash
    Patamar recorde de desempregados + SUBempregados + Desalentados
    Patamar recorde de inadimplência de empresas e consumidores + muita maquiagem e pedalada
    Caos fiscal em RJ, MG e RS
    85% das prefeituras com sérios problemas de desequilíbrio fiscal
    – Rombos de dezenas de bilhões de CEF e outros entes públicos, embaixo do tapete
    Preços de imóveis completamente fora dos fundamentos, prejudicam liquidez, viabilidade de negócios, etc
    Juros finais elevados e crédito restrito em função de contexto acima e mais cenário externo
    Inflação persistentemente abaixo da meta indicando fraqueza da economia
    Incerteza quanto à eleições e real disposição de candidatos / viabilidade para implementar reformas impopulares em 2019 (ex: Previdência)
    Vacancia em torno de 40%, imoveis sendo alugados no Rio pelo valor do condominio, ou seja de graça, o proprietario não ganha nada e ainda paga imposto.
    44% da renda média do trabalhar vai para o governo, seja atraves de impostos ou previdencia.
    Quase 12 milhões de brasileiros vivem em favelas.
    Só no Rio são quase 22% da população.
    O Brasil esta bombando KKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKK

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  7. Quero ver alguem alugar de graça e depois ficar devendo o condomínio.

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  8. Crise e ofertas impactam mercado imobiliário na Barra da Tijuca – O Globo

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  9. https://oglobo.globo.com/rio/bairros/crise-ofertas-impactam-mercado-imobiliario-na-barra-da-tijuca-22601940

    Aluguel de graça no Rio

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  10. Quem compra terra não erra....

    2010
    Lote à venda, Condomínio Quintas do Sol - Nova Lima, MG - 1200m² ...
    https://estadodeminas.lugarcerto.com.br/.../lote-em-condominio-quintas-do-sol-nova-l...
    18 de ago de 2010 - Lote à venda no Condomínio Quintas do Sol em Nova Lima. Lote com 1200m² por R$600.000,00. ID 10297353447. Confira agora o lote!

    2018
    https://estadodeminas.lugarcerto.com.br/imovel/lote-em-condominio-quintas-do-sol-nova-lima-801m2-compra-e-venda-rs350000-id-340541025
    Lote em Condomínio à venda no bairro Quintas do Sol, 801m²
    Rua Gama, Quintas do Sol, Nova Lima - MG
    ÁREA 801m²
    R$ 350.000,00

    Oito anos depois, indice de ocupação baixissimo, quem comprou na maioria era para especular, e olha o tamanho do rombo, quase 10 anos sem ganho, ou seja perda de quase 100%, alem disto acrescente o valor de condominio e taxas por estes longos 8 anos, imaginem este valor aplicado em 2010 até hoje, juros sobre juros, e as oportunidades perdidas, como comprar ações da petro em 2016 (G1 - Petrobras cai 14,7% na semana, com ação a R$ 4,40; Bovespa ...
    g1.globo.com/.../2016/.../bovespa-fecha-em-alta-mas-termina-semana-no-vermelho.ht...)
    hoje estão a mais de 20 reais, ou seja ao inves de ter um terreno desvalorizando o sujeito hoje poderia ter no minimo uns 4 milhoes em açoes da Petro.
    Erra ou não erra?

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    1. Uma "Baita imbestimento"..kkkk...falencia bananense será "fatal"...aperte 13 e confirme kkkk....Brazuela à vistaaaaaaaaaaaaaaa......logo terá "Sopão de pedras"...

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  11. Mas também, olha a localização, Rio de Nojeira, o lixão do BR.
    RJ é uma grande favela, só tem malandro lá.

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    1. O Rio fede... O Rio é um caldeirão de malandragem, todos sem exceção, todos essssssssssssssssssspertos.
      As praias fedem... fedem fedem.... os artistas globais nadando na bosta kkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkk

      Exceção de Cabo Frio.... kkkkkkkkkkkkk minha favorita mas haja dinheiro para pagar nos pedágios e para taxas disso e daquilo kkkkkkkkkk
      Até cadeira na praia tem que pagar para ossssssss cariocasssssssssssssss esssssssssssssssspertos. kkkkkkkkkk

      Enquanto isso............. aqueles prédios de 1930 com bidê rosa e cerâmica de Getulio Vargas kkkkkkkkkkkkk rodeados de traficantes a R$20.000 / M².

      Banania arrasada, nem Bolsonaro resolverá meus amigos, não contem com salvador da Pátria.

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